孟繁榮

（大慶市興躍工程有限公司，黑龍江 大慶 163311）

基于綜合指數(shù)評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)價(jià)格分析

孟繁榮

（大慶市興躍工程有限公司，黑龍江 大慶 163311）

為了對(duì)某一時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià)，運(yùn)用綜合指數(shù)評(píng)價(jià)法，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)中的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)中的子項(xiàng)目指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià)。從而減少現(xiàn)行指數(shù)編制方法中指數(shù)測(cè)算方法不完善、樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性和指數(shù)應(yīng)用受限制等三方面的不足。

綜合指數(shù)；房地產(chǎn)；價(jià)格；評(píng)價(jià)

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格問題始終是一個(gè)熱門話題，對(duì)于一個(gè)城市中的居民，當(dāng)經(jīng)濟(jì)收入在滿足日常生活的前提下較有剩余時(shí)，人們考慮的是為子女提供一些資本的積累，將剩余投入資本市場(chǎng)、炒房、購(gòu)房留給子女；同時(shí)考慮退休后的自身安置，沿海城市、南方城市等選擇適合養(yǎng)老的地理位置和氣候環(huán)境購(gòu)房。對(duì)于剩余價(jià)值高昂的富商，購(gòu)置高檔商品房、高檔別墅等早已不是問題，他們追求的心理指數(shù)。

那么，就某一城市而言，現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)格是高或低，人們也一直在探討，甚至是抱怨。始終沒有找到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)或衡量的尺度。為了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，本文采用綜合指數(shù)法對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

1 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

1.1 常用的房地產(chǎn)指數(shù)種類

傳統(tǒng)的反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的方法是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（Real estate price index）是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。常用的指數(shù)種類有：房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)。

房屋銷售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價(jià)格的變動(dòng)情況。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)房屋租賃價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。房產(chǎn)租賃價(jià)格是指房屋所有人出租房屋使用權(quán)所取得租金的價(jià)格。房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權(quán)。它包括住宅租賃、辦公用房租賃 、商業(yè)用房租賃、廠房倉(cāng)庫(kù)租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。

土地交易價(jià)格指數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。

土地交易價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后繼開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。它包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服務(wù)用房等其他綜合用地四部分。土地交易價(jià)格指數(shù)，就是指反映一定時(shí)期內(nèi)土地交易價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。土地交易價(jià)格指數(shù)的主要分類為住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游用地等。這三套指數(shù)的計(jì)算方法相似，均采用由下到上逐級(jí)匯總的方法。

1.2 現(xiàn)行指數(shù)編制方法的缺點(diǎn)

現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法包括：成本投放法、中位數(shù)價(jià)格法、重復(fù)交易法、特征價(jià)格法和混合模型法等。我國(guó)目前包括“中方指數(shù)”在內(nèi)的十余種房地產(chǎn)指數(shù)，均存在著編制理論不完善和實(shí)際操作不規(guī)范等問題。

“中房指數(shù)”編制方法采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。這種方法的缺點(diǎn)主要有：

1.2.1 指數(shù)測(cè)算方法不完善?，F(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動(dòng)，公式所選用的權(quán)重是報(bào)告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定的（即基期）的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動(dòng)，使得指數(shù)變動(dòng)完全表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的變化?，F(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則操作簡(jiǎn)便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會(huì)在指數(shù)中包含非價(jià)格變化因素。

1.2.2 樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性。樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時(shí)更新、樣本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和連續(xù)性等。目前在房地產(chǎn)指數(shù)編制的樣本數(shù)據(jù)方面存在著樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問題。

1.2.3 指數(shù)應(yīng)用受限制。目前我國(guó)各類房地產(chǎn)指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動(dòng)與市場(chǎng)的實(shí)際變化趨勢(shì)可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用；另一方面，囿于國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。

2 基于綜合指數(shù)評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)價(jià)格分析

2.1 資料與方法

本資料來(lái)源于國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心：全國(guó)1998-2008房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易、租賃價(jià)格指數(shù)、物業(yè)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)資料。

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2.2 計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)比數(shù)據(jù)，即指標(biāo)數(shù)值化。

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2.3 計(jì)算綜合指數(shù)I

按同類指數(shù)相乘，異類指數(shù)相加的方法，進(jìn)行指數(shù)綜合。計(jì)算公式：

其中，I為綜合指數(shù)，m為指標(biāo)數(shù)，n為指標(biāo)類別數(shù)，i為組別，j為指標(biāo)序號(hào)，Yij為第i類第j項(xiàng)個(gè)體指標(biāo)數(shù)?？汕蟮酶髂攴莸木C合指數(shù)。

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4 綜合指數(shù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格

為了減少現(xiàn)行指數(shù)編制方法中指數(shù)測(cè)算方法不完善、樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性和指數(shù)應(yīng)用受限制等三方面不足給房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)帶來(lái)的偏差，可以根據(jù)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)等三方面指數(shù)中的子項(xiàng)目指數(shù)，運(yùn)用綜合指數(shù)評(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，并且驗(yàn)證單獨(dú)從上述三方面指數(shù)進(jìn)行評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)中的子項(xiàng)指數(shù)包括：①住房：經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房、豪華住房；②非住房：寫字樓、商業(yè)用房、其他；③公房：住宅；④私房：住宅、非住宅。

土地交易價(jià)格指數(shù)：①居民住宅用地：豪華住宅用地、普通住宅用地；②工業(yè)用地；③商業(yè)、旅游、娛樂用地；④其他用地。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)：①住宅：公房、私房；②辦公用房：高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、普通辦公用房；③商業(yè)用房；④廠房倉(cāng)庫(kù)：工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)。

將子項(xiàng)目指標(biāo)分別代入上述評(píng)價(jià)模型，即消除線性編制辦法對(duì)評(píng)價(jià)帶來(lái)的偏差，可求得更準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)結(jié)果。

[1]王西軍.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度評(píng)價(jià)[J].中國(guó)管理信息化，2009.9.

[2]張穎，趙小虹.完善中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)編制方法的研究[J].上海房地，2007.3.

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