魏雅華

中國：期待開征物業(yè)稅

到2009年入冬，中國樓市的調(diào)控已歷時五年。然而五年的調(diào)控，收效不大。房價飛漲，地價飛漲，老百姓不滿意，政府的日子不好過，政府的房地產(chǎn)新政備受詬病，房地產(chǎn)商也不滿意，認為政府從高企的房價中拿走的太多，讓房地產(chǎn)商背黑鍋。大家都不滿意，問題便大了，以致很多人都提出了二次房改，從根本上改。黨心國心民心，心心都憂房價漲。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長包宗華說：“包括日本在內(nèi)，地價奇高最終導致泡沫破裂。我們在控制土地上的政策也在緊縮。”

其實，強力殺滅房價飛漲癌細胞的疫苗血清，早就開發(fā)研制出來了，早在6年前，便已有了完整而成熟的配方制劑，那就是“開征物業(yè)稅”。早在2003年召開的中共十六屆三中全會上，便已明確指出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費?！?/p>

“開征物業(yè)稅”只是一直未能獲準進入臨床，一直被置留在實驗室的冰箱中?，F(xiàn)在，開征的時機己經(jīng)成熟。

2007年12月24日新華網(wǎng)發(fā)布了這樣一條新聞：《國稅局：明年地方稅將做好研究物業(yè)稅等工作》。

據(jù)《上海證券報》報道，國家稅務總局和財政部已批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

深圳將成為第一個物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到“實轉(zhuǎn)”運行的城市。

物業(yè)稅怎么收？

參與中央財經(jīng)工作領(lǐng)導小組的研究人員、南京大學城市與資源學系教授、博導黃賢金說，經(jīng)初步測算得出，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會增加居民的稅收負擔，同時能使50至70年內(nèi)的政府財政收入，與現(xiàn)在水平持平。

他認為，就是因為現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制出現(xiàn)了諸多弊端，稅收科目繁重，稅基過窄，征稅依據(jù)不合理，在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收了過多的稅，才導致房價過高，居民負擔過重，嚴重阻礙了我國大部分城市的房地產(chǎn)市場健康運行。

中央政府對房地產(chǎn)稅制改革的設想，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的土地出讓金以及房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、土地增值附加費、土地使用費、印花稅、營業(yè)交易稅、物業(yè)管理費等稅費合并,轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

那么，深圳會怎么收？深圳大學金融研究所所長國世平表示,“國家有關(guān)部門已經(jīng)就物業(yè)稅開征的時間，以及開征基點，在學者和業(yè)界征求過意見。結(jié)合目前的經(jīng)濟形勢,我預計起征點在1%左右,不能太高。物業(yè)稅的征收辦法可能按照人均居住面積計算,超過一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點,人均30平方米和人均50平方米作為起征點。物業(yè)稅的征收標準將在0.6%-6%之間?！?/p>

那么，按月繳納的不動產(chǎn)稅很貴嗎？據(jù)稅務業(yè)內(nèi)的專家計算，購買一套100平方米商品房的買房人，每月將要繳納大致在100—200元上下的不動產(chǎn)稅。

開征不動產(chǎn)稅將給中國樓市帶來什么

開征不動產(chǎn)稅可以使房價大幅度下降，降幅有可能高達一半。

開征不動產(chǎn)稅，這話說了有十年了，光試點都試點了好幾年了。幾乎全世界都征收不動產(chǎn)稅，這不是什么新玩意兒，獨獨中國至今未征收。就是因為房價這樣恐怖的跌法，讓國家發(fā)改委發(fā)怵。

為什么說開征不動產(chǎn)稅可以使房價大幅度下降？

其實中國式的土地使用權(quán)買賣，就是在繳納不動產(chǎn)稅。不過中國是一次性收繳了買房人七十年的不動產(chǎn)稅，一次躉繳，而在絕大多數(shù)發(fā)達國家，是年年繳納或月月繳納的。于是，他們買房便宜養(yǎng)房貴，而中國人是反過來的。

這個辦法一石N鳥：

可以使房價大幅度下降，降幅可高達一半。北京每平方米一萬多元的商品房價可能跌至每平方米七八千元，比經(jīng)濟適用房、限價房還便宜。這不正是我們所夢寐以求的嗎？而且，這樣的下跌不會傷害到房地產(chǎn)商的利益，政府的利益也會得到保障，可以達到三方共贏。最大的收益人是老百姓。

政府的賣地收入（實際為租地）從一次躉繳改成了年年收繳，這樣，不僅為政府提供了一項年年收取的、穩(wěn)定的財稅收入，而且由于不動產(chǎn)稅的稅率是可以調(diào)整的，既可以水漲船高，也可以水落船低。所以，政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的冷暖，多了一種調(diào)控手段。

開征不動產(chǎn)稅的最大難點，是它將導致地方政府財政最大的一塊收入在短期內(nèi)銳減。解決的辦法是，地方政府可以將不動產(chǎn)稅抵押給銀行，從銀行拿到這筆巨款，這個問題便可迎刃而解。

