李 博，劉夢(mèng)歌

（1.山西大同大學(xué)商學(xué)院，山西 大同 037009；2.中央民族大學(xué)法學(xué)院，北京 100081）

關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅的改革

李 博1，劉夢(mèng)歌2

（1.山西大同大學(xué)商學(xué)院，山西 大同 037009；2.中央民族大學(xué)法學(xué)院，北京 100081）

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)稅收具有很大的潛力，能夠?yàn)榈胤秸峁┓€(wěn)定和豐富的財(cái)政收入。因此，針對(duì)我國(guó)越來(lái)越突出越來(lái)越嚴(yán)重的房地產(chǎn)熱現(xiàn)象，必須找出我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度存在的問(wèn)題對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革。我國(guó)房地產(chǎn)稅的改革必須考慮經(jīng)濟(jì)上的可行性和法律上的合法性以及社會(huì)公平等因素。

房產(chǎn)稅；征收；必然趨勢(shì)；建議

稅法構(gòu)成要素是國(guó)家有效征稅必須具備的條件。稅法不僅要規(guī)定對(duì)誰(shuí)征稅，對(duì)什么東西征稅，征多少稅，而且還要規(guī)定征納的程序和征管的方法。因此研究稅法構(gòu)成要素問(wèn)題具有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值。從稅法法制建設(shè)來(lái)看，稅法構(gòu)成要素的確立是稅收立法的核心，缺少稅法構(gòu)成要素的稅收立法是存在缺陷的制度設(shè)計(jì)，稅收?qǐng)?zhí)法若不滿足構(gòu)成要素，征稅機(jī)關(guān)就不能征稅，同時(shí)只有具有稅法構(gòu)成要素的稅收立法，才能為稅收司法、法律監(jiān)督以及保護(hù)納稅人的合法權(quán)益提供準(zhǔn)繩。從稅法理論研究看，稅法構(gòu)成要素作為稅法理論的一個(gè)重要范疇，它使稅法與傳統(tǒng)的民法和行政法有了很大的不同。在稅法上，相關(guān)主體的納稅義務(wù)是否成立，國(guó)家是否有權(quán)對(duì)其征稅，不以征納雙方的意思表示為準(zhǔn)，更不是以國(guó)家單方面的意思表示為準(zhǔn)，而是看是否符合法定的稅法構(gòu)成要素。只有在符合課稅要素的情況下，才具有“可稅性”。[1]通常認(rèn)為國(guó)家進(jìn)行征稅，要考慮兩個(gè)方面的因素：一方面是經(jīng)濟(jì)的可能性和可行性，也就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)上的可稅性；另一方面是法律上的合理性和合法性，也就是說(shuō)法律上的可稅性。國(guó)家征稅是否合理，不僅要看經(jīng)濟(jì)上的承受力，還要看征稅是否平等，是否普遍等方面；同時(shí)，征稅是否合法，不僅要看是否符合狹義上的制定法，而且更要看是否符合憲法，符合民意，是否符合公平正義的精神。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅出臺(tái)的目的和原因

