賴(lài)洪貴++劉政++張斌

摘要：對(duì)2014年1月～2016年3月中國(guó)新房?jī)r(jià)格指數(shù)與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)的協(xié)整分析結(jié)果顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系；格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明，在1%的顯著性水平下新房?jī)r(jià)格是二手房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期格蘭杰因，而二手房?jī)r(jià)格是新房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期格蘭杰因只在10%的水平下顯著；PVECM模型、脈沖響應(yīng)分析和方差分解的結(jié)果進(jìn)一步證實(shí)，新房?jī)r(jià)格在這一因果關(guān)系中發(fā)揮主導(dǎo)作用，新房?jī)r(jià)格對(duì)二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)的沖擊更大。

關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格；互動(dòng)關(guān)系；協(xié)整分析；PVECM模型

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）016-000-04

一、引言

在我國(guó)，住宅的一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售市場(chǎng)、二級(jí)存量房交易市場(chǎng)以及三級(jí)租賃市場(chǎng)共同構(gòu)成了完整的住宅市場(chǎng)。隨著新房?jī)r(jià)格的快速上漲，二手房的優(yōu)勢(shì)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，住房交易市場(chǎng)也因此由起初的新房為主逐步走向新房、二手房共同發(fā)展的格局。

關(guān)于新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格關(guān)系的研究已有不少，但基本上沒(méi)有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。究其原因，是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)與時(shí)代背景、住房政策以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境密切相關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，2014年可以看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)拐點(diǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，進(jìn)入了一個(gè)“白銀時(shí)代”。而在大量的政策寬松與刺激之下，2015年以及2016年初房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一線城市房?jī)r(jià)暴漲與三四線城市庫(kù)存嚴(yán)重的新局面。在住房交易結(jié)構(gòu)方面，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，目前房地產(chǎn)正在進(jìn)入存量房時(shí)代。據(jù)證券日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市和部分二線城市也開(kāi)始全面進(jìn)入存量房時(shí)代。2015年全年，在“北上廣深”四大一線城市中，新房交易套數(shù)分別約為103889、121600、120257及75347套；二手房交易套數(shù)約為192251、337300、69957及126899套①，這意味著“北上廣深”二手房交易套數(shù)對(duì)新房交易套數(shù)的比例分別為1.85、2.77、0.58及1.68。由此看出，人們的購(gòu)房意愿有向二手房偏向的趨勢(shì)。2015年以來(lái)，房地產(chǎn)去庫(kù)存也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要任務(wù)之一。理論上，良性的新房、二手房?jī)r(jià)格互動(dòng)機(jī)制可以打通新房與二手房之間的轉(zhuǎn)換通道，盤(pán)活開(kāi)發(fā)商手中存量房，減少新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，提高已有住房的使用效率，從而達(dá)到去庫(kù)存的目的。

已有的關(guān)于新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格互動(dòng)關(guān)系的研究似乎缺乏對(duì)現(xiàn)階段該問(wèn)題的解釋力。那么，在新房地產(chǎn)時(shí)代背景下，新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格之間究竟有什么樣的互動(dòng)機(jī)制？

