皓 宇

英國(guó)著名高竭房地產(chǎn)代理商Saviius的最新統(tǒng)計(jì)顯示。截止到2010年10月份，倫敦標(biāo)價(jià)在75萬(wàn)英鎊(約750萬(wàn)元人民幣)以上的上市房產(chǎn)。55％都被外國(guó)投資者買(mǎi)走。這一比例比2007年。也就是金融風(fēng)暴之前，跣升了10個(gè)百分點(diǎn)。

隨著世界經(jīng)濟(jì)中心的逐漸東移。另肓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示后金融危機(jī)的英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多包括中國(guó)投資者在內(nèi)的所謂新興經(jīng)濟(jì)體投資者。

之一：外國(guó)人買(mǎi)房熱

究竟是哪些因素在促使新興經(jīng)濟(jì)體投資者來(lái)英國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)緩慢的發(fā)達(dá)國(guó)家投資房地產(chǎn)呢?

一些行業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為：作為世界第五大經(jīng)濟(jì)體和歐洲第一大房地產(chǎn)市場(chǎng)，英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)有著世界上最完善的法律和成規(guī)，而因此導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)低是長(zhǎng)期吸引外國(guó)投資者的一大原因。

另有分析認(rèn)為，對(duì)比起其他歐洲國(guó)家來(lái)說(shuō)，英國(guó)相對(duì)更加多民族、多元文化的包容性社會(huì)組成也對(duì)外來(lái)投資者形成長(zhǎng)期吸引力。

不過(guò)對(duì)于新興經(jīng)濟(jì)體的投資者來(lái)說(shuō)，后金融風(fēng)暴的投資時(shí)機(jī)可能是決定投資的最大的考量點(diǎn)。特別是基于英鎊近兩年來(lái)對(duì)世界主要貨幣有較大幅度貶值的因素，再結(jié)合同期外來(lái)投資者人數(shù)有較多攀升，以至于倫敦一些熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。

自2008年金融風(fēng)暴以來(lái)，英鎊對(duì)美元和歐元平均貶值額高達(dá)30％。這也就是說(shuō)，對(duì)于使用歐元或美元等外幣的投資者來(lái)說(shuō)，英國(guó)的房?jī)r(jià)便宜了近1／3。

英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)主流意見(jiàn)認(rèn)為。盡管經(jīng)歷了近15年高速增長(zhǎng)期以及2008年的泡沫后下滑和目前穩(wěn)中有降的少許跌宕，自冷戰(zhàn)后形成的英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值攀升曲線并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)向。

另一英國(guó)著名高端房產(chǎn)代理商KnightFrank的最新數(shù)據(jù)顯示，盡管倫敦中心地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在2010年7、8、9這3個(gè)月有平均為0.25％的下滑，但全年升幅仍高達(dá)12％。而一些特別熱點(diǎn)地區(qū)的高端房地產(chǎn)價(jià)格甚至升幅高扶30％。

盡管英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際金融危機(jī)的影響會(huì)有所下滑，但分析人士同時(shí)指出，作為一個(gè)土地供給極為有限，一個(gè)有著全民買(mǎi)房投資傳統(tǒng)文化的島國(guó)，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的健康是肯定的。

之二：程序與費(fèi)用

英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)是世界上最開(kāi)放的幾大房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，對(duì)境外投資者前來(lái)投資限制不多。然而不多并不意味著沒(méi)有限制。

對(duì)外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，不管是現(xiàn)今買(mǎi)家還是需要貸款的買(mǎi)家，在英國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)首先要過(guò)的一關(guān)就是要確實(shí)資金需要量和證明資金來(lái)源合法。

一些英國(guó)銀行提供專(zhuān)門(mén)為境外投資者設(shè)立購(gòu)屋貸款服務(wù)，不過(guò)對(duì)首期付款的要求很高。

根據(jù)9.11恐怖襲擊之后的一系列國(guó)際反恐協(xié)約，英國(guó)也推出了一系列反洗錢(qián)的相關(guān)法律。新法律要求外來(lái)投資者必須首先能夠出具證明投資資金來(lái)源合法。據(jù)一些受理外來(lái)投資者購(gòu)置物業(yè)業(yè)務(wù)的倫敦律師所律師介紹，他們的客戶(hù)時(shí)常由于在資金來(lái)源問(wèn)題上無(wú)法及時(shí)提供合法證據(jù)，導(dǎo)致最初看中的房產(chǎn)被他人搶先一步買(mǎi)走。

