邵曉宇

(安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理學(xué)院，安徽合肥 230000)

［經(jīng)濟(jì)管理］

合肥市房屋空置現(xiàn)象分析

邵曉宇

(安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理學(xué)院，安徽合肥 230000)

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房屋空置問題已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)人士和政府決策部門關(guān)注的焦點(diǎn)，從空置現(xiàn)象和空置率的定義入手，分析我國商品房空置現(xiàn)象是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全開放性、區(qū)域性、信息的不充分性、供給的滯后性造成的。包括自然空置現(xiàn)象、由于設(shè)計(jì)質(zhì)量問題而存在的空置現(xiàn)象、商品房供需結(jié)構(gòu)數(shù)量上不合理造成的空置現(xiàn)象和投機(jī)行為造成的空置現(xiàn)象。通過合肥市房屋空置面積分析，用房?jī)r(jià)收入比分析空置現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)特別是2009年房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10.02，從這一指標(biāo)的變化可以看出合肥市居民買房變得越來越困難。然而市場(chǎng)上的商品房空置面積卻在逐年增加，加劇了人們對(duì)于房地產(chǎn)泡沫存在的直觀反映。居民消費(fèi)能力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，導(dǎo)致了人為的房屋空置現(xiàn)象的增長(zhǎng)。

合肥市;房屋空置;房地產(chǎn)業(yè)

隨著我國住房制度改革和城市化的深入推進(jìn)，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期，居民收入水平也不斷提高。在全球金融危機(jī)的大背景之下，房地產(chǎn)業(yè)儼然已經(jīng)成為拉動(dòng)我國內(nèi)需和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也出現(xiàn)了許多問題，其中商品房空置面積逐年增大，空置問題日益嚴(yán)重，已經(jīng)成為了業(yè)界人士和政府決策部門關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、空置現(xiàn)象和空置率的定義

在國外空置是指建筑物整體或者部分未得到使用，用于出售或出租的房屋尚未出售或者出租，處于等待出售或者出租的狀態(tài)(塌毀的房屋、季節(jié)性的或者不上市交易的房屋不計(jì)在內(nèi))。

在中國(不包含香港及臺(tái)灣地區(qū))采用的是空置面積這一概念反映空置問題。根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，空置面積指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

目前國內(nèi)研究中，由于采取的空置率計(jì)算方法和對(duì)于空置的理解理念不同，對(duì)于國內(nèi)的空置率的大小還存在著很大的爭(zhēng)議。合適的空置率應(yīng)能反映可供銷售和出租的商品房數(shù)量中沒有銷售和出租的商品房的空置程度。定義商品住宅的空置率為報(bào)告期商品住宅空置數(shù)量占報(bào)告期可供銷售、出租商品住宅數(shù)量的比重。

二、我國空置現(xiàn)象分析

一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置數(shù)量是反映供求強(qiáng)度的指標(biāo)，它的多少將影響投資者對(duì)未來房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷。當(dāng)市場(chǎng)中商品房空置面積持續(xù)上升，房屋空置率居高不下時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求狀況便是供大于求。

正確全面地了解空置現(xiàn)象，不僅需要國家相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門對(duì)于空置率的統(tǒng)計(jì)資料，更應(yīng)該考慮我國國情和現(xiàn)實(shí)情況在扣除了市場(chǎng)上種種的空置現(xiàn)象后才能夠反映客觀真實(shí)情況。

商品房空置的存在是必然的，究其原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全開放性、區(qū)域性、信息的不充分性、供給的滯后性造成的。但是應(yīng)當(dāng)警醒以下幾種空置現(xiàn)象的存在，以防范可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。

1.自然空置現(xiàn)象。根據(jù)庫存控制理論，供給實(shí)現(xiàn)必須在前，需求實(shí)現(xiàn)只能在后，必須要提前建造住宅形成供給，保留一定比例的庫存。

因此供給的提前性和需求的滯后性形成兩者的差異，這部分差異就要求有一定的空置。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置現(xiàn)象也不是零空置就為最佳或空置率越大越好。

2.由于設(shè)計(jì)質(zhì)量問題而存在的空置現(xiàn)象。目前，空置的商品住宅中，很大一部分是由資質(zhì)等級(jí)低的房地產(chǎn)開發(fā)商粗制濫造而成，存在很大的質(zhì)量隱患。

3.商品房供需結(jié)構(gòu)數(shù)量上不合理造成的空置現(xiàn)象。長(zhǎng)期以來，我國商品住宅開發(fā)設(shè)計(jì)中過分追求了高檔住宅的設(shè)計(jì)和開發(fā)，高檔住宅供應(yīng)過多，而消費(fèi)者對(duì)于住房需求集中在中低端的范圍內(nèi)，兩種現(xiàn)象的差異造成了因?yàn)楣┬璨缓侠矶a(chǎn)生的房地產(chǎn)空置現(xiàn)象。

4.投機(jī)行為造成的空置現(xiàn)象。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，合肥市某地23個(gè)小區(qū)共有居民32564戶，其中27.89%的購房者是出于投資或者投機(jī)。更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款。隨著“炒房”成為了部分人的投機(jī)行為，也加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于新樓盤的開發(fā)，導(dǎo)致了開發(fā)商的投機(jī)行為，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置現(xiàn)象。

三、合肥市空置現(xiàn)狀分析

從1998年國家取消福利分房至今，合肥市住宅商品化市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了十余年。這期間合肥市房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作逐漸成熟和規(guī)范，人居環(huán)境得到了很大的改善?；仡櫩偨Y(jié)合肥市的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:2001—2002年合肥市住宅市場(chǎng)全面啟動(dòng);2003年起進(jìn)入發(fā)展階段，商品房開工面積、施工面積以及房地產(chǎn)投資額等出現(xiàn)全面攀升;2005年至今進(jìn)入高速發(fā)展階段，市場(chǎng)化程度越來越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品質(zhì)量和住宅品快速提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資進(jìn)入高潮。

