于宗民 李 宏 何忠全

2008年8月1日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》,要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策,引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次性裝修到位或菜單式裝修模式,逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。在當(dāng)前的樓市中,毛坯房的銷售還占據(jù)著很大的比重。逐步取消毛坯房,直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的政策在推行中遇到了很大的阻力。一方面消費(fèi)者擔(dān)心全裝修房的價(jià)格要大大高于毛坯房,超出很多工薪階層的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力,另一方面全裝修房造成的個(gè)性化缺失,也被購(gòu)房人視為一大購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

1 毛坯房與全裝房的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)比較

1.1 價(jià)格差異

一般情況下,毛坯房的總價(jià)與全裝房相比相對(duì)較低。因此占毛坯房購(gòu)買者相當(dāng)一部分的工薪階層由于受經(jīng)濟(jì)能力的限制,很可能全裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)要高于其計(jì)劃的裝修標(biāo)準(zhǔn),這就無形中增加了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是開發(fā)商在進(jìn)行精裝修時(shí)在材料上大批統(tǒng)購(gòu)從而相對(duì)降低了材料價(jià)格。

1.2 個(gè)性化差異

對(duì)于特別注重自我感受的購(gòu)房者,他們有足夠的金錢和時(shí)間對(duì)自己的房子進(jìn)行創(chuàng)作,而全裝房的規(guī)?；a(chǎn),統(tǒng)一化裝修無異于抹煞了消費(fèi)者家居環(huán)境的個(gè)性選擇。超過四分之一的消費(fèi)者認(rèn)為取消毛坯房是剝奪住戶的選擇權(quán),使小區(qū)住房千篇一律。

1.3 資源消耗差異

消費(fèi)者在購(gòu)置了毛坯房之后,面對(duì)成千上萬的材料品種和參差不齊的裝修隊(duì)伍時(shí),往往很難在短時(shí)間內(nèi)甄別優(yōu)劣。在親力親為的裝修過程中,很容易造成材料的二次浪費(fèi)。經(jīng)專業(yè)測(cè)算,毛坯房裝修會(huì)造成建筑成本10%的損失,裝修材料30%的損耗。

1.4 噪聲,環(huán)境污染差異

購(gòu)買毛坯房,業(yè)主通常都是單獨(dú)裝修,由于業(yè)主的入住時(shí)間、裝修時(shí)間不同,裝修時(shí)產(chǎn)生的噪聲、灰塵對(duì)相鄰業(yè)主難免有所影響。據(jù)統(tǒng)計(jì),一個(gè)小區(qū)從交房到最后一個(gè)客戶裝修完畢一般需要2年時(shí)間,長(zhǎng)時(shí)間的施工噪聲干擾,給業(yè)主帶來諸多煩惱。建筑垃圾的處理和裝修材料的進(jìn)場(chǎng)運(yùn)輸,給電梯和公共部位等也帶來污染和損壞,而全裝修房則可以避免這些不必要的干擾。

1.5 裝修質(zhì)量保證差異

全裝修房在施工上“統(tǒng)一招標(biāo)”以保證裝修隊(duì)伍的水準(zhǔn)和規(guī)范;在風(fēng)格上“統(tǒng)合要素”以適應(yīng)消費(fèi)者的全方位需求。這樣一來,既充分考慮到特定消費(fèi)人群的接受可能性,又使材料的環(huán)保性、耐用性以及工藝的可靠性得到保障,其放心程度又會(huì)高于一般的裝修公司。這里更值得關(guān)注的是,由于裝修的總體質(zhì)量和房子的主體結(jié)構(gòu)渾然一體,它們會(huì)受到開發(fā)商共同的服務(wù)承諾,這會(huì)大大降低自己請(qǐng)人裝修的風(fēng)險(xiǎn)。出售全裝房,開發(fā)企業(yè)要與裝修企業(yè)簽訂合同,裝修企業(yè)對(duì)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量;購(gòu)房者與開發(fā)企業(yè)簽訂合同,開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量。

