○郭正模

（四川省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所四川 成都 610072）

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的二元制度障礙與突破土地
——以成都試驗區(qū)為例

○郭正模

（四川省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所四川 成都 610072）

現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元制度是制約城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的主要障礙。要實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的目標(biāo)，重點是解決農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的市場化、資本化和財產(chǎn)化問題，突破點是實現(xiàn)農(nóng)戶宅基地的財產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，從而使農(nóng)民獲得應(yīng)有的公民權(quán)利和平等的市場交易地位。本文以成都試驗區(qū)實施“三個集中”為切入點，對其中涉及的土地制度問題進(jìn)行若干理論及政策探討，提出了若干農(nóng)村集體土地制度改革的對策措施。

統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 土地制度 二元結(jié)構(gòu) 農(nóng)村集體土地 宅基地

2007年6月，成都市被批準(zhǔn)為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，隨后四川省委、省政府又確定在德陽、自貢、廣元三市及一些縣啟動省級統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點工作。按照成都市自2003年以來推行的城鄉(xiāng)一體化和實行以“三個集中”為發(fā)展路徑的前期改革經(jīng)驗來看，現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地制度安排是影響進(jìn)一步改革發(fā)展的深層次難題之一，其核心是我國目前在城鄉(xiāng)實行國有和集體所有兩種不同的土地所有權(quán)制度的二元結(jié)構(gòu)，以及在土地資源利用配置及收益分配所涉及的復(fù)雜關(guān)系。本文認(rèn)為，要實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的目標(biāo)，其基本出路是構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地產(chǎn)權(quán)市場；重點是解決農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的市場化、資本化和財產(chǎn)化問題；突破點是實現(xiàn)農(nóng)戶宅基地的財產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，從而使農(nóng)民獲得應(yīng)有的公民權(quán)利和平等的市場交易地位。最終使城鄉(xiāng)土地資源得到高效利用，土地收益得到合理分配，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)得以協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

一、我國城鄉(xiāng)二元土地制度安排及其弊端

土地制度是中國經(jīng)濟(jì)社會制度安排的核心內(nèi)容。1949年中國革命成功的社會基礎(chǔ)無疑是“土地革命”的土地制度變遷及由此引發(fā)的廣大農(nóng)民對擁有土地所有權(quán)的向往；上世紀(jì)80年代初的中國改革的起點是農(nóng)戶對土地承包經(jīng)營權(quán)的獲取。但是在計劃經(jīng)濟(jì)體制時期建立的一整套土地制度安排中，傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所形成的集體土地所有權(quán)和國有土地所有權(quán)的物權(quán)不平等關(guān)系仍然被維系。農(nóng)村集體土地所有權(quán)作為一種受到嚴(yán)格限制的產(chǎn)權(quán)，國家和政府對其用途、流轉(zhuǎn)、處置、收益進(jìn)行了嚴(yán)格管制，因而其所有權(quán)并不具有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)中一般意義上的完整產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，即缺乏產(chǎn)權(quán)所有者的絕對意義的支配權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)（蔡繼明，2006）。在集體土地（承包地、鄉(xiāng)村公共用地及農(nóng)戶宅基地）向國有土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變的征用過程中，存在明顯的交易地位不對稱情況，從而有悖于市場經(jīng)濟(jì)要求的權(quán)利平等的基本準(zhǔn)則。在限制交易的法律制度背景下，農(nóng)民的宅基地與地面附著物——房屋的產(chǎn)權(quán)相分離，其物權(quán)的財產(chǎn)特征無從被體現(xiàn)，因為作為財產(chǎn)的價值實現(xiàn)必須通過交易和替代物效用的參照才能被體現(xiàn)出來。而財產(chǎn)不能被有效轉(zhuǎn)讓和交換就意味著資源的有效利用和配置會受阻，從而決定了我國農(nóng)村集體土地資源利用普遍存在的低效率狀況。