(一)合肥市空置面積分析

根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，空置面積是反映一定時(shí)期市場(chǎng)吸納能力的重要指標(biāo)。

表1 合肥市近期商品房空置面積比較

其中 2009年 1—8月，合肥市商品房空置面積137.03萬平方米，同比增長(zhǎng)75.7%。其中90平方米以下和140平方米住宅、辦公樓、其他類型房屋空置的增長(zhǎng)較快?？罩妹娣e中住宅空置面積90.35萬平方米，增長(zhǎng)90.9%。其中，90平方米以下住宅空置16.84萬平方米，增長(zhǎng)1.98倍;140平方米以上住宅空置6.73萬平方米，增長(zhǎng)2.23倍。辦公樓空置9.02萬平方米，同比增長(zhǎng)134%，其他類型房屋空置14.52萬平方米，同比增長(zhǎng)89.5%。

(二)用房?jī)r(jià)收入比分析空置現(xiàn)象

該指標(biāo)主要衡量一個(gè)國家居民的房?jī)r(jià)承受能力。房?jī)r(jià)收入比=每套住房平均價(jià)格/居民家庭平均年收入值越大，說明家庭購買一套房子需要更多的年數(shù)，也說明了家庭購買能力不足，同時(shí)也表明了一個(gè)國家的房地產(chǎn)存在泡沫的可能性較大，令絕大多數(shù)的家庭無力購買住房。

表2 中國1990年以來的房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)趨勢(shì)

房?jī)r(jià)收入比反映了居民家庭對(duì)住房支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。西方學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在36倍內(nèi)比較合理，但根據(jù)我國的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比小于8時(shí)，房地產(chǎn)應(yīng)該不存在泡沫，8～ 9.5時(shí)存在輕微泡沫，9.5～11時(shí)存在嚴(yán)重泡沫，大于11就是極度泡沫。

選取合肥市2009年數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算平均每套住宅的每平方米價(jià)格和每套住宅的面積等其他數(shù)據(jù)。根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的公式可以判斷出房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算當(dāng)中，確定合肥市平均每套住房的銷售價(jià)格，其次要計(jì)算合肥市平均家庭年收入。

平均每套住宅每平方米價(jià)格=4691.15元

平均每套住宅的面積=110平方米

平均每套住宅的售價(jià)=4691.15×110=516026.5元

根據(jù)《合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒》提供的數(shù)據(jù)，2009年末合肥市戶均人口3人，人均可支配收入為17158元。平均家庭年收入為51474元。

房?jī)r(jià)收入比=平均每套住宅售價(jià)/平均家庭年收入=516026.5/51474=10.02

2009年合肥市的房?jī)r(jià)收入比值為10.02，處于存在泡沫的區(qū)間，房?jī)r(jià)與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。從世界發(fā)達(dá)國家走過的歷史看，平均房?jī)r(jià)與平均家庭收入的比在5左右比較合理，超過該比例，有效需求會(huì)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以持續(xù)繁榮。房?jī)r(jià)收入比為5比較合理是這樣推算出來的:假設(shè)首付為房?jī)r(jià)的15%～30%，利率為5%～10%，貸款期限為5－30年，每年還貸的金額占收入的比例在10%～20%之間，在這些假設(shè)條件約束下，房?jī)r(jià)收入比為1.5～5.9。如果房?jī)r(jià)收入比超過6。意味著購房者每年還貸的金額超過收入的20%，生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響;或者根本無法買房。

一般而言，一個(gè)國家和地區(qū)居民收入不斷提高，房地產(chǎn)價(jià)格適當(dāng)上升，該比值比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本正常;但是在一定時(shí)期，該比值上升較快，就表明居民需更多時(shí)間的收入能夠買到住房，居民購買能力下降，特別在警戒線之上快速爬升，往往說明房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性增大，存在泡沫。

四、結(jié)論

通過對(duì)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)上近幾年來空置面積的分析，尤其是從2009年數(shù)據(jù)可以看出合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)空置問題較為嚴(yán)重，存在空置房屋的類型種類多樣，市場(chǎng)中供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)不平衡?？罩梅课莸念愋?、占市場(chǎng)供應(yīng)的比例，反映了市場(chǎng)的有效需求、引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)，一定程度上影響著房地產(chǎn)投資的規(guī)模及市場(chǎng)的走勢(shì)。通過對(duì)房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行分析，可以看出合肥市房?jī)r(jià)收入比趨勢(shì)不斷升高，特別是2009年達(dá)到10.02，從這一指標(biāo)的變化可以看出合肥市居民買房變得越來越困難。然而市場(chǎng)上的商品房空置面積確在逐年增加，加劇了人們對(duì)于房地產(chǎn)泡沫存的直觀反映。居民消費(fèi)能力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，導(dǎo)致了人為的房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的增長(zhǎng)。

［1］王光玉，洪璐，龍志和．住房空置的形成與“自然”空置率的決定［J］．產(chǎn)業(yè)論壇，2008(14)．

［2］姜瑩．房地產(chǎn)泡沫的四大成因及其對(duì)策［J］．中國房地產(chǎn)金融，2008(6):24－25.

TP302.1

B

1002－2880(2010)12－0094－02

邵曉宇(1983－)，男，安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理學(xué)院，助教。

安徽建筑工業(yè)學(xué)院校青年基金項(xiàng)目“合肥房地產(chǎn)空置問題研究”。

(責(zé)任編輯:張彤彤)