趙曉康 王 蕊

[摘 要]當前我國房價的快速增長引起了很多大中城市居民的不滿,根據(jù)國際通用的房價合理性判斷標準,從房價收入比和房價上漲速度兩方面來判斷我國房價的合理性。經(jīng)分析得出我國目前的住房價格不夠合理,因此合理住房價格水平,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行,是我國宏觀調(diào)控的重點所在。

[關(guān)鍵詞]住房價格;房價收入比;房價合理漲幅

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2009)35-0072-02

近年來我國住宅價格水平快速增長,從宏觀總體角度而言有利于宏觀經(jīng)濟的增長;但是從收入結(jié)構(gòu)來看,房價的快速增長使得多數(shù)家庭住房支付能力相對下降,尤其對于居住在大中城市的居民家庭,居民可支配收入的增加卻趕不上住房價格高速上漲,很多人對房價的上漲表示不滿。那么,我國目前的房價是否合理?究竟怎樣才算是合理的住房價格水平?本文將借鑒國內(nèi)外相關(guān)研究,針對當前我國實際情況對住房價格合理性進行分析。

1 合理住房價格水平的標準

1.1 住房價格水平合理性的判斷標準

目前,對住房價格水平合理性的判斷標準為:區(qū)域內(nèi)中等收入家庭可以消費得起中等房價的住房。房價合理性的衡量主要從家庭住房支付能力的角度來衡量。通過對數(shù)十個經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價的考察,世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3～6(世界銀行專家的說法為4～6)。澳大利亞學(xué)者的最近研究結(jié)果表明,如果10年前合理的房價收入比是6的話,由于低利率、低通脹的影響,當前的合理房價收入比應(yīng)該是9。

目前社會上用平均房價和家庭平均年收入計算房價收入比還存在一定缺陷:一是沒有考慮到目前居民收入差距過大的影響,二是忽視了不同住房供應(yīng)體系。為使房價收入比的評定方法更加科學(xué)合理,我們根據(jù)家庭不同收入,將家庭分為高收入家庭、中高收入家庭、中等收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭;根據(jù)不同住房供應(yīng)體系,將住房分為高檔別墅、普通住宅、經(jīng)濟適用房三類;把每類住房的價格與每類家庭年收入相比,來確定不同收入群體對不同檔次住房的房價收入比。

1.2 住房價格上漲速度的判斷標準

房價上漲的合理幅度可用居民收入增長率、物價上漲率、GDP增長率來確定。根據(jù)國內(nèi)外的研究成果,在假定初期房價處于合理水平的條件下,合理房價上漲幅度的上限水平應(yīng)該不小于物價上漲速度、土地增值幅度權(quán)重加權(quán)綜合。如果房價漲幅低于這個下限水平,表明房地產(chǎn)業(yè)正處于衰退時期;合理房價上漲幅度的下限水平應(yīng)該不大于經(jīng)濟增長水平或城鎮(zhèn)居民收入的增長水平,否則會影響到國家經(jīng)濟的持續(xù)良好運行以及居民生活質(zhì)量的提高。

2 對當前房價的合理性初步評價

2.1 房價收入比

根據(jù)2008年中國統(tǒng)計年鑒和房地產(chǎn)年鑒已有的統(tǒng)計數(shù)據(jù),分別測算了全國31個省市2007年的房價收入比(表1)。分析結(jié)果表明,這些城市2007年的房價收入比大部分集中在4～9,可以認為是一個相對合理的房價支付能力范圍。從家庭住房支付能力的角度來看,其中內(nèi)蒙古、青海、寧夏、甘肅、新疆、吉林居民家庭住房的支付能力很強;貴州、山西、黑龍江、云南、西藏、河南、廣西、山東、安徽的支付能力較強;陜西、河北、江西、湖南、遼寧、重慶的支付能力一般;海南、廣東、四川、湖北、江蘇的支付能力較弱;福建、浙江、北京、上海四個省市的家庭住房支付能力呈現(xiàn)不足的趨勢。

