陳多長，余巧奇，虞曉芬

(浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，浙江杭州310023)

居住是最基本的民生需求。在現(xiàn)代社會中，對大多數(shù)城市居民而言，住房消費是日常生活消費中最大的支出項目，而解決居住的主要途徑是購買住房和租賃住房。經(jīng)濟學(xué)假定消費者為理性人，在既定的預(yù)算約束下通過居住選擇來達到最大效用［1］。住房的這兩種消費互為替代品，但與國外成熟的住房市場相比，我國當(dāng)前的租購市場是不均衡的。經(jīng)驗觀察表明，大多數(shù)國內(nèi)居民選擇購房為其消費方式，這也是推動我國近幾年房價持續(xù)上漲的重要原因之一。發(fā)達國家或地區(qū)的住房自有化率多在65%左右，德國、法國等國家的租房比例甚至超過了50%［2］。與此形成鮮明對比的是，2005年中國住房自有化率就已經(jīng)達到了80%以上，住房租賃率卻不到20%。2009年浙江省城市住房自有化率已高達90.69%，杭州市2006年六城區(qū)市民自有住房率已經(jīng)達到了83.8%，目前大約在90%左右①數(shù)據(jù)系浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所《浙江住房問題》(浙江省政協(xié)委托)課題組調(diào)研取得。。中國的住房自有化率比很多發(fā)展中國家及發(fā)達國家都高。但即使在如此之高的住房自有率下，中國居民購房熱情依然不減。據(jù)顯示偏好理論，當(dāng)居民租房或購房都有能力時，其所選擇的消費方式即其偏好的方式。毫無疑問，我國城市居民更偏好于購住。對這種偏好的決定因素，不僅具有學(xué)術(shù)上的研究價值，而且對政府調(diào)控住房租購市場也具有重要的決策參考意義。

本文在充分的文獻調(diào)研基礎(chǔ)上，以杭州市為例分析居民對住房的租購偏好差異，探討我國城市居民偏好購買住房的主要原因。

一、研究背景

總體來看，國內(nèi)外關(guān)于居民租購住房偏好差異的文獻不多。代表性文獻有以下幾個:Andreja Cirman以斯洛文尼亞為例，研究了社會房產(chǎn)私有化時期居民租購偏好問題。其研究表明，斯洛文尼亞的居民對購房具有強烈的偏好，即使政府對購房者的補助相當(dāng)少，住房私有化率仍然保持在一個缺乏依據(jù)的較高水平［3］。Jφrgen Drud Hansen和MortenSkak 則基于消費者效用最大化的目標(biāo)函數(shù)，通過模型分析消費者租購偏好與選擇。研究表明，只有對產(chǎn)權(quán)具有強烈偏好的消費者才會選擇購房［4］?？梢姡用衿米赓U還是購買住房并無確定性結(jié)論。

比較而言，學(xué)術(shù)界對居民租購住房偏好差異影響因素的研究較多，但主要集中于經(jīng)濟因素和政策因素方面。Laurent Gobillon和David le Blanc分析了法國的政策補助計劃PTZ對住房權(quán)屬的影響，他們借助于計量模型發(fā)現(xiàn)PTZ有助于居民離開租房區(qū)，從而提高了人們擁有住房的速度［5］。Ross S.Gues通過建立住房租購選擇模型，模擬了首次置業(yè)者的購房時間、購房數(shù)量、非住房消費的計劃。研究結(jié)果表明，澳大利亞的住房補助、住房合作和借貸優(yōu)惠政策顯著地提高了首次置業(yè)者的承擔(dān)能力，進而擴大了居民的購房需求［6］。

