勞燕玲，李海波

(1.中國地質(zhì)大學(xué)(武漢) 資源學(xué)院，湖北 武漢 430074；2.欽州學(xué)院 資源與環(huán)境學(xué)院，廣西 欽州 535000)

1 研究區(qū)概況

1.1 區(qū)位概況

欽州地處祖國西南沿海，廣西南部，位于北緯20°54′至22°41′，東經(jīng)107°27′至109°56′之間.欽州市位于南北欽防中心地帶，城市定位為臨海工業(yè)城市，目前大部分城鎮(zhèn)人口集中在河西區(qū)域.截至2009年底，欽州市總?cè)丝谶_到371.2萬， 城鎮(zhèn)化率為35%.

從區(qū)位來看，欽州得天獨厚，欽州為東南亞與大西南兩個輻射扇面的軸心，是西南經(jīng)濟協(xié)作區(qū)最便捷的出海口，市區(qū)距離首府南寧119 km，距北海99 km，距防城港63 km，是我國少有的集沿海、沿江、沿邊于一體的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，具有一市聯(lián)五南(大西南、東南亞、越南、南寧、海南)之稱.但一直以來，欽州都未能將這種區(qū)位優(yōu)勢演變?yōu)楝F(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢.2008以來，欽州市迎來了前所未有的發(fā)展機遇.主要表現(xiàn)在一是《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》批準(zhǔn)實施；二是商務(wù)部下發(fā)《關(guān)于確定第二批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地的決定》，確認(rèn)欽州成為全國第二批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地；三是國務(wù)院下文批準(zhǔn)設(shè)立廣西欽州保稅港區(qū)，成為中國第6個保稅港區(qū)，也是西南地區(qū)第一個保稅港區(qū).隨著廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的進一步開放開發(fā)、欽州市保稅港區(qū)的封關(guān)運作、以及中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)正式運行，欽州市的區(qū)位優(yōu)勢正在悄然向經(jīng)濟優(yōu)勢轉(zhuǎn)變.

表1 欽州市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)一覽表

1.2 欽州市房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧

欽州市房地產(chǎn)的發(fā)展起步較晚，在2002年以前，欽州市還沒有真正意義上的房地產(chǎn)，大量土地利用率低、容量小的私人竹筒樓成為當(dāng)時“城市特色”.2002年欽州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有6家，之后房地產(chǎn)業(yè)開始緩慢發(fā)展，2005年以來，欽州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，隨著《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》批準(zhǔn)實施和欽州保稅港區(qū)的設(shè)立，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大規(guī)模進駐，2008年底房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到了169家，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售額、銷售面積都快速增加.特別是2009年，欽州市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，根據(jù)《欽州市2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告》，2009年欽州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售面積、銷售額快速增長，達到歷史最高.

2 房地產(chǎn)價格影響因素分析

研究地區(qū)房地產(chǎn)價格趨勢，須首先分析房地產(chǎn)價格的影響因素，綜合國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，房地產(chǎn)價格影響因素包括房地產(chǎn)自身因素和外部因素兩大類，其中自身因素包括房地產(chǎn)本身的實物狀況、所處區(qū)位狀況及權(quán)益狀況三類，外部因素包括制度政策、經(jīng)濟、社會、國際國內(nèi)形勢及心理因素等[1].鑒于文章研究目標(biāo)為地區(qū)房地產(chǎn)均價趨勢，而非具體地段房地產(chǎn)價格，因此自身因素不在研究范圍之內(nèi).另一方面，外部因素又可以分為可量化和難以量化兩大部分，可量化的主要包括經(jīng)濟因素，將重點予以定量分析；難以量化的如制度政策、國際國內(nèi)形勢以及心理因素等，對定量預(yù)測分析結(jié)果有一定影響.

3 評價指標(biāo)選取

根據(jù)房地產(chǎn)價格影響因素，在考慮數(shù)據(jù)資料可獲得性和可靠性的基礎(chǔ)上，將可定量的外部因素進行分解，最終確定了地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入、城鎮(zhèn)居民可支配收入、職工平均工資、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售額、貸款利率八大指標(biāo)，其中貸款利率是國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的政策工具，在此屬于政策因素，又屬于經(jīng)濟因素.

