吳木鑾

“居者有其屋”是每個人心中都有的期望，高房價的背景下，人們期待公共政策的扶持，香港公共房屋制度所發(fā)揮的雙重作用值得借鑒。

是否恢復(fù)興建居屋(可供購買而不是租賃的公共房屋)的話題，成為最近香港社會熱議的話題。3月9日，匯豐中國的董事長鄭海泉和瑞安集團主席羅康瑞一起呼吁復(fù)建居屋。他們認為，香港要做到安居樂業(yè)，就必須要讓年輕人看到希望。而以許多年輕人的年收入來看，購買商業(yè)住宅的可能性很小。因此，政府必須有所作為。香港當(dāng)?shù)氐囊恍┲匾獔F體也認為應(yīng)該恢復(fù)興建居屋，以穩(wěn)定人心。

大庇寒士俱歡顏

香港公屋最早是無心插柳柳成蔭。由于外圍戰(zhàn)亂和各方面的原因，香港的人口從1945年的60余萬人增加到1950年的200萬。此后十年，人口更增至300多萬人。一些有一定經(jīng)濟能力的人自建木屋，另外一些經(jīng)濟差的人只能露宿街頭。在這種情況下，1948年，私人團體香港“房屋協(xié)會”成立。這家民間機構(gòu)通過自己籌款及政府資助為香港貧民提供了大量的住宅。

促使香港政府下定決心去建設(shè)公屋，緣自一場大火。1953年圣誕夜，九龍區(qū)石硤尾木屋居民們慶祝新年?？駳g派對中不慎留下的火種把整片木屋燒成灰燼。一夜之間香港就增加了5萬3千名流浪漢。在這前后，香港社會事實上也發(fā)生了一些微妙變化。原來港英政府就希望維持一個統(tǒng)治的格局，而并不想為香港社會添磚加瓦。但是，經(jīng)濟發(fā)展之后，社會要求政府提供公共服務(wù)的呼聲也逐步增多，政府不得不作出回應(yīng)。

公共房屋就是個切入口。當(dāng)年以香港速度建起的石硤尾美荷樓，是一座7層高的住宅，房屋內(nèi)沒有洗手間和廚房。更有意思的是，小學(xué)就建在公屋的天臺上。不過，人們生活得非常幸福。

1972年，口碑很好的港督麥理浩公布了“10年建屋計劃”。這個公共建屋計劃一方面為香港市民提供廉價住宅，另一方面也為企業(yè)界分憂。原因在于，居民的住房已由政府解決，工人的工資就可以相對低一些，企業(yè)家就可以少付一些工資成本。因此，香港也逐步借力成為亞洲四小龍之一。“10年建屋計劃”總共解決了150萬居民的住房問題。

除了為最底層百姓提供住房，港府還為一些邊緣人群提供公共房屋。從1993年開始，香港政府推出“夾心階層住屋”計劃。這主要是滿足那些收入已超申請公屋、居屋條件的人群。此外，政府還推出“長者房屋計劃”。也就是政府專門撥出免費土地興建適合于老人們居住的房屋。在這處房屋區(qū)內(nèi)，不僅有正常的各種服務(wù)設(shè)施，還有一些老年人專用的設(shè)施等。

從右表中可以看出，現(xiàn)在有47.8％的香港居民住在公屋及居屋內(nèi)。大體上一半左右人口居住公屋和居屋內(nèi)。香港公屋的人均面積大約是12.4平方米，而10年前大約是9.8平方米。

公屋成為樓市的調(diào)節(jié)器

除了安定民心外，公共房屋的供給也會給當(dāng)?shù)氐臉鞘性斐梢欢▔毫ΑＲ簿褪钦f，在公共房屋不過度供應(yīng)的話，適量的公共房屋可抑制房價。

對于香港經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)業(yè)是一大支柱。有研究認為，香港超過一半的投資是集中在房地產(chǎn)市場，而大約三成的銀行貸款投向商品房和建筑業(yè)。因此，房價大跌會對香港中產(chǎn)階層造成巨大損失?！胺績r永遠不會下跌”也一度支撐著香港房價持續(xù)上漲。不過，1997年金融危機很快讓這種幻想告于破滅。近期又有類似的言論：即使是經(jīng)濟危機，房市仍是賺錢的投資渠道。因此，香港房價也在一路上升。正是基于這種背景，已有輿論要求增加公屋投放和恢復(fù)居屋。

供給公屋來調(diào)控樓市已是香港政府屢試不爽的調(diào)控手段。在建公共房屋方面，香港政府有很大的自主權(quán)。也就是香港政府擁有土地處置的自由權(quán)，不需要為公共房屋而從私人開發(fā)商處轉(zhuǎn)購?fù)恋?。而一些國家和地區(qū)雖有公共房屋制度，土地有時候掌握在各種開發(fā)商的手上，政府利用公共房屋來抑制房價就比較被動。香港政府的另一個主動權(quán)就在于政府的收入來源多樣化。股票交易等印花稅的收入相當(dāng)豐厚，因此，香港政府不需要單純依靠賣地收入來發(fā)展公屋。因此，公屋建設(shè)的節(jié)奏容易控制。也就是說，公屋所起到的安定民心和抵制房價的雙重功能比較容易實現(xiàn)。

根據(jù)經(jīng)驗，在經(jīng)濟形勢非常好的階段，政府一般很少大量供給公共房屋。原因就在于居民收入增加可以提高購買商品房屋的可能。而如果房價上升比較厲害，當(dāng)?shù)氐木用袷杖胪磺?，甚至倒退時，公共房屋的投放就成為政府議程中的重中之重。特別是樓市如果炒作興起，居民在此時無力購買房屋，政府一般會迅速出手。

可以預(yù)見的是，民眾在增加公屋供應(yīng)的信號下會暫緩購房。一旦公共房屋供給果然大幅增加，房價就會下跌。香港政府也有照顧中產(chǎn)階層的義務(wù)，最終的結(jié)果就是房價會在各種博弈中保持可接受的平衡。