謝燕茹

摘要隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的收入差距漸漸擴(kuò)大,社會(huì)階層分化明顯,居住空間日益成為與身份地位相對應(yīng)的物理載體,但是居住分異的出現(xiàn)可能伴生許多社會(huì)問題,通過對居住分異的內(nèi)涵、成因、影響對居住分異進(jìn)行系統(tǒng)的分析,有助于產(chǎn)生并理清解決思路,從而引起政策制定者對居住分異現(xiàn)象的重視。

關(guān)鍵詞居住分異 房地產(chǎn) 社會(huì)分層

中圖分類號:C913文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)09-216-03

2008年年初,廣州市委書記朱小丹提出,“現(xiàn)在廣州的住房出現(xiàn)一個(gè)問題,就是一個(gè)地方集中某個(gè)收入層的群體,另一個(gè)地方又是另外一個(gè)層次的收入群體,這是不妥的。”他表示,“不要讓不同收入的群體住在不同的地方,否則將來整個(gè)社會(huì)資源的分布就不均勻了。最后導(dǎo)致的結(jié)果就是,有很多公共服務(wù)在人們的共享過程中體現(xiàn)不出,這不公平。如果所有的優(yōu)勢資源都集中到富人區(qū)中,那是不對的,開發(fā)商建房,不能都是富人們住的房,現(xiàn)在新社區(qū)低收入群體全居住在一起,這樣下去,將來肯定要出問題?！?/p>

在網(wǎng)絡(luò)資源和技術(shù)愈發(fā)成熟的今天,網(wǎng)民的力量已不可小覷。朱小丹一語驚起千層浪,關(guān)于貧富不分區(qū)的言論引起了網(wǎng)友的熱議。就網(wǎng)友的關(guān)注程度來說,也足以證明了當(dāng)今城市社會(huì)居住分異日益凸顯的現(xiàn)狀。網(wǎng)友中出現(xiàn)了很多種聲音,但比較主流的理性的觀點(diǎn)仍然是持贊同態(tài)度。朱小丹提及的其實(shí)是“居住分異”的問題,本文將系統(tǒng)地分析其形成的機(jī)制以及帶來的負(fù)面影響,對此提出解決思路。

一、居住分異的內(nèi)涵

所謂居住分異,指的是因居民的職業(yè)類型、收入水平及文化背景差異而產(chǎn)生的不同社會(huì)階層相對集聚的居住區(qū)①。這實(shí)際上是一個(gè)生態(tài)學(xué)的概念。

國外城市發(fā)展理論相對成熟,關(guān)于城市居住分異形成的觀點(diǎn),業(yè)已大致形成兩個(gè)派別:一種觀點(diǎn)認(rèn)為同質(zhì)的社會(huì)空間有利于相同生活方式人員的交流,信息的可達(dá)性和內(nèi)部人群的相互理解;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,相對分異的同質(zhì)性社會(huì)空間會(huì)造成階層的隔離、信息的分離,心里落差乃至疾病的集中傳染。與此同時(shí),有人認(rèn)為從社區(qū)建設(shè)的角度,物業(yè)管理將因?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)居民的收入層次不同而存在難題,不同的物業(yè)管理質(zhì)量要求、支付意愿、性價(jià)比評價(jià)等,極易帶來社區(qū)內(nèi)部矛盾,從而淡化人們的社區(qū)歸宿感②。

從白威廉和懷默庭在1984年發(fā)表的《當(dāng)代中國的城市生活》中,我們可以清晰地看到,處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的70年代的中國社會(huì),國家嚴(yán)格控制人口流動(dòng),城市生產(chǎn)功能突出,消費(fèi)功能受到壓制,相對比較平衡的分配系統(tǒng),以及統(tǒng)一嚴(yán)格并滲透社會(huì)最底層的基層的居住組織等,這些結(jié)構(gòu)特點(diǎn)帶來了明顯的空間后果,即中國城市的社會(huì)和街道及穩(wěn)定又相當(dāng)多樣化,街道鄰里關(guān)系比較密切和諧,社會(huì)網(wǎng)絡(luò)比較小。作者預(yù)言這樣的“中國模式”將隨著市場改革逐步演變或削弱③。實(shí)踐證明,當(dāng)前中國的城市社會(huì)已經(jīng)在中國市場化、城市化和戶籍制度改革的綜合作用下形成了新的格局。以往的“中國模式”在市場經(jīng)濟(jì)體制下漸行漸遠(yuǎn)。