2 菜單式全裝修的利與弊

菜單式裝修即家裝公司事先將裝修項(xiàng)目和材料組合成不同的、固定的裝修產(chǎn)品,并將產(chǎn)品編列成清單,以便讓需求者如在餐廳點(diǎn)菜一樣地進(jìn)行選擇的一種銷售方式。菜單式裝修有很強(qiáng)的通用性,可以更大范圍的迎合購(gòu)房者的品味;銷售、生產(chǎn)、供應(yīng)、管理及產(chǎn)品本身都較個(gè)性化的家裝設(shè)計(jì)施工更簡(jiǎn)捷,可讓消費(fèi)者節(jié)省部分精力和費(fèi)用;在價(jià)格方面相對(duì)全裝房更低廉,更透明。但菜單式裝修只能包含基礎(chǔ)的、必要的、固定的項(xiàng)目和材料,而個(gè)性的、變化的則難以含概在內(nèi),缺乏量身定做式的設(shè)計(jì)創(chuàng)意。

3 智能菜單式全裝修模式平臺(tái)搭建的必要性與要點(diǎn)

3.1 智能化選材設(shè)計(jì)軟件系統(tǒng)的開發(fā)

智能化選材設(shè)計(jì)軟件系統(tǒng)應(yīng)滿足下面幾點(diǎn)要求:

1)為購(gòu)房者建立獨(dú)立的賬戶,建立檔案并且匹配自己已經(jīng)選定的戶型,在規(guī)定期限內(nèi)允許購(gòu)房者對(duì)自己選定的材料方案進(jìn)行調(diào)整;2)能提供足夠多的裝飾裝修材料種類供購(gòu)房者選擇;3)裝飾裝修材料的品牌,規(guī)格,價(jià)格必須一一列出,讓購(gòu)房者在選材時(shí)做到心知肚明;4)房子的可選材模塊要做到足夠細(xì)致,比如在衛(wèi)生間這個(gè)大模塊下,可設(shè)置墻面抹灰,地磚,馬桶,浴盆等小的模塊。地磚這個(gè)小模塊下可設(shè)置地磚的品牌,種類,規(guī)格,花色,價(jià)格等選項(xiàng);5)在購(gòu)房者選定系統(tǒng)提供的各種材料之后,能夠自動(dòng)生成直觀的效果圖,并且可以自動(dòng)計(jì)算出已選定方案的材料費(fèi)和大概的裝修費(fèi)。

3.2 開發(fā)商與材料供應(yīng)商,裝修設(shè)計(jì)施工單位的合作

開發(fā)商應(yīng)該與材料供應(yīng)商,裝修設(shè)計(jì)施工單位建立長(zhǎng)期,緊密,穩(wěn)定的合作關(guān)系,在大量的裝飾裝修材料采購(gòu)的時(shí)候能以相對(duì)低廉的價(jià)格簽訂采購(gòu)合同,嚴(yán)格保證材料的質(zhì)量。開發(fā)商采購(gòu)材料的時(shí)候,應(yīng)該嚴(yán)格按照購(gòu)房者通過智能化選材設(shè)計(jì)軟件系統(tǒng)選定的裝修材料選購(gòu)。裝飾裝修的具體細(xì)節(jié)設(shè)計(jì),施工,售后服務(wù)這些環(huán)節(jié)由大型家裝公司統(tǒng)一來做,不僅有利于監(jiān)控整個(gè)過程確保質(zhì)量,開發(fā)商也省了精力。開發(fā)商應(yīng)該謹(jǐn)慎地選擇材料供應(yīng)商與家裝公司,在樓盤推廣時(shí)也同時(shí)推廣裝飾裝修材料品牌和家裝公司,以此來增加自己銷售的砝碼。

3.3 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和交付使用標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化和“第三方監(jiān)督驗(yàn)收”制度