改革開放30多年來，我國農(nóng)村集體土地的制度也隨之發(fā)生了一些變化。首先是農(nóng)村改革初期，農(nóng)戶進(jìn)行了土地承包后，政府對農(nóng)用土地生產(chǎn)用途的嚴(yán)格管制向相對寬松的市場導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。上世紀(jì)80年代初期，廣大農(nóng)民雖然取得了耕地的承包經(jīng)營權(quán)，但政府仍然要求按田畝來合同定購糧食及其他農(nóng)產(chǎn)品，直到后來通過農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取消糧食合同定購，改為用貨幣繳納農(nóng)業(yè)稅。目前已基本不限制耕地的生產(chǎn)經(jīng)營項目和農(nóng)作物品種，近年還完全取消了農(nóng)業(yè)稅賦，并實行若干補(bǔ)貼政策。其次是農(nóng)民承包土地期限長期化，由“增人增地、減人減地”和集體內(nèi)調(diào)整的不穩(wěn)定的承包關(guān)系向《土地承包法》規(guī)定的農(nóng)民承包權(quán)30年不變的政策轉(zhuǎn)變，農(nóng)戶取得了承包土地的長期性經(jīng)營使用權(quán)及家庭成員的使用維承權(quán)。再次，農(nóng)村集體建設(shè)用地由非市場化內(nèi)部利用向市場化的流轉(zhuǎn)交易轉(zhuǎn)變。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地通過集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無償調(diào)配與使用的狀況已徹底轉(zhuǎn)變，全面實行了市場化的土地租用、承包、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、作價出資等流轉(zhuǎn)方式。近年更是通過《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》等加以規(guī)范和保障。

但是，現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地管理制度安排仍然未從根本上加以打破。

一是現(xiàn)行制度嚴(yán)格限制農(nóng)村集體土地的非農(nóng)化利用的產(chǎn)權(quán)交易市場途徑，規(guī)定耕地的非農(nóng)利用必須通過國家的征用方式轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾?，再由政府劃撥、出讓及招拍掛給用地單位。在實際操作中，有相當(dāng)部分土地并非公益性利用，而是在“國家建設(shè)”名義下的城市利益集團(tuán)的經(jīng)營性利用。加之地方政府“以地生財”的逐利行為，不斷抬高城市土地價格，最終對城鄉(xiāng)居民居住水平的提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都帶來負(fù)面效應(yīng)。這種土地價格“剪刀差”對農(nóng)村集體土地的所有者的利益損害非常顯著。

二是在實現(xiàn)城市化、工業(yè)化過程中始終未肯定農(nóng)民本應(yīng)擁有的土地財產(chǎn)權(quán)，從而嚴(yán)重地限制了農(nóng)民的自由遷徒和社會身份轉(zhuǎn)變。這在于現(xiàn)行土地制度體現(xiàn)了國家和鄉(xiāng)村集體之間的土地所有權(quán)分割，但卻沒有明確界定出集體和農(nóng)戶之間的權(quán)利邊界，尤其是農(nóng)戶與集體組織之間的土地的財產(chǎn)權(quán)益邊界更為模糊。如農(nóng)民沒有自由退出集體經(jīng)濟(jì)組織而獲取屬于自身的那部分土地財產(chǎn)價值的權(quán)利，一旦改變農(nóng)村居民身份就必須無償退出具有長期經(jīng)營權(quán)的承包的土地，對具有永久使用權(quán)的私產(chǎn)性非常明顯的宅基地也不能變賣為財產(chǎn)帶走。這種制度安排使得大批轉(zhuǎn)移在外的農(nóng)村居民既不愿放棄承包土地，也不能有效地處置住房和宅基土地，往往形成勞務(wù)輸出地區(qū)的耕地粗放經(jīng)營甚至拋荒，以及大量的住房閑置。大規(guī)模的“兩棲型”人口流動形式和農(nóng)村勞動力的非完全轉(zhuǎn)移，造成國家實際上要為之配置兩套土地資源，因而是對稀缺土地資源的極大浪費。

三是作為利益主體之一的政府強(qiáng)化對土地市場的壟斷和行政管制，限制農(nóng)村集體土地市場的產(chǎn)權(quán)交易活動的空間，使我國土地市場化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資金、勞動力、生產(chǎn)資料、生活資料等生產(chǎn)要素市場化水平，與“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的要求極不協(xié)調(diào)。集中體現(xiàn)為對農(nóng)村集體建設(shè)用地中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)用地和農(nóng)戶宅基地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、流動、交易加以種種限制（尤其是與信貸有關(guān)的抵押權(quán)）。在利益驅(qū)動下使有關(guān)交易被迫采取一些非公開渠道進(jìn)行。如利用農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展起來的“小產(chǎn)權(quán)房”，即是農(nóng)村集體、農(nóng)民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同中央政府之間的復(fù)雜利益博奕的結(jié)果。土地交易多方繞過上級政府直接進(jìn)行農(nóng)村集體土地的商品性住房開發(fā)。盡管政府明令禁止城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”，并宣稱“小產(chǎn)權(quán)”房屋的買賣合同不受法律保護(hù)，但迄今仍屢禁不止，開發(fā)出售活動仍然普遍存在，甚至愈演愈烈并公開化。至于繞過耕地占用指標(biāo)的行政計劃管理的“以租代征”方式的農(nóng)村集體耕地非農(nóng)化使用現(xiàn)象，更是對這種“世界上最嚴(yán)格”的土地管理制度安排的挑戰(zhàn)。這些問題都充分說明，缺乏同城市國有土地平等地位的城鄉(xiāng)土地制度安排和相關(guān)政策運(yùn)作機(jī)制已嚴(yán)重失靈，啟動統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的土地制度改革勢在必行。

