楊少鋒

一方面是不缺錢,另一方面是沒有銷售壓力,房企怎么可能因為樓市短期需求下跌就降價?

在經歷了一輪房地產的快速回暖之后,房價和成交量在前半年時間雙雙創(chuàng)下新高,全國各大城市幾乎都刷新了歷史最高紀錄。再度回到高點的房價自然成為公眾爭議的焦點,所以當近期成交量下挫之后,關于樓市是否將再度掉頭向下的觀點重新成為輿論的熱門新聞。

據北京房地產交易管理網數(shù)據顯示,北京樓市9月前20天期房住宅網上簽約套數(shù)環(huán)比8月下降15%;期房住宅網簽面積695257平方米,環(huán)比下降12.9%。相比期房現(xiàn)房成交量則有所上漲,現(xiàn)房住宅網簽套數(shù)1724套,銷售面積241035平方米,環(huán)比分別上漲18.65%與12.92%。同時,9月前兩旬的市場開盤均價為15763元/平方米,環(huán)比下降1.23%。

從另外一個數(shù)據上看,8月,十大標桿房企銷量持續(xù)了下滑的趨勢,總量為232萬平方米,環(huán)比7月下降7%,繼7月首次下滑后維持在低位。8月銷量主要來自:北京、佛山、成都、廣州、上海,5市成交約占成交量連續(xù)兩月維持低位。

而正是這幾個數(shù)據,讓許多的媒體認定北京的“金九”已經成為事實上的拐點。

然而,國慶節(jié)前的10天,樓市成交量開始反彈,9月全月成交10472套,基本上與8月10633套的成交量持平。9月的樓市,并未像想象中那樣大幅下跌。

筆者認為,從單月的成交量來判斷樓市長期的走勢只能說是瞎子摸象,難免有摸到耳朵就認為是大象的嫌疑。筆者一向的觀點是:上半年樓市股市的暴漲,完全是由資金推動型的增長,與真實的經濟回暖毫無關系。更客觀地說,實際上資產價格的上漲,完全是貨幣供應過剩的另外一種表現(xiàn),巨大的貨幣供應已經讓人民幣實際購買力大幅貶值。

可以斷定,在實體經濟沒有得到顯著復蘇之前,明年寬松的貨幣政策是絕對不會改變的,這也就使得房價短期之內不會下跌,將依然保持上漲趨勢。最簡單的邏輯就是:房地產商現(xiàn)在“不差錢”,他們?yōu)槭裁匆祪r呢?

這的一點,看看近期各大上市房企所公布的銷售數(shù)據就可以看出:

萬科1-8月銷售面積為456萬平方米,銷售額已經達到406億元人民幣;中海地產完成銷售339.7億港元,銷售面積361.50萬平方米;保利地產銷售額279.19億元,銷售面積339.25萬平方米;富力銷售額164.22億元,銷售面積168.54萬平方米。這些企業(yè)都已經完成或接近完成全年銷售目標,今年不再有銷售壓力。

一方面是不缺錢,另一方面是沒有銷售壓力,房企怎么可能因為樓市短期需求下跌就降價?

上半年剛性需求釋放殆盡,下半年大部分銀行的信用額度用完,貨幣供應將大幅下降。加上為抑制房價繼續(xù)上漲,銀監(jiān)會近期重申“二套房貸”政策的嚴格執(zhí)行,以及對未來進一步市場調控政策推出的預期,改善及投資性需求也將大受打擊,難以支撐起繼續(xù)擴大成交量的能力。此時,樓市很可能將陷入滯漲階段,簡單地說,就是購房者陷入觀望態(tài)度而房企沒有降價壓力。

當然,并不排除有個別的房企沒有趕上上半年的好行情,而手中剛好錢又不多,銷售任務才剛剛開始,卻正好趕上近期樓市的短期調整,為了回款只能降低對房價和利潤的預期。所以,下半年的房地產市場將是一片亂象,有的項目價格還在漲,有的在觀望,而有的則適度降價。

但是,一旦到了明年一季度信貸再度開始放閘之后,兇猛的流動性涌入市場,必然又是一波的房價上漲。(作者為聯(lián)大四方房地產經紀公司董事總經理,資深地產評論人士)