若 寒

受政策面趨緊預(yù)期影響，地產(chǎn)板塊2009年12月15日表現(xiàn)低迷，行業(yè)內(nèi)九成個股出現(xiàn)下跌，給眾多看好地產(chǎn)股跨年度行情的投資者帶來失望情緒。

國務(wù)院常務(wù)會議于2009年12月14日召開，會議內(nèi)容主要為研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。全面啟動城市和國有棚戶區(qū)改造工作，并透露出遏制部分城市房價過快上漲勢頭的政策傾向。地產(chǎn)板塊受此影響出現(xiàn)深幅調(diào)整，行業(yè)內(nèi)上漲個股不到一成。其中一線地產(chǎn)股處于領(lǐng)跌位置，如招商地產(chǎn)下跌4.34％，金地集團(tuán)下跌5.51％，保利地產(chǎn)下跌3.38％，萬科A下跌3.39％。不過對于地產(chǎn)股的普跌，市場分析人士卻表示，在后市無融資壓力的情況下，一線地產(chǎn)股競爭優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)。

走勢相對謹(jǐn)慎

多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，地產(chǎn)板塊只是因為政策預(yù)期方面的變化而進(jìn)入了短時間的陣痛期，從上市公司業(yè)績以及行業(yè)、政策中期走勢看，地產(chǎn)股仍然值得重點(diǎn)關(guān)注。目前，市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策今年趨緊是必然的，但長城證券分析師劉昆認(rèn)為，“政策收緊將是適度的、漸進(jìn)的過程，因此不至于改變行業(yè)運(yùn)行趨勢?！辈贿^，對于目前一片慘跌的房地產(chǎn)股而言，劉昆認(rèn)為，“市場仍需要時間來接受正在逐步釋放的利空消息。同時，如果2010年一季度。政策沒有起到抑制房階快速上漲的目的，那么輿論壓力還會鋪天蓋地地到來，屆時可能會有更嚴(yán)厲的政策出臺。”

在這樣的環(huán)境下，是否意味著地產(chǎn)股就是碰不得的燙手山芋了呢?對此，深圳一家基金公司投資經(jīng)理告訴記者，“短期內(nèi)房地產(chǎn)股票，尤其是二線地產(chǎn)股會承受不小的回調(diào)壓力，投資者盡可能避而遠(yuǎn)之，但如果部分股票跌得太深太離譜。同樣也存在機(jī)會?！?/p>

國金證券的研究報告中也指出，決定地產(chǎn)股投資價值的根本還是基本面和估值水平，政府已經(jīng)明確表態(tài)首次購房實(shí)行七折利率和改善型自住房提法短期不會取消，而2010年上半年的金融環(huán)境也不會比目前更差。因此，國金證券不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的基本面開始走下滑之路?！澳壳胺績r越漲而股價越低迷的原因是政策預(yù)期所導(dǎo)致，而房價如真能平穩(wěn)，市場會將注意力從政策轉(zhuǎn)移至股票本身?！痹撊谭治鰩熑绱酥赋觥?/p>

長城證券行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，對于管理層對地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，投資者需要學(xué)會適應(yīng)。另外，政府短期調(diào)控思路非常明顯，快速精確打擊高房價，所以我們判斷短期行業(yè)仍面臨政策細(xì)化和其他部委出臺房地產(chǎn)新規(guī)的風(fēng)險。而就短線而言，資本市場融資節(jié)奏大幅度放緩將是投資者需要適應(yīng)的第一個調(diào)控。

而對于一線的房地產(chǎn)企業(yè)，蘇雪晶認(rèn)為，由于2009年底至2010年一季度，整體行業(yè)氛圍仍將處于政策的高壓狀態(tài)，因此建議投資者對于房地產(chǎn)股的走勢持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，而作為一線地產(chǎn)股而言，由于其大多數(shù)地產(chǎn)公司，如行業(yè)四大龍頭：萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)都相繼完成了融資計劃，其現(xiàn)金儲備相對充足，因此不存在在政策的高壓下向資本市場融資的困難，這樣的特點(diǎn)或?qū)⑹沟靡痪€地產(chǎn)股在后市本行業(yè)發(fā)生估值重新調(diào)整的階段，迎來交易性機(jī)會。

聯(lián)合證券行業(yè)分析師魚晉華對于“完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理”做出的評論是：“我們認(rèn)為針對的是土地市場地王頻出。判斷開發(fā)商的信貸管理將有所加強(qiáng)，同時在限制信貸資金流向土地拍賣市場上亦會有更嚴(yán)格的覘定出臺?！辈贿^，也有市場人士表示，完善土地的招拍掛制度，對于資金充裕的一線龍頭上市公司而言，通過土地的招拍掛制度將加大它們“圈地”的步伐，從而利于這些一線的龍頭公司進(jìn)行土地儲備。

龍頭股融資壓力較小

而對于管理層出臺的上述政策。上市公司的反應(yīng)如何呢?房地產(chǎn)龍頭上市公司萬科A2009年12月15日表示：“房地產(chǎn)市場對政策確實(shí)比較敏感。宏觀經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)政策的變化都可能對市場的信心和需求構(gòu)成影響。萬科認(rèn)為企業(yè)還應(yīng)更多著眼于自身經(jīng)營，認(rèn)真研究市場需求，加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，提供符合客戶需求的高質(zhì)量的產(chǎn)品，積極促進(jìn)銷售。2009年萬科將推動由規(guī)模速度型蹭長向質(zhì)量效益型增長轉(zhuǎn)向作為各項工作的一個重點(diǎn)，已經(jīng)取得了良好的效果，只有增強(qiáng)自身能力，才能在不同的環(huán)境之中保持競爭力。”

事實(shí)上，隨著2009年房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升。萬科2009年的業(yè)績已經(jīng)大大超越2008年同期。據(jù)該公司2009年12月8日公告，2009年11月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積52萬平方米，銷售金額52.3億元，分別比2008年同期增長23.6％和46.5％。

分析人士表示，國家此次出臺的遏制房價過快上漲的措施，并增加中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)，此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議決議也表示將“推進(jìn)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展”，這對中國的二、三線城市的房地產(chǎn)帶來很大發(fā)展空間。而作為房地產(chǎn)龍頭上市公司的萬科A。其在二、三線城市業(yè)務(wù)發(fā)展也較為迅速，據(jù)公開資料顯示。2009年9月公司定向增發(fā)募集100多億元建設(shè)的14個地產(chǎn)項目以及2009年新增項目多數(shù)位于東莞、重慶等二三線城市。因此萬科A在二三線城市的項目投入，將部分緩解此次管理層出臺遏制房價上漲措施所帶來的利空影響。而金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)對于記者的采訪，都表示不予評論。

渤海證券行業(yè)分析師周戶表示，考慮到未來6個月房價仍將上漲、銷售面積維持高位以及政策的漸進(jìn)式。未來6個月仍然看好房地產(chǎn)行業(yè)。

此外，在擔(dān)心房地產(chǎn)市場調(diào)控風(fēng)險的同時，在土地供需旺盛、房地價上漲的局面下，渤海證券更加看好具有政策優(yōu)勢和土地溢價的獨(dú)享和先發(fā)優(yōu)勢的一級土地開發(fā)商。