表2 欽州市房地產(chǎn)銷售價格及指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽表

注：數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計年鑒2004～2009；欽州市政府工作報告2010；廣西統(tǒng)計信息網(wǎng).

4 預(yù)測模型的建立

按照預(yù)測方法的不同，房地產(chǎn)價格預(yù)測可分為定性預(yù)測、定量預(yù)測、綜合預(yù)測三種，其中綜合預(yù)測法既可以是定性與定量預(yù)測相結(jié)合，也可以是一種定量預(yù)測與另一種定量預(yù)測的綜合.在此采用綜合預(yù)測，即通過時間序列和回歸分析兩種定量預(yù)測方法，再結(jié)合定性分析法，以提高預(yù)測的精度和可靠性[3].

4.1 時間序列分析法

時間序列分析法是在占有過去的發(fā)展數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)事物的發(fā)展趨勢一致性原理，以過去推斷未來的一種預(yù)測方法，時間序列分析法主要包括序時平均法，移動平均法，長期趨勢法和季節(jié)預(yù)測法等[4-6].考慮到是對年度平均價格的預(yù)測，文章在此以長期趨勢法對欽州市房地產(chǎn)建立預(yù)測模型.通過對2003～2009年廣西欽州市商品房絕對價格的變化趨勢模擬分析，發(fā)現(xiàn)指數(shù)模型擬合效果最好(r2=0.9857)，其模擬效果如圖1所示.

圖1 指數(shù)模型擬合效果圖

表3時間序列模型模擬值與實際值比較表(單位：元/m2)

Tab.3 Values of Time series model companied with the actual one

年份2003200420052006200720082009201020112012實際值985115515141602210925502804///模擬值991118714221703204024442927350742005031誤差/%-0.6-2.86.1-6.33.34.2-4.4

表4 回歸模型模擬值與實際值比較表

y=827.48×e0.985 7x(r2=0.985 7)

根據(jù)長期趨勢法預(yù)測方程計算結(jié)果，檢驗未來2003年以來的模擬值與實際值的誤差情況，可以看出，2003～2009年的實際值與模擬值的誤差相對較小，因此可以用此模型預(yù)測欽州市未來3年的房地產(chǎn)價格趨勢.

4.2 回歸分析法

回歸分析法是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用數(shù)理統(tǒng)計方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達式(稱回歸方程式)的一種分析預(yù)測方法[7].根據(jù)回歸分析自變量的多少，可分為一元和多元回歸兩種類型，在此，首先通過相關(guān)分析，建立多元線性回歸方程，并通過逐步回歸尋求建立最優(yōu)預(yù)測模型.

根據(jù)商品房銷售價格及指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽表資料，初步確立地區(qū)生產(chǎn)總值(X1、億元)、財政收入(X2、億元)、城鎮(zhèn)居民可支配收入(X3、元)、職工平均工資(X4、元)、固定資產(chǎn)投資額(X5、億元)、房地產(chǎn)投資額(X6、億元)、房地產(chǎn)銷售額(X7、億元)、貸款利率(X8、%)等8個指標(biāo)與商品房銷售價格(Y、元/平方米)來做相關(guān)分析和回歸分析.

在置信度α=0.01時，欽州市商品房銷售價格Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的相關(guān)系數(shù)都在0.90以上并通過檢驗，說明存在顯著的相關(guān)關(guān)系.而X8沒有通過置信度α=0.05的檢驗，說明貸款利率與商品房價格的相關(guān)程度較低，可以從商品房價格的影響因素中排除.通過SPSS數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析軟件對剩下的7個因子進行逐步回歸分析，在置信度為0.01時，剔除了除X3以外的6個因子.最后得到的最優(yōu)方程為一元線性回歸方程:

Y=-536.9+0.216X3

通過對2003～2009欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入來做預(yù)測分析，發(fā)現(xiàn)其逐年變動指數(shù)增長態(tài)勢y=6189.9×e0.1324x(r2=0.986 2)，據(jù)此預(yù)測出2010～2012年欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為17 852、20 379、23 264元，代入回歸方程得欽州市未來3年的商品房銷售價格模擬值.