現(xiàn)代國(guó)家為了履行公共職能，必須獲得財(cái)政收入，然而國(guó)家或者政府作為非營(yíng)利性主體，其本身不能創(chuàng)造收入。因此，國(guó)家為了維持其存續(xù)和運(yùn)作，實(shí)行其提供公共物品的功能，需要利用其政治權(quán)力或經(jīng)濟(jì)權(quán)力獲得財(cái)政收入。國(guó)家可通過(guò)多種方式獲得財(cái)政收入，但稅收憑借自己的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為國(guó)家或者政府獲得財(cái)政收入的主要來(lái)源。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是世界各國(guó)普遍存在的一個(gè)稅種。國(guó)家或者政府征收財(cái)產(chǎn)稅既是一個(gè)取得收入的過(guò)程，也是一個(gè)社會(huì)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移過(guò)程。這直接涉及了納稅人的物質(zhì)利益，從而不僅改變了納稅人原有的收入和財(cái)富占有狀況，而且也必然影響到以物質(zhì)利益的多少為轉(zhuǎn)移的納稅人的生產(chǎn)和消費(fèi)行為的變化，這種變化不論國(guó)家在征稅前是否已預(yù)期，都是客觀存在的。所以征收房產(chǎn)稅有它的好處：短期內(nèi)對(duì)居民開(kāi)征房產(chǎn)稅有利于遏制投資性需求，從而調(diào)控房?jī)r(jià)。但房產(chǎn)稅的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅可以為地方政府提供一個(gè)細(xì)水長(zhǎng)流的良性稅源，從而徹底改變目前地方政府依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀。目前各地市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入，主要靠賣(mài)地所得，所以如果我國(guó)房地產(chǎn)稅改革比較成功，就有可能會(huì)減輕地方政府財(cái)政僅依賴賣(mài)地來(lái)獲取收入的壓力。稅收是國(guó)家調(diào)節(jié)資源分配，縮小公民收入差距，促進(jìn)社會(huì)公平的重要手段，目前飆升的房?jī)r(jià)，事實(shí)上嚴(yán)重拉大了居民的財(cái)富差距，而貧富差距存在著導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定的因素，運(yùn)用房產(chǎn)稅來(lái)促進(jìn)社會(huì)公平。房地產(chǎn)稅是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的無(wú)償征收，必須由立法機(jī)關(guān)通過(guò)制定法律的形式開(kāi)征，才能使其稅制要素的確定合法化和規(guī)范化，使房地產(chǎn)稅的征收管理更加公平、有效、嚴(yán)密和有序?？傊魇辗慨a(chǎn)稅是必要的，也是我國(guó)稅法發(fā)展的必然趨勢(shì)。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)施的困難

與其他國(guó)家相比，我國(guó)目前征收房產(chǎn)稅存在不少技術(shù)難點(diǎn)。它的計(jì)稅依據(jù)就是房地產(chǎn)（市場(chǎng)價(jià)格）存在評(píng)估困難。目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的管理分屬不同部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的主管部門(mén)從中央到地方分屬不同部門(mén)，建設(shè)部門(mén)、財(cái)政部門(mén)和國(guó)土部門(mén)均可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。各個(gè)部門(mén)對(duì)于相類(lèi)似的工作要分別按照不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，按照不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)所有者要進(jìn)行評(píng)估，往往要穿梭于數(shù)家評(píng)估機(jī)構(gòu)和其主管部門(mén)之間并要分別交費(fèi)，既加重了房地產(chǎn)所有者的負(fù)擔(dān)，又降低了評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦事效率，而且涉及的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)整體素質(zhì)偏低。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)行的執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須參加全國(guó)統(tǒng)一的考試，考試通過(guò)后才可以取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估起步晚，考試頻率低等原因，實(shí)際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評(píng)估的各類(lèi)機(jī)構(gòu)工作中的大概只有不到4萬(wàn)人，以至于有的地方如果按照規(guī)定，尚不具備法定的專業(yè)評(píng)估人員，無(wú)法成立中介評(píng)估機(jī)構(gòu)。專業(yè)人員達(dá)不到規(guī)定的數(shù)量，專職技術(shù)人員沒(méi)有與政府有關(guān)部門(mén)協(xié)商好，在注冊(cè)資金上弄虛作假，這種狀況嚴(yán)重影響了評(píng)估能力和評(píng)估質(zhì)量。上述這些問(wèn)題的關(guān)鍵原因在于多頭管理以及評(píng)估資質(zhì)的混亂。

