胡超

2009年年初以來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的回暖，北京、上海等城市的土地拍賣市場中再度呈現(xiàn)出激烈的場面，“地王”頻現(xiàn)——以富力地產(chǎn)5月24日以10.22億拍得北京廣渠門外10號(hào)地拉開了2009年“地王”大戰(zhàn)的序幕；接著6月30日，中化集團(tuán)下的中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得北京廣渠門15號(hào)地；9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格摘下徐匯龍華路1960號(hào)地塊，刷新了9月10日由中海地產(chǎn)創(chuàng)造的長風(fēng)地塊70.6億元的上?！暗赝酢奔o(jì)錄；11月20日，北京大龍房地產(chǎn)以50.5億元競得順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，樓面地價(jià)近3萬元，成為北京樓價(jià)和總價(jià)的“雙料地王”。值得注意的是，在此次高價(jià)拿地的熱潮中，2007年高調(diào)的民企有不少都退出了人們的視線，而一些國企成為了土地市場上新的寵兒。

高價(jià)拿地的背后動(dòng)因

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年1-10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%；辦公樓銷售面積增長28.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.9%。1-10月，商品房銷售額31529億元，同比增長79.2%。其中，商品住宅銷售額增長84.3%。10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比9月份擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%，漲幅與9月份相同。量價(jià)齊升的良好銷售態(tài)勢，使得開發(fā)商對后市十分樂觀，激發(fā)了其拿地?zé)崆?。中化方興公司就曾表示，雖然以40.6億的價(jià)格拿下北京廣渠門15號(hào)地不算低，但體現(xiàn)了北京市場真實(shí)的、合理的發(fā)展水平，方興地產(chǎn)對自身和樓市的未來都充滿信心。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)綜合體現(xiàn)了開發(fā)投資、土地購置、施工開工、空置面積、資金來源等情況，尤其體現(xiàn)了房企對于市場的預(yù)期和投資意愿。從2009年3月以來，國房景氣指數(shù)“探底回升”，連續(xù)7個(gè)月上升，至10月份的102.03。

在國家寬松的貨幣政策和良好的銷售態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金環(huán)境十分寬松。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44034億元，同比增長43.4%。其中，國內(nèi)貸款9119億元，增長53.0%；個(gè)人按揭貸款6163億元，增長119.7%。另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場IPO和再融資獲得的資金高達(dá)1500億元。隨著房地產(chǎn)市場銷售的回升，房地產(chǎn)市場去庫存化加速，部分公司面臨無房可售和優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備不足的問題。而近年來，一些城市的土地供應(yīng)量持續(xù)數(shù)年低于住房開工量和銷售量，也在一定程度上加重了此問題。在土地市場上，2008年頻繁出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象基本消失，溢價(jià)成交的地塊比例明顯上升。在流動(dòng)性充裕和優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺的背景下，土地市場成交活躍，開發(fā)商不惜以高價(jià)拿地，一些城市熱門地塊“面粉貴過面包”現(xiàn)象的出現(xiàn)也就不足為奇了。保利地產(chǎn)在2009年半年報(bào)中寫道：“隨著土地市場競爭的日益激烈，在核心區(qū)域獲取優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的難度越來越大。如何以合理的成本獲取公司發(fā)展所必需的土地資源，不斷提高公司項(xiàng)目儲(chǔ)備的含金量和分布的合理性，是公司面臨的一大挑戰(zhàn)?！?/p>

央行數(shù)據(jù)顯示,在適度寬松的貨幣政策下,今年前三季度新增貸款達(dá)到8.67萬億元。其中國有企業(yè)獲得的銀行貨款份額遠(yuǎn)高于民營企業(yè)，這使得很多國企的賬面資金數(shù)目十分巨大。隨著房地產(chǎn)市場專業(yè)化程度不斷加深，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)門檻較低，企業(yè)拿著支票就可以進(jìn)入該行業(yè)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍不確定和通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)的情況下，一些主業(yè)為非房地產(chǎn)的國企面對自身業(yè)績壓力，進(jìn)入房地產(chǎn)市場可以說是一種純市場行為。房地產(chǎn)是公認(rèn)的高利潤行業(yè)，行業(yè)利潤率遠(yuǎn)超全社會(huì)平均水平。由于資本的逐利性，哪里回報(bào)率高就會(huì)流向哪里。相比其他所有制企業(yè)，國企獲得信貸的資金的成本較低，用這些廉價(jià)資金投向與過去主業(yè)相比投資回報(bào)較高的房地產(chǎn)業(yè)，是企業(yè)認(rèn)為的可取方向。

高價(jià)拿地可能面對“贏者的詛咒”

高價(jià)拿地占用了企業(yè)大量的現(xiàn)金，容易造成企業(yè)資金鏈緊張，而如果土地周邊樓價(jià)漲幅小于開發(fā)商的預(yù)期，企業(yè)開發(fā)土地就意味著虧損。在近幾年房地產(chǎn)市場上，一些開發(fā)商已經(jīng)品嘗到了“贏者的詛咒”的滋味。從2002年開始，順馳走出天津，在全國不惜高價(jià)拿地，以滾動(dòng)開發(fā)、快速銷售回款的方式瘋狂擴(kuò)張。但是始于2004年的國家宏觀調(diào)控以及銷售回款速度減慢，使得順馳資金鏈?zhǔn)志o張，最終企業(yè)創(chuàng)始人孫宏斌不得不將企業(yè)控制權(quán)賣給他人。而在今年8月初,廣州市國土房管局公布，廣州2007年的27個(gè)“地王”中有20個(gè)未正式動(dòng)工，其中1個(gè)“地王”被無償收回并沒收保證金，另有6個(gè)被“緩刑”。究其原因，無非是企業(yè)當(dāng)初拿地時(shí)對后市極為樂觀的判斷以及對自身實(shí)力的高估。

