摘要：改革開放30多年來，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)獲得了巨大發(fā)展，已成為中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了許多履待解決的問題，尤其是信貸風(fēng)險(xiǎn)問題。以天津?yàn)槔?，在分析天津房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上提出了天津房地產(chǎn)若干問題。在對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的總體評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，提出了若干解決現(xiàn)有問題的有效思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)狀評(píng)價(jià)；政策建議

1 天津房地產(chǎn)信貸

(1)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀。

2004年至2007年天津房地產(chǎn)投資額以每年24％以上的速度遞增。2008年由于經(jīng)融危機(jī)投資額略有下降。至2009年略有上升，上半年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成377.3億元，銷售472.1億元。其中2009年4～5月天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額為125.8億元和商品房銷售額為157.6億元，與第一季度的106.2億元和129.6億元相比，已經(jīng)超過第一季度業(yè)績(jī)，可見進(jìn)入第2季度以來市場(chǎng)回暖和復(fù)蘇的信號(hào)日益明顯。

(2)天津房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金以銀行貸款、自有資金和其他資金為主，其中銀行貸款占絕對(duì)比例。固有模式雖然未改變，雖然資金結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化。

(3)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)信貨風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貨質(zhì)量有所好轉(zhuǎn)。

2002以來，溫州炒房團(tuán)北上，特別在2006年北京獲得豐厚利潤(rùn)后將目標(biāo)轉(zhuǎn)向天津。天津市頒布了各項(xiàng)法令。如2005年頒布了《天津市房屋權(quán)屬登記條例》，條例共七章六十二條，對(duì)房屋權(quán)屬登記、適用范圍、登記機(jī)關(guān)、登記種類、登記程序、法律責(zé)任等都作了較為詳細(xì)具體的規(guī)定。2007年頒布合作建房“僅限自住”，制止惡意炒房。

2 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸存在的問題

(1)房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理。

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，經(jīng)營(yíng)缺乏科學(xué)性、合理性、規(guī)范性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。

(z)資金來源渠道單一，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)集中。

目前，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30％，如果考慮住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80％，銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

(3)中小型開發(fā)商自有資金不足，開發(fā)集約程度較低。

目前，除個(gè)別頗具實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，天津房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在自有資金少、開發(fā)規(guī)模小、實(shí)力弱等問題。

(4)個(gè)人住房貨款發(fā)放各自為政，信息溝通渠道不暢。

目前，對(duì)于企業(yè)法人的房地產(chǎn)貸款信息，金融機(jī)構(gòu)可以通過人民銀行的銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢；而對(duì)個(gè)人住房貸款信息，由于工作量大等原因上級(jí)行還未要求將其錄人到信貸登記咨詢系統(tǒng)中，致使金融機(jī)構(gòu)各自為政，信息難以共享，金融機(jī)構(gòu)之間互不了解業(yè)務(wù)發(fā)展情況，這對(duì)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策以及防范化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)十分不利。

(5)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些不規(guī)范做法，增加了房地產(chǎn)信貨風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(6)貨款抵押在房地產(chǎn)申請(qǐng)信貸中普遍存在，土地使用權(quán)證二次重復(fù)抵押現(xiàn)象，個(gè)人住房貨款手續(xù)繁瑣，費(fèi)用高。

3 對(duì)策建議

(1)天津各金融機(jī)構(gòu)要提高對(duì)房貸新政策精神的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性有深刻意識(shí)，從而在認(rèn)識(shí)上增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

(2)要盡快制定房貸新政策的實(shí)施細(xì)則，將其中的類似“高檔商品房”、“第二套房”等不明確的規(guī)定加以細(xì)化，便于基層信貸人員的實(shí)際操作。

(3)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資體系，解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)要在樓盤空置率、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)貸款質(zhì)量等指標(biāo)的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，確保銀行信貸資金的安全。

(5)要嚴(yán)格按照房貸新政策的規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不合規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者獲取貸款。