■史云鵬

引言

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯示出了巨大的推動(dòng)作用，其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系歷來是學(xué)者研究的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。如尹惠媛采用GDP增長(zhǎng)率作為反映經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，選取國(guó)房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，實(shí)證分析了我國(guó)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系；皮舜、武康平（2004）利用Granger檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)1994-2002年間我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著雙向因果關(guān)系；王松濤和劉洪玉（2006）通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析影響房地產(chǎn)開發(fā)投資水平的因素，提出各因素增長(zhǎng)幅度的波動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)投資額的變化。但關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售情況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系的研究現(xiàn)在還不多見。鑒于此，本文利用協(xié)整理論，選取歷年GDP與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額作為代表變量，對(duì)兩者的長(zhǎng)期關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，并利用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)分析兩者之間的因果關(guān)系。

理論與方法

協(xié)整理論是對(duì)傳統(tǒng)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)建模方法的拓展。傳統(tǒng)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法是針對(duì)橫截面數(shù)據(jù)發(fā)展起來的，在對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)，如果是不平穩(wěn)序列，則易產(chǎn)生偽回歸。但是如果幾個(gè)非平穩(wěn)向量具有相同的“隨機(jī)趨勢(shì)”，則可以對(duì)這些變量做線性組合而消去此隨機(jī)趨勢(shì)，也即說明這些變量具有長(zhǎng)期的穩(wěn)定關(guān)系。在此基礎(chǔ)上可以構(gòu)建誤差修正模型對(duì)變量之間的短期關(guān)系進(jìn)行分析。也可以進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。具體方法如下：

1.單位根檢驗(yàn)

兩變量之間互相協(xié)整的前提是兩者都是單位根過程。對(duì)序列是否具有單位根的檢驗(yàn)?zāi)壳耙延卸喾N行之有效的方法，如ADF檢驗(yàn)、PP檢驗(yàn)、DF-GLS檢驗(yàn)以及KPSS平穩(wěn)性檢驗(yàn)等。本文選取目前最通用的ADF檢驗(yàn)分別對(duì)GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額的序列數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。

2.協(xié)整分析

傳統(tǒng)的協(xié)整檢驗(yàn)所采用的方法為Engle和Granger提出的EG-ADF檢驗(yàn)，即首先對(duì)有關(guān)變量進(jìn)行OLS回歸，并對(duì)回歸的殘差序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。但是由于EG-ADF檢驗(yàn)分為兩步進(jìn)行，第一步估計(jì)的誤差會(huì)被帶到第二步中，因而不是最有效率的方法。Johansen提出用MLE同時(shí)估計(jì)長(zhǎng)期與短期參數(shù)，通過對(duì)應(yīng)的誤差修正模型來進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)被認(rèn)為是目前最有效率的方法，因此本文主要采用Johansen的方法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，并同時(shí)估計(jì)出長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系方程。

3.Granger因果檢驗(yàn)

Granger提出的因果檢驗(yàn)方法并不是檢驗(yàn)嚴(yán)格的因果關(guān)系，而是檢驗(yàn)一個(gè)變量對(duì)與另一個(gè)變量的預(yù)測(cè)是否有幫助。比較有效率的做法是對(duì)兩個(gè)變量構(gòu)建向量自回歸模型，并檢驗(yàn)相關(guān)系數(shù)是否顯著不為零。

數(shù)據(jù)說明

本文選取我國(guó)自2004年至2010年的季度GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總額作為研究對(duì)象，分析兩者之間的關(guān)系。共有28期數(shù)據(jù)，基本滿足協(xié)整分析的要求，數(shù)據(jù)來源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站和中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。

由于采用的是季度數(shù)據(jù)，為避免季節(jié)變動(dòng)的影響，有關(guān)數(shù)據(jù)用季節(jié)指數(shù)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。并且為了去掉爆發(fā)性趨勢(shì)，對(duì)用季節(jié)指數(shù)調(diào)整之后的數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)數(shù)變換。變換后的GDP數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總額數(shù)據(jù)分別記為lnGDP和lnSALE。

實(shí)證分析

1.單位根檢驗(yàn)

由于ADF檢驗(yàn)的結(jié)果依賴于滯后期的確定，因此本文采取由大到小的序貫t準(zhǔn)則來確定適當(dāng)?shù)臏箅A數(shù)。對(duì)lnGDP與lnSALE及兩者差分之后的序列DlnGDP和DlnSALE的檢驗(yàn)結(jié)果如下表所示。