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)一般情況下分為兩種：一種是財(cái)產(chǎn)的數(shù)量（如土地或建筑物的面積），另一種是財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，即房地產(chǎn)的原始價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值，其中市場(chǎng)價(jià)值是評(píng)估值。第一種計(jì)征的優(yōu)點(diǎn)是便于管理，但是不能很好的反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化；第二種計(jì)征的優(yōu)點(diǎn)是稅負(fù)公平，稅收能夠反映市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，但是對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求較高，需要建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，按照財(cái)產(chǎn)的價(jià)值計(jì)征房產(chǎn)稅是發(fā)展趨勢(shì)。在我國(guó)，各個(gè)城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)差距很大。以上海為例，相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他城市來(lái)說(shuō)，上海的評(píng)估機(jī)構(gòu)不管是人數(shù)上還是素質(zhì)上在全國(guó)都是數(shù)一數(shù)二的了，但是仍然不能完成本市的房地產(chǎn)的評(píng)估任務(wù)，更不用說(shuō)其他的城市了。要保證評(píng)估盡可能地公平和合理，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)稅的改革是否能夠成功是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。國(guó)際上目前有相對(duì)比較成熟的手段，就是用計(jì)算機(jī)來(lái)進(jìn)行批量的評(píng)估，相對(duì)也比較公平。我國(guó)可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，建立比較完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng)。

房產(chǎn)稅怎么來(lái)征收，怎么來(lái)管理，是通知的方式還是自行申報(bào)的方式，這些都需要研究和確定。如果有些人持有房屋但是沒(méi)有去繳納稅收如何處置，對(duì)于怎么征收房產(chǎn)稅，目前國(guó)家沒(méi)有發(fā)布具體的征收辦法。有的學(xué)者認(rèn)為，房產(chǎn)稅不應(yīng)涉及“第一套房”，投資房和高端豪宅才是房產(chǎn)稅調(diào)控的主要目標(biāo)，同時(shí)應(yīng)特別關(guān)注實(shí)際上和產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)的保障房的供給，包括廉租房、公租房和長(zhǎng)租房等。有的學(xué)者提出，征收房產(chǎn)稅的同時(shí)必須減稅，因?yàn)橐欢ㄒ獔?jiān)持民生優(yōu)先。根據(jù)學(xué)者們提出的觀點(diǎn)筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅征收主要面臨以下幾個(gè)困難：

一是征收對(duì)象。征收房產(chǎn)稅的目的主要是抑制投資性住房需求，而不是打擊自主性住房的需求。這就需要明確征收房產(chǎn)稅應(yīng)從居民第幾套房開(kāi)始征收。這里還應(yīng)注意的就是多套住房的價(jià)值不一定就高于一套住房的價(jià)值，因此以數(shù)量作為免房產(chǎn)稅或者享受房產(chǎn)稅的優(yōu)惠是不合理的。如果采取這種房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致新的稅收不公平。

二是在目前住房市場(chǎng)呈賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，房產(chǎn)稅是否能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用呢?從理論上看，直接稅是不容易被轉(zhuǎn)嫁的，但是不容易轉(zhuǎn)嫁不等于不能轉(zhuǎn)嫁。只要市場(chǎng)是賣(mài)方的，賣(mài)方就能夠想方設(shè)法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，如果出現(xiàn)這種局面，稅收調(diào)節(jié)目標(biāo)不僅難以實(shí)現(xiàn)，反而會(huì)加重買(mǎi)方的負(fù)擔(dān)，與我國(guó)政策設(shè)計(jì)相悖。

三是重復(fù)征稅的問(wèn)題。從目前的情況來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)，個(gè)人住宅實(shí)際上已經(jīng)承擔(dān)了大量與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅和費(fèi)，包括道路的建設(shè)以及供水、供電、供氣、環(huán)境綠化等，顯然加重了納稅人的稅負(fù)，不符合稅法的公平正義的基本原則。

四是對(duì)個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅因其影響面大，必須考慮社會(huì)影響，特別是現(xiàn)在很多樓盤(pán)被“高檔化”，即使是很低的稅率，居民個(gè)人是否有繳納房產(chǎn)稅的能力，也應(yīng)當(dāng)是需要考慮的問(wèn)題。

