史平穩(wěn)

[摘要]隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,契稅征管工作逐步加強,契稅收入連年大幅增長,已成為地方政府財政收入重要來源之一。如何進一步提升征管水平,讓契稅為財政收入的增加、房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和地方經(jīng)濟的增長作出更大貢獻成為擺在我們面前的重要問題。筆者試對一個地市契稅征管工作中存在的具體問題進行分析,探尋一條提升契稅征管水平之路。

[關(guān)鍵詞]契稅 財政 房地產(chǎn) 稅收一體化

近年來,隨著安陽市城市化進程的推進和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,在市財政局黨組的正確領(lǐng)導(dǎo)和房管、土地部門的大力支持配合下,財政部門通過大膽創(chuàng)新、積極探索和大量艱苦細致的工作,逐步加強契稅征管。我們先后采取開征房產(chǎn)契稅滯納金、清理土地出讓欠稅、以商品房買賣合同征收契稅等措施規(guī)范契稅征管秩序,追繳歷史遺留欠稅近兩億元,征管水平不斷邁上新的臺階,契稅收入從2002年的2256萬元到2005年至2008年連續(xù)四年超億元,2009年前三季度更是達到24794萬元,對地方財政的貢獻逐年提高,已成為地方稅的重要主體稅種之一。雖然安陽市契稅征管工作取得了不錯的成績,但其中依然存在一些不可忽視的問題。對這些問題進行深入探析,無論是對于提高契稅及房地產(chǎn)稅收征管水平,還是對于充分發(fā)揮契稅的籌集財政收入、促進房地產(chǎn)市場以及當?shù)亟?jīng)濟健康發(fā)展的職能都顯得十分必要。

一、當前契稅征管中存在的主要問題

1.稅源分散,信息收集困難,易造成稅款流失。契稅部門在具體進行契稅征管過程中,大部分基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門,由于沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為,而契稅又涉及到千家萬戶,稅源十分分散,致使稅源信息收集較難。在實際工作中,由于涉及的部門各自有各自的管理程序,目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài),遇到問題不能及時解決,未能實現(xiàn)信息完全共享,源頭控稅機制落實不全面。盡管在“先稅后證”方面,房管、土地部門大力配合,但由于個別人為疏忽、審核不夠嚴格仔細等原因,難以全部做到先足額納稅后辦理產(chǎn)權(quán)證的要求。

2.基層契稅征管水平還有待進一步提高。安陽市作為一個中等城市,下轄五個縣。2002年,五個縣的契稅收入約占全市契稅收入的一半左右,到了2008年這一比例下降到僅不足四分之一,而同期縣域經(jīng)濟發(fā)展及財政收入增長速度均高于市級,縣級契稅收入增長與經(jīng)濟發(fā)展速度的不匹配狀況顯而易見。其原因一方面固然是由于安陽市市級房地產(chǎn)市場發(fā)展較各縣快,但是另一方面,也不可否認縣鄉(xiāng)基層契稅征管工作存在著問題。首先,部分縣對契稅征管工作重視不夠,認為契稅是小稅種,無關(guān)大局;其次,一些部門未能嚴格按照稅法及上級有關(guān)政策執(zhí)法執(zhí)收,存在越權(quán)減免現(xiàn)象;第三,稅法宣傳不到位,群眾納稅意識淡漠,并且對納稅人未及時足額納稅的行為沒有有效打擊手段。

3.存在部分二手房交易通過先虛假退房再出售方式逃避納稅的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)上漲,部分“炒房族”于商品房價格較低時買入,但并不辦理房產(chǎn)證;之后在房價上漲賣出時,也不簽訂二手房買賣協(xié)議,而是通過各種途徑,讓開發(fā)商注銷原買賣合同后,重新與新買家簽訂商品房銷售合同。在這個過程里,開發(fā)商和炒房者均獲得了額外的收益,而購房者則少交了二手房過戶稅費,三方均有獲利,獨獨損害了國家利益,造成稅收流失。

4.二手房交易的市場價格和普通住房標準難以確定。目前,市場價格的核定通常是由房屋土地評估機構(gòu)進行評估。由于目前房價正處于上升通道,由于評估參考的數(shù)據(jù)更新不及時,加之某些主觀人為的因素,根據(jù)過去一段時間的市場價格做出的房屋評估價格一般明顯低于雙方交易的真實成交價格。因此,納稅人往往采取根據(jù)房產(chǎn)評估報告的評估金額辦理契稅及其它相關(guān)稅種納稅,而不提交真實的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,真實成交價格與申報納稅價格常常有不小的差距,從而造成稅款流失。

根據(jù)國務(wù)院和河南省有關(guān)規(guī)定,個人購買面積不超過144平方米的普通住房,契稅可享受減半優(yōu)惠。由于我市的普通住房標準不明確,只要個人購買面積符合減半標準的住房均可享受契稅減半優(yōu)惠,造成了契稅的減收。

5.缺少打擊違法行為的有效手段,稅務(wù)稽查工作不到位。契稅是一次性的行為稅,納稅人涉及范圍廣而且復(fù)雜。在日常征管工作中,征收機關(guān)將主要的工作精力都放在了契稅征收環(huán)節(jié),而對政策的執(zhí)行、“先稅后證”的落實以及逃漏稅行為的查處等方面的工作比較薄弱,重征收輕稽查的現(xiàn)象較為普遍,從而使個別納稅人有機可乘,采取瞞報成交價,簽訂虛假合同等手段降低稅基以達到逃稅的目的,由于稅法對這類偷逃稅行為沒有明確對應(yīng)的處罰條款,加上查處不嚴,致使部分房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人存在僥幸心理,逃避應(yīng)納稅款。