還有較多的文獻關(guān)注了影響居民住房租購承受能力的相關(guān)因素(如家庭收入、租購成本等)?；诔杀举M用分析的住房租購選擇理論認為，決定居民最終選擇的主要因素是租賃成本和購買成本的大小。Shelton通過對美國住房市場遷移費用、空置費用和管理費用這三項費用的調(diào)查和對比分析，發(fā)現(xiàn)對同一住房，居民總是按照成本最小化作出最終選擇。這表現(xiàn)在居住時間短時，家庭將會選擇租賃居住方式，因其購房自住的年均遷移費用將超過租賃該住房的年均空置費用和管理費用;反之，如果居住年限長，則選擇購買該住房自住，此時購房自住的年均遷移費用將小于租賃住房的年均空置費用和管理費用［7］。Luis Diaz-Serrano實證調(diào)查了德國和西班牙居民收入波動對住房租購偏好的影響，研究發(fā)現(xiàn)戶主收入波動較大時，傾向于租賃住房;而收入穩(wěn)定性較高的人群則偏好于購房［8］。

除傳統(tǒng)的經(jīng)濟因素和政策因素外，越來越多的學(xué)者開始將心理因素作為居民住房租購選擇的重要影響因素。如Ben-Shahar通過對以色列315個大學(xué)新生的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)心理和經(jīng)濟因素在居民住房租購選擇中是高度相關(guān)的，但心理因素比經(jīng)濟因素的影響更顯著，也更能解釋現(xiàn)實的住房租購選擇行為［9］。

與國外相比，國內(nèi)學(xué)者無論是對住房租購偏好差異還是對影響因素的研究都不多，實證研究更少。林家興、陳彥仲利用1999-2000年臺灣華人家庭動態(tài)數(shù)據(jù)庫，建立了以居民性別、年齡、家庭恒常收入、婚姻狀態(tài)、家庭人口、租購相對成本、貸款限制為主要變量的Logit模型，研究表明戶主年齡較大、家庭人口較少、已婚、無貸款限制、租購相對成本較低的家庭更可能選擇購房，而戶主性別、家庭恒常收入對租購選擇無顯著影響［10］。虞曉芬以杭州市為例建立了包含住房、人口、經(jīng)濟、心理特征四個維度17個變量的住房租購選擇模型，實證結(jié)果表明，家庭特征、住房特性、心理因素對住房租購選擇產(chǎn)生重要影響，而戶主年齡、戶主的學(xué)歷對家庭租購選擇的影響并不顯著［11］。

綜上可見，學(xué)術(shù)界對租購偏好差異的研究不太多，針對中國情況的實證研究更少，僅有的文獻也大多偏重于理論和宏觀研究，對其中的微觀機理——居民住房消費偏好和選擇的這方面的研究較少。更多的文獻側(cè)重于租購選擇影響因素的研究，研究面相對較窄。本文以杭州市為例，分析中國居民住房租購的偏好及影響偏好的因素。

二、城市居民租購住房偏好差異

本文以杭州市為例，依托浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析我國城市居民的租購偏好及其主要影響因素。數(shù)據(jù)主要來源:一是2006年“杭州居民租購選擇影響因素”調(diào)研所得的504份購房家庭、380份租賃家庭有效問卷數(shù)據(jù);二是2007年“杭州市居民自有住房和租賃住房品質(zhì)調(diào)研”所得的285份購房家庭、300份租賃家庭有效問卷數(shù)據(jù)。

在住房品質(zhì)調(diào)研中，有76.4%的被調(diào)查者認同“居住者應(yīng)擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房”，而只有23.6%的被調(diào)查者不同意此觀點。分析不同意的理由，其中39%的被調(diào)查者是因為租金費用低，比購房合算;30%是由于居住地址和環(huán)境選擇變換容易;8%的被調(diào)查者是因為經(jīng)濟收入低無法購房或已經(jīng)擁有屬于自己的住房;14%為其他因素。剔除租金低以及經(jīng)濟收入過低原因，亦即忽略經(jīng)濟因素時，只有占總樣本的12%受訪者偏好于租房。