二、文獻(xiàn)回顧

對(duì)新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格之間關(guān)系的研究，無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外都相對(duì)少見(jiàn)。大部分文獻(xiàn)都是以個(gè)別城市為例的小范圍研究，并且大多只分析了二者的因果關(guān)系，得出的結(jié)論也沒(méi)辦法達(dá)成共識(shí)。直觀上看，新房和二手房之間應(yīng)該存在一定的替代關(guān)系，因而它們的價(jià)格波動(dòng)就會(huì)相互影響，很多學(xué)者也是從這一角度出發(fā)，運(yùn)用一些計(jì)量方法探索二者之間的關(guān)系。曹剛（2008）[1]通過(guò)對(duì)武漢市二手房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行分析，指出：以消費(fèi)需求為主的二手房?jī)r(jià)格很容易受到新房市場(chǎng)的影響。同處一個(gè)市場(chǎng)，二手房與新房有很大的可替代性，正是由于這種替代性的存在，兩者之間形成了相互制約、相互促進(jìn)的關(guān)系。類(lèi)似地，劉麗（2009）[2]使用2003～2007年廣州二手房月度價(jià)格數(shù)據(jù)，通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)的方法分析了影響廣州二手房?jī)r(jià)格的因素。結(jié)果表明，一手房?jī)r(jià)格和二手房成交比重均對(duì)二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)有顯著影響，廣州市二手房?jī)r(jià)格的上漲主要來(lái)自于一手房?jī)r(jià)格上漲的拉升。張清勇等（2009）[3]以北京、上海、廣州和深圳四個(gè)城市作為研究對(duì)象，運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)分析方法，研究了住宅存量與流量?jī)r(jià)格的領(lǐng)先-滯后關(guān)系。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，北京一手住宅價(jià)格領(lǐng)先于二手房?jī)r(jià)格；上海的一、二手住宅價(jià)格互為因果關(guān)系；廣州和深圳則是例外，他們的一、二手房?jī)r(jià)間不存在顯著的領(lǐng)先-滯后關(guān)系，與傳統(tǒng)模型不完全一致。但是總體上，他們認(rèn)為新房與二手房之間存在著一定的替代關(guān)系。而張?jiān)撇ǎ?011）[4]采用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理和方法，剖析了二手房交易及其宏觀調(diào)控政策與商品房市場(chǎng)發(fā)展的互動(dòng)機(jī)理，并以 2000～2007年廈門(mén)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行仿真實(shí)驗(yàn)，得出：雖然在短期內(nèi)二手房的交易會(huì)抑制新房市場(chǎng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，二手房的激烈交易轉(zhuǎn)移了部分新房需求的同時(shí)，卻又增加了新房的需求，從而推動(dòng)了新房市場(chǎng)的發(fā)展。

相反，也有文獻(xiàn)指出新房與二手房?jī)r(jià)格之間并沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系。張玉英（2004）[5]以2001～2003年上海市住宅一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為研究對(duì)象，結(jié)果表明：由于商品屬性和價(jià)格形成機(jī)制存在很大的不同，上海市住宅市場(chǎng)的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格與存量房交易價(jià)格之間不存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系。類(lèi)似的，陳永霞（2009）[6]通過(guò)研究南京市2007年3月～2008年12月住宅一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)之間價(jià)格的關(guān)系，得出三個(gè)住宅市場(chǎng)價(jià)格之間不存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系。

可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)研究基本上都是選取單個(gè)城市來(lái)解釋新房與二手房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系，并沒(méi)有分析二者之間相互影響的內(nèi)在作用機(jī)制，也沒(méi)有探討新房與二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)的規(guī)律。并且，大部分文獻(xiàn)是以2014以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象。近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新面貌，以往的研究成果或難以說(shuō)明新問(wèn)題。本文基于2014年以來(lái)的中國(guó)省會(huì)城市的面板數(shù)據(jù)，利用協(xié)整、PVECM模型及脈沖響應(yīng)分析方法考察影響我國(guó)新房與二手房?jī)r(jià)格之間的互動(dòng)關(guān)系。

三、新房與二手房?jī)r(jià)格互動(dòng)的理論基礎(chǔ)

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論中，當(dāng)一種商品的價(jià)格發(fā)生變化，會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生兩種影響。一是使消費(fèi)者的實(shí)際收入水平發(fā)生變化，二是使商品的相對(duì)價(jià)格發(fā)生變化，這兩種變化都會(huì)改變消費(fèi)者對(duì)該種商品的需求量。其中，我們把由商品的價(jià)格變動(dòng)所引起的商品相對(duì)價(jià)格的變動(dòng)，進(jìn)而由商品相對(duì)價(jià)格的變動(dòng)所引起的商品的需求量變動(dòng)，稱(chēng)之為替代效應(yīng)。如果兩種商品之間可以相互代替以滿(mǎn)足消費(fèi)者的某種欲望，我們稱(chēng)這兩種商品之間存在替代關(guān)系，這兩種商品之間互為替代品[7]。

對(duì)于新房和二手房，他們二者同處于住房市場(chǎng)，在滿(mǎn)足居民居住需求方面有很多相似的特征。如果新房?jī)r(jià)格上升，其需求量會(huì)下降，進(jìn)而二手房的需求量會(huì)相應(yīng)上升，從而其價(jià)格也隨之上升。因此，新房與二手房在一定程度上屬于替代品，它們的價(jià)格之間存在一定的正相關(guān)關(guān)系。但與此同時(shí)，由于新房與二手房的新舊程度、交易成本、使用年限等的差異，使得他們之間的替代比例不是固定不變的，因此新房與二手房不是完全替代品。新房和二手房的價(jià)格互動(dòng)機(jī)制可通過(guò)圖1反映出來(lái)。

