田 立

樓市新政著眼金融安全

田 立

兩年前，一位親戚著手準(zhǔn)備博士論文選題，原打算研究房地產(chǎn)，不知可否，向我征求意見(jiàn)，我認(rèn)為選題很好，既有實(shí)際價(jià)值又有研究潛力，于是大力支持。不想導(dǎo)師堅(jiān)決反對(duì)，理由是：中國(guó)研究房地產(chǎn)問(wèn)題的人太多，且一人一個(gè)想法，要是不巧落入持不同見(jiàn)解且品格不高的盲評(píng)專(zhuān)家手中，必定兇多吉少。于是換了題目，后來(lái)親戚順利畢業(yè)了。雖不能說(shuō)全是導(dǎo)師選題的功勞，但其中確有“奧妙”。

房地產(chǎn)可以說(shuō)是個(gè)世界性難題，因此出現(xiàn)思想上的百花齊放也實(shí)屬正常，尤其在中國(guó)，所謂“房地產(chǎn)問(wèn)題”，更大程度上應(yīng)該說(shuō)是“房地產(chǎn)憂(yōu)慮”，是對(duì)并沒(méi)有發(fā)生的某種最壞結(jié)果的擔(dān)憂(yōu)，因此分歧、爭(zhēng)議就更在所難免了。不過(guò)讓人驚奇的是，在諸多爭(zhēng)議中，有一個(gè)問(wèn)題主流聲音卻絕對(duì)一致：“供求關(guān)系影響房?jī)r(jià)”。而所謂的分歧，不過(guò)是在此思想基礎(chǔ)之上的手段差異而已。最近出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策鮮活地說(shuō)明了這一點(diǎn)，也再次體現(xiàn)了這一思想的升華。

最新的調(diào)控政策中最嚴(yán)厲的手段體現(xiàn)在兩方面：一是限售，一些城市對(duì)于已經(jīng)占有一定住房或者不具備購(gòu)房條件的人實(shí)行購(gòu)房限制，這在過(guò)去是沒(méi)有過(guò)的；二是限貸，嚴(yán)格限制甚至是禁止二套房（或者二套以上住房）的貸款，限貸過(guò)去有過(guò)，但沒(méi)有此次這樣嚴(yán)厲。歸納核心，還是壓縮購(gòu)房需求，以期在新的供求均衡狀態(tài)下促使房?jī)r(jià)下降。

關(guān)于房?jī)r(jià)是否受供求關(guān)系影響，已經(jīng)討論多年了，僅筆者就在上證報(bào)上寫(xiě)過(guò)不止一篇論證文章，再來(lái)從邏輯和學(xué)理上分析實(shí)在太過(guò)老套了。不過(guò)，如果讀者的忍耐空間還能給我留下最后一點(diǎn)余地的話，我依然愿意不厭其煩地重申：如果供求關(guān)系可以改變房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，那么從2002年底就已經(jīng)開(kāi)始的抑制政策早該見(jiàn)效了，然而時(shí)至今日，延綿不絕的政策和輿論均無(wú)功而返的事實(shí)已經(jīng)證明，房?jī)r(jià)不受供求關(guān)系影響。

既然房?jī)r(jià)與供求無(wú)關(guān)，那為什么新政策還要在供求上下這么大功夫呢？懷疑之余，我忽然想到，也許是我們的解讀出了問(wèn)題。每遇房地產(chǎn)政策出臺(tái)，我們總習(xí)慣性地認(rèn)為是針對(duì)房?jī)r(jià)去的，但除了房?jī)r(jià)，就沒(méi)有其他重要的事情與其相關(guān)嗎？君不見(jiàn)，美國(guó)、日本、東南亞發(fā)生房地產(chǎn)崩盤(pán)后引發(fā)的最大問(wèn)題不在房地產(chǎn)上，而在于對(duì)整個(gè)金融體系的沖擊和影響。因此，在不能準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律（其實(shí)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律）的情況下，防范金融體系受創(chuàng)同樣重要。

房地產(chǎn)對(duì)金融體系的影響，是通過(guò)商業(yè)銀行貸款和投資銀行投資實(shí)現(xiàn)的，說(shuō)白了，就是銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系得過(guò)于緊密造成的。金融危機(jī)之后，各國(guó)都在認(rèn)真考慮如何控制金融體系與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，最先被想到的就是加強(qiáng)金融監(jiān)管，用人為方式直接干預(yù)金融市場(chǎng)似乎更容易些。盡管對(duì)這樣的觀點(diǎn)我并不贊成，但有一點(diǎn)，在尚不具備更好的市場(chǎng)條件下，一定的人為干預(yù)也許不失為次優(yōu)選擇。

限售、限貸雖然不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的、實(shí)質(zhì)的影響，但在控制商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系上是有意義的。由于中國(guó)的商業(yè)銀行沒(méi)有資產(chǎn)證券化的條件，金融市場(chǎng)上也沒(méi)有以房地產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)的衍生產(chǎn)品，因此，所有房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)幾乎全都集中在商業(yè)銀行手中。而商業(yè)銀行又在整個(gè)金融體系中占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，因而盡管我們一再呼吁控制房?jī)r(jià)，但另一方面又不能不投鼠忌器，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)的崩潰給金融體系帶來(lái)的巨大打擊。因此，未雨綢繆，先做準(zhǔn)備還是很有必要的，尤其是在商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力并未同他們的規(guī)模所相應(yīng)的情況之下。

不過(guò)，這種保護(hù)金融安全的做法，多少還有些殺雞取卵的味道，盡管呼吁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的非粗放化已有多年，政策手段還是顯得粗放了些。防范房地產(chǎn)崩盤(pán)沖擊金融體系，更有效、更科學(xué)的做法，應(yīng)該是為金融體系提供更多的對(duì)沖工具。盡管美國(guó)金融危機(jī)的教訓(xùn)已證明，對(duì)沖工具并不是防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的靈丹妙藥，但這不是對(duì)沖工具的錯(cuò)誤，恰恰是對(duì)沖工具還不充分所致。比如學(xué)界關(guān)心的房?jī)r(jià)指數(shù)期權(quán)在2008年以前就沒(méi)有得到市場(chǎng)充分的重視，直到危機(jī)之后此類(lèi)產(chǎn)品才孕育而生，盡管是亡羊補(bǔ)牢，但恰是對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)防范的科學(xué)態(tài)度。

不僅如此，豐富的對(duì)沖工具還可以承載更多的市場(chǎng)信號(hào)，一旦這些信號(hào)被發(fā)現(xiàn)，閉著眼睛投資房地產(chǎn)的現(xiàn)象就不會(huì)那么普遍了。人們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變量隱含信息的挖掘不斷掌握市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，并根據(jù)趨勢(shì)的變化做出理性判斷。盡管這樣的邏輯并非必然，但條件催生和市場(chǎng)激勵(lì)，至少在客觀上給了投資者自我救贖的機(jī)會(huì)，不可因?yàn)椴糠致渌卟粫?huì)用救生圈自保就懷疑救生圈本身的價(jià)值。

總之，我不打算把房?jī)r(jià)下降的希望寄托在此次房地產(chǎn)新政策上，但卻期望新政策在保護(hù)金融體系安全上發(fā)揮積極作用，并以此為契機(jī)，大膽嘗試以房地產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)的衍生產(chǎn)品的交易與使用，真正從市場(chǎng)的角度為金融安全提供必要工具。倘若有了這樣的措施作保證，也許今后我們?cè)谝种品績(jī)r(jià)時(shí)才能減少顧忌，直擊要害。