二、城市空間分異形成的成因

(一)土地供應(yīng)制度的變革

城市土地是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)與保障,一個(gè)城市的空間變革,最基礎(chǔ)最深層次的原因理應(yīng)是城市土地的供應(yīng)制度和開發(fā)方式的執(zhí)行。

1.現(xiàn)行土地有償使用制度,土地資源進(jìn)入市場配置和分配。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)移,一方面為政府增加了財(cái)政收入,保障城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)的發(fā)展,另一方面房地產(chǎn)開發(fā)涉及土地使用權(quán)限的轉(zhuǎn)換,房地產(chǎn)商有了在土地市場上顯然占據(jù)了有利地位。開發(fā)建設(shè)過程中,市中心的低價(jià)不斷上漲,高附加值的中高檔住宅或商務(wù)辦公樓一般就出現(xiàn)在這樣的地段,綠化與休閑設(shè)施、社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)配備健全。而越往城市邊緣,遞減的地價(jià)使經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等國家福利性住房建設(shè)成為可能。但是比鄰的是大量的工業(yè)企業(yè),筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房作為一個(gè)國家福利性產(chǎn)品,無意間成為了商業(yè)區(qū)與工業(yè)區(qū)之間的過渡,這樣特殊的位置發(fā)展下去可能出現(xiàn)一個(gè)大好大壞的局面,關(guān)鍵在于政府的各方面政策制定和落實(shí)。

2.土地利用分化帶來城市特定區(qū)位的形成。早在1950年,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家就已經(jīng)提出了著名的權(quán)衡理論(TradeofTheory),理論指出住戶最佳居住區(qū)位是通過將每日上下班的通勤費(fèi)用與城市不同區(qū)位的級差地租作權(quán)衡而確定的。于是低收入者由于較弱的通勤費(fèi)支付能力,不得不選擇離工作地較近的地方;高收入者的通勤費(fèi)支付能力較強(qiáng),所以居住地的選擇范圍不至于受到太大限制,在這點(diǎn)上優(yōu)越于低收入者。這是區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論在居住選址問題上的成功應(yīng)用。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等住房選址基本上就是權(quán)衡理論的產(chǎn)物。

3.土地利用分化影響城市人口特征。一方面,在一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍內(nèi),人口的密度與土地價(jià)值是密切相關(guān),低收入者往往居住在高密度的社會(huì)環(huán)境;另一方面土地農(nóng)轉(zhuǎn)非過程中出現(xiàn)的失地農(nóng)民,這些被動(dòng)型城市化的居民在社會(huì)分層中由于較少的經(jīng)濟(jì)資源、文化資源和組織資源,往往容易成為新的弱勢群體,在住房、生活方面在城市社會(huì)中逐漸被邊緣化。

(二)房地產(chǎn)市場的新形勢

市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,國家亦期望房地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場在土地制度的變革以及國家在財(cái)政、投資和消費(fèi)的等各個(gè)方面對住宅業(yè)實(shí)施鼓勵(lì)政策的有利環(huán)境中,發(fā)展迅猛。