此外，我國的房地產(chǎn)市場波動(dòng)和國家的宏觀政策有很大的關(guān)聯(lián)度。在中央政府和地方政府一系列優(yōu)惠政策推動(dòng)下，2009年初以來樓市才得以迅速回暖。而隨著市場的升溫，相關(guān)政策也在進(jìn)行一系列的“動(dòng)態(tài)微調(diào)”。按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。針對目前市場普遍關(guān)注的開發(fā)商“囤地”以及“地王”頻出的現(xiàn)象，國土資源部表示正在積極研究對策，監(jiān)督土地開發(fā)進(jìn)程，對開發(fā)商“囤地”行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并將曝光相關(guān)違法行為。而在政府對“囤地”的相關(guān)執(zhí)法活動(dòng)中，國企和民企能否被同等對待也是值得關(guān)注的話題，而一旦政策執(zhí)行有所偏頗，將產(chǎn)生巨大的社會(huì)輿論壓力。除了土地政策，財(cái)政、金融等相關(guān)政策都在醞釀著調(diào)整。

在承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，國企“地王”還面臨著道德上的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場背負(fù)了沉重的道德負(fù)擔(dān)，身受高房價(jià)之苦的普通工薪階層已經(jīng)“望房興嘆”，甚至產(chǎn)生了“永遠(yuǎn)沒錢買的”心理。雖然不能因?yàn)榻衲陣竽昧艘恍暗赝酢保桶褬莾r(jià)上漲的責(zé)任推給國企，但國企尤其是央企由于身份的特殊性，還是招來人們普遍的懷疑和罵聲。11月24日，國資委組織開會(huì)，明令央企不能繼續(xù)再拿“地王”，就是希望能夠緩解“民憤”。

因此，如果今年高價(jià)拿地的國企遇到“贏者的詛咒”，不僅企業(yè)自身會(huì)面臨經(jīng)營虧損，國有資產(chǎn)不能實(shí)現(xiàn)保值增值，而且政府將在政策調(diào)整和執(zhí)行過程中受到一定束縛，難以給人公平公正的形象。同時(shí)，由于國企的隱性擔(dān)保人是政府，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生則極有可能引發(fā)金融市場的信用危機(jī)，甚至將破壞我國資本市場的穩(wěn)定性。

政策建議

通過前兩部分分析可以看出，在房地產(chǎn)市場中，國企大舉拿下“地王”的現(xiàn)象，雖有其自身的原因，但也存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如何避免在土地拍賣中國企爭相拿地的非理性競爭，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，本文提出以下政策建議：

進(jìn)一步規(guī)范國企的行為

房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)高度市場化競爭的行業(yè)，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科公司在2008年底所占全國住宅市場的份額僅為2.34%，所以應(yīng)鼓勵(lì)各種所有性質(zhì)的企業(yè)參與這個(gè)市場中，維護(hù)公平競爭的環(huán)境。要堅(jiān)決反對那些主業(yè)不是房地產(chǎn)的國企憑借壟斷資源之優(yōu)勢盲目進(jìn)入房地產(chǎn)市場，阻礙市場競爭，擾亂市場秩序和發(fā)展。在國資委管轄的136家央企中，已經(jīng)有七成以上的企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國資委當(dāng)初圈定的16家以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的企業(yè)數(shù)量。國資委應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管并在適當(dāng)時(shí)候加快旗下企業(yè)整合力度，為市場的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

加大土地市場執(zhí)法監(jiān)督力度

一些房企高價(jià)拿地后多年不開發(fā)，“囤地”、“倒地”，坐收土地升值的收益。國土部門對此問題執(zhí)法力度環(huán)節(jié)上的薄弱，使得開發(fā)商忽視了政策風(fēng)險(xiǎn)，加重了其在土地市場上的投機(jī)心理。而遏止“地王”的舉措應(yīng)該是加大土地供應(yīng)，而不是追究誰拿了“地王”，土地市場應(yīng)該遵循“價(jià)高者得”的原則。所以國土部門應(yīng)該加大土地執(zhí)法力度和土地供應(yīng)并舉，維護(hù)市場公平，促進(jìn)市場良性發(fā)展。

堅(jiān)持住房改革和土地出讓的市場化方向

不能因?yàn)椴糠殖鞘蟹績r(jià)收入比過高就否定我國住房體系的市場化改革，也不能因?yàn)楫a(chǎn)生了一些“面粉貴過面包”的“地王”就否定土地出讓的市場化方向。政府在堅(jiān)持市場化的方向同時(shí)，應(yīng)加大保障性住房的力度，使廣大中低收入者能夠滿足基本住房需求，做到商品住房市場解決、保障住房政府提供，讓各方都能從住房改革中獲得收益，達(dá)到社會(huì)的最大效用。