這一數(shù)據(jù)與近幾年杭州住房市場火爆，租賃市場平靜的現(xiàn)狀吻合。由圖1可以看出，近10年，住房銷售價格比租金上漲幅度快，2007年杭州中心城區(qū)的租售比已高達1:270-1:400左右。而租房成交量的上漲速度比銷售成交量上漲速度溫和，以杭州市2006年銷售成交量為基點，銷售成交量上漲幅度2007至2009年為54%、-8%、100%，總體成交量上漲速度較快;租房成交量的上漲幅度2007年、2008年分別為10.9%、27%②租賃數(shù)據(jù)來源于“我愛我家”，銷售成交量數(shù)據(jù)來源于歷年《杭州統(tǒng)計年鑒》，數(shù)據(jù)經(jīng)過筆者整理。，相對較為溫和。這幾類數(shù)據(jù)對比顯示，杭州居民住房租購偏好為購房，即使房價比租金上漲速度快，人們購房熱情卻沒有大影響，人們首當(dāng)其沖選擇的住房消費方式為購房。

圖1 杭州住房銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)走勢圖①根據(jù)歷年《杭州統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)整理繪制，此處價格指數(shù)以1999年為100。

三、城市居民偏好購買住房的成因

分析“品質(zhì)調(diào)研”中76.4%受訪者認同“居住者應(yīng)擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房”的理由，其中房價上漲、子女教育、搬家風(fēng)險為首要考慮因素，所占總樣本比例分別為38.2%、33.8%、31.1%(參見表1)。根據(jù)顯示性偏好理論進行分析，剔除其中的經(jīng)濟因素，即住房所享受的公積金、住房貸款等政策優(yōu)惠因素，結(jié)果表明，杭州居民偏好于購房的主要因素是持有住房所有權(quán)所帶來的正面效益，以及租賃市場不完善所帶來的負面效益，并不過多地考慮政策性因素。將表1的理由按影響因素分類，可以看出，影響住房租購偏好的主要因素依次為心理因素、權(quán)利因素和租賃市場完善程度因素。

(一)心理因素

心理因素為影響杭州居民住房消費選擇的最重要因素，在表1中體現(xiàn)為居民對房價上漲的預(yù)期、身份地位的象征以及結(jié)婚需要，在重要性排名中分別為第1、第4和第5。

表1 同意居住者應(yīng)擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的理由③根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研獲得的數(shù)據(jù)繪制。

首先，房價上漲心理預(yù)期對居民偏好購房具有正向影響。居住選擇不僅僅是消費決策，還是在競爭的住房市場上的投資決策［12］。在影響因素調(diào)研的884份總有效樣本中，18.55%受調(diào)查者認為未來房價將上漲，57.13%受調(diào)查者認為保持穩(wěn)定，10.52%認為將下跌，13.80%認為難以判斷?！肚嗄陼r報》2010年1月份對杭州普通市民的調(diào)查顯示，81%的受訪者認為房價還將繼續(xù)上漲。由此可見，認為未來住房價格將保持穩(wěn)定的居民已經(jīng)占受調(diào)查者人數(shù)的絕大部分。當(dāng)預(yù)期住房價格將上漲時，人們的投資需求旺盛，更趨向于購買住房，反之則選擇租賃住房。近幾年，杭州房價幾乎一直處于上漲階段，使得大多數(shù)人抱著“買房要趁早”和“租房子住不如投資小戶型當(dāng)存錢”的觀念，即使租賃成本更低，也更為偏好于購房。

其次，心理上的歸屬感、安全感、穩(wěn)定感和身份地位感對偏好購房也有正向影響。不同民族的文化會潛移默化地影響個人住房消費觀念。安土重遷、“有恒產(chǎn)才有恒心”，中國兩千年封建社會帶來根深蒂固的小農(nóng)觀念，使很多消費者存在著只注重名義上的所有權(quán)而不重視經(jīng)濟上的使用權(quán)的觀點，將租賃住房的消費方式等同于“沒有房”。在影響因素調(diào)研中，82.35%受訪者同意或非常同意“擁有住房比租賃住房心理上更有家的歸宿感”，僅4.07%不同意或非常不同意，13.58%無所謂。“品質(zhì)調(diào)研”的自有樣本中分別有86.9%和86.6%認為住房帶來“穩(wěn)定與安全感”和“家的歸屬感”;即使在租賃樣本中，也有59.4%認為住房帶來“穩(wěn)定與安全感”，50.5%認為帶來“家的歸屬感”。這種觀念增強了大多數(shù)居民的購房意愿。身份象征也對居民偏好購房產(chǎn)生正向影響。由于目前高房價動輒上百萬，購房在很大程度上直接表現(xiàn)了個人經(jīng)濟實力，在一部分人群里房成了身份地位的象征。

