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從2005年起至今，為加強房地產(chǎn)調(diào)控，政府出臺了“國八條”、“國六條”、“十五條”、“國十一條”等文件，對穩(wěn)定房價起到一定作用，但效果并不明顯。歷史經(jīng)驗告訴我們，政貴簡明，當(dāng)前推行房產(chǎn)稅試點，利用稅收杠桿，來抑止房價過快上漲，則切中時弊。

1986年制定的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，它可以回避物業(yè)稅開征須經(jīng)人大的立法程序，推行房產(chǎn)稅試點，只要國務(wù)院對現(xiàn)有條例內(nèi)容進(jìn)行修改，即可掃清各地對住房保有環(huán)節(jié)征稅的法律障礙。但是，對現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例需要改進(jìn)、完善，特別是在稅基、稅率設(shè)定問題上，在保證房產(chǎn)評估的客觀公正上，在建立評估爭端解決機制問題上，都要審慎推敲，這對決策者提出很高的技術(shù)要求。因此，當(dāng)前在試點城市開征房產(chǎn)空置稅，則是一個較為簡便易行的作法。

開征房產(chǎn)空置稅的必要性

“住房空置率”在國內(nèi)是個有爭議的話題。一項被廣泛引述的調(diào)查結(jié)果稱，通過對全國660個城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。

國內(nèi)房屋空置率過高，首先是開發(fā)商的原因。根據(jù)商品銷售周期理論，商品房進(jìn)入流通市場，會有一定數(shù)量的合理庫存。有關(guān)部門研究我國的商品住宅合理空置區(qū)間，界定空置合理區(qū)間在15~30%之間，超出30%即進(jìn)入空置危險區(qū)間。但開發(fā)商的終極目標(biāo)是利潤最大化，圍繞這個目標(biāo)，開發(fā)商會做出“捂盤惜售”決策，采用這種做法的后果就是商品房市場會因為這種人為因素造成空置增加的現(xiàn)象。其次是業(yè)主方面的原因。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大，加之國內(nèi)投資渠道狹窄，而房屋作為一種特殊的商品具有保值增值的作用，因而部分中高收入者將多余資金購置多套房屋，且不向外出租，造成房屋空置。

房屋空置率過高對社會造成了很大的危害。一是浪費稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平。房屋空置變相地造成了土地資源的閑置，土地資源的浪費。土地是一種公共資源，人人都應(yīng)公平地享有使用，因而建立在土地之上的房屋就是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。一部分人占有過多的公共資源，就會導(dǎo)致其他人的需求得不到滿足，從而使得公共資源享有不公平；二是對經(jīng)濟(jì)的影響，房屋空置對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。開發(fā)商開發(fā)的商品房空置，占壓了大量貸款資金，會影響金融資產(chǎn)質(zhì)量，甚至誘發(fā)金融危機。像美國2007年底房屋空置率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.8%；比從1985年到2005年間房屋的空置率平均1.7%增加1個多百分點，從而導(dǎo)致次貸危機的發(fā)生。

針對房屋空置的不良影響，對擁有空置房屋的個人和單位征收的房屋空置稅，減輕房屋空置的危害，十分必要。我國部分大城市住房空置率已處于房屋空置合理區(qū)間的高端。以北京市為例，北京聯(lián)合大學(xué)城市科學(xué)系通過對家庭用電量的實地問卷調(diào)查,結(jié)合地理信息系統(tǒng)等空間分析方法,研究了北京市區(qū)普通住宅的空置情況,結(jié)果表明北京市僅從2004年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16%。

