向兢 白玲等

泡沫只有破了才能證明是泡沫

美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘的這句話，用于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再合適不過了。

在全球經(jīng)濟(jì)一片低迷中，中國(guó)的房?jī)r(jià)卻不斷上漲，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過2007年的最高點(diǎn)。

2008年凄慘冷淡的樓市在2009年不僅僅是回暖，簡(jiǎn)直是狂熱了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均價(jià)都已達(dá)到歷史最高點(diǎn)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的北京商品住宅的成交均價(jià)，在11月達(dá)到了18088元／平方米的高位，新開盤項(xiàng)目的均價(jià)升至17550元／平方米。2009年全年北京商品房均價(jià)上漲幅度超過60%，是北京GDP漲幅的6倍多。

國(guó)際通行的衡量房?jī)r(jià)是否合理的兩個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)——房?jī)r(jià)租售比和房?jī)r(jià)收入比，在瘋狂的中國(guó)房市面前基本失效?！胺?jī)r(jià)租售比”是國(guó)際通行的、用來衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)值比例，以單套月租與其總價(jià)的比值，衡量租金與房?jī)r(jià)是否有著合理的差距。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)租售比為1：100到1：200，但北京的租售比從2004年以來一直偏離這一數(shù)值，目前北京的租售比更是嚴(yán)重背離了安全線。2009年11月北京樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄，首次突破了1：500，達(dá)到1：525，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：700。所謂“房?jī)r(jià)收入比”，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2009年7月，北京市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)27：1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房，超出國(guó)際平均水平5倍。

一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的購(gòu)買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者。隨著價(jià)格的上漲，常常出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此導(dǎo)致金融危機(jī)。這是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P.金德爾伯格對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的解釋。

中國(guó)的房地產(chǎn)此時(shí)正呈現(xiàn)并承受著泡沫經(jīng)濟(jì)的高度風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)房?jī)r(jià)基本呈持續(xù)性上漲甚至暴漲的趨勢(shì)，商品房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超過居民收入的增幅，土地價(jià)格越炒越高，“地王”頻現(xiàn)，房地產(chǎn)商大手筆拿地建房，負(fù)債率普遍持續(xù)上升，房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租售比極端不合理……種種現(xiàn)象的背后，是住房成為像股票一樣的資本運(yùn)營(yíng)品，在投機(jī)者的“看高”預(yù)期和社會(huì)普遍的“恐慌性購(gòu)房”中，被賦予了過多的虛擬價(jià)值，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了其真正價(jià)值。這其中的價(jià)值差日益擴(kuò)大，構(gòu)成了愈來愈膨脹的泡沫。

國(guó)企拿地不差錢與地方的“土地財(cái)政”

房?jī)r(jià)的上漲使得開發(fā)商的熱情重新高漲，他們?cè)缤?008年的寒冬剛剛過去。北京、上海、重慶等地“地王”頻現(xiàn)，不僅北京、上海，在深圳、寧波等城市，“地王”也相繼出現(xiàn)，其出手之闊綽、聲勢(shì)之浩大，無(wú)不令人震驚。

然而，更令人驚訝的是，國(guó)企和央企竟然成了這波瘋狂拿地的主力。在實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)尚未全面恢復(fù)的情況下，除了傳統(tǒng)的國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)，那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國(guó)有企業(yè)，也紛紛邁進(jìn)或準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。

這些央企或是大國(guó)企背景的地產(chǎn)企業(yè)的大手筆，將大部分民營(yíng)資本擠到二三線城市。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2009年出讓的住宅用地中，民營(yíng)企業(yè)拿地建筑面積為423.7萬(wàn)平方米，成交價(jià)167.9億元，而國(guó)企拿地建筑面積為654萬(wàn)平方米，共計(jì)417.3億元。在2009年住宅類地塊總投資中，國(guó)企占到了71%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過民企的29%。無(wú)怪乎SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在競(jìng)拍廣渠路15號(hào)地鎩羽而歸后感慨：“現(xiàn)在地王都是央企。”“地王”頻現(xiàn)帶來的直接后果便是樓面價(jià)高漲，甚至超過了同區(qū)域當(dāng)年在售樓盤的銷售價(jià)，這種“面粉比饅頭貴”的現(xiàn)象很可能導(dǎo)致面粉和饅頭輪番比著漲價(jià)，壓力最終仍將轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。