4.3 定量預(yù)測結(jié)果綜合

綜合以上兩種定量預(yù)測方法，時間序列分析法由于僅僅考慮價格變量與時間的關(guān)系，而忽略了對價格影響因素的分析，雖然方法簡單，但預(yù)測精度相對較差.而回歸分析是一種因果分析法，既考慮了變量之間因果的關(guān)系，同時又有對模型的檢驗，預(yù)測可信度較高[8].鑒于以上分析，在此將兩種結(jié)果分別賦予不同權(quán)重加權(quán)平均.取2003～2008年誤差絕對值倒數(shù)之比作為預(yù)測結(jié)果之權(quán)重之比，得出時間序列法的權(quán)重為0.45，回歸分析為0.55，定量綜合預(yù)測結(jié)果如表4所示.

5 預(yù)測結(jié)果綜合分析

房地產(chǎn)市場是一個典型的地區(qū)性市場，地區(qū)性特征決定了房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、社會的綜合發(fā)展.20世紀(jì)80年代亞太地區(qū)的韓國、新加坡及中國臺灣、香港經(jīng)濟持續(xù)高速增長，不動產(chǎn)價格隨之相應(yīng)大幅度增長，特別是日本在二戰(zhàn)后共出現(xiàn)三次地價暴漲，其重要原因就是地區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展.可以預(yù)見，只要欽州市經(jīng)濟增長態(tài)勢不變，欽州市未來房地產(chǎn)價格必將隨經(jīng)濟增長繼續(xù)上揚.通過前面的定量分析發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高對房地產(chǎn)價格趨勢的影響最大，而城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高除了分配環(huán)節(jié)的影響，更重要取決于地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展.GDP 作為一個國家或地區(qū)一段時間內(nèi)國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動的總計量，從總體上反映了一個國家或地區(qū)經(jīng)濟活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生活水平的高低程度，按可比價格計算，自2004年以來，欽州市經(jīng)濟一直保持高速發(fā)展勢頭，GDP增長率平均快于廣西水平1.9個百分點，快于全國5.3個百分點.隨著《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》實施推進和廣西欽州保稅港區(qū)的設(shè)立，以及欽州成為全國第二批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的推進，欽州市的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢正悄然向經(jīng)濟優(yōu)勢轉(zhuǎn)變.

表5 定量分析綜合預(yù)測值一覽表(單位：元/m2)

如果說經(jīng)濟的快速發(fā)展將促進提高地區(qū)房價的攀升，那么金融危機的影響將通過影響經(jīng)濟的發(fā)展進一步地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.雖然金融危機緣起發(fā)達世界的美國，但從2008年世界經(jīng)濟綜合表現(xiàn)來看，金融危機正從發(fā)達國家向發(fā)展中國家波及，并對實體經(jīng)濟造成巨大的影響，欽州市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要組成實體，其越來越高開放程度趨勢必然將受到東盟經(jīng)濟體、華南經(jīng)濟區(qū)等的綜合影響.由于房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展一方面受制于地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，另一方面對金融機構(gòu)的高度依賴，因此，如果世界金融危機波及影響加重，將最終影響到欽州市未來房價的走向.但從欽州市2009年房地產(chǎn)市場的綜合表現(xiàn)(商品房銷售額增長79%，銷售面積增長63%)來看，金融危機的影響已經(jīng)減弱.

6 研究結(jié)論

2003～2009年廣西欽州市商品房交易價格呈現(xiàn)指數(shù)增長態(tài)勢；交易價格與欽州市城鎮(zhèn)人均可支配收入的相關(guān)度最大，回歸模型表明城鎮(zhèn)居民可支配收入每增加1 000元，欽州市房地產(chǎn)銷售價格將上漲216元.另外，房地產(chǎn)市場會受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響，文章的預(yù)測結(jié)果雖然受制于2008年以后世界金融危機的影響，但此影響已被快速增長的市場需求所沖抵，并呈現(xiàn)出快速上升的發(fā)展趨勢.

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