為進一步區(qū)分不同收入群體對不同檔次住房的支付能力,本文利用2007年不同住房供應(yīng)體系下的房價與不同收入家庭的家庭年收入相比,結(jié)果如下。首先,從全國平均水平來看,我國居民對于普通住宅和經(jīng)濟適用房的房價收入比分別為6.6和3.2,有一定的支付能力;對于別墅、高檔公寓支付能力存在不足。收入階層按照七等分劃分的房價收入比標準來劃分呈現(xiàn)如表2所示的階梯結(jié)構(gòu)。

由此可知,我國目前存在較大的收入差距,高收入階層的收入增長明顯快于低收入階層的收入增長。對于最低收入者,經(jīng)濟適用房的支付存在較大困難;而對于最高收入者,別墅和高檔公寓的支付能力較強。只有中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力超過全國平均水平。

2.2 住房價格上漲速度

根據(jù)1998—2008年中國統(tǒng)計年鑒中我國住宅平均銷售價格作為研究我國住房價格上漲速度的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),計算我國自1997年以來住宅價格的增長速度,并根據(jù)國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)的時間序列數(shù)據(jù)分別計算出GDP增長率、人均可支配收入增長率、CPI增長率以及地價增長率。

結(jié)合上述全國主要經(jīng)濟指標增長率數(shù)據(jù),確定我國住宅價格漲幅的上限和下限標準。通過對我國GDP增長率和城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率進行取值,得出1998年到2007年間我國住房平均價格漲幅的上限標準;再通過對CPI增長率、土地交易價格增長率取平均值,計算出1998—2007年我國住房平均價格漲幅的下限標準。

通過確定的我國房價漲幅上限和下限作為判斷標準,對我國住房平均價格漲幅的合理性進行判斷。通過上圖可知,我國住房價格的增長速度在1998—2003年一直處于合理的漲幅范圍之內(nèi),但是在2004年、2005年卻超出了我國住房價格合理漲幅的上限水平。2007年房價的漲幅也接近于房價合理漲幅水平的上限。說明近些年來我國住房價格呈現(xiàn)增長幅度過快的趨勢,超出了房價波動的合理范圍,當前房價不夠穩(wěn)定,有突破房價合理漲幅上限水平的趨勢。

3 結(jié) 論

根據(jù)國際上合理的住房價格判斷標準來判斷,我國的房地產(chǎn)價格還不夠合理。合理住房價格水平,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行,是我國宏觀調(diào)控的重點所在?？偠灾?我們可以得出以下結(jié)論:

(1)從住房支付能力的基本判斷標準來看,我國住房價格水平整體偏高,尤其是部分大城市如上海、北京、浙江、福建這樣含有一線城市的省市中,房價相對于收入持續(xù)上漲使得居民的總體支付能力持續(xù)下降,房價逐漸趨于不合理。與此同時,海南、廣東、四川、湖北、江蘇省市房價隨著城市的不斷發(fā)展而上漲,收入的增長也慢于房價的上漲,支付能力也逐漸呈現(xiàn)下降趨勢。

(2)由于我國存在較大的收入差距,近年房價的快速增長使得除最高收入群體外人群房價支付能力均較低。合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)該在目前的基礎(chǔ)上全部提高一個檔次,使得中等收入者、中上收入者、高收入者和最高收入者的住房支付能力高于全國平均水平,同時,讓低等收入者對經(jīng)濟適用房具有一定支付能力,中等收入者支付得起普通住宅,高等收入者的住房支付能力提高到可以支付別墅高檔住宅的水平上。

(3)近幾年來我國住房價格不夠穩(wěn)定,自2004年以來產(chǎn)生較大的波動。2004年和2005年均出現(xiàn)了房價上漲速度超過GDP增長速度和人均可支配收入增長速度的情況,2006年房價的回調(diào)、2007年房價持續(xù)上漲、2008年房價的下降以及2009年房價的回升值得我們對房價穩(wěn)定性重點關(guān)注。盡管政府部門已經(jīng)采取一些措施,但是效果不是很明顯。合理住房價格水平,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行,是目前的重點所在。

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[收稿日期]2009-08-13

[作者簡介]趙曉康(1965—),男,江蘇鎮(zhèn)江人,東華大學(xué)教授,博士生導(dǎo)師;王蕊(1985—),女,黑龍江伊春人,東華大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)碩士。