1.房產(chǎn)投資多元化發(fā)展。國有、集體、合資、外資等企業(yè)均加入到房地產(chǎn)投資與銷售的行列。住宅開發(fā)建設(shè)中,房地產(chǎn)商根據(jù)土地的級差效應(yīng),將不同的土地劃分等級,根據(jù)不同的地段、環(huán)境投資建設(shè)成為不同檔次的住宅小區(qū)。不同的居住空間具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位差異的社會(huì)標(biāo)簽作用,因此房地產(chǎn)開發(fā)商在不同區(qū)位的產(chǎn)品定位對城市空間的重構(gòu)和分異就起到了很大的作用。為了迎合上層階層的市場需求,他們往往在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,接近社會(huì)服務(wù)、休閑設(shè)施的地點(diǎn),建造高級住宅,而這類住宅存在著相當(dāng)?shù)摹芭潘浴?。開發(fā)商的這種行為也在物理空間上凸顯了社會(huì)分層,造成了居住分異局面的出現(xiàn)。以廈門為例,2008年度竣工的住宅面積為85572平方米,其中國有占78001平方米,私營經(jīng)濟(jì)4257平方米,港澳臺獨(dú)資3314平方米。雖然港澳臺商投資和外資在住宅面積上所占比重不是很大,但是其建設(shè)的住宅價(jià)格是相對昂貴的。

2.房價(jià)過高導(dǎo)致住宅市場供給不平衡。一方面隨著各階層收入的增加,景觀物業(yè)服務(wù)設(shè)施趨于完善,物業(yè)費(fèi)用上漲,房價(jià)不斷攀升。中低住宅需要卻得不到滿足,房價(jià)受到市場壓制,貧困階層追求性價(jià)比的住房需求難以得到滿足。另一方面,由于國家的房地產(chǎn)稅制不夠完善,房地產(chǎn)在征稅時(shí)普遍存在稅種多、稅費(fèi)所占比重大、稅收結(jié)構(gòu)不合理和重復(fù)征稅等現(xiàn)象。

一般而言,房價(jià)是由成本、費(fèi)用、稅金和利潤四部分組成,國外在這四部分的比重一般為73%、10%、10%、7%,我國則是35%、40%、16%、19%④。房地產(chǎn)征稅的稅費(fèi)主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓、出租等流通環(huán)節(jié),開發(fā)商出于利益最大化的考慮,自然地將這部分經(jīng)營成本專家給消費(fèi)者,這就是房價(jià)提高的直接原因。房地產(chǎn)保有、使用環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕,不利于房地產(chǎn)資源的合理利用,大量的土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象,為投機(jī)商提供了炒房的空間

(三)個(gè)人選擇行為自主化

經(jīng)濟(jì)收入決定個(gè)人選擇行為自主化。住房商品化后,城市人口的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性與其所在城市中的地理區(qū)位之間存在著必然聯(lián)系。高檔社區(qū)的住宅價(jià)格與服務(wù)價(jià)格,使低收入群體望而卻步,只好選擇經(jīng)濟(jì)型住宅區(qū),如此帶來的后果就是低收入者與高收入者被明確劃分在圍墻的兩側(cè),各自聚居。

階層內(nèi)的文化認(rèn)知趨同。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)體制之后,一個(gè)水平放置的社會(huì)結(jié)構(gòu)之梯突然被豎立起來,盡管所有人都努力爬向更高處,但是由于自身各方面條件的限制,難免有人跌入底層,社會(huì)分層浮出水面。不同政治、經(jīng)濟(jì)地位的人根據(jù)自己的職業(yè)觀、價(jià)值觀而自覺服從于一個(gè)特定階層的行為規(guī)范,因?yàn)槌鲇趯λ鶎匐A層的認(rèn)同感和歸屬感,而趨向于居住在相應(yīng)的社區(qū)中,與此同時(shí)對其他階層產(chǎn)生排斥,社區(qū)趨于同質(zhì)。伊夫·格拉夫梅耶爾在其《城市社會(huì)學(xué)》中就已經(jīng)尖銳指出,“隔離完全是由于社會(huì)分化而產(chǎn)生的不平等效果……這一種進(jìn)程,并非完完全全,而在很大程度上是經(jīng)濟(jì)層面上的,是咋工作地點(diǎn),在住宅區(qū),在餐廳,在娛樂場所,在朋友關(guān)系和社會(huì)關(guān)系中,將富與貧、受教育程度高與低、能力強(qiáng)與弱、穿戴好與壞相區(qū)分的過程。”⑤