因此征收房產(chǎn)稅時(shí)，必須推出對(duì)居民的減稅措施，讓居民感覺(jué)到減稅的實(shí)惠，這樣才能夠讓利于民。對(duì)于房產(chǎn)稅如何來(lái)管理，稅務(wù)機(jī)關(guān)首先要加強(qiáng)稅源管理，提高掌握納稅信息的能力；其次要加大稅收宣傳力度，特別注重對(duì)具體問(wèn)題的宣傳；另外，改善納稅服務(wù)，為納稅人履行納稅義務(wù)提供更多便利是至關(guān)重要的。關(guān)于持有房屋但是不去繳納房產(chǎn)稅的人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加大懲罰力度，嚴(yán)格依法治稅。以上這些問(wèn)題，國(guó)家進(jìn)行房產(chǎn)稅的改革都應(yīng)當(dāng)考慮進(jìn)去。

對(duì)于居民（住戶）來(lái)講，過(guò)去沒(méi)有完整的登記制度，究竟確定誰(shuí)作為某一個(gè)房屋的納稅人，這種信息系統(tǒng)和資料在稅務(wù)部門(mén)掌握得不夠全面詳細(xì)，而且房籍地籍管理工作基礎(chǔ)還比較薄弱，大量房地產(chǎn)私下交易，導(dǎo)致大量稅收流失。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)與公安及其相關(guān)的其他部門(mén)建立協(xié)調(diào)機(jī)制，便于房產(chǎn)管理。因此完善的房屋估價(jià)體系，完整的個(gè)人房產(chǎn)資料，再加上一套操作性強(qiáng)的征收方法，是房產(chǎn)稅出臺(tái)必須具備的三個(gè)條件。

三、對(duì)我國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅的一些建議

房地產(chǎn)稅的稅制改革，是一個(gè)逐步推進(jìn)的目標(biāo)，在這個(gè)改革當(dāng)中，稅最后都是出在購(gòu)房者的身上，在目前的房地產(chǎn)業(yè)界，稅的費(fèi)用不是太少，不是太低，而是太多、太高。所以一定要有增有減。要征收房產(chǎn)稅，一定要厘清原來(lái)的稅種，減掉一些交易環(huán)節(jié)的稅，才能增加持有環(huán)節(jié)的稅。征收房產(chǎn)稅最重要的是公平。稅收公平原則不僅是有關(guān)納稅人之間分配稅收負(fù)擔(dān)的法律原則，也是在國(guó)家與納稅人之間以及不同的國(guó)家機(jī)構(gòu)之間分配稅收權(quán)利義務(wù)與稅收利益的法律原則。國(guó)家與納稅人之間的公平在于：防范課稅的過(guò)度，即不能剝奪納稅人最起碼的生產(chǎn)條件，不可以侵犯人性尊嚴(yán)，不能危害納稅人生存權(quán)；稅收作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種權(quán)利成本或社會(huì)義務(wù)，必須限制在有限的范圍內(nèi)，即不得對(duì)資本本身課稅。如果稅收公平原則只考慮納稅人之間的橫向公平和縱向公平，而不去考慮國(guó)家與納稅人之間在公共產(chǎn)品的提供與購(gòu)買(mǎi)上的公平，即如果公平分配的稅收未按納稅人的意圖滿足公共需要，以更好地為納稅人的生存和發(fā)展創(chuàng)造條件，相反卻被用來(lái)填充少數(shù)權(quán)力派的貪欲，這才是最大的不公平。征收房產(chǎn)稅是一種長(zhǎng)效機(jī)制而不是一個(gè)短期的機(jī)制，讓地方政府通過(guò)稅收而不是通過(guò)土地出讓金來(lái)獲取地方的財(cái)政收入，這樣才能使地方財(cái)政收入健康長(zhǎng)久。所以，實(shí)施房產(chǎn)稅要注意以下幾個(gè)方面：