二、成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地制度探索

成都市對城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會統(tǒng)籌發(fā)展綜合改革的試驗工作早在2003年就已開始。該市以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化為核心，采取了一系列重大改革措施，對城鄉(xiāng)土地管理制度及利益關(guān)系有所調(diào)整。成都試驗區(qū)最核心的工作重心是“三個集中”的推進(jìn)，即以推進(jìn)工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中為重點，走新型工業(yè)化道路，集聚新的經(jīng)濟(jì)增長點；以推進(jìn)土地向規(guī)模經(jīng)營集中為重點，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化道路，發(fā)展現(xiàn)代特色高效農(nóng)業(yè)；以農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中為重點，走新型城鎮(zhèn)化道路，實現(xiàn)就地專業(yè)化就業(yè)和社區(qū)化生活轉(zhuǎn)型。顯然這里的“三個集中”均涉及到城鄉(xiāng)土地制度的統(tǒng)籌和調(diào)整問題。

成都市按照“促進(jìn)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素自由流動”的創(chuàng)新思路，在土地制度安排方面有以下一些重要舉措。一是在保持現(xiàn)行的城市建設(shè)等土地征用制度的前提下，加大了對失地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償力度，除對住房按一定面積標(biāo)準(zhǔn)重新安置外，還對勞動人口進(jìn)行城鎮(zhèn)就業(yè)的免費技能培訓(xùn)、職業(yè)介紹，以及利用土地補(bǔ)償費為失地農(nóng)民辦理養(yǎng)老等社會保險。二是利用政府財政投入開展土地整理工程，對農(nóng)戶承包耕地和宅基地進(jìn)行數(shù)量調(diào)整和空間置換，同時用新增耕地為全市建設(shè)用地提供耕地占用指標(biāo)，促進(jìn)該市的城市發(fā)展和工業(yè)集中區(qū)建設(shè)。三是積極引導(dǎo)農(nóng)民建立土地合作社，將一家一戶的土地承包經(jīng)營權(quán)通過集體統(tǒng)籌入股或?qū)ν庾赓U，實行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的業(yè)主規(guī)模經(jīng)營。為了保護(hù)耕地和糧食安全，市政府還對基本農(nóng)田保護(hù)實行財政補(bǔ)貼政策。

成都市在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地制度方面客觀上也觸及到幾個最敏感和棘手的問題。

一是農(nóng)村集體土地中具有永久使用性質(zhì)的農(nóng)戶的宅基地和長期使用性質(zhì)的承包土地，其保障功能必須在土地征用和置換后由住房保障、就業(yè)保障、養(yǎng)老保障等其他社會化方式替代。忽略了土地的社會保障功能勢必危及社會穩(wěn)定和導(dǎo)致社會矛盾的尖銳沖突。因此，在農(nóng)村集體土地被征用過程中，政府有責(zé)任對這種“非自愿交易”進(jìn)行全面、足額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，除直接成本外的機(jī)會成本部分的補(bǔ)償要由就業(yè)保障、住房保障和養(yǎng)老保障等方式承擔(dān)?！耙酝恋?fù)Q保障”在理論上是成立的，但具體的操作辦法及標(biāo)準(zhǔn)則需要認(rèn)真研究加以解決。

二是農(nóng)民宅基地的私有財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)使其顯然有別于承包土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地的財產(chǎn)歸屬性質(zhì)（段應(yīng)碧，2007）。在土地征用、轉(zhuǎn)換流轉(zhuǎn)中涉及的宅基地財產(chǎn)權(quán)認(rèn)定客觀上已不可回避。如成都市農(nóng)民集中居住后的農(nóng)戶宅基地面積大幅度縮小，加之原有的庭院經(jīng)濟(jì)收入受損，無法再從事家庭養(yǎng)殖經(jīng)營，這說明政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼政策對農(nóng)民并不是一種優(yōu)惠。但目前還缺乏“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員放棄宅基地的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆烧咭罁?jù)，以及在集體成員之間進(jìn)行宅基地的轉(zhuǎn)讓、抵押等財產(chǎn)交易權(quán)利的法律界定問題。