回歸到現(xiàn)實(shí)生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一般具有正外部性,富人投入很多,卻被窮人“搭便車”,富人對此是極不情愿的。但是如果讓窮人和富人平等投入,窮人受限于收入微薄,只能投入很少,那么富人會(huì)感到社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不完善;或者強(qiáng)調(diào)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一定要達(dá)到某個(gè)層次,那么窮人就得被迫搬走⑥。

(四)政府政策的連帶影響

一般意義上的居住分異在建國初期是不存在的,當(dāng)時(shí)住房供給被納入國家統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系,在政策的風(fēng)向標(biāo)下,人們沒有選擇住房的權(quán)利;1988年后國家進(jìn)行了住房體制改革,住房建設(shè)投資由過去國家、單位統(tǒng)包的體制改革為國家、單位和個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)。1998年,國家再次進(jìn)行了住房體制改革,明確提出停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房貨幣分配,最終過渡到商品房制度。政策出臺后商品住在建設(shè)隨即迎來了春風(fēng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場體制日益完善的今天,住宅產(chǎn)品跨入了產(chǎn)品更新?lián)Q代的時(shí)代,人們面臨的是,居住空間卻已經(jīng)被人為地劃出了等級,不同收入層次的人群對應(yīng)不同居住區(qū)的住房,居住分異日益顯現(xiàn)。

以經(jīng)濟(jì)適用房為例。1998年以來,我國的經(jīng)濟(jì)適用住房制度不斷發(fā)展和調(diào)整?！秶鴦?wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕37號)要求經(jīng)濟(jì)適用住房主要解決低收入家庭的住房需要。經(jīng)濟(jì)適用房不僅可以在有關(guān)開發(fā)稅費(fèi)上享受優(yōu)惠政策,在住房標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格上也受到了政府給予的必要的調(diào)控。但是經(jīng)濟(jì)適用房面對的是比例龐大的中低收入階層,且在選址上也被安排在遠(yuǎn)離市中心、低價(jià)較低的城市外圍地區(qū),因此大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)可能造成城市在較大范圍內(nèi)的居住分異⑦。

不僅如此,經(jīng)濟(jì)適用房的制度設(shè)計(jì)還缺少與時(shí)俱進(jìn)的考慮。以廈門市為例,制度要求在購買了保障房之后就不能再購買商品房,市場體系和保障體系不能夠兼容的情況下,二者只能選擇其一,必須承認(rèn)這是客觀存在的事實(shí),但是住宅的產(chǎn)權(quán)長達(dá)70年,誰也無法保證一個(gè)人在五年十年后的經(jīng)濟(jì)狀況仍不會(huì)有太大的好轉(zhuǎn)。

三、居住分異的負(fù)面影響

(一)公共空間被侵占

公共空間是一種稀缺的公共物品,屬于個(gè)人與組織的領(lǐng)域性空間,是影響社會(huì)公共福利的重要變量。城市公共空間作為公民權(quán)利行使的場所,它能提供一個(gè)市民之間交流、休憩、娛樂等的平臺,但是它的稀缺性在商品社會(huì)中往往被漠視。一般情況下,高收入群體的較高支付能力,使他們的品味和環(huán)境需求也相對高,市場是講求效率的,私人資本存在購買公共空間資源的可能性。如果私人資本大量入侵這個(gè)領(lǐng)域,不合理的空間利用方式如公共空間私人化、公共場所商品化,所引起的公共空間稀缺會(huì)損害的社會(huì)總福利⑧,必然也將影響到普通公民的生活質(zhì)量。