1)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和交付使用標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化。2009年,上海市消保委受理的精裝修房投訴同比上升了141%。從消費(fèi)者滿意度調(diào)查來看,工程質(zhì)量和裝飾材料品質(zhì)是業(yè)主最不滿意的兩個(gè)方面,主要表現(xiàn)在墻面開裂、地板鋪裝不平整或有色差、衛(wèi)生間下水道不暢、門窗密合度差、空調(diào)制冷差等。開發(fā)商不履行合同約定,擅自變更裝修標(biāo)準(zhǔn),使用劣質(zhì)或與合同約定不同品牌的材料等,也導(dǎo)致不少消費(fèi)者投訴。根據(jù)《新快報(bào)》與焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的最新的聯(lián)合調(diào)查顯示,消費(fèi)者購(gòu)買了裝修房,遭遇質(zhì)量問題的比率高達(dá)90%:其中,問題很嚴(yán)重的占53%;問題不大的消費(fèi)者占37%;完全沒有遇到裝修房質(zhì)量問題的只占10%。面對(duì)這些問題,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》中表示,“要堅(jiān)持完善裝修開工申報(bào)制度,裝飾裝修企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》,確保裝修質(zhì)量”。要建立全裝房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),完善市場(chǎng)規(guī)范和相關(guān)法律規(guī)定,保證裝修工程質(zhì)量。所以全裝修房的健康發(fā)展,還有賴建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和交付使用標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化,規(guī)范的嚴(yán)格執(zhí)行。2)“第三方監(jiān)督驗(yàn)收”制度。現(xiàn)在的質(zhì)量驗(yàn)收都實(shí)行質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收備案制,說到底,依然是開發(fā)商和施工單位自己驗(yàn)收,他們既當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”又當(dāng)“裁判員”,顯然有失公平。應(yīng)該設(shè)立完全獨(dú)立于開發(fā)商和質(zhì)監(jiān)站的“第三方監(jiān)督驗(yàn)收”單位,明確其名稱并通過立法明確其責(zé)任和義務(wù)?！暗谌奖O(jiān)督驗(yàn)收”單位對(duì)裝修單位的資質(zhì)、施工圖紙、水電等項(xiàng)目進(jìn)行審查,還將對(duì)施工過程中所用的人造木板、涂料、天然石材等主材進(jìn)行甲醛含量、放射性等相關(guān)指標(biāo)的鑒證檢測(cè)。嚴(yán)格監(jiān)督裝飾裝修公司的施工,保證施工質(zhì)量,維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。3)“開發(fā)商信用檔案”的建立。為了約束開發(fā)商的誠(chéng)信,政府應(yīng)該建立“開發(fā)商信用檔案”,對(duì)開發(fā)商全裝修房的監(jiān)管也納入其中,如出現(xiàn)不誠(chéng)信的行為將記錄在案,在今后開發(fā)過程中將受到種種限制。開發(fā)商應(yīng)該提供全面,可靠的售后服務(wù),購(gòu)房者可以把開發(fā)商的信用度作為購(gòu)房的一項(xiàng)指標(biāo)。

4 結(jié)語

傳統(tǒng)住宅的生產(chǎn)方式是手工作坊式的,而智能菜單式全裝修房是在菜單式全裝修房的基礎(chǔ)上提出,引入了智能化選材設(shè)計(jì)系統(tǒng),讓購(gòu)房者自己動(dòng)手選定裝修材料,組合設(shè)計(jì),最大限度的尊重消費(fèi)者的個(gè)性,并且通過開發(fā)商與材料供應(yīng)商的緊密合作,實(shí)行統(tǒng)一采購(gòu)材料,有效的降低材料費(fèi),再加上大型家裝公司專業(yè)化的施工,“第三方監(jiān)督驗(yàn)收”單位專業(yè)的監(jiān)督驗(yàn)收,從而使開發(fā)公司,建筑公司,設(shè)計(jì)單位,建材品牌連鎖店和家裝公司形成一條有規(guī)律的產(chǎn)業(yè)鏈,體現(xiàn)規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì),省時(shí),省力,相對(duì)降低造價(jià),節(jié)約資源,避免二次浪費(fèi),更有力的保障消費(fèi)者的權(quán)益。

[1] 陳 強(qiáng).論住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修的誤區(qū)[J].山西建筑,2009,35(12):223-224.

[2] 王金紅,王宏軍.論當(dāng)代室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)與裝修[J].山西建筑,2009,35(3):228-229.