ADF檢驗(yàn)的原假設(shè)為序列具有單位根，通過與臨界值比較，lnGDP與lnSALE均在5%的水平上拒絕了原假設(shè)，即存在單位根。而DlnGDP和DlnSALE均不能拒絕原假設(shè)，即為平穩(wěn)序列。因而lnGDP與lnSALE均為單整序列，可以對(duì)兩者進(jìn)行協(xié)整分析。

2.協(xié)整分析

Johansen提出的協(xié)整檢驗(yàn)方法思路為，假設(shè)隨機(jī)向量時(shí)間序列是由以下的向量自回歸模型生成，

將以上模型轉(zhuǎn)換為誤差修正形式

則協(xié)整秩為h就相當(dāng)于系數(shù)矩陣的秩為h。Johansen對(duì)上式在滿足系數(shù)矩陣的秩為h的條件下進(jìn)行條件MLE估計(jì)，并進(jìn)行一系列檢驗(yàn)，最終確定協(xié)整秩。由于所有的估計(jì)檢驗(yàn)是一步完成，因而較EG-ADF法更有效率，并且能夠解決協(xié)整向量不唯一的情況。由于本文的研究只涉及兩個(gè)變量的協(xié)整，因此協(xié)整秩最大為1。檢驗(yàn)所需要的滯后階數(shù)p可通過建立向量自回歸模型，并檢驗(yàn)殘差項(xiàng)是否為白噪聲序列判定。本文中對(duì)lnGDP與lnSALE建立的向量自回歸模型的之后階數(shù)判定為4，運(yùn)用STATA 11.0進(jìn)行的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果顯示，在5%的置信水平上拒絕了協(xié)整秩等于0的原假設(shè)。同時(shí)本文的研究只涉及兩個(gè)變量的協(xié)整，協(xié)整秩最大為1，因此最終確定lnGDP與lnSALE的協(xié)整秩為1，即兩變量協(xié)整。同時(shí)估計(jì)出的協(xié)整方程如下 （單位為億元），反映了lnGDP與lnSALE的長(zhǎng)期關(guān)系：

對(duì)以上估計(jì)結(jié)果的誤差項(xiàng)進(jìn)行的平穩(wěn)性檢驗(yàn)也證明誤差項(xiàng)是平穩(wěn)過程，也即說明不需要在模型中加入更多的滯后項(xiàng)。從上式可知，我國(guó)的GDP數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)銷售總額之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，這也是一個(gè)符合預(yù)期的結(jié)論。

（三）Granger因果檢驗(yàn)

Granger檢驗(yàn)雖然并不能說明嚴(yán)格意義上的因果關(guān)系，但對(duì)于變量之間關(guān)系的認(rèn)識(shí)還是有所幫助的。Granger雙變量回歸模型為：

檢驗(yàn)x是否為y的Granger原因的原假設(shè)為：

即x不是y的Granger原因。同理對(duì)y是否是x的Granger原因也可以提出類似原假設(shè)。

運(yùn)用STATA 11.0進(jìn)行的檢驗(yàn)結(jié)果為：針對(duì)lnGDP不是lnSALE的Granger原因的原假設(shè)，可以在5%的顯著性水平上予以拒絕；針對(duì)lnGDP不是lnSALE的Granger原因的原假設(shè)，也可以在5%的顯著性水平上予以拒絕。結(jié)果顯示lnGDP與lnSALE互為Granger原因。

結(jié)語

根據(jù)本文的研究結(jié)果，我國(guó)國(guó)民收入與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總額之間存在長(zhǎng)期關(guān)系，并且兩個(gè)互為Granger原因。這說明：

第一，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從兩個(gè)變量協(xié)整方程的結(jié)果來看，銷售總額每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，則GDP平均增長(zhǎng)0.54個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用是十分明顯的。這從一方面說明保證好房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要性，另外也指出了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重依賴性。這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重弊端，應(yīng)該引起有關(guān)部分的注意。

第二，GDP的迅速增長(zhǎng)也導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。GDP的增長(zhǎng)使得人們的收入增加，并且快速增長(zhǎng)的GDP也預(yù)示著良好的經(jīng)濟(jì)前景。因而不論從收入上，還是預(yù)期上，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在很大程度上是GDP快速增長(zhǎng)的結(jié)果。如何在保持GDP穩(wěn)定高速增長(zhǎng)的同時(shí)穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其健康發(fā)展，是一個(gè)需要深入考慮的問題。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民收入之間的關(guān)系表明，房地產(chǎn)業(yè)投資是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)變量。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，可以適當(dāng)控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；而在經(jīng)濟(jì)收縮時(shí)，可以加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生刺激作用。

參考資料

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