銀行是很愿意接受這一抵押物的，因為它穩(wěn)定而有持續(xù)性，銀行有利可圖。

隨著土地買賣的撤銷，七十年后產(chǎn)權(quán)的后顧之憂迎刃而解，這個問題已不復存在。

由于買房便宜養(yǎng)房貴，可以大大抑制炒房投機，對于炒房客來說，幾乎是一場滅頂之災，可以大大降低房地產(chǎn)市場的空置率。數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年取消福利房微利房以來，大約銷售了46萬套住宅，其中有近15萬套為個人二套以上住宅，現(xiàn)在大多空置。此外，還有近8萬套住宅為境外和外地人士持有，因此實際上真正自住型買房的只占了一半。而深圳目前住房出租收益率只有2.7%左右，房地產(chǎn)投資都以短線為主，很多人即使買了房子也不愿花錢裝修出租。因此一旦開征物業(yè)稅，將促使這些空置房掛牌出售，有助于打擊投機炒房、平抑房價。

開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)商的好處是實實在在的。開征物業(yè)稅會大幅度地降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，僅此一點，便能使房地產(chǎn)商歡喜不禁了。

其次，中國的商品房會變得物美價廉，在老百姓成為最大受益人的前提下，必將帶動中國房地產(chǎn)的極大繁榮。從中長期利益看，房地產(chǎn)商必將因此獲得巨大的利益。實際上，提出開征物業(yè)稅的首倡者，正是廣州的房地產(chǎn)商們。

只有不動產(chǎn)稅才能拯救中國樓市。

“開征物業(yè)稅”傷了誰？

“開征物業(yè)稅”事關(guān)國家稅收、房地產(chǎn)商、購房人，三個方面，或稱作三大利益集團的利益博弈。所以，它是否可行，取決于三方利益的重新分配結(jié)果。

而“開征物業(yè)稅”可說是在大幅降低房價的前提下，惟一能實現(xiàn)“共贏”的改革方案。所以，它有很強的可行性。

在三大利益集團利益的重新分配中，我們首先要關(guān)注的是購房人的利益，購房人也就是老百姓。在三大利益集團的利益博弈中，它們所處的地位并不均等，在任何利益的重新分配中，首要的、第一位的是老百姓的利益。然而在此次的重新分配中，毫無疑問，房價的大幅降低，老百姓將是最大的受益人，或稱作最大的贏家。

“開征物業(yè)稅”直接危及地方政府的賣地收入。

據(jù)計算，由于物業(yè)稅的開征，地方政府通過賣地和房地產(chǎn)交易所獲得的一次性收入，會減少大約5000億元的收益，這是個很大的數(shù)字。

可此問題可以通過以下辦法解決：即地方政府可以通過將十到二十年的物業(yè)稅收入抵押給銀行，由于物業(yè)稅的收入是一種十分穩(wěn)定而可靠的收入，并且此種收益還會隨著土地的增值而不斷上升，所以，銀行也會很高興接收此種抵押。所以，由于物業(yè)稅的開征，給地方政府所帶來的短期經(jīng)濟困難，可以用此種辦法緩解。

從國家財政的中長期利益考慮，此舉措會給國家財政帶來巨大的難以估算的收益。即便從國家財政的短期利益考慮，此種稅的開征，也能對盤活巨額的不良資產(chǎn)、降低銀行的巨額呆壞賬中起到重要作用。

我們曾經(jīng)擔心過一些房地產(chǎn)商，由于他們對開征物業(yè)稅的好處不甚了解，而充滿疑慮，成為反對開征物業(yè)稅的主要力量?，F(xiàn)在看來，這個擔心是多余的。許多房地產(chǎn)商比我們還積極地在呼吁盡快開征物業(yè)稅。

開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)商的好處是實實在在的。開征物業(yè)稅會大幅度地降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，并從制度上鏟除了“地王”的生存根基，使土地市場的競爭變得公平有序，為房價的大幅下降買單的是地方財政，房地產(chǎn)商何樂不為?

其次，在老百姓成為最大受益人的前提下，必將帶動中國房地產(chǎn)的極大繁榮。從中長期利益看，房地產(chǎn)商必將因此獲得巨大的利益。

還有，房價的大幅下調(diào)將消化中國大量的空置房。實際上，開征物業(yè)稅，還是房地產(chǎn)商們自己想出來的。提出開征物業(yè)稅的首倡者，正是廣州的房地產(chǎn)商們。

開征物業(yè)稅后很可能使樓市出現(xiàn)兩種價格體系，一種是開征物業(yè)稅前的房價，一種是開征物業(yè)稅后的房價。

兩種房子的房價會有很大的差別，可購買兩種房子的購房人都不吃虧。因為高價買房的人不需要再按月扣交物業(yè)稅。而低價購買房子的人卻要按月扣交物業(yè)稅，而且要一繳70年。而此兩種情況的發(fā)生，都不是以犧牲房地產(chǎn)商的利益為代價的。

2009年8月8日，深圳地稅局表示，深圳不會成為首個開征物業(yè)稅的城市，但或許會成為全國多個(開征物業(yè)稅的)試點城市之一。這表明了他們的畏難情緒，僅此而已。

這個時候，勇氣比智慧更重要。