此外，雖然購買住房與婚姻沒有必然聯(lián)系，但我國的傳統(tǒng)觀念普遍認為婚姻是擁有家的必要條件，而擁有自己的住房則是成家立業(yè)的重要標(biāo)志，在影響因素調(diào)研中僅有14.92%的受訪者表示不同意或非常不同意“年輕人應(yīng)該購買住房結(jié)婚”，40.70%明確表示同意或非常同意。由世紀(jì)佳緣網(wǎng)站聯(lián)合新浪網(wǎng)和MSN共同發(fā)起，涉及30余個省市，近8萬人(23-35歲的群體占到近七成)的關(guān)于2009年中國男女婚戀觀的調(diào)查中有96%的網(wǎng)友拒絕租房結(jié)婚。這兩個調(diào)研結(jié)果一致，大多數(shù)人持有購房是結(jié)婚必需的觀念。目前中國“結(jié)婚不與父母同住”觀念盛行，據(jù)《南國都市報》調(diào)查，針對“成家后，您是否愿意和父母住在一起”的問題，在年齡在23-50歲的受訪者中，有72%明確表示“不愿意”和“至少在成家后的短期內(nèi)不會考慮”，近七成的老人也表示不愿同住或可接受偶爾同住?！督裢韴蟆?010年大型新婚消費調(diào)查問卷顯示，天津市2010年只有1.7%的新人選擇租房結(jié)婚，而購買新建商品房、二手房和保障性住房的比例分別為35%、26.7%和26.7%，其余的10%為用父母住房。房是結(jié)婚必需品這種社會認同和婚后不愿與父母同住的觀念顯著影響著居民住房租購偏好。

可見，心理因素對居民住房租購偏好影響非常顯著，由我國住房消費文化上的社會認同引起的租賃和購買住宅所帶來的心理滿足感的認同差異，使得我國居民偏好購房。

(二)權(quán)利因素

購買住房除享受所有者權(quán)利內(nèi)容之外，亦能享受比租房者更多的權(quán)利:戶籍權(quán)利、社保福利權(quán)利、子女受教育權(quán)利等等。國外相關(guān)研究中，很少有把權(quán)利作為影響因素的文獻，但在中國，由于制度、政策等的不同，權(quán)利因素也是影響居民住房租購偏好的極其重要的因素。

首先，戶籍(購房入戶政策)對居民偏好購房具有正向影響。戶籍問題對中國影響深遠，關(guān)系十幾億中國人的生活、工作、社會福利、受教育權(quán)利、享受公共設(shè)施等諸多方面。戶籍權(quán)利也和居民心理因素結(jié)合在一起影響著居民的選擇，戶口使得居民在城市里具有歸屬感。廣州搜房網(wǎng)2009年對5343名網(wǎng)民(其中4200多人非廣州戶籍，占80%)的調(diào)查顯示，近70.8%的網(wǎng)民支持購房入戶政策，并有4成外地籍網(wǎng)民表示會因這項政策而購房。杭州自數(shù)年前實施“購房入戶”政策以來，已有相當(dāng)多的外地居民為落戶而選擇購房。2008年，杭州市政府出臺了24條，其中就包括了“購房入戶”政策。合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)在浙江第16屆最佳人居展期間對住房需求調(diào)查的結(jié)果顯示，外地人有意向在杭置業(yè)的比例從2008年的3.2%上升到2009年的13.6%①資料來源于合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu):《住宅市場需求白皮書》(調(diào)研報告)，2009年10月。。

