張 芬

最近，關(guān)于“全國有高達(dá)6500萬套空置房可供2億人居住”的報(bào)道引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界的熱議。有消息說，國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調(diào)查顯示，高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管國家電網(wǎng)公司作出了否認(rèn)，一些人心中的疑惑依然難以消解。

官方、媒體、專家、網(wǎng)民等對(duì)此作了無數(shù)的評(píng)論，有反對(duì)的，有相信的，也有質(zhì)疑并尋求求證的。數(shù)據(jù)的真?zhèn)嗡坪跻央y以求證，不過，在這樣一個(gè)樓市調(diào)控的“膠著時(shí)刻”，如此令人咂舌的新聞自然會(huì)引起公眾的關(guān)注。一場(chǎng)由“空置房”引發(fā)的“口水戰(zhàn)”正在持續(xù)。

投資只是原因之一

對(duì)于空置房的概念，官方的定義是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是市場(chǎng)上賣不出去的房子。這與不少民眾所認(rèn)為的售出一年以上無人居住的房子有很大的差別。加之，目前通過夜晚黑燈率或電表讀數(shù)調(diào)查“空房子”數(shù)量，由于很難區(qū)分房子是無人居住還是未售出，國家統(tǒng)計(jì)局暫時(shí)還無法給出空置房的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

盡管多方證據(jù)顯示，空置房的實(shí)際數(shù)量遠(yuǎn)沒有傳言中那么離譜，但在購房者看來，無論用哪一種統(tǒng)計(jì)方法都無關(guān)緊要，客觀事實(shí)就是，有些人確實(shí)同時(shí)擁有幾套住宅，空置房的存在根本無可爭(zhēng)議。

一位福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，炒房確實(shí)是導(dǎo)致空閑住宅增多的原因之一。隨著這幾年房地產(chǎn)投資的持續(xù)火熱，溫州、山西等地的炒房團(tuán)集結(jié)大量民間資金，在全國范圍內(nèi)出手驚人，然而，這些投資客的主業(yè)多數(shù)都在老家，他們又想等待價(jià)更高時(shí)再賣出，不得不讓外地的房子閑置。

“以福州為例，在城市化進(jìn)程如火如荼的當(dāng)下，像長樂、閩清等郊縣的居民為了享受更好的城市服務(wù)，他們基本都是集體購房，打算將來一起搬到福州。另外，還有一些人群出于工作交通不便或等待周邊配套完善的考慮而暫時(shí)空置新房子?！备Ｖ莘慨a(chǎn)專家劉福泉對(duì)此表示，近兩年交付使用的樓盤的空置率相對(duì)比較高肯定是有房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱、投機(jī)過多的因素，但將投資或投機(jī)行為認(rèn)定成是空置率升高的唯一原因并不準(zhǔn)確，從某種程度上說，購買改善型住房或?qū)W區(qū)房等也造成空置房的增多，但這些還屬于剛性需求的范圍。如何看待空置率?

根據(jù)福州的抽樣調(diào)查，以交付后未裝修也沒有人人住為“空置標(biāo)準(zhǔn)”，福州市中心區(qū)域的空置率基本保持在5％左右，而從近10年來住宅密集開發(fā)的金山、北區(qū)、東區(qū)板塊中抽取的18個(gè)樣本樓盤看，交付5年以上的，空置率低于10％；交付3～4年的，空置率在15％～35％；交付1～2年的，空置率則位于21％～55％。通過估算，福州的平均空置率在22％左右。

住房空置率的國際警戒線為10％左右，假如單從這一標(biāo)準(zhǔn)來看，福州兩成多的空置率已存在風(fēng)險(xiǎn)。然而，有業(yè)內(nèi)人士分析，高空置率的背后是中國快速增長的城市化進(jìn)程，國內(nèi)許多大中城市的空置率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10％，與北京、上海等地的住宅空置率已經(jīng)超過40％相比，福州的22％還算是“相對(duì)合理”的。

劉福泉告訴記者，空置率得從動(dòng)態(tài)角度分析。新開發(fā)區(qū)域出現(xiàn)3％以上的空置率也是可以理解的，畢竟每一個(gè)新區(qū)都需要時(shí)間培育，由于市政配套、生活設(shè)施還不盡齊全，必然會(huì)出現(xiàn)空置率短期偏高的問題。一般而言，一個(gè)樓盤和所處區(qū)域的成熟期大致在3～5年，等將來人住率提高后，空置率肯定會(huì)逐漸下降的。

“從更深一層分析，空置房大多出現(xiàn)在城市的新區(qū)，也折射出地產(chǎn)開發(fā)以住宅先行的模式存在不足，政府的管理、規(guī)劃行為滯后于開發(fā)商的市場(chǎng)行為，造成配套跟不上，空置率由此而產(chǎn)生。在一個(gè)新住宅區(qū)的形成過程中，政府的政策扶持相當(dāng)重要，如公交的覆蓋、教育資源的投入等，才能避免唱出‘空城計(jì)?！眲⒏Ｈf。

對(duì)房價(jià)變動(dòng)影響不大

當(dāng)空置房大量存在的消息傳出時(shí)，不少無奈于高房價(jià)的購房者通過網(wǎng)絡(luò)表示了極大的不滿。零距離地產(chǎn)營銷副總經(jīng)理?xiàng)钫楸硎?，他們的憤怒來源于?duì)住宅的強(qiáng)烈渴望得不到滿足，這是客觀存在且不容忽視的，但并不能把高房價(jià)的直接原因歸結(jié)在那些造成空置率升高的因素上。當(dāng)然，空置率之所以引發(fā)了廣泛的關(guān)注，正是因?yàn)槠渑c一、二手房市場(chǎng)存在密切的聯(lián)系，與租金、房價(jià)互相制約。

最近一段時(shí)間，全國樓市呈量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，購房者普遍持幣觀望，租房需求顯著增加，于是，不少空置房業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，隨著大量空置房入市求租，租金上漲勢(shì)頭得到遏制。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、深圳的住宅租金指數(shù)均出現(xiàn)小幅下跌，上海的上漲幅度也明顯收窄，在經(jīng)歷上半年連續(xù)上漲之后。租金市場(chǎng)目前已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

對(duì)于大量空置房人市是否會(huì)引起房價(jià)下跌，業(yè)界的爭(zhēng)論也十分激烈，但不少人還是認(rèn)為短期內(nèi)對(duì)房價(jià)的影響不大。楊臻認(rèn)為，這些空置房的業(yè)主或者為了資產(chǎn)增值，介于目前市場(chǎng)成交量低迷，寧愿空置房屋；或者為了改善居住條件，趁價(jià)格合適時(shí)先買下一套，過兩三年再裝修。雖然從數(shù)字上看，空置率較高，但真正會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)的空置房卻不多，因此也不會(huì)引起房價(jià)的大波動(dòng)。