為此，面對高住房空置率，應(yīng)開征房產(chǎn)空置稅，這樣可以規(guī)范調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，防止開發(fā)商惡意囤積房屋，哄抬房價，增加市場的有效供給；與此同時，可以抑制市場的過度投資行為，包括個人的投資性需求、單位的投資性需求；限制炒房，抑制其對房價的拉動，控制空置推進(jìn)出租，擴(kuò)大市場的有效需求，保障自住型需求得到滿足。這樣，房產(chǎn)出售或出租對空置的替代性就會增加，部分房產(chǎn)就會從空置狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效的市場供應(yīng)，通過調(diào)節(jié)市場供需，使房價增長逐步回歸理性，使其漲幅與我國居民的收入增長幅度相匹配。

國外房產(chǎn)空置稅的征收情況

在國外已有一些國家開始征收房產(chǎn)空置稅，其中有法國、英國、韓國等，并且取得了很好的效果。

（1）法國的征收情況。法國是世界上較早的幾個征收房產(chǎn)空置稅的國家之一。法國房產(chǎn)空置稅的課稅對象是征稅時點1月1日前兩年基本無人居住的房屋擁有者?；緹o人居住的含義為每一次連續(xù)居住的時間小于30天。如果不想繳稅就必須提供相關(guān)的證明：如水電費收據(jù)、因市政房屋改造工程而不能居住的證明或?qū)⒎课莩鲎狻７▏魇辗慨a(chǎn)空置稅采用的是累進(jìn)稅率，第一年稅率是10%，第二年是12.5%，第三年是15%，并同時附加稅金總額9%的手續(xù)費。法國稅務(wù)的執(zhí)行基礎(chǔ)一是法國民眾的誠信度，法國是一個講究誠信的國家，居民繳納的大部分稅目都是由公民自己申報。一旦弄虛作假，申報人會受到嚴(yán)厲處罰；二是法國組織嚴(yán)密的稅務(wù)體系，該體系的主要功能是掌握納稅人的基本情況，正因為如此，再有錢的法國人也不敢購置太多的房產(chǎn)。

（2）英國的征收情況?，F(xiàn)在英國有第二套住房的人愈來愈多，因此產(chǎn)生了大量的“空巢”。這些“空巢”嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，使不少地方成為人煙稀少的幽靈之地。因此，英國政府推出了一個新的稅種——第二處房產(chǎn)稅。他的執(zhí)行基礎(chǔ)在于英國居民登記的數(shù)字化、實名制和系統(tǒng)化。任何居民都有個人數(shù)據(jù)庫。英國征收空置稅時允許新購第二套住房的產(chǎn)權(quán)持有者有一年的免稅時間，供他們決定兩套住房中的一套作為第一住房，而另一套住房則要照章納稅。

（3）韓國的征收情況。韓國執(zhí)行的是優(yōu)先為無房人提供住房的“一宅一戶”制度。近年來，韓國購買多處房產(chǎn)投資的情況日益嚴(yán)重，為此，韓國在實行“一戶一宅”制度外，雖然沒有明確規(guī)定空置稅項目，但對第二套住宅課以重稅。如第一套住房政府收取的資產(chǎn)增值稅為9%，則第二套高達(dá)36%，第三套更是達(dá)到60%到75%，房屋開發(fā)商將開發(fā)完成后房屋空置幾乎無利可圖。

開征房產(chǎn)空置稅的實施

在國內(nèi)，開征房產(chǎn)空置稅要有前期的準(zhǔn)備。一是建立全國大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案與信用檔案體系。要健全城市房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測體系，保證網(wǎng)上備案系統(tǒng)信息的實時性和準(zhǔn)確性，作到各項目商品房的供應(yīng)總量、銷售狀況、價格情況等數(shù)據(jù)信息及時發(fā)布，記載房地產(chǎn)基本銷售單元房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，確保數(shù)據(jù)采集無誤，建立網(wǎng)上發(fā)布系統(tǒng)、交易權(quán)屬業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，為開征房產(chǎn)空置稅提供可靠依據(jù)。與此同時，要建立全國個人信用體系, 由政府牽頭指導(dǎo)，整合銀行、房管、稅務(wù)等部門及社會有關(guān)層面的力量，實現(xiàn)全國各大中城市聯(lián)網(wǎng)，建立個人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺，實現(xiàn)房管、銀行、稅務(wù)部門之間個人信息的共享，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系。與此同時，國務(wù)院或有關(guān)部委要以規(guī)章制度形式，對房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系和個人信用體系的建立和信用信息的采集、使用、管理等進(jìn)行規(guī)范。