其次，子女受教育權(quán)利對居民偏好購房的正向影響，表現(xiàn)在表1中重要性排名第2。在品質(zhì)調(diào)研中，78.9%的受訪者認為擁有住房比租房更有利于子女教育。我國城鎮(zhèn)居民的消費意向正由原來以物質(zhì)消費為主的“硬”消費向以子女教育為主的“軟”消費轉(zhuǎn)變 ，學(xué)區(qū)制使得希望子女上好學(xué)的父母考慮購房。學(xué)區(qū)房的熱銷體現(xiàn)了中國居民對子女教育的重視，2008年杭州幾大名校的學(xué)區(qū)房價格普遍與周邊非學(xué)區(qū)房保持500-2000元/平方米的價格優(yōu)勢，如學(xué)軍中學(xué)等名校價格差距甚至高達三四千，但仍然供不應(yīng)求。2009年杭州某品牌中介公司曾對登記的意向客戶做過一次不完全調(diào)查，結(jié)果顯示:約46%的買房者在挑選二手房時，把“學(xué)區(qū)”列入買房的決定因素;而超過80%的買房者則在咨詢經(jīng)紀(jì)公司時，提出“自己意向購買的小區(qū)屬于哪個學(xué)區(qū)”的問題①數(shù)據(jù)來源http://hz.fangqq.com/htmls/news/23/22562.html.。

此外，購房者享有的社會福利、工作待遇權(quán)利以及享受公共設(shè)施的權(quán)利對居民購房偏好也有著正向影響?？傮w而言，由于購房者享有著比租房者更多的權(quán)利，購房的同時也事實上購買了附加在所有權(quán)上的一系列社會權(quán)利，這使得居民在住房租購決策中更為偏好購房。

(三)市場成熟度及政府支持因素

從表1可以看出有31.1%的居民由于租房會面臨隨時搬家的風(fēng)險而不愿租房，16.6%的居民認為租賃者會被認為暫住人口處理而選擇購房，這些考慮因素都反映了租賃市場的不完善以及政府在租賃市場管理上的失職，對租戶權(quán)利保護不夠。住房市場發(fā)育的完善程度，也是居民租購偏好的重要影響因素。相比國外租賃市場，我國租賃市場的發(fā)展較為落后，城市居民住房租賃的比例較低。以杭州為例，租購兩市場發(fā)展非均衡:購房需求旺盛，自有住房比率較高;租賃需求相對不足，租賃市場發(fā)育緩慢;住房市場呈現(xiàn)以存量市場交易量較少、以增量市場供給為主導(dǎo)的格局［11］。

租賃市場不完善對居民租房偏好具負效應(yīng)影響。我國至今還沒有頒布專門的房產(chǎn)租賃方面的法律，在全國范圍內(nèi)現(xiàn)有的也只是《城市房地產(chǎn)管理法》中對房產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定，地方政府層面也缺少實施細則的配合。如杭州市關(guān)于租賃的政策只有1993年10月的《杭州市房屋租賃管理實施辦法》、2007年1月的《杭州市房屋租賃管理規(guī)定》和2007年6月的《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹杭州市房屋租賃管理規(guī)定的實施意見》，總體力度強度都不夠。租賃市場不規(guī)范、現(xiàn)行法律對租賃者權(quán)利保護的缺失，使得租賃市場上供給方占據(jù)著主導(dǎo)地位。租賃者面臨著隨時搬遷的風(fēng)險，同時在電費、水費、網(wǎng)費等方面易受房東的剝削，租賃房源、小區(qū)環(huán)境、安全性較之自有者都相對較差等。由表2顯示，杭州租賃者的住房滿意度明顯低于自有者。租賃者總體住房服務(wù)品質(zhì)比購房者差，使得租房者在經(jīng)濟條件的允許下就轉(zhuǎn)租為購，并愿意為自住住房支付高于市場租金的自住成本。

表2 租賃者和自有者住房滿意度②數(shù)據(jù)來源:根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研數(shù)據(jù)繪制。

