易憲容

最近政府的房地產(chǎn)救市政策層出不窮，無(wú)論是信貸優(yōu)惠政策，還是稅收優(yōu)惠及財(cái)政補(bǔ)貼政策，只要是能夠想到政府部門(mén)在房地產(chǎn)行業(yè)商會(huì)的鼓動(dòng)下都一一推出。但是，有一項(xiàng)房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府來(lái)說(shuō)，則是耿耿于懷，他們千方百計(jì)希望政府重新推出該項(xiàng)政策，即取消對(duì)“第二套住房?jī)?yōu)惠政策”限制。那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府為什么對(duì)取消第二套住房?jī)?yōu)惠政策限制是如此熱衷?該項(xiàng)政策放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮真的能夠起到關(guān)鍵的作用嗎?它能夠托起高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?其實(shí)，這只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府的一廂情愿而已。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)這樣局面，最為關(guān)鍵的問(wèn)題是2007年央行出臺(tái)的359號(hào)文件。該文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費(fèi)作一個(gè)清楚的規(guī)定，即對(duì)住房消費(fèi)同樣可以享受政府的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，特別是信貸優(yōu)惠政策；對(duì)于住房投資則按照市場(chǎng)定價(jià)，不可享受優(yōu)惠政策。359號(hào)文件出臺(tái)后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)就開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售萎縮，最為重要的原因是政府出臺(tái)的359號(hào)文件，是359號(hào)文件中關(guān)于第二套住房信貸優(yōu)惠政策的限制，因此要改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售萎縮的問(wèn)題，就得取消對(duì)第二套住房政策的限制。在他們看來(lái)，只要恢復(fù)房地產(chǎn)第二套住房?jī)?yōu)惠政策，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)2007年那種價(jià)格快速飚升的局面。但實(shí)際上，這只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府的一廂情愿。

因?yàn)?，?duì)于第二套以上住房信貸優(yōu)惠的限制，是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)與投資的兩重屬性做出的區(qū)分。對(duì)于住房消費(fèi)，因?yàn)樗蔷用窕镜纳鏃l件，政府要采取各種優(yōu)惠政策來(lái)保證絕大多數(shù)居民基本的居住條件改善；而對(duì)于住房投資，它主要是以增加個(gè)人財(cái)富為目的。因此住房投資不應(yīng)該享受優(yōu)惠政策，而是要采取市場(chǎng)定價(jià)，否則由于投資品的定價(jià)機(jī)制與住房消費(fèi)定價(jià)機(jī)制不同，投資者過(guò)多容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。而對(duì)第二套以上的住房都采取優(yōu)惠政策，那么投資者就能夠利用這種優(yōu)惠政策大獲其利。如果這種情況出現(xiàn)，一則對(duì)住房消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)，即更多的住房進(jìn)入投資市場(chǎng)而沒(méi)有進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)，住房消費(fèi)市場(chǎng)住房產(chǎn)品減少，就可能使得許多人基本的居住條件改善無(wú)法得以保證；二是當(dāng)投資者認(rèn)為可以利用政府優(yōu)惠政策大力炒作房地產(chǎn)大獲其利時(shí)，這樣不僅容易導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配不公，也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生，從而引發(fā)金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

還有，當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮的問(wèn)題出在哪里，是因?yàn)閷?duì)第二套住房?jī)?yōu)惠政策的限制嗎?我想這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)有看到其問(wèn)題的實(shí)質(zhì)所在。在全球經(jīng)濟(jì)表退的周期性調(diào)整的大背景下，國(guó)內(nèi)各行各業(yè)都出現(xiàn)了周期性的調(diào)整，因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整也是必然。這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售萎縮重要之一。但是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商沒(méi)有看到這種全球經(jīng)濟(jì)大調(diào)整的必然性，堅(jiān)持不按照變化了的市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)調(diào)整其企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)及利潤(rùn)水平，反之，還是寄希望政府出臺(tái)各種各樣的政策來(lái)激勵(lì)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，以消費(fèi)為主導(dǎo)的居民是沒(méi)有支付能力進(jìn)入這種沒(méi)有調(diào)整價(jià)格的高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)的。

還有，在全球經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整過(guò)程中，特別是全球市場(chǎng)“去支杠桿化”的過(guò)程中，世界上所有的投資品泡沫都在擠出、價(jià)格全面回落，房地產(chǎn)作為一種投資品，它價(jià)格也同樣會(huì)出現(xiàn)大調(diào)整。不僅如此，當(dāng)投資品的價(jià)格全面回落時(shí)，投資者的市場(chǎng)預(yù)期會(huì)就出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，無(wú)論是什么投資市場(chǎng)，投資者會(huì)以現(xiàn)金為王而不愿意輕易地進(jìn)入投資市場(chǎng)。特別是當(dāng)2008年全球投資者在投資市場(chǎng)哀鴻遍野時(shí)，投資者更是不敢進(jìn)入投資者市場(chǎng)。無(wú)論是股市還是房地產(chǎn)都是如此。

因此，想通過(guò)放開(kāi)對(duì)第二套住房?jī)?yōu)惠政策的限制激發(fā)起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是不可能的。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期，讓房?jī)r(jià)降低到絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求才能夠釋放出來(lái)。而且這種價(jià)格調(diào)整得越與絕大多數(shù)居民支付能力相契合，房地產(chǎn)住房消費(fèi)釋放出來(lái)的需求就越大。這才是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之正道，否則有通天之術(shù)也乏力。正是這意義上說(shuō)，放開(kāi)第二套住房?jī)?yōu)惠政策也是托不起高價(jià)的房地產(chǎn)。更何況，房地產(chǎn)振興規(guī)劃是一項(xiàng)中長(zhǎng)期政策，它對(duì)房地產(chǎn)的短期影響有作用嗎?