李 斌

投資中國的股市，第一個要研究的板塊和行業(yè)就是房地產(chǎn)，正是房地產(chǎn)新政“導(dǎo)演”了大盤4月15日～6月底的股市暴跌。中國改革開放30年，房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏，潮漲潮落撥動了無數(shù)人的心炫，但是冷靜地觀察分析其中的規(guī)律性還是非常強，放眼過去，眺望未來，中國的房地產(chǎn)將走向何方，讀完筆者本篇的分析，答案就一目了然。

初級萌芽

1978～1991年這期間中國的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有發(fā)展，處于非常原始的萌芽狀態(tài)，但是在相關(guān)的法律法規(guī)方面國家制定了土地法、規(guī)劃法，為房地產(chǎn)行業(yè)以后的飛速發(fā)展提供了很好的法律依據(jù)。

海南房地產(chǎn)的非理性爆炒

1991～1995年這期間海南、北海等局部地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了瘋狂炒作的虛假繁榮。1992年初鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后中央向全國傳達了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。1991年房價為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達到7500元／平方米的頂峰，短短三年，增長超過4倍。

同時與之一海之隔的北海1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產(chǎn)公司，全國各地駐扎在北海的炒家達50余萬人。經(jīng)過輪番倒手，政府幾萬元／畝批出去的地能炒到100多萬元／畝，當(dāng)?shù)卣荒昱鋈サ耐恋鼐瓦_80平方公里。以至于在1993年，時任國務(wù)院副總理朱镕基忍不住提醒當(dāng)?shù)卣骸氨焙２煌谖业纳虾！?北海建設(shè))要量力而行”。

是泡沫遲早總是要破裂的，1993年6月23日，朱镕基副總理發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進人房地產(chǎn)業(yè)。次日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，16條強力調(diào)控措施包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。此后海南島的房地產(chǎn)便是持續(xù)了長達10年之久的低迷期。

房價理性穩(wěn)健的發(fā)展

1995—2003年這期間中國房地產(chǎn)發(fā)展非常穩(wěn)健，當(dāng)然這可能是上一輪海南島泡沫破裂后吸取經(jīng)驗的結(jié)果。1998年7月3日，中央出臺了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這標志著中國的福利分房制度開始改革，住房供應(yīng)體系開始向多元化發(fā)展。2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，從此開始大步邁向商品房市場的發(fā)展。房價出現(xiàn)飆漲

2003—2007年9月這期間房價瘋狂上漲，出現(xiàn)了國家越調(diào)控、房價越瘋漲的怪現(xiàn)象。在此期間國家從土地、金融、稅收、供給等多方面調(diào)控都沒有達到預(yù)期的目標，最后是在大洋彼岸美國次貸危機的影響下，出現(xiàn)20％～25％左右的小幅調(diào)整。本輪房價瘋漲的原因筆者個人認為主要有三個：一是人民幣升值帶來熱錢大量流入以及寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動性過剩；二是產(chǎn)業(yè)資本的部分轉(zhuǎn)移；三是1999年高校大幅擴招后，大大加速了城市化的進程，導(dǎo)致剛性的住房需求急劇攀升。

第一、二點原因本質(zhì)上是相同的，他們的目標都是“資本最終是流向投資受益高的地方”，所以才出現(xiàn)了所謂的“溫州炒房團”等等，這些老百姓都耳熟能詳。

至于第三種原因可以理解成本輪房地產(chǎn)價格瘋漲的另外“一只手”，本質(zhì)是老百姓住房的剛性需求。這方面是大多數(shù)老百姓都在做但是自己又都會忽略掉的。近年來中國城市化的主要推動核心力量就是擴招后的高校畢業(yè)生，他們受過高等教育，其中絕大部分人都選擇留在城市工作生活，這樣也就自然成為購房的主力軍，他們購房的特點非常特別，那就是父母幫助付了購房的首付款，然后自己解決月供，這樣看與其說是“未婚女青年推高了房價”還不如更確切的說是“高校的擴招推動了中國的房價”。從表1和表2來看：從1999年一2009年高校擴招后，全國高校計劃招生的總?cè)藬?shù)已經(jīng)達到了4646萬；占了改革開放后全部高校招生的77％左右。其中1999年～2006年高校共招生2844萬，這期間1999年～2003年的高校學(xué)生已經(jīng)畢業(yè)，2003年～2006年的還在高校學(xué)習(xí)，這兩部分的人群所處的家庭都非常有可能在2003年一到2007年這期間購房；而2003年～2007年全國房地產(chǎn)住宅的銷售面積是238741萬平方米，如果按80平方米／套計算，也就是這4年之間大概共銷售了3000萬套左右。從4年銷售3000萬套商品房和7年培養(yǎng)養(yǎng)2844萬大學(xué)生這兩組數(shù)據(jù)很容易看出其中的端倪，實際中保守的估計應(yīng)該至少有1000萬套的商品房是銷售給擴招后的大學(xué)生家庭。

房價出現(xiàn)回調(diào)

2007年10月～2009年4月，這期間全國房價出現(xiàn)了20％～30％不等的跌幅，房地產(chǎn)行業(yè)進行了全面調(diào)整。導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)調(diào)整的原因有兩點：一是國內(nèi)緊縮的貨幣政策和各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致流動性緊縮；二是美國次貸危機引發(fā)的百年一遇的金融危機，導(dǎo)致全球經(jīng)濟的萎靡不振。結(jié)果是國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)了價量齊跌，全國不同城市的房價降幅在20％～30％之間。深圳由于前期房價都是領(lǐng)漲全國，在2008年出現(xiàn)急降，跌幅達到30％多，從而出現(xiàn)了中國歷史上的第一次“斷供潮”。在中國經(jīng)常聽說誰炒股虧錢了，總算在2008年的深圳能聽到炒房也炒虧了。

房價非理性飄漲

2009年4月～2010年4月這期間房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)爆炸式非理性瘋狂上漲。本輪上漲的根本原因：這期間政府4萬億的投資拉動和2009年9.69萬億的超大規(guī)模銀行信貸，導(dǎo)致流動性泛濫，資金瘋狂地流向房地產(chǎn)行業(yè)，短短一年不同城市的房價上漲20％～50％，個別的區(qū)域如北京通州和海南島甚至出現(xiàn)短期暴漲100％的怪狀。特別是2010年2月到3月這兩個月全國的房價普遍出現(xiàn)了“歷史性漲速”，兩個月很多地方的房價瘋狂上漲20％～30％。

放眼未來房地產(chǎn)的走勢

歷史不會簡單的重演，但是現(xiàn)實中又經(jīng)常重演歷史上的一幕，筆者個人認為從2010年4月開始的2年內(nèi)全國房價會普遍理性回調(diào)10％～20％左右，之后再步人穩(wěn)健的發(fā)展階段。從長期的角度看房價肯定是上漲，但是未來的漲速會非常緩慢而且合理。