通過本文的研究，得到以下結(jié)論:第一，在租賃和購買這兩種住房消費方式中，杭州市居民普遍偏好于購房。第二，居民偏好于購房的主要原因依次為“購房者比租房者擁有更多的附屬于住房所有權(quán)上面的各項權(quán)利”、“中國居民長期積淀下來的傳統(tǒng)住房消費文化觀念使得人們對租房有強烈的不認同感”以及“政府在租賃市場培育和管理上的缺位使得租賃市場成熟度很低”。這些因素迫使居民抑制其他消費，放棄租賃消費而轉(zhuǎn)向高價的購房市場，這不僅進一步地推高了本已高位運行的房價、威脅房地產(chǎn)市場的均衡、健康發(fā)展，而且對居民正常的非住房消費產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。為解決廣大中低收人者的基本住房消費問題，也為了促進住房租購市場均衡發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)在以下兩個方面有所作為:一是出臺優(yōu)惠政策，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，保護租賃者權(quán)利，改善租賃市場上供求方的不平等地位，通過提供合適、高質(zhì)的租賃選擇來刺激居民的租賃需求。一個健全的住房市場應(yīng)該由成熟的住房買賣市場和發(fā)達的住房租賃市場共同組成，而住房租賃和購房市場的完善程度直接影響著居民的選擇，從而影響著國計民生。二是通過輿論等引導(dǎo)改變目前中國住房消費文化上存在的不正確觀念和社會認同，培養(yǎng)居民合理而穩(wěn)定的住房自有、租賃消費結(jié)構(gòu)。雖然消費文化觀念和社會認同的改變較難立竿見影，但對引導(dǎo)居民根據(jù)自己能力選擇合理的住房消費模式卻是必行的。

［1］Arnott R.Economic Theory and Housing［J］.Handbook of Regional and Urban Economics，1987，(2):959-988.

［2］鄭思齊，劉洪玉.從住房自有化率剖析住房消費的兩種方式［J］.經(jīng)濟與管理研究，2004，(4):28-31.

［3］Andreja Cirman.Housing Tenure Preferences in the Post-privatisation Period:The Case of Slovenia［J］.Housing Studies，2006，(1):113-134.

［4］Jφrgen Drud Hansen，Morten Skak.Economics of Housing Tenure Choice［A］，2005 ENHR International Housing Conference［C］，Reykjavík，Iceland，2005.1-28.

［5］Laurent Gobillon，David le Blanc.Economic effects of upfront subsidies to ownership:The case of the Prêt à Taux Zéro in France［J］.Journal of Housing Economics，2008，(17):1-33.

［6］Ross S，Guest A.Life Cycle Analysis of Housing Affordability Options for First Home Owner-Occupiers in Australia［J］.The Economic Record，2005，(81):237-248.

［7］Shelton J P.The Cost of Renting versus Owning a Home［J］.Land Economics，1968，(2):63-68.

［8］Luis Diaz-Serrano.On the negative relationship between labor income uncertainty and homeownership:Risk-aversion vs.credit constraints［J］.Journal of Housing Economics，2005，(14):109-126.

［9］Ben-Shahar D.Tenure Choice in the Housing Market Psychological Versus Economic Factors［J］.Environment and Behavior，2007，(6):841-858.

［10］林家興，陳彥仲.臺灣年輕家戶之住房權(quán)屬選擇［A］.臺灣省住宅學(xué)會第十二屆年會論文集［C］，臺灣:臺北大學(xué)，2003.148-163.

［11］虞曉芬.居民住房租購選擇及其彈性研究:以杭州為對象［M］.北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社，2007.5-6.

［12］Clark W A V，et al，Tenure Changes in the Context of Microlevel Family and Macro-level Economic Shifts［J］.Urban Studies，1994，(1):131-154.

［13］陳玲玲，唐學(xué)玉.“學(xué)區(qū)房熱”的原因及外溢效應(yīng)研究［J］.中國集體經(jīng)濟，2009，(25):95-96.