圖1描繪了新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的供求曲線。假設(shè)起初二手房的價(jià)格低于新房的價(jià)格，其中，S1、D1為新房市場(chǎng)的供求曲線，S2、D2為二手房市場(chǎng)的供求曲線。E1、E2分別為新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)最初均衡點(diǎn)，P1、P2為相應(yīng)的均衡價(jià)格。假設(shè)現(xiàn)在新房的交易價(jià)格上升，二手房?jī)r(jià)格保持不變。一方面，房?jī)r(jià)收入比提高，居民對(duì)新房的有效需求減少，新房市場(chǎng)的需求曲線由D1下降至D3，相應(yīng)的均衡點(diǎn)由E1移動(dòng)到E3，均衡價(jià)格由P1下降為P3；另一方面，減少的這部分有效需求將轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)，從而二手房交易增加，二手房市場(chǎng)需求曲線由D2上升至D4，相應(yīng)的均衡點(diǎn)由E2移動(dòng)到E4，均衡價(jià)格由P2上升為P4。這種變化將一直持續(xù)到兩種價(jià)格比例關(guān)系恢復(fù)到合理水平，此時(shí)，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)達(dá)到均衡。

四、實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)來(lái)源與處理

為了研究新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格的互動(dòng)關(guān)系，本文選取了2014年1月～2016年3月全國(guó)4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市新房與二手房月度價(jià)格的數(shù)據(jù)（西藏的相關(guān)數(shù)據(jù)不全，所以被剔除）來(lái)進(jìn)行分析。所有數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、搜房網(wǎng)。為了便于數(shù)據(jù)的分析，我們 以2013年12月的住房?jī)r(jià)格指數(shù)作為基期，設(shè)定為100，其他月份數(shù)據(jù)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行轉(zhuǎn)化，并對(duì)轉(zhuǎn)化后的價(jià)格指數(shù)取對(duì)數(shù)，以消除可能存在的異方差。其中，NHP代表新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。它統(tǒng)計(jì)的范圍是所有第一次在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易及網(wǎng)上簽約的住宅交易價(jià)格，是反映新房?jī)r(jià)格水平高低的指標(biāo)；SHP指的是二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。它統(tǒng)計(jì)的范圍是進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易，第二次及以上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的住宅，是反映二手房房?jī)r(jià)格水平高低的指標(biāo)；lnNHP代表對(duì)數(shù)化了的新房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)；lnSHP指的是對(duì)數(shù)化了的二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。全文的計(jì)量分析都基于Eviews8.0。

新房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的基本走勢(shì)如圖2所示，其中橫坐標(biāo)代表的是不同月份對(duì)應(yīng)的省會(huì)城市，縱坐標(biāo)表示的是對(duì)數(shù)化了的房?jī)r(jià)指數(shù)。從圖中我們可以看出，新房與二手房的價(jià)格走勢(shì)在做一定的時(shí)滯處理后基本上一致。

2.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免面板數(shù)據(jù)分析過(guò)程中出現(xiàn)偽回歸，同時(shí)為了后面協(xié)整分析的方便，我們首先需要對(duì)面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文利用ADF、LLC單位根檢驗(yàn)方法驗(yàn)證序列的平穩(wěn)性，并且分別對(duì)包含常數(shù)項(xiàng)、包含常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)、不包含常數(shù)項(xiàng)和時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)的三種模型進(jìn)行了檢驗(yàn)。三種模型中只要有一種通過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)，即說(shuō)明該序列是平穩(wěn)的。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。

序列平穩(wěn)要使得ADF和LLC同時(shí)通過(guò)檢驗(yàn)。由表1的檢驗(yàn)結(jié)果得出：lnNHP和lnSHP在5%的顯著性水平下都是不平穩(wěn)的，存在單位根；一階差分后，dlnNHP和dlnSHP均在1%的顯著性水平下平穩(wěn)，因此對(duì)數(shù)化的新房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)是一階單整序列。

