文|《小康》記者 李秀江

新政下的炒房生態(tài)

文|《小康》記者 李秀江

投機(jī)性“炒房”被認(rèn)為是推高房?jī)r(jià)的因素之一，而此次新政的意圖正是打擊炒房

對(duì)策 新政出臺(tái)后，對(duì)于還想購買第二套房的購房者來說，他們還是想出了各種辦法來對(duì)付，比如假離婚、通過中介開虛假購房合同等。

樓市新政出臺(tái)一個(gè)月之后，有形之手的調(diào)控威力開始顯現(xiàn)，北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌，“打擊炒房”似乎初見成效。

中國投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、發(fā)改委投資研究所張漢亞認(rèn)為，一個(gè)城市的投機(jī)性購房比例很難統(tǒng)計(jì)，炒房客對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度也難以估計(jì)。一個(gè)“炒房團(tuán)”出資上千萬甚至上億元整棟整棟地炒樓，肯定會(huì)影響周邊的房?jī)r(jià)，但就整體房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這樣的“炒房團(tuán)”終究是少數(shù)，而更多的“散戶”炒房客的心態(tài)各異，既有投資，也有投機(jī)。

張漢亞分析，新政“嚴(yán)格限制炒房和投機(jī)性購房”，看似起到了一定效果，實(shí)際上是許多炒房客在觀望。

散戶退場(chǎng)

5月15日，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到郭玉良時(shí)，他已經(jīng)不再炒房了。“新政的意圖就是打擊炒房，以現(xiàn)在的形勢(shì)看，不好再炒了。” 郭玉良說，自己只是炒房客中的散戶，沒有實(shí)力與新政抗衡。

郭玉良是無意之中加入炒房大軍的。早年，他在東北做糧食生意攢了些積蓄。2003年在北京南二環(huán)買了一套房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格每平米8000元左右，隨后價(jià)格開始上漲，郭玉良看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，賣掉這套住房，又在東四環(huán)、北四環(huán)和通州等地買進(jìn)兩套住宅和一處底商，他當(dāng)時(shí)的想法是，如果房?jī)r(jià)還能上漲，可以轉(zhuǎn)手賣掉，如果不漲，可以出租，底商可以自己做生意用，也可以租給別人做生意。這樣不管房?jī)r(jià)是漲還是跌，都沒有損失。

讓他驚喜的是，房?jī)r(jià)越漲越快，多年做生意的經(jīng)驗(yàn)告訴他，炒房比做其他生意賺錢快。于是，他賣掉一處房產(chǎn)，以按揭貸款的方式又買進(jìn)三套住宅。此后的幾年中，他四處出擊，低買高賣。

他說，銀行按揭?guī)土怂艽竺Α！氨緛碇粔蛸I一套房子的錢，通過按揭可以交三套房的首付，房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)手一賣，每套房賺個(gè)幾十萬不成問題?！?/p>

郭玉良由需求性購房到炒房，算不上真正的炒家，與溫州、山西那些一出手就是幾十套上百套的大炒家沒法比。

“就像股市中的散戶，我們不可能影響房?jī)r(jià)，推高房?jī)r(jià)的是那些大炒家?！惫窳颊f，新政之后，他不可能再炒房了，銀行貸不到款，每個(gè)家庭也只能買一套房，還怎么炒？是該退出來的時(shí)候了。

與郭玉良類似“不小心”加入炒房大軍的，還有另外一種類型：由改善性購房到炒房。他們大多是北京公務(wù)員，享受過福利分房待遇，房改時(shí)只交很少的錢，公房就成了私產(chǎn)，這是一筆財(cái)富。

隨著近年來房?jī)r(jià)越漲越高，為了改善自己的居住條件，他們賣掉這套老房子，再買兩套或多套遠(yuǎn)一點(diǎn)但更大更好的房子。炒房成了他們工作之外的又一財(cái)源。

還有一種是城市居民拆遷后拿到一筆補(bǔ)償款，到離城中心遠(yuǎn)一些的地方買兩套房，在一次次房?jī)r(jià)上漲中，又分拆出多套住房。他們多是炒長(zhǎng)線，既可自住，也可價(jià)高時(shí)賣掉，賺錢后再買幾套。

張漢亞介紹，許多散戶炒房客最初的目的并不是為了炒房，只是較早地?fù)碛辛俗约旱姆慨a(chǎn)，又趕上房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)代，一套變兩套，兩套變四套，客觀上助推了炒房的風(fēng)氣。

大炒家轉(zhuǎn)移陣地

新政之后，投機(jī)性炒房并不會(huì)收手。

“上有政策，下有對(duì)策，只要想炒總是有辦法的?！闭憬捶靠椭煜壬硎?，每次樓市調(diào)控之后，都會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，正是抄底的好機(jī)會(huì)。