二、下一步工作的建議

1.加強與相關(guān)部門的聯(lián)系,建立健全協(xié)稅護稅機制。契稅的征收離不開國土、房產(chǎn)、規(guī)劃等多個部門的配合。因此,契稅征收機關(guān)與相關(guān)部門建立征收協(xié)調(diào)機制需要地方政府進行協(xié)調(diào)。一是與土地、房產(chǎn)等部門房地產(chǎn)管理系統(tǒng)對接,建立信息共享制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易等關(guān)鍵環(huán)節(jié),建立房地產(chǎn)稅收檔案,實行全程動態(tài)跟蹤管理。在各部門辦證軟件中加掛“先稅后證”監(jiān)控程序,杜絕人為操作,真正做到“先稅后證”。二是以契稅征管為把手,全面掌握稅源信息。以契稅征管為契機,實施一體化管理,把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié),協(xié)助配合地稅征收機關(guān),實現(xiàn)二手房交易環(huán)節(jié)各種稅收在同一窗口完成。為了提高征管水平,我們已于6月份將契稅復(fù)核業(yè)務(wù)作為市房管局產(chǎn)權(quán)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)的一個子模塊正式運行,實現(xiàn)了市直契稅征收與房屋權(quán)屬管理部門的聯(lián)網(wǎng)協(xié)作辦公,保證該系統(tǒng)中任何一個待批項目計算機數(shù)據(jù)在未正確體現(xiàn)繳納契稅金額的情況下,就無法進行審批,真正做到“先稅后證”,有效防止了國家稅款的流失。

2.加強對縣級契稅征管業(yè)務(wù)的檢查指導(dǎo),提高對契稅征收工作的認識。契稅作為一項地方財政收入重要來源之一,可同時帶動耕地占用稅、房產(chǎn)稅乃至其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收的增長,對提高地方經(jīng)濟實力,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有著舉足輕重的作用。對影響正常契稅征管秩序而縣區(qū)又難以協(xié)調(diào)的問題,上級征收機關(guān)應(yīng)通過組織召開房管、國土部門同時參加的契稅征管工作會議等方式,幫助協(xié)調(diào)解決。同時,有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的培訓(xùn),提升縣級契稅征管干部隊伍業(yè)務(wù)素質(zhì);嚴格執(zhí)行各項稅收法規(guī)制度,杜絕各項越權(quán)減免情況發(fā)生,做到全市上下同一尺度,同一標準;加大對縣級契稅征管業(yè)務(wù)的檢查力度,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,做到應(yīng)收盡收。

3.實施精細化管理工程,進一步提高征管水平。一是充分利用計算機網(wǎng)絡(luò),建立起財政、地稅、國土、房管部門的信息共享網(wǎng)絡(luò)平臺,建立稅源信息數(shù)據(jù)庫,使征收機關(guān)能房產(chǎn)、土地各個環(huán)節(jié)等基本稅源信息。二是完善和提升征管軟件的功能,簡化納稅程序;使納稅人在一個征收窗口就能完成契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等各項稅費的申報、繳納,真正達到節(jié)約納稅成本,方便納稅人的目的。進一步完善征管軟件的功能,增加稅源管理模塊,將最低計稅價格管理體系納入征管系統(tǒng),規(guī)范操作,提高效率。三是針對部分二手房交易通過先虛假退房再出售的方式逃避納稅的現(xiàn)象,則應(yīng)積極支持配合房產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門加強對商品房買賣合同備案的規(guī)范管理以及對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督檢查,從而減少和避免部分納稅人通過虛假退房方式逃避契稅及其他稅種的正常納稅義務(wù)。

4.建立城市基準房產(chǎn)價格體系,研究制定普通住房標準。聯(lián)合房產(chǎn)和物價部門進行調(diào)查、測算,定期公布本區(qū)域住房平均交易價格,規(guī)范交易秩序和房產(chǎn)市場交易行為;契稅征收機關(guān)應(yīng)利用這一信息建立起我市的基準房價體系,定期及時更新,作為核定二手房交易市場價格的主要依據(jù)之一。同時,按照國家和省各項規(guī)定、要求,研究制定普通住房具體標準。上述措施不但從根本上解決了二手房價格及普通住房標準難以確定造成的契稅“跑冒滴漏”問題,而且可以對引導(dǎo)我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展發(fā)揮相應(yīng)作用。

5.積極開展契稅稽查工作,追繳逃漏稅款。以紀檢監(jiān)察、財政監(jiān)督部門為主,聯(lián)合相關(guān)部門,對國土、房管兩部門定期和不定期進行檢查,通報契稅及相關(guān)稅種檢查情況,努力做到依法依率足額征收,防止稅款流失。對執(zhí)收和協(xié)稅部門因履職不到位而造成的稅款流失,應(yīng)從該違章單位的部門預(yù)算撥款中進行扣除,并責成違章單位追繳逃漏稅款;對納稅人故意拖欠納稅行為的,應(yīng)嚴格按照稅法有關(guān)政策規(guī)定加收滯納金;對拒不納稅,情節(jié)性質(zhì)較為惡劣的,必要時申請人民法院強制執(zhí)行,以維護稅法和政策規(guī)定的嚴肅性,保證契稅征管的正常秩序。