三是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村的逆向流動的土地產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的認(rèn)定規(guī)范已提到議事日程之上。由于對農(nóng)村集體土地非農(nóng)業(yè)開發(fā)利用并不存在社會身份限制的法律依據(jù)，因而城鎮(zhèn)戶口居民按城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則亦可“逆向”到鄉(xiāng)村去租賃和購買住房，因為在城市化進(jìn)程中，農(nóng)村居民既可以“正向”轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)、定居及租房和購買商品房，又可取得政府提供的廉租房和經(jīng)濟(jì)實用房。在取消城市和農(nóng)村戶籍區(qū)別的情況下，城鎮(zhèn)居民取得以農(nóng)村宅基地為載體的農(nóng)村集體土地“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)的租用、購買權(quán)也顯然具有合法性。只有如此才可以稱之為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地與房地產(chǎn)市場。

據(jù)了解，我國安徽、廣東、湖北等地在國土資源部的批準(zhǔn)下都已開始了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點工作，并相繼出臺了若干地方性法規(guī)或規(guī)章。如允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，實行集體建設(shè)用地與國有土地“同地、同權(quán)、同價”政策。對放棄宅基地和承包地的政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助及社會保障措施方面，有的已走在成都市的前面，且具有更高的法律層次。例如廣東省2005年發(fā)布的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》是全國第一個在全省范圍內(nèi)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的文件。該辦法以地方規(guī)章的形式明確了集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押的范圍、條件、程序以及土地收益、法律責(zé)任等具體內(nèi)容。在配套文件中規(guī)定：“對符合宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的‘一戶一宅’，其轉(zhuǎn)讓、出租的流轉(zhuǎn)收益歸該農(nóng)戶所有?！边@意味著宅基地使用權(quán)可以直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)和承認(rèn)農(nóng)戶的相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)利。又如安徽省2002年出臺的文件中也明確規(guī)定“農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)”，這顯然是對現(xiàn)行法律的一種突破。

三、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的農(nóng)村集體土地制度改革突破口

土地是城鄉(xiāng)居民生存和發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)資源和財富來源。對農(nóng)村居民而言，土地還具有明顯的社會保障功能。但是在現(xiàn)行的二元土地制度安排中，廣大農(nóng)戶的宅基地的財產(chǎn)私人性質(zhì)不能通過合法的交易得以體現(xiàn)；農(nóng)戶對承包土地也并不擁有可以自由流動的完整意義上的產(chǎn)權(quán)；一般農(nóng)民更是難以真正自主地參與和支配集體建設(shè)用地及公益用地的規(guī)劃利用和收益分配。正是由于農(nóng)村集體土地的市場化、資本化和財產(chǎn)化發(fā)育嚴(yán)重不足，不僅導(dǎo)致多數(shù)農(nóng)村人口和勞動力的轉(zhuǎn)移不能實現(xiàn)徹底離土，留鄉(xiāng)農(nóng)民的財產(chǎn)性收入也很難有大的提高。據(jù)筆者參加的由中國海南改革發(fā)展研究院在2007年12月組織的一次大型專家問卷調(diào)查結(jié)果反映，有65.4%的被調(diào)查專家和其他人士都認(rèn)為，“我國農(nóng)村改革的最大障礙是現(xiàn)行的土地制度”，且是多項選擇中的首位，遠(yuǎn)高于其他選項幾十個百分點。在我國，兩種土地所有制并存并不奇怪，因為即使是西方國家也存在國有、社區(qū)（集體）和私人等多種土地制度，但關(guān)鍵是制度安排要具有合理性和非歧視性。

從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的角度對現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元土地制度進(jìn)行改革和有所突破，可采取以下一些政策措施。

一是以放棄宅基地的財產(chǎn)化和永久性使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)、置換合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為突破口，體現(xiàn)國務(wù)院提出的“在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新”的要求。