近年來,中國大城市公共空間的不合理利用已經(jīng)引起了廣泛的關(guān)注。在城市空間資源的分配中,房地產(chǎn)開發(fā)商利用財(cái)富資源的力量,對政府的城市規(guī)劃政策施加影響,從而獲得有利于自身的城市空間開發(fā)權(quán),同時(shí)收獲的是原本屬于公眾所應(yīng)得的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“溢出效應(yīng)”。仔細(xì)觀察便可發(fā)現(xiàn),高檔住宅小區(qū)一般都占有較好的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和景觀品質(zhì)。

(二)社會(huì)分層擴(kuò)大

不同社會(huì)階層的人由于不同的結(jié)構(gòu)性條件,選擇了不同的居住方式,社區(qū)被貼上標(biāo)簽,內(nèi)部的人群逐漸養(yǎng)成了相似的生活方式和地位認(rèn)同,階層內(nèi)橫向聯(lián)系增強(qiáng),社區(qū)同質(zhì)性不斷提高。階層間的縱向聯(lián)系減弱,不同階層的排斥性加強(qiáng),階層分化擴(kuò)大后,貧困階層的心里落差感強(qiáng)烈。收入低層居民不斷聚攏,阻隔了低收入階層向上提升的機(jī)會(huì),導(dǎo)致進(jìn)一步貧困,陷入貧困循環(huán),貧富差距在事實(shí)上進(jìn)一步放大,陷入惡性循環(huán)。更有甚者,產(chǎn)生社會(huì)斷裂。

“拉斷效應(yīng)”是法國著名社會(huì)學(xué)家阿蘭。圖海納提出的一個(gè)形象比喻,意指社會(huì)變遷猶如一場馬拉松,每跑一段就會(huì)有人掉隊(duì),即被甩到了社會(huì)結(jié)構(gòu)之外,被甩出去的人甚至已經(jīng)不再是位于社會(huì)結(jié)構(gòu)中的底層,而是處在社會(huì)結(jié)構(gòu)之外,由此有“社會(huì)斷裂”之說。所謂“斷裂的社會(huì)”具體指的是社會(huì)中不同社會(huì)群體分別與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展截然不同的階段相對應(yīng),彼此之間缺乏有機(jī)的聯(lián)系,社會(huì)不同階層間無法整合成一個(gè)整體性的社會(huì)。在一個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)里,如果弱勢群體或者底層社會(huì)不斷擴(kuò)大,這就意味著社會(huì)結(jié)構(gòu)的斷裂,以及由此產(chǎn)生的“拉斷效應(yīng)”。

社會(huì)學(xué)將社會(huì)區(qū)分為兩種類型,一種是流動(dòng)率偏低的社會(huì),另一種是流動(dòng)率比較高的社會(huì)。李強(qiáng)指出,任何社會(huì)如果能夠讓社會(huì)中的窮人不斷地變?yōu)楦蝗?這樣的社會(huì)就有無限的活力。從本質(zhì)上看,和諧社會(huì)的最主要基礎(chǔ)就是要實(shí)現(xiàn)我國各主要社會(huì)階層之間的和諧關(guān)系。如果城市居住分異朝著惡性方向發(fā)展,那么我們將面臨的就是一個(gè)流動(dòng)率偏低的社會(huì)類型,作為和諧社會(huì)旨中之意的階層融合也就面臨了一個(gè)更大的難題。

在房價(jià)的過濾下,居住支付能力較低的城市貧民和城市新移民只能被過濾沉淀在城市居住空間的底層,嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡逐漸地就會(huì)催生出城市的貧民窟。社會(huì)問題伴生在貧民窟生命歷程的始終,所以這個(gè)趨勢不容忽視。