國(guó)企拿地之所以“不差錢”，是因?yàn)?009年信貸資金大量流向國(guó)企，特別是一些國(guó)有大中型企業(yè)。2009年上半年國(guó)家巨額放貸之時(shí)，大量在經(jīng)濟(jì)回暖中并不缺錢的企業(yè)還是拿到了大量貸款。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和價(jià)格的上漲，使得大量資金流向樓市、地市。而國(guó)企強(qiáng)悍入市，是抬高地價(jià)、加快房?jī)r(jià)上漲的重要原因。更令人擔(dān)憂的是，一些國(guó)企的主業(yè)并不是房地產(chǎn)，卻頻頻制造“地王”，這將加劇市場(chǎng)的泡沫化和非理性程度。

然而，一個(gè)巴掌是拍不響的。

事實(shí)上，近年來土地出讓金收入成為地方財(cái)政收入的重要來源。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2009年中國(guó)土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告》稱，2009年中國(guó)土地出讓金總金額達(dá)1.5萬(wàn)億元。土地出讓金已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來源。一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%，個(gè)別市縣達(dá)90％左右。

寬松信貸與通脹預(yù)期

推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的表象是購(gòu)房消費(fèi)力的持續(xù)復(fù)蘇，深層次原因則在于寬松的政策環(huán)境，如包括二套房貸優(yōu)惠在內(nèi)的一系列救市政策，降低了購(gòu)房成本、交易成本，擴(kuò)大了購(gòu)房群體，使市場(chǎng)需求增多。另一方面，寬松的貨幣政策緩解了開發(fā)商的資金困境，加上開發(fā)商自“小陽(yáng)春”以來的銷售回款，有了漲價(jià)的底氣。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年上半年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金超過8000億元。

4.58萬(wàn)億元——當(dāng)去年5月上旬，中國(guó)人民銀行發(fā)布報(bào)告公布了一季度信貸數(shù)字后，通脹預(yù)期愈加明顯。在通脹預(yù)期的壓力下，尋求資產(chǎn)保值、升值成了許多購(gòu)房人特別是投資客的當(dāng)務(wù)之急。除了投資客的資金，還有從實(shí)體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而來的資金。根據(jù)媒體報(bào)道，2009年10月，全國(guó)人大常委會(huì)原副委員長(zhǎng)成思危稱，有2.1萬(wàn)億信貸資金并沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是進(jìn)入了股市、樓市。

日本“失去的十年”

從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫。其發(fā)展分為四個(gè)時(shí)期。1.泡沫萌芽時(shí)期：1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”后美元貶值，大量國(guó)際熱錢進(jìn)入日本房地產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)上漲。2.地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)：日本政府提出內(nèi)需主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，連續(xù)5次下調(diào)利率，放松國(guó)內(nèi)金融管制，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)趨緩的產(chǎn)業(yè)無(wú)法吸收龐大的貨幣供應(yīng)，大量資金流向房地產(chǎn)和股市，地價(jià)暴漲。受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，大批日本人紛紛投機(jī)炒房，巨大的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。3.空前的地產(chǎn)泡沫：地價(jià)垂直式飆升，1990年僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。4.泡沫迅速破滅：利率提高，1991年后國(guó)際資本獲利后撤離，由外來資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個(gè)人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。

從后果上看，這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了日本的房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退期，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

《蝸居》的熱映折射出公眾對(duì)房?jī)r(jià)飆升心生不滿但又無(wú)可奈何的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)2009年12月中國(guó)社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，中國(guó)85％的家庭無(wú)能力買房。對(duì)一些大中城市的普通居民來說，瘋狂的高房?jī)r(jià)不僅剝奪了當(dāng)代人的住房福利，而且還綁架了祖孫三代的幸福生活。一般中青年家庭買房，不僅要掏出自己全部的積蓄，而且還要指望雙方的父母把好不容易積蓄下來的養(yǎng)老錢拿出來“支援”，“啃老”已成為普遍現(xiàn)象。

雖然中央政府政策調(diào)整的空間非常有限，但是必須迅速而堅(jiān)定地調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)，確立市場(chǎng)化和非市場(chǎng)化結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展模式，明確從中央各部門到地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機(jī)制，完善從土地供應(yīng)制度到金融制度的改革，改革稅收分配體制，將地方政府從“土地財(cái)政依賴癥”中解放出來。否則，中國(guó)房?jī)r(jià)將無(wú)法走出“越調(diào)越高”的怪圈。

（周鍇摘自《大地周刊》2010年第1期）