二是建立強有力的開征房產(chǎn)空置稅的組織協(xié)調(diào)機構(gòu)。在我國開征房產(chǎn)空置稅是一項全新工作，涉及部門較多，政策性較強，涉及到千家萬戶的切身利益；為此，政府要加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。建議由政府牽頭，成立以市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長，稅務(wù)、土地、房管、水、電等部門主要負(fù)責(zé)同志為成員的開征房產(chǎn)空置稅工作指導(dǎo)小組，研究制定當(dāng)?shù)卦囌鞣慨a(chǎn)空置稅的規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)，制定相關(guān)配套措施政策，如確定房屋空置的年用電量、用水量衡量指標(biāo)；房產(chǎn)空置稅征稅的范圍、程序、步驟及內(nèi)容，征稅的基數(shù)、稅率等，并組織協(xié)調(diào)各區(qū)政府、街道辦事處、居委會及物業(yè)公司等各部門協(xié)手合作，付諸實施。

征收房產(chǎn)空置稅，需要有新思路和新辦法。一、對項目空置房屋開征房產(chǎn)空置稅：（1）納稅人：持有開發(fā)完成后一年的商品房的開發(fā)商。并且在確定納稅人是要充分利用各種監(jiān)管措施，防止開發(fā)商以非正常的銷售渠道來避稅。（2）征稅范圍：試點城市。（3）稅基：在確認(rèn)稅基時，一應(yīng)是房屋空置時限內(nèi)的增值額。則稅基=現(xiàn)時點房屋價格-開發(fā)完成1年時點上房屋的價格。其中先時點房屋價格以該地段近期房屋的均價計算，開發(fā)完成1年的時點上房屋價格為在那一時點房屋的均價；二是以土地使用稅納稅額為稅基。根據(jù)2008年國土資源部第5號令《閑置土地處置辦法》：土地閑置滿一年不滿二年的按土地出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對空置房屋可根據(jù)房屋所在城市土地等級地段定期公布的標(biāo)定地價作為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定其稅基。（4）稅率：當(dāng)采用房屋閑置時限內(nèi)的增值額時，采用逐年累進(jìn)稅率，如第一年征收增值額的50%，第二年70%，第三年及三年以上將所得所有增值稅額均以稅收形式繳納；若采用土地使用稅為稅基時，稅率起初可定在1%~2%，實行年累進(jìn)稅率，直至10%或20%。房產(chǎn)空置稅的納稅額是，每年每平方米標(biāo)定地價與空置房屋面積的乘積，房屋面積大小與繳納稅金呈正比。

二、對長期閑置房屋的業(yè)主征收房產(chǎn)空置稅：（1）納稅人：擁有兩套住房以上，其中擁有空置房屋的業(yè)主。（2）征稅范圍：試點城市中擁有2套及以上的房產(chǎn)，對除自住以外的其余空置的房產(chǎn)。（3）稅基：土地使用稅的納稅額。（4）稅率：采用累進(jìn)稅率，按照土地使用稅納稅額的倍數(shù)來確定稅率（將房屋面積等價于所占用的土地面積）。

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位。征收房產(chǎn)空置稅是一項系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強，技術(shù)要求高，一步到位相當(dāng)困難。因此，在改革的過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國的國情和各地區(qū)發(fā)展的具體情況，分別輕重緩急，循序漸進(jìn)，穩(wěn)步實施。同時房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度必須要根據(jù)客觀條件的變化及時做出調(diào)整，使其不斷向最有利于經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展。