（一）征收房產(chǎn)稅不能加重居民生活負(fù)擔(dān)，必須堅(jiān)持稅收公平、效率、適度、法定、合情的原則 因此，對(duì)所有住宅都征稅是不現(xiàn)實(shí)的，對(duì)高端豪宅、多套占有的房主，或者是占有面積過(guò)大這一部分征稅是合理的。如果對(duì)所有住宅征房產(chǎn)稅，一來(lái)難度較大，二來(lái)老百姓可能也不贊成。因此要分情況來(lái)征收，比如經(jīng)濟(jì)適用房，可以不征它的房產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅是圍繞住房所征收的 房產(chǎn)稅有調(diào)節(jié)作用，調(diào)節(jié)作用表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是調(diào)節(jié)貧富差距，再一個(gè)是對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲可以起抑制作用。征收房產(chǎn)稅主要是規(guī)范地方政府的行為。地方政府要靠房地產(chǎn)稅收給居民提供公共服務(wù)，而不是靠賣(mài)地、借款和亂收費(fèi)來(lái)解決地方的財(cái)政收入。在國(guó)外，除了征收房產(chǎn)稅，還征收閑置稅。征收閑置稅會(huì)增加投資炒房者現(xiàn)有房產(chǎn)的成本，可以有效遏制消費(fèi)者投機(jī)性購(gòu)房，有效打擊開(kāi)發(fā)商非法囤積房屋，有利于遏制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，還可以增加地方財(cái)政收入，增加地方政府對(duì)低收入群體的住房改善支出。故房產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)基于受益原則，也就是說(shuō)納稅人應(yīng)該從政府提供的公共產(chǎn)品或者服務(wù)中受益的數(shù)量來(lái)承擔(dān)稅收。如果納稅人在心理上覺(jué)得自己的稅負(fù)與獲得的公共服務(wù)不對(duì)等的話，就會(huì)引發(fā)不滿情緒，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。

（三）設(shè)定科學(xué)的稅率 房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)分為普通稅率和優(yōu)惠稅率。對(duì)于中低收入家庭和小套型應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)惠稅率征收。同時(shí)，房產(chǎn)稅也應(yīng)是浮動(dòng)稅率，并不是固定稅率。比如在經(jīng)濟(jì)比較蕭條的情況下，房產(chǎn)稅應(yīng)作為一個(gè)刺激政策進(jìn)行退稅；關(guān)于房屋價(jià)值評(píng)估難的問(wèn)題，對(duì)剛買(mǎi)的房屋的價(jià)格可以不評(píng)估，按市場(chǎng)價(jià)格來(lái)定。原來(lái)房屋的房產(chǎn)稅按照購(gòu)置原值來(lái)進(jìn)行征收；還有納稅比例各個(gè)城市應(yīng)該不同。

總之，房產(chǎn)稅的改革對(duì)于緩解地方政府財(cái)政壓力，促進(jìn)、發(fā)展、完善我國(guó)稅收制度都有重要的意義，是我國(guó)稅法發(fā)展的必然趨勢(shì)。

[1]楊紫烜.經(jīng)濟(jì)法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2008.

[2]財(cái)政部科研所課題組.我國(guó)房產(chǎn)稅制改革研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2002（5）：54-62.

[3]張守文.稅法原理[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.

[4]劉劍文.財(cái)稅法學(xué)[M].北京：高等教育出版社，2004.

[5]劉富君.論財(cái)產(chǎn)可稅性[A].財(cái)稅法論叢（第6卷）[C].北京：法律出版社，2005.

[6]劉劍文.財(cái)稅法專題研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.

〔編輯 趙曉潔〕

A Discussuon of China'sReform of Property Tax

LIBo
（School of Trade，ShanxiDatong University，Datong Shanxi，037009）

From amarket point of view of economic development，it has great potential for property tax，whichis able to provide a stable and abundant local government revenue.So，view of themore prominent，more and more serious housing phenomenon，boom that must identify the problems.And reform of China’s real estate tax must integrate economic viability and legal validity and reasonableness taking into accountother factors and social justice in the case.

property tax；collection；inevitable；suggest

D922.223

A

1674-0882（2011）06-0013-03

2011-06-30

李 博（1979-），男，山西大同人，在讀碩士生，助教，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)。

·哲學(xué)·歷史·