“二套房貸優(yōu)惠政策”不該躲躲閃閃

既想要市場,又想要口碑,更想要利益,未免太貪心、太沒有責任信用意識了

葉檀

高高在上的房價與節(jié)節(jié)攀升的GDP數(shù)據(jù),似乎在告訴我們,房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策快要走到盡頭了。

但房地產(chǎn)市場的政策總是以一廂情愿的美妙猜測居多,監(jiān)管層的辟謠與澄清成為常態(tài)。就在越來越多的銀行加入收緊二套房貸的行列時,11月8日,有報紙卻報道,針對房地產(chǎn)市場首套房和改善型購房利率優(yōu)惠政策要取消、契稅和營業(yè)稅減免取消等傳聞,“記者從銀監(jiān)會內(nèi)部人士處了解到,目前并沒有取消首套房和改善型購房的利率優(yōu)惠政策”。

民眾永遠都要猜謎,而監(jiān)管部門永遠都是正確的。7月17日,銀監(jiān)會披露劉明康在第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上的講話,其中明確表示要控制貸款風險,嚴格執(zhí)行“二套房”標準。在銀監(jiān)會此后召開的第四次經(jīng)濟金融形勢通報會上,劉明康在講話中明確提出,要嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖,要求商業(yè)銀行要落實與借款人的“面談”、“面簽”制度,并嚴防住房按揭貸款中的“四假”等違規(guī)行為。

確實,銀監(jiān)會從未承認他們曾經(jīng)放松二套房貸。7月23日,監(jiān)管機構再發(fā)聲明強調(diào),銀監(jiān)會對二套房貸政策沒有調(diào)整,始終要求商業(yè)銀行堅持執(zhí)行40%及以上的首付比例。銀監(jiān)會禁令中明確指出,只有改善型住房的二套房貸方可享受比照一套房貸的優(yōu)惠,銀行不得對此有延伸。

巨大的漏洞在于,銀監(jiān)會并沒有對何謂“改善型”住房打上“補丁”,因此,在今年促進房地產(chǎn)市場拉動GDP以來,各家銀行對“改善型”住房進行了含義最寬泛地解讀,結果就是,最終市場上幾乎所有的二套住房都與首套住房一樣,享受到了優(yōu)惠的利率政策,即個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。而從7月以后,隨著房貸收緊,各家銀行再次作出各自解讀。交通銀行總行稱,從11月1日起,交通銀行二套房的認證標準也從個人為單位變成以家庭為單位來審核,而招商銀行等出現(xiàn)不同地區(qū)、不同客戶可以議價的情況。

把改善型住房的定義公諸于眾不就可以了嗎?如此簡單的一件事,非要弄得云山霧罩,無比復雜,使市場預期格外混亂,開發(fā)商與銀行的關系成為決定是否享受優(yōu)惠利率的關鍵。

模糊政策對誰有利?

一是對政府調(diào)控有利,當房地產(chǎn)市場下挫影響投資與內(nèi)需時,監(jiān)管層可以對銀行的“寬泛解讀”眼開眼閉,使房地產(chǎn)市場成為解決中國地方政府收入的“良藥”,成為拉動固定資產(chǎn)投資、帶動相關行業(yè)投資的中樞;當房地產(chǎn)市場一年之內(nèi)在某些城市上漲50%以上,監(jiān)管層則強調(diào)改善型住房與二套房不可同日而語,再次關上二套房優(yōu)惠利率的閘門。

二是對監(jiān)管層有利,當社會譴責房地產(chǎn)泡沫時,監(jiān)管層可以一而再再而三地澄清,他們從未放松二套房貸,是基層分支行解讀有誤;如果實體經(jīng)濟處于緊縮而資本市場風雨飄搖妨礙財富效應之時,監(jiān)管層則會與銀行達成放松貸款的默契。事實上,熟悉中國銀行業(yè)鐵腕監(jiān)管的人都清楚,監(jiān)管層對銀行掌握生殺大權,銀行高管絕不敢拿自己的項目審批當兒戲。

三是對銀行與房地產(chǎn)商有利。對于銀行而言,房地產(chǎn)貸款仍是壞賬率較低的優(yōu)質(zhì)貸款,在房地產(chǎn)市場泡沫崩潰之前,房貸是銀行重要的生財之道。誰都知道,年初是銀行發(fā)放貸款的高峰期,以便收獲一年的利息,央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示,一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元,新增房地產(chǎn)貸款中,開發(fā)貸款占比為65.93%。這一數(shù)字較去年升幅明顯,2008年新增房地產(chǎn)貸款中開發(fā)貸款的占比僅為34%,四大國有控股銀行是貸款主力。也就是說,該貸的都貸了。

監(jiān)管層想走市場化之路,就不應該害怕亮明觀點,比如,明確讓銀行獲得一定的貸款自主權,可以繼續(xù)通過優(yōu)惠利率拉住VIP客戶,以大客戶彌補中小客戶的流失;如果監(jiān)管層想擠壓房地產(chǎn)泡沫,就有必要明確改善房的概念,以鐵腕整治目前的混亂格局。

既想要市場,又想要口碑,更想要利益,未免太貪心、太沒有責任信用意識了。