從一個(gè)外籍投資者決定在英國(guó)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)到最終簽訂合同一般來(lái)說(shuō)需要8-12個(gè)星期，外來(lái)投資者的購(gòu)房計(jì)劃也經(jīng)常會(huì)受到隨時(shí)浮動(dòng)的外匯兌換率影響。

一旦資金來(lái)源和借貸問(wèn)題解決，在英國(guó)購(gòu)屋最重要的考慮點(diǎn)就是找到滿(mǎn)意的房產(chǎn)并找到一個(gè)可以信賴(lài)的律師所或一位好的物業(yè)律師。

在選擇好投資價(jià)位，選擇好投資目標(biāo)后，投資者一般需要通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理商對(duì)賣(mài)家提出的賣(mài)價(jià)做出回應(yīng)。在英國(guó)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中討價(jià)還價(jià)是人們習(xí)以為常的事情。根據(jù)市場(chǎng)狀況不同，目前來(lái)英國(guó)投資的外來(lái)買(mǎi)家通?？梢栽谝婚_(kāi)始?xì)r(jià)5％到15％。

一旦買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售代理商就某一房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格達(dá)成協(xié)議，那么就需要進(jìn)入查驗(yàn)房屋質(zhì)量和雙方律師交洽的程序。由于英國(guó)高端房產(chǎn)中多數(shù)屬于房齡在70年以上的老式建筑，而且地契、地權(quán)往往十分復(fù)雜，因此驗(yàn)房是必不可少的一步。所需專(zhuān)業(yè)人士共有兩種：首先是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的律師，再者是專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師。律師負(fù)責(zé)調(diào)查清楚房地產(chǎn)轉(zhuǎn)戶(hù)的一切有關(guān)土地歸屬權(quán)、房屋歸屬權(quán)、房產(chǎn)是否負(fù)有債務(wù)、是否有警察記錄等事宜；而專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師則負(fù)責(zé)驗(yàn)明房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)和現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，是否物有所值。如果投資者需要向英國(guó)的銀行貸款，那么銀行方面會(huì)自動(dòng)要求在批準(zhǔn)貸款之前由專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師驗(yàn)房，以核實(shí)房產(chǎn)價(jià)值，減少貸款一方風(fēng)險(xiǎn)。

一旦驗(yàn)房順利結(jié)束，結(jié)果滿(mǎn)意或雙方因驗(yàn)房結(jié)果達(dá)成新的價(jià)格協(xié)議，購(gòu)屋便進(jìn)人關(guān)鍵的合同簽署階段。在英格蘭和威爾士即使購(gòu)房者與賣(mài)方達(dá)成了口頭或甚至筆頭協(xié)議，只要未正式簽署買(mǎi)賣(mài)合同，則任何一方均可在最后一分鐘履行協(xié)議。

因此，對(duì)決心已定的投資者來(lái)說(shuō)，一旦走到簽合同這一步，則必須督促己方律師盡快起草合同并轉(zhuǎn)交對(duì)方律師，以便買(mǎi)賣(mài)雙方簽字。一旦買(mǎi)賣(mài)合同雙方簽字，則如果一方反悔就必須對(duì)另一方做出經(jīng)濟(jì)損失賠償。

在合同中，雙方一般已經(jīng)明確了房產(chǎn)權(quán)正式交接的日期。是日，買(mǎi)方需要將購(gòu)房款一并匯入買(mǎi)方律師的業(yè)務(wù)賬戶(hù)中。而賣(mài)方在必須把房產(chǎn)的所有鑰匙和房契等一干物品交給賣(mài)方律師或房產(chǎn)經(jīng)銷(xiāo)代理。買(mǎi)方律師在滿(mǎn)意一切驗(yàn)證后，通過(guò)銀行電子轉(zhuǎn)賬方式將購(gòu)房款匯人賣(mài)方律師的業(yè)務(wù)賬戶(hù)內(nèi)。一旦賣(mài)方律師證實(shí)已收到匯款，則可以將鑰匙和產(chǎn)權(quán)證書(shū)等一并交與買(mǎi)方。交易完畢。

