黃前柏

“大炮”任志強(qiáng)最近又開炮了!這一次不是關(guān)于房?jī)r(jià)，而是關(guān)于保障房的建設(shè)。七月份底，華遠(yuǎn)集團(tuán)高價(jià)投標(biāo)北京兩處包含保障房項(xiàng)目的地塊，中標(biāo)結(jié)果已經(jīng)公布，華遠(yuǎn)卻一個(gè)也沒中。

華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)發(fā)文抱怨，保障房項(xiàng)目在湃標(biāo)方面設(shè)立了類似“貿(mào)易保護(hù)”的特殊門檻，使得以前沒有開發(fā)過保障房項(xiàng)目的房企處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。華遠(yuǎn)本想多花幾個(gè)億躋身其中，可是“門票”太貴了。

曾經(jīng)讓諸多房地產(chǎn)商敬而遠(yuǎn)之的保障房，如今似乎卻成為一片藍(lán)海。游戲規(guī)則變了

“今年580萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)一定要完成!”7月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新的公開表示，讓各省市感受到了莫大的壓力。住建部協(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個(gè)省市簽訂了協(xié)議，大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書。

號(hào)稱史上最強(qiáng)的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，呈現(xiàn)出既控“銀根”，又放“地根”的特點(diǎn)。加大普通商品住房和保障房的供應(yīng)以調(diào)整供求關(guān)系是“組合拳”中的重要一招。

根據(jù)國(guó)土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70％，而此后公布的全國(guó)供地計(jì)劃中，這一比例更是達(dá)到了77％。

在這種情況下，房產(chǎn)商只要想拿地開發(fā)，就繞不開保障房的建設(shè)。從監(jiān)管層表態(tài)來(lái)看，70％住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時(shí)期內(nèi)延續(xù)。隨著保障房在整個(gè)住房體系中的比例越來(lái)越大，無(wú)疑將加大對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

“如果政策持續(xù)，那么參與保障房建設(shè)成為大部分房企的必由之路。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的游戲規(guī)則、格局都將發(fā)生變化，且開發(fā)商的發(fā)展策略也需作相應(yīng)調(diào)整?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者。

利潤(rùn)3％?

保障房的利潤(rùn)空間到底有多大?

嚴(yán)格來(lái)說，保障性住房的利潤(rùn)空間是有限制的。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3％核定，廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)相似。

一般來(lái)說，開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑由利潤(rùn)空間決定。首選是商品房，其次是屬于保障房的限價(jià)房，再次才是公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等其他保障住房。

保障房雖然利潤(rùn)低但安全性高，已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)。上述房地產(chǎn)商告訴記者：“保障房資金周轉(zhuǎn)速度快，成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要?jiǎng)?chuàng)新。盡管利潤(rùn)較低，但在調(diào)控重壓下，不失為較為安全的經(jīng)營(yíng)模式?！?/p>

重要的是，房企開發(fā)保障房可以比較容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20％甚至更低的自有資金投人來(lái)撬動(dòng)銀行貸款，從而降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商在建設(shè)保障性住房所出的資金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企業(yè)墊資。以廣州為例，例如限價(jià)房目前在廣州銷售的價(jià)格達(dá)到6000多元，按照5％的利潤(rùn)限制，開發(fā)商每平米所獲取的利潤(rùn)在300多元。而通過融資拿地、建設(shè)成本及其他費(fèi)用才2000多元，開發(fā)商所支付的費(fèi)用差不多就是1000元左右的土地出讓金，和其成本比較起來(lái)，開發(fā)商自有資金來(lái)算回報(bào)率可達(dá)到30％以上。

這些只是賬面微利，更吸引房企的是其附加價(jià)值。按照規(guī)定，承建保障房項(xiàng)目，房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。比如今年6月17日，農(nóng)行北京分行與北京萬(wàn)科簽署合作協(xié)議，農(nóng)行北京分行將向北京萬(wàn)科提供80億元的按揭額度，全力支持萬(wàn)科在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。而這合作背后，是因?yàn)?010年北京萬(wàn)科的竣工面積里將有1／3是保障性住房。

對(duì)此，也有相關(guān)人士擔(dān)心，保障房會(huì)不會(huì)成為房企“親近”政府的公關(guān)手段?

萬(wàn)科的住宅產(chǎn)業(yè)化

作為國(guó)內(nèi)最大、知名度最高的房地產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)科集團(tuán)，總是探索在市場(chǎng)的前列。這一次，他們又盯著了保障房建設(shè)的機(jī)遇。

5月25日，由萬(wàn)科承建的龍華保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)，這也是深圳有史以來(lái)最大的保障性住房項(xiàng)目。萬(wàn)科將力爭(zhēng)把該項(xiàng)目打造成為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項(xiàng)目和全國(guó)保障性住房的標(biāo)桿。萬(wàn)科高層曾公開表示，今年的目標(biāo)是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬(wàn)平方米的保障性住房。據(jù)了解，2010年起，萬(wàn)科開始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。

“像造汽車一樣造房子?！币鈭D大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)的萬(wàn)科，在住宅產(chǎn)業(yè)化上大做文章。萬(wàn)科認(rèn)為，保障性住房非常適合做工業(yè)化，這是由它的特點(diǎn)決定的。保障性住房首先在戶型方面要求高度標(biāo)準(zhǔn)化，這種標(biāo)準(zhǔn)化甚至可以讓它的品質(zhì)更加有保障，采購(gòu)成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一個(gè)項(xiàng)目往往要求包括裝修的一兩年內(nèi)必須能夠人住，傳統(tǒng)建筑方式對(duì)此并不容易做到；政府還會(huì)在節(jié)能環(huán)保方面提出具體要求，而工業(yè)化在這方面的優(yōu)勢(shì)非常顯著。

相對(duì)于其他開發(fā)商，萬(wàn)科在保障性住房方面有著更多優(yōu)勢(shì)。—方面萬(wàn)科在小戶型住宅設(shè)計(jì)建造和綜合社區(qū)開發(fā)方面已經(jīng)非常成熟，另—方面是萬(wàn)科多年來(lái)在公共租賃住房運(yùn)作方面一直在實(shí)踐。更重要的是，萬(wàn)科在住宅工業(yè)化方面已經(jīng)走在了同行的前列。

而隨著國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，保障性住房產(chǎn)業(yè)化方式開始成為行業(yè)討論的熱門話題。有消息稱，按照產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目，萬(wàn)科還能收到一筆產(chǎn)業(yè)化補(bǔ)貼，約每平方米300元。

除了規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化的思路之外，記者還得知，萬(wàn)科正在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入，萬(wàn)科只輸出技術(shù)與管理，以此來(lái)收取管理費(fèi)用。若依此實(shí)施，開發(fā)商幾乎毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而利潤(rùn)穩(wěn)定。

對(duì)于保障性住房的投資收益，萬(wàn)科董秘譚華杰說：“基本上現(xiàn)在全國(guó)的規(guī)則都差不多，利潤(rùn)大約是3％以內(nèi)，另外還有一些項(xiàng)目管理費(fèi)。我們算過，做保障房項(xiàng)目本身要賺錢是件不容易的事情，我們首先要做到不讓股東虧損，這是一個(gè)底線。”