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民最重要的家庭財產(chǎn)，無論是從歷史沿革或理論層面上看，宅基地實際上屬于農(nóng)民的私產(chǎn)。無論從西方基于人本主義的法制精神導(dǎo)出的正義為“最少受惠者的最大利益”，還是從社會主義的法制精神導(dǎo)出的正義為“最大多數(shù)人的最大幸福”來講，承認(rèn)農(nóng)民宅基地按現(xiàn)行法律所規(guī)定的具有永久使用權(quán)的集體土地產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)私人財產(chǎn)性質(zhì)，都是有利于社會弱勢群體的農(nóng)村家庭利益保障和福利增進(jìn)的正義。據(jù)成都市國土資源局統(tǒng)計，截至2006年，成都市集體建設(shè)用地面積共139萬畝，其中宅基地125萬畝，占集體建設(shè)用地的90%。按2006年末全市鄉(xiāng)村戶數(shù)210.56萬戶計算，平均每戶占有的宅基地面積為0.595畝。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的核心是宅基地的制度政策變革。

應(yīng)考慮明確宅基地的家庭財產(chǎn)權(quán)利，第一種方法是對有條件在城鎮(zhèn)定居且有穩(wěn)定收入的農(nóng)戶，通過與集體簽訂承包放棄宅基地的協(xié)議，取得由政府財政提供的法定勞動年齡結(jié)束后的養(yǎng)老金保障承諾。從理論上講，即公民以放棄等基本財產(chǎn)權(quán)而獲取一定預(yù)期收益保障。政府可將該土地納入土地開發(fā)整理范圍，實現(xiàn)新增耕地或建設(shè)用地，然后統(tǒng)籌置換到工業(yè)集中開發(fā)區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)之中。第二種方法是對其價格通過“影子價格”或機(jī)會成本方法進(jìn)行測算，由政府以補(bǔ)貼方式支付給“農(nóng)轉(zhuǎn)非”家庭或發(fā)給“土地券”，用于城鎮(zhèn)購房優(yōu)惠。第三種方法是在政策上明確農(nóng)戶可用自己的宅基地進(jìn)行抵押貸款，農(nóng)轉(zhuǎn)非戶可將其宅基地及住房對原集體內(nèi)的農(nóng)戶進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓。

目前成都市實行的對遷入集中居住區(qū)的居民的建房補(bǔ)貼，實質(zhì)上是對農(nóng)戶宅基地調(diào)整和部分面積使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。宅基地的轉(zhuǎn)換對實現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡、增加耕地和建設(shè)用地的有效供給有重要的現(xiàn)實意義。宅基地的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等流轉(zhuǎn)對盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，解決農(nóng)民融資難問題，促進(jìn)農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、遷徒等都意義重大。其中抵押可能產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)（如債務(wù)風(fēng)險導(dǎo)致失去居住問題），可通過抵押寬限期、提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)的臨時廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等方式解決或化解到最小程度。在鄉(xiāng)村房產(chǎn)二級市場發(fā)育之后，實際上也允許一部分鄉(xiāng)村居民不必?fù)碛姓兀窍癯鞘腥艘粯釉卩l(xiāng)村中靠購房和租房生活?，F(xiàn)階段國家為了保障18億畝耕地的紅線而在土地的限制使用上下了很大功夫，但耕地占用“節(jié)流”的作用畢竟有限。如果能在廣大離土進(jìn)城農(nóng)戶的宅基地放棄的“開源”上做文章，可以很大程度上改變目前離土進(jìn)城農(nóng)戶配置兩套土地的浪費狀況，以開發(fā)整理方式新增相當(dāng)數(shù)量的耕地，在保證耕地面積不減的情況下合理統(tǒng)籌安排鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地。以政府對農(nóng)民宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的“贖買”方式，實行以減少鄉(xiāng)村建設(shè)用地與增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地掛鉤的辦法，促進(jìn)城市化、工業(yè)化的發(fā)展。

二是對城市建設(shè)、國家重點工程等社會公益性土地征用的失地農(nóng)民進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，實行住房安置、就業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)介紹和社會保障“五位一體”的服務(wù)，使集體土地合理轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍?/p>

在不改變現(xiàn)行的建設(shè)土地征用制度的前提下，應(yīng)根據(jù)農(nóng)民的土地征用的機(jī)會成本考慮提高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證住房的重新安置，對勞動人口的城鎮(zhèn)重新就業(yè)的免費技能培訓(xùn)、職業(yè)介紹，以及利用土地征用款支付家庭成員的養(yǎng)老保險金。對于城市、工業(yè)建設(shè)征用土地這種“非自愿性交易”，要在政策和制度上保證交易的弱勢一方不至因此而受損和降低原有的生活福利水平。