之三：討價(jià)還價(jià)的藝術(shù)

如果外來(lái)投資者的投資目標(biāo)是價(jià)格超過(guò)75萬(wàn)英鎊甚至價(jià)格更高的房地產(chǎn)，則業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為有必要求助于獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)估價(jià)師，就投資目標(biāo)房產(chǎn)估價(jià)，以便殺價(jià)時(shí)做到有備而來(lái)。

不過(guò)，熟悉市場(chǎng)的人士同時(shí)也提醒投資者說(shuō)，出售這些價(jià)值相對(duì)較高房地產(chǎn)的賣(mài)家，往往也是英國(guó)社會(huì)上有些頭面的人，因此如果講價(jià)錢(qián)過(guò)程中過(guò)于“兇猛”，有時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致賣(mài)主決定中止與這一買(mǎi)方的繼續(xù)接洽。

另外，如果投資者準(zhǔn)備投資于新建房或甚至是買(mǎi)樓花，并一次購(gòu)買(mǎi)多個(gè)單元，則往往可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給與較大幅度的優(yōu)惠價(jià)。

買(mǎi)方經(jīng)過(guò)一番考慮做出最初報(bào)價(jià)之后，則需要通過(guò)售房代理商將己方書(shū)面報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)告賣(mài)方，并同時(shí)提供給代理商己方有財(cái)力買(mǎi)房的證據(jù)。證據(jù)可以是銀行存款證明或銀行貸款協(xié)議書(shū)。

一般來(lái)說(shuō)，代理商此時(shí)會(huì)告知買(mǎi)方，他們是否認(rèn)為這一報(bào)價(jià)可能被接受。由于代理商常常會(huì)同時(shí)接到多個(gè)買(mǎi)方的購(gòu)屋報(bào)價(jià)，因此這種“告知”往往會(huì)是很重要的信息。

通常，討價(jià)還價(jià)會(huì)經(jīng)過(guò)兩三個(gè)回合，直到雙方或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)成協(xié)議，或者達(dá)成協(xié)議。

一旦達(dá)成協(xié)議，買(mǎi)方如果當(dāng)真希望繼續(xù)，則必須督促己方律師從速準(zhǔn)備交易合同，并交與雙方簽署。如果買(mǎi)方改變初衷，則在簽署合同的最后一刻之前，都可以決定退出交易。

之四：中國(guó)因素

英國(guó)高端房地產(chǎn)經(jīng)理公司Knight Frank最近內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，倫敦近來(lái)“逾3成”的新建房買(mǎi)主來(lái)自中國(guó)。這一數(shù)據(jù)似乎解釋了，為何在一片蕭條的英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中唯有倫敦一枝獨(dú)秀的原因。

據(jù)介紹，可能是在中國(guó)大陸和香港買(mǎi)慣了單元房的緣故，目前來(lái)英國(guó)投資房市的中國(guó)買(mǎi)主一般來(lái)說(shuō)還是喜歡選擇新建單元房，甚至?xí)百I(mǎi)樓花”——也就是仍在設(shè)計(jì)圖紙上的尚未建成的房屋。這些主要來(lái)自中國(guó)大陸的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)新建單元房一是覺(jué)得易于維護(hù)，二是覺(jué)得即使出租出去也容易管理。

據(jù)稱(chēng)，很多英國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新建屋在英國(guó)國(guó)內(nèi)打廣告之前甚至?xí)鹊较愀刍蛑袊?guó)大陸打出廣告去。

當(dāng)然，隨著來(lái)自中國(guó)的投資者人數(shù)不斷增加。也有一些中國(guó)投資者開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)一些老式獨(dú)立或半獨(dú)立房，甚至投資于商務(wù)建筑。除純投資者之外，目前來(lái)英國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的也有不少是父母陪孩子來(lái)英國(guó)留學(xué)的，還有一些近年來(lái)人數(shù)不斷上升的投資類(lèi)移民。因?yàn)橛?guó)投資移民項(xiàng)目的申請(qǐng)辦理時(shí)間要遠(yuǎn)短于美國(guó)和加拿大等傳統(tǒng)投資移民國(guó)家。(編輯/朱紅)