(三)社會(huì)分配不公平

經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展帶來收入差距的拉大,一個(gè)國家或政府對于經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公平之間關(guān)系的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)判斷,會(huì)影響其制定政策的走向和偏好。在效率與公平上,經(jīng)濟(jì)學(xué)更多強(qiáng)調(diào)的是效率,而社會(huì)學(xué)更多強(qiáng)調(diào)公平,但實(shí)際上,這是對一個(gè)問題的兩個(gè)不同視角的分析。效率和公平不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇,它和社會(huì)道德、意識形態(tài)有著密切關(guān)系,是一個(gè)有價(jià)值判斷的概念,要用馬克思主義哲學(xué)的歷史的發(fā)展的觀點(diǎn)來審視。李培林認(rèn)為:“社會(huì)公正”原則是建立在各社會(huì)階層利益協(xié)調(diào)的共同價(jià)值認(rèn)同之上的,它不同于衡量收入分配均等程度的“平等”,也不同于市場條件下承認(rèn)稟賦差別的“機(jī)會(huì)公平”。它是市場競爭之上維護(hù)共同生活的更高的原則,通過再分配和轉(zhuǎn)移支付來救助和扶持弱勢群體,是它的題中應(yīng)有之義。從社會(huì)公正原則的角度看,社會(huì)底層群體的生活狀況是否得到改善,是衡量社會(huì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要指標(biāo)。

(四)社會(huì)整合度低

由于居住分異,各個(gè)階層之間的交往接觸極少,不能共享彼此的價(jià)值觀念、閑暇生活等,差異性不斷被強(qiáng)化,缺少對話和溝通。一座城市失去了凝聚力,就將如同一盤散沙,城市文化賴以成長的土壤將變得貧瘠,從而導(dǎo)致不同階層愈加隔離,加劇階層間的對立和沖突,文化的整合功能得不到發(fā)揮,增加社會(huì)的不穩(wěn)定。

四、結(jié)語

我國的城市居住空間格局正處在社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的雙重轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期,在市場經(jīng)濟(jì)作用下不斷裂變和整合,這個(gè)過程是劇烈而動(dòng)蕩的⑨。城市居住分異顯然與黨中央國務(wù)院積極領(lǐng)導(dǎo)的和諧社會(huì)的創(chuàng)建相違背,因此對城市居住分異的控制理應(yīng)引起重視。

合理程度的居住分異可以對同質(zhì)群體起到激勵(lì)作用。相同興趣愛好、經(jīng)濟(jì)利益的人群居住在一起,容易形成共同利益需要和彼此接受,在住房商品化的市場經(jīng)濟(jì)條件下,這種居住環(huán)境有利于增強(qiáng)人情味、加強(qiáng)鄰里關(guān)系的和建設(shè)社區(qū)民主。同樣的,合理程度的異質(zhì)性,可以引發(fā)人的互動(dòng)和心理認(rèn)同,成功的社區(qū)應(yīng)該是能夠包容差異的存在,使社區(qū)成員進(jìn)行良性互動(dòng)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的社區(qū)歸屬感。所以我們要倡導(dǎo)的有機(jī)的混合居住模式。與此同時(shí),有效管理公共資源、活躍住宅市場、完善現(xiàn)行的住房保障制度也是制度設(shè)計(jì)的過程中應(yīng)該重點(diǎn)考慮的方面。總之,要科學(xué)地從源頭上治理居住分異,將居住分異帶來的負(fù)面影響最小化。

注釋:

①萬勇,王玲慧.城市居住空間分異與住區(qū)規(guī)劃應(yīng)對策略.城市問題.2003(6).

②⑥楊上廣.中國大城市社會(huì)空間的演化.上海:華東理工大學(xué)出版社.2006.11.

③李寶梁.城市化與可持續(xù)發(fā)展.江西社會(huì)科學(xué).2005(4).

④劉輝.關(guān)于建立我國房地產(chǎn)稅收制度的研究.遼寧稅務(wù)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào).2006(1).

⑤伊夫·格拉夫梅耶爾.城市社會(huì)學(xué).天津:天津人民出版社.2005.

⑦⑨黃怡.城市社會(huì)分層與居住隔離.上海:同濟(jì)大學(xué)出版社.2006.

⑧羅靜,曾菊.新空間稀缺性——公共政策地理研究的一個(gè)視角.經(jīng)濟(jì)地理.2003(6).