黃曉臣

(哈爾濱商業(yè)大學經(jīng)濟學院，黑龍江 哈爾濱 150028)

一、房地產(chǎn)泡沫的含義與生成機理

房地產(chǎn)價格泡沫是指土地和房屋價格昂貴，與其使用價值不符，是一種表面上的虛假繁榮。泡沫發(fā)生時，市場機制失靈，這時的投資者不再是理性人，當價格上漲時，供給增加，但由于投資者預期價格會繼續(xù)上升，因此需求量增加，促使價格繼續(xù)上漲。

按照經(jīng)濟學的基本理論，資產(chǎn)的價格取決于資產(chǎn)的收益。當資產(chǎn)的價格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，泡沫就產(chǎn)生了。泡沫經(jīng)濟通常以繁榮開始以危機告終，其結(jié)果是造成資產(chǎn)價格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個經(jīng)濟的健康發(fā)展。自20世紀80年代以來，由泡沫經(jīng)濟引發(fā)的經(jīng)濟危機、金融危機已成為人們的夢魘。

綜觀世界各國泡沫經(jīng)濟、金融危機的教訓可以發(fā)現(xiàn)，股票和房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟的主要載體，經(jīng)濟過熱是泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的溫床，而銀行信貸非理性擴張對泡沫經(jīng)濟具有推波助瀾的作用。房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產(chǎn)物理特征、經(jīng)濟特征和市場環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為以下幾個方面:

(一)資源稀缺、供給彈性小

房地產(chǎn)業(yè)是從事不動產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)。所謂不動產(chǎn)主要指土地及地上的建筑物。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟活動的載體，而土地的最大經(jīng)濟特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。因此，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。在經(jīng)濟發(fā)展中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格增長得越快。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導致土地價格的上揚，而在一定時間內(nèi)，土地供應量、其獨特的地理位置及異質(zhì)性也會影響地上的附著物房屋的價格，從而使房地產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)的實際價值，為泡沫的生成提供基礎條件。

(二)信息不對稱

在健全的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的價格應等于其重置價格，并受供求關系的影響。但是，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現(xiàn)象。當投資者過度看好經(jīng)濟形勢及預期收益時，許多投資者會借債從事房地產(chǎn)投資，然后再以房地產(chǎn)為抵押借更多的錢進一步擴大投資規(guī)模，財富的誘惑會吸引更多的投資者加盟。然而，與任何市場一樣，房地產(chǎn)市場的變化是永恒的，各種動態(tài)因素的變化，包括自然因素、經(jīng)濟因素、社會因素、政策因素，都會引起房地產(chǎn)市場的變化。當市場發(fā)生變化時，投資者博弈的規(guī)則也將隨之改變，但是在信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場作出準確的判斷。加之，房地產(chǎn)的建設周期長，使得開發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場需求，從而加快泡沫的生成。

(三)逆選擇和道德風險

房地產(chǎn)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開金融的支持。但是，在金融體制不健全的情況下，信息不對稱會給銀行帶來逆向選擇問題，使那些敢冒險、信譽差、最有可能造成不利(逆向)結(jié)果的借款人獲得貸款，從而給銀行帶來信用風險。此外，銀行體制不健全，如國有商業(yè)銀行以政府或明或暗的擔保為后盾，盲目推崇“樹太大了不能倒”的理念，盲目地追求市場份額、信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)或個人的資信的審查、跟蹤調(diào)查，低估了投資項目潛在的風險，這種道德風險在房地產(chǎn)價格上揚，抵押物市值不斷攀升時常常是不易被察覺的，大量銀行資金的介入，會加快資產(chǎn)價格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。一旦泡沫破滅，抵押物大幅度貶值，造成大量負貸款，銀行拍賣抵押物所得收益不足償付貸款額，由此帶來銀行大量的呆賬壞賬，不僅危及銀行體系的安全，更危及整個經(jīng)濟的健康發(fā)展。

(四)政府干預失誤

由于以住宅為主的房地產(chǎn)具有投資品和消費品的雙重特性，因此，政府對房地產(chǎn)的干預比其他市場都要多得多。其干預的方式除以城市規(guī)劃、土地政策、利率政策和稅收政策鼓勵和引導企業(yè)和私人投資外，還包括政府直接投資或以轉(zhuǎn)移支付方式等。但是，同市場不是萬能的一樣，政府的干預也有正、負效應兩種。因為，政府也是由人組成的，而人追求物質(zhì)利益是經(jīng)濟社會無所不在的動力，利用手中的權(quán)力為自己的短期政治目標、經(jīng)濟目標服務，就不可避免地導致政府干預的失誤，如在政績的驅(qū)動下，一些地區(qū)無視市場需求大搞形象工程;或受奢靡之風的影響，大興樓堂館所，到處興建辦事處。這些都會導致房地產(chǎn)市場信息失真，供求關系失衡。更值得關注的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個與諸多產(chǎn)業(yè)高度關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，這意味房地產(chǎn)不僅自身投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應也較大。在房地產(chǎn)高速發(fā)展時，它會帶動冶金、化工、森工、機械、儀表、公共基礎設施、金融保險、家電、家具、裝飾裝修、物業(yè)管理、運輸、服務業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。但是，當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展違背了價值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，其泡沫破滅產(chǎn)生的負效應也會波及其他行業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要警鐘長鳴，積極防止過度炒作投機，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并為國民經(jīng)濟增長作出較大貢獻。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