3.面板協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

協(xié)整是對(duì)非平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)變量長(zhǎng)期穩(wěn)定的統(tǒng)計(jì)描述。協(xié)整檢驗(yàn)是揭示變量之間是否存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系的方法[8]。由于新房?jī)r(jià)格指數(shù)和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)是一階單整的，所以本文采用 Engle 和 Granger提出的 E-G兩步法，檢驗(yàn)兩個(gè)變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系。如果協(xié)整關(guān)系存在，則兩個(gè)變量之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。首先利用OLS進(jìn)行協(xié)整回歸，得到協(xié)整方程，分別稱(chēng)為新房?jī)r(jià)格模型和二手房?jī)r(jià)格模型：

lnSHP=C1+C2lnNHP+εt

lnNHP=C3+C4lnSHP+ξt

其次是對(duì)上述回歸方程的殘差序列εt和ξt分別進(jìn)行ADF、LLC單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2的檢驗(yàn)結(jié)果得出：無(wú)論采用哪種檢驗(yàn)方式，殘差序列εt和ξt均在1%的顯著性水平下平穩(wěn)，說(shuō)明新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整均衡關(guān)系。

4.面板格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

上述檢驗(yàn)確定了新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格同為1階單整，并且存在協(xié)整關(guān)系，因此應(yīng)采用基于向量誤差修正模型的方法驗(yàn)證格蘭杰因果關(guān)系。新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格的誤差修正模型如下：

在上述向量誤差修正模型中，ECMt-1是誤差修正項(xiàng)，θ1，θ2為調(diào)整系數(shù)，m，n，p，q為滯后階數(shù)，由最佳滯后階數(shù)判斷可得：m=1，n=2，p=1，q=2。利用向量誤差修正模型進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，檢驗(yàn)的結(jié)果見(jiàn)表3和表4。

從表3可知，β11的估計(jì)值為-0.0772，其P 值為 0.1203。說(shuō)明在10%的顯著性水平下，新房?jī)r(jià)格不是二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)的短期原因。同時(shí)，θ1的P 值為 0.0000，說(shuō)明在 1%的的顯著性水平下，新房?jī)r(jià)格是二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)的長(zhǎng)期原因。

從表4可知，β12的估計(jì)值為-0.0113，其P值為0.6180。說(shuō)明在10%的顯著水平下，二手房?jī)r(jià)格不是新房?jī)r(jià)格變動(dòng)的短期原因。而θ2的P值為0.0868，說(shuō)明在10%的的顯著性水平下，二手房?jī)r(jià)格是新房?jī)r(jià)格變動(dòng)的長(zhǎng)期原因。

雖然由格蘭杰因果檢驗(yàn)得到了二者之間有一定的關(guān)系，但它并未給出兩者之間的影響的大小以及方向。為此，我們需要從其它維度做進(jìn)一步分析。

5.VECM模型及脈沖響應(yīng)分析

Engle 和 Granger將協(xié)整與誤差修正模型結(jié)合起來(lái)，建立了向量誤差修正模型[9]。根據(jù)表3和表4的結(jié)果，建立的VECM模型表達(dá)式如下所示：

在對(duì)VECM模型進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析之前，需要先使用AR根估計(jì)的方法檢驗(yàn)VECM模型的穩(wěn)定性。根據(jù)AR根估計(jì)，如果VECM模型全部根的倒數(shù)值都小于1，即所有點(diǎn)都落在單位圓之內(nèi)，則該模型是穩(wěn)定的，否則是不穩(wěn)定的。非穩(wěn)定的VECM模型不可以作脈沖響應(yīng)分析，只有通過(guò)剔除某些變量或增加其他變量來(lái)達(dá)到平穩(wěn)的效果。

由圖3可知，VECM模型是穩(wěn)定的，所以可以在此基礎(chǔ)上，通過(guò)脈沖響應(yīng)來(lái)分析新房?jī)r(jià)格指數(shù)與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)相互間的沖擊響應(yīng)，刻畫(huà)出他們之間的動(dòng)態(tài)變化關(guān)系。

圖4描述的是全國(guó)省會(huì)城市的新房與二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)關(guān)系的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖像。從中我們可以得知：

當(dāng)給新房?jī)r(jià)格一個(gè)正向沖擊后，新房?jī)r(jià)格從第一期開(kāi)始快速上升，且在第八期達(dá)到最大值，之后開(kāi)始平穩(wěn)下降；對(duì)于二手房?jī)r(jià)格對(duì)二手房?jī)r(jià)格的沖擊，該情況和新房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格的沖擊較為類(lèi)似，只不過(guò)它在第六期達(dá)到最大，之后開(kāi)始逐步下降；對(duì)于新房?jī)r(jià)格對(duì)二手房?jī)r(jià)格的沖擊，第四期之后沖擊開(kāi)始顯現(xiàn)，之后逐步上升，由于我們考查的時(shí)期較短，未能看到?jīng)_擊力度下降的情況；對(duì)于二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格的沖擊，起初一直不明顯，第七期之后有所上升，但上升的幅度以及沖擊力度不如新房?jī)r(jià)格對(duì)二手房?jī)r(jià)格來(lái)的大。