三是進(jìn)一步開放農(nóng)村集體土地的資本化運(yùn)作和經(jīng)營范圍，及時解決集體建設(shè)用地開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”商品房的法律定位問題。

目前國內(nèi)大城市周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用集體建設(shè)用地進(jìn)行商品性房地產(chǎn)開發(fā)，形成了數(shù)量不少的“小產(chǎn)權(quán)”商品房。成都市在推行“三集中”的過程中，“小產(chǎn)權(quán)”房情況也十分普遍。由于其價格低于國有土地的商品房（即“大產(chǎn)權(quán)”房），為城市居民購置第二套住房或“逆向”流往鄉(xiāng)村居住開辟了市場需求空間?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的產(chǎn)生和發(fā)展實質(zhì)上是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對非農(nóng)用土地的資本化運(yùn)作，是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)所有者與國有土地產(chǎn)權(quán)所有者之間的經(jīng)濟(jì)利益博奕。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地制度角度看是一種對二元結(jié)構(gòu)的突破和制度性挑戰(zhàn)。從法規(guī)上講，其土地來源只要不是違規(guī)、違法侵占耕地，而是通過土地開發(fā)整理轉(zhuǎn)換集中或利用原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等鄉(xiāng)村建設(shè)用地，則應(yīng)當(dāng)是不違法的土地開發(fā)行為，政府應(yīng)考慮承認(rèn)其合理性。但是應(yīng)以對“小產(chǎn)權(quán)”房合理征收土地占用稅和房產(chǎn)交易稅、對業(yè)主第二套住房征收物產(chǎn)稅等方式加以抑制其需求。有關(guān)稅收款應(yīng)專項用于城鄉(xiāng)土地開發(fā)資金及農(nóng)村社會養(yǎng)老保障基金的籌集。我們應(yīng)當(dāng)看到，“小產(chǎn)權(quán)”房的合法合規(guī)的土地來源畢竟有限，發(fā)展空間也明顯帶有局限性，如在缺乏道路、水、電、氣及商業(yè)服務(wù)設(shè)施條件的邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村就難形成銷售市場。只要對其嚴(yán)格執(zhí)法，規(guī)范管理，完全可由房地產(chǎn)市場來決定其交易。

四是通過對農(nóng)戶承包土地轉(zhuǎn)包、租賃、入股等流轉(zhuǎn)方式，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營發(fā)展，實現(xiàn)土地相對集中規(guī)模經(jīng)營。

承包耕地等農(nóng)用土地要在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，通過多種流轉(zhuǎn)方式，使農(nóng)用土地最大限度地資本化、市場化和財產(chǎn)化。由于各地情況不同，資源條件差異也很大，很難有一種固定的流轉(zhuǎn)模式來引導(dǎo)農(nóng)用土地的經(jīng)營方式實現(xiàn)優(yōu)化。但是農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大必須依托土地流轉(zhuǎn)，從而增加廣大農(nóng)戶的財產(chǎn)性收入和工資性收入。也只有土地集中才能引導(dǎo)城市的資本、技術(shù)等生產(chǎn)要素向農(nóng)村和農(nóng)業(yè)領(lǐng)域流動，從而提高農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的土地集約化程度和土地收益率，使新農(nóng)村建設(shè)在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中健康發(fā)展。成都市要大力發(fā)展“農(nóng)家樂”等鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)，鼓勵留土農(nóng)村家庭充分利用自有宅基地上的庭院、自留地和果園、菜地等承包土地發(fā)展鄉(xiāng)村第三產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)的文化休閑功能和生態(tài)保障功能，創(chuàng)造更多的社會財富。通過滿足城鎮(zhèn)居民的文化休閑等消費需求，啟動農(nóng)村家庭經(jīng)營的內(nèi)在活力，普遍擴(kuò)大農(nóng)戶土地的收益水平。

[1]趙曉：啟動第三次土地革命正當(dāng)其時[J]．中國新聞周刊，2007（48）．

[2]黨國英：深化土地制度改革不可久拖不決[N]．學(xué)習(xí)時報，2008 -01-21．

[3]張千帆：為什么禁止“小產(chǎn)權(quán)房”[N]．中國經(jīng)濟(jì)時報，2008-01-01．

[4]尤玉平：成都試驗統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革之方法、經(jīng)驗與難題[J]．珠江經(jīng)濟(jì)，2007（11）．

[5]陳水濱：論集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度構(gòu)建[J]．研究生法學(xué)，2007（3）．

（責(zé)任編輯：張瓊芳）

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