新政雖然實(shí)行更嚴(yán)格的住房信貸政策，但真正的大炒家并不需要從銀行貸款。知情人透露，溫州“炒房團(tuán)”很少用銀行貸款，他們多是以家族或投資公司為單位炒房，一下子拿出幾千萬甚至上億資金毫不費(fèi)力。

不過，朱先生承認(rèn)，北京這樣的城市炒房空間越來越小了，許多專業(yè)炒房客已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市去炒房，不僅升值空間大，而且政策會(huì)相對(duì)寬松。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在新政出臺(tái)后的一周內(nèi)，所觀測(cè)的35個(gè)大城市中，商品房交易價(jià)格下跌幅度最大的是北京，跌13.92%，上漲最高的有：寧波漲36.92%，南京漲28.27%，銀川漲13.77%，這組數(shù)據(jù)似乎佐證了炒房客看好二三線城市的原因。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部一位負(fù)責(zé)人估算，目前全國超過30%的炒房者轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)相對(duì)較低的二三線城市，南京、武漢、重慶等城市都成為了炒房者的“新陣地”。

同時(shí)，一些熱點(diǎn)城市也成為炒房客投機(jī)的對(duì)象。2009年，《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》獲得國家批準(zhǔn)，海南房?jī)r(jià)迅速攀升。公開數(shù)據(jù)顯示，投資海南樓市的幾乎都是用現(xiàn)金交易的大炒家。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，一季度海南商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。但一季度僅新增個(gè)貸32億，占同期商品房銷售額的15%左右，相當(dāng)于85%使用了一次性付款方式。

同時(shí)，海南省高層曾公開表示：三亞及?？诘耐鈦砣丝谕顿Y買房占到總體買房量的八成左右，對(duì)于外地人買房未來幾年都不會(huì)出臺(tái)限制性政策。一大批實(shí)力較強(qiáng)的炒房客已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南樓市。

借助中介機(jī)構(gòu)炒房

新政雖然嚴(yán)歷，而對(duì)于還想在北京買二套房的購房者來說，他們還是想出了各種辦法應(yīng)對(duì)。

長(zhǎng)期從事房屋中介的姚海燕告訴記者，現(xiàn)在許多想購買二套房的家庭甚至想出了假離婚的辦法應(yīng)對(duì)限購二套房。她說，“你總不能不讓人家離婚，離婚后再買一套房，買完房再復(fù)婚，和諧社會(huì)不能不讓人家復(fù)婚吧?！?/p>

姚海燕介紹，現(xiàn)在成交量降幅太大，有的中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，會(huì)幫助購房者辦理各種手續(xù)，包括幫助購房者提高評(píng)估價(jià)格來從銀行獲得高額貸款。比如，購買的二手房屋實(shí)際價(jià)值為80萬元，房貸新政出臺(tái)前，執(zhí)行首付三成需繳納24萬元，可從銀行獲得56萬元貸款。但新政出臺(tái)后，執(zhí)行首付五成，就要交40萬元。如果購房者資金緊張，中介公司會(huì)與購房者簽兩份購房合同，一份是實(shí)際價(jià)格80萬元的真實(shí)合同，另一份則是通過提高評(píng)估價(jià)格后的110萬元的虛假購房合同，提交給銀行。這樣一來，購房者按首付五成計(jì)算，仍可以從銀行貸款55萬元。而購房者實(shí)際首付按第一份合同執(zhí)行，只需交納24萬元。購房者從銀行貸到的款與新政前相差無幾。

據(jù)姚海燕的經(jīng)驗(yàn)，很多銀行都有放貸的任務(wù)，為了完成任務(wù)，銀行有時(shí)候也是睜一只眼閉一只眼。

有關(guān)部門已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象并發(fā)出警告：銀行可查詢數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，一旦發(fā)現(xiàn)評(píng)估價(jià)異常，就會(huì)拒絕放貸。

在北京已有多套房產(chǎn)的朱先生并不以為然，他說，銀行不給貸款沒關(guān)系，自己手里已經(jīng)有多套住房，而且都是付的全款，房產(chǎn)證已經(jīng)到手，“我可以去拿房產(chǎn)證去銀行抵押貸款，也可以拿房產(chǎn)證到民間金融機(jī)構(gòu)融資，有房產(chǎn)還怕借不到錢嗎？”

新政之后，買三套房的人幾乎沒有可能在銀行貸到款，而辦理房產(chǎn)抵押來短期融資炒房客越來越多。尤其是民間借貸公司，只要拿房產(chǎn)證抵押，他們不會(huì)管資金的用途，這成了炒房客短期融資的捷徑。

樓市新政能在多大程度上抑制投機(jī)炒房，是否能夠真正實(shí)現(xiàn)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的目的還有待觀察。

張漢亞提醒說，如果新政執(zhí)法不嚴(yán)、地方政府決心不大、政策的延續(xù)性不夠，投機(jī)性購房還會(huì)反彈。