綜合上述分析，就全國(guó)范圍內(nèi)而言，新房?jī)r(jià)格對(duì)而二手房?jī)r(jià)格的沖擊力度在滯后半年之后大于二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格的沖擊力度。

6.方差分解

lnSHP與lnNHP的方差分解結(jié)果如表5所示，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)：不論是新房?jī)r(jià)格還是二手房?jī)r(jià)格，其影響主要還是來(lái)自于自身。從對(duì)比分析來(lái)看新房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)程度大于二手房?jī)r(jià)格的變動(dòng)對(duì)新房?jī)r(jià)格的變動(dòng)貢獻(xiàn)程度。表格中很明顯可以看出，在第十期時(shí)，新房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)程度是二手房?jī)r(jià)格的變動(dòng)對(duì)新房?jī)r(jià)格的變動(dòng)貢獻(xiàn)程度的2倍左右。

五、結(jié)論與政策建議

通過(guò)對(duì)我國(guó)2014年1月～2016年3月這一時(shí)間段的新房與二手房?jī)r(jià)格之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，得出以下結(jié)論：

第一，從協(xié)整檢驗(yàn)的分析結(jié)果來(lái)看，我國(guó)新房與二手房?jī)r(jià)格存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

第二，格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明：在1%的顯著性水平下新房?jī)r(jià)格是二手房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期格蘭杰因，而二手房?jī)r(jià)格是新房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期格蘭杰因只能在10%的水平下顯著。VECM模型、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解結(jié)果進(jìn)一步證實(shí)，新房?jī)r(jià)格的變動(dòng)在這一因果關(guān)系中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

對(duì)上述實(shí)證結(jié)果作如下解釋?zhuān)旱谝唬》渴袌?chǎng)由一、二、三級(jí)市場(chǎng)共同組成。我國(guó)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的住房消費(fèi)習(xí)慣不同，中國(guó)人的傳統(tǒng)文化觀念中有很重的“家”概念，造成了住房一、二級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)比三級(jí)市場(chǎng)繁榮。新房與二手房在某種程度上互為替代品，隨著二級(jí)市場(chǎng)的完善，購(gòu)房者的意愿可以自由地在新房與二手房之間相互轉(zhuǎn)換，而價(jià)格就是他們轉(zhuǎn)換的內(nèi)在動(dòng)力，這使得新房與二手房市場(chǎng)，進(jìn)而它們的價(jià)格存在著長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系。

第三，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一改過(guò)去十幾年“黃金時(shí)代”，進(jìn)入所謂的“白銀時(shí)代”。就全國(guó)總體來(lái)看，存在著大量的庫(kù)存。2015年，住宅庫(kù)存（施工面積與待售面積）為55.7億平米，按照2015年的銷(xiāo)售速度，去化時(shí)間為5年②，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。即便是進(jìn)入了存量房時(shí)代，購(gòu)房者長(zhǎng)期形成的固有觀念難以在短時(shí)間內(nèi)改變。一方面，在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)容易出現(xiàn)羊群效應(yīng)，這時(shí)往往缺乏理性的思考。在“搶房”的熱潮中，他們更趨向于對(duì)比當(dāng)下的新房市場(chǎng)情況，而鮮有去考慮二手房市場(chǎng)。另一方面，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，往往需要考慮更多的諸如質(zhì)量、權(quán)屬、手續(xù)繁雜等因素，因此在對(duì)比其他二手房?jī)r(jià)格的同時(shí)，也會(huì)參考新房?jī)r(jià)格。綜合這些因素，新房?jī)r(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)中依然起到引領(lǐng)作用，新房?jī)r(jià)格對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響大于二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響。

居于本文的研究，對(duì)于政策制定者來(lái)說(shuō)，在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)背景下，調(diào)控房?jī)r(jià)的時(shí)候不能孤立地只對(duì)新房或者二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，而要充分考慮到新時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，以及一、二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格互動(dòng)機(jī)制，從而制定更為系統(tǒng)與全面的調(diào)控措施來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

注釋?zhuān)?/p>

①數(shù)據(jù)來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) http：//www.crei.cn/。

②國(guó)泰君安證券研究， WIND。

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