(一)房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的社會矛盾

1.催生新的暴利行業(yè)，加速兩極分化，激化社會矛盾

由于房地產(chǎn)成本相對固定，房價越高，利潤空間越大，消費者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優(yōu)勢，直接介入房地產(chǎn)業(yè)或者從參與投資而規(guī)避漲價帶來的不良后果，而暫時無力購買或者只有能力購買用以滿足自我實際住房需求的廣大消費者無法回避這種風險，只能無奈地面對，必然加劇社會兩極分化。

2.房價一路飆升，政府平抑不力，社會矛盾凸顯

首先是引發(fā)地產(chǎn)商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場需求;另一方面是開發(fā)商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤不斷開發(fā)高檔商品房，造成大量商品房空置。隨著矛盾的不斷激化和深入，勢必造成兩種惡果:其一，老百姓買不起房，住不起房，他們極有可能會把滿腹怨恨轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商和購買高檔商品房的富人身上，形成新一輪仇富熱潮;其二，居民會產(chǎn)生購房恐慌或者對商品房失去信心，進而導致房市風險加大。

其次是政府權(quán)利危機。一些地方政府忽視經(jīng)濟適用房和廉租房建設，熱衷于批建高檔住宅，低價征地，轉(zhuǎn)手高價出讓，甚至有不法官員與開發(fā)商勾結(jié)哄抬地價，炒作房價，牟取私利。如此一來中央的政令權(quán)威何在?

第三，導致金融危機。如今，我國有2億平方米的商品房空置在很大程度上套住了國家的金融資源。一旦樓市出現(xiàn)風險、空置率超過一定比例，受最大影響的除了國家就是銀行，相比較而言，房地產(chǎn)商倒不會受到太大的損失，畢竟，他們的流動資金很多程度靠銀行貸款。從這個角度講，大肆將資金投給地產(chǎn)商的商業(yè)銀行對房價居高不下起到了推波助瀾的作用。

(二)房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟問題

1.抑制社會其他需求，危及其他產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)的暴利來源和轉(zhuǎn)嫁對象一方面是廣大消費者，一方面是其他行業(yè)。房地產(chǎn)泡沫最直接的后果是抑制社會其他需求，間接地會增加其他商業(yè)、用工成本，尤其是勞動密集型的生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)，從而導致區(qū)域經(jīng)濟市場競爭力削弱。因此應當高度警惕其潛在的危害性。

2.房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，將危及整個國家經(jīng)濟安全

判斷一個行業(yè)是否存在經(jīng)濟泡沫，應看利潤空間的合理性，社會消費承受力的合理性，產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的可維持性。以重慶為例，售價為7000元/平方米的住房，成本價格不超過2500元/平方米，如果一旦價格回歸理性，大量銀行貸款將無法收回，整個房地產(chǎn)也將陷入停滯狀態(tài)而波及上游產(chǎn)業(yè)，進而危害國家經(jīng)濟安全和地區(qū)穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

(一)抑制土地投機，終止房產(chǎn)暴利

在目前的市場機制下，我國政府應當利用積極的規(guī)劃調(diào)控手段來引導房地產(chǎn)市場，調(diào)控開發(fā)商的決策選擇，從而解決絕大多數(shù)居民的住房問題。政府應該進一步強化土地征收劃撥和交易的管制，抵制以低價征地高價出讓的行為，禁止低效益的重復建設。加快建設有利的土地市場，實現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平。建立土地信息系統(tǒng)防止因信息不對稱而造成的利用土地牟取暴利的行為。此外，還應采用政策扶持、稅收優(yōu)惠等措施大力培養(yǎng)和鼓勵非盈利性質(zhì)的社會團體開發(fā)住房產(chǎn)品，采取政府債券、股票等多種融資形式引導民間資本進入住房生產(chǎn)和流通領域，打破單一房地產(chǎn)開發(fā)模式帶來的壟斷利潤，形成商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房等多層次住房供應體系，使住房不再成為居民不可負擔的商品。

(二)調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

房地產(chǎn)市場是一個綜合性的市場，覆蓋范圍廣。為了保證其健康發(fā)展，健全的管理機構(gòu)和完善的房地產(chǎn)市場配套服務必不可少，監(jiān)管體系的完善也必須被給予充分的重視，特別要對資本價格泡沫的產(chǎn)生和擴大保持嚴格的監(jiān)控和管理。要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理，住房開發(fā)貸款對象應為信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的規(guī)定比例。此外，應當在銀行體系內(nèi)加快做好低端的、基礎性的工作，對貸款的風險、信用狀況、違約概率等方面的最初信息要做得非常精確，國內(nèi)監(jiān)管部門也要更加注意這種信息監(jiān)管的精確性。要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放零首付個人住房貸款，對已經(jīng)擁有兩套以上住房的個人貸款者，應大幅度提高首付比例。

[1]鄭怡.淺析中國房地產(chǎn)泡沫[J].產(chǎn)業(yè)研究，2008(2).

[2]傅建平.淺談高房價的危害及應對措施[J].經(jīng)濟研究，2010(5).

[3]汪利娜.房地產(chǎn)泡沫的生成機理與防范措施[J].財經(jīng)科學，2003(6).