■劉倩

隨著我國物業(yè)服務(wù)逐漸向規(guī)模化的方向發(fā)展，格式條款在物業(yè)服務(wù)合同中得以出現(xiàn)并廣泛應(yīng)用。盡管物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款具有其自身的優(yōu)勢，但其在實(shí)踐中侵權(quán)的現(xiàn)象也屢見不鮮。導(dǎo)致侵權(quán)現(xiàn)象產(chǎn)生的原因是多樣的，這要求我們必須對物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)制。

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，格式條款因其方便交易、提高效率、節(jié)省交易成本等優(yōu)勢而被廣泛運(yùn)用。特別是在物業(yè)服務(wù)合同中，格式條款應(yīng)用得相當(dāng)普遍。但在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款排除業(yè)主主要權(quán)利，從而逃避自身法定義務(wù)或減免自身主要責(zé)任的現(xiàn)象也普遍存在。如此一來，避免格式條款不被濫用以平衡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的利益，就顯得尤為迫切和必要。

一、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款侵權(quán)的具體表現(xiàn)

當(dāng)前我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展仍處于初級階段，物業(yè)服務(wù)合同中，普遍存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用格式條款侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象。

1、限制業(yè)主主要權(quán)利

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主享有對物業(yè)管理事項(xiàng)的建議權(quán)、對物業(yè)服務(wù)合同履行情況的監(jiān)督權(quán)、投票權(quán)和知情權(quán)等權(quán)利。但這些權(quán)利往往被物業(yè)服務(wù)企業(yè)以格式條款的形式予以限制甚至剝奪。例如，有的物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：用小區(qū)的道路和場地作為車位，出賣人(物業(yè))有權(quán)出租或出售。然而根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的道路屬于業(yè)主共有，物業(yè)無權(quán)出租、出賣，也無權(quán)禁止業(yè)主出入小區(qū)。有的物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，物業(yè)有權(quán)出租本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)用房及會(huì)所。然而，該條款正是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條和第65條所明令禁止的，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，物業(yè)管理企業(yè)只有使用權(quán)且不能隨便改變其用途。

2、擴(kuò)大物業(yè)公司的權(quán)利

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)共同決定制定和修改管理規(guī)約；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。但在實(shí)踐中，有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些本應(yīng)由業(yè)主享有的權(quán)利通過格式條款的方式占為己有。例如，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理規(guī)約的制定權(quán)獨(dú)攬，僅給業(yè)主提出意見和建議的權(quán)利。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定，由物業(yè)公司一方單獨(dú)決定小區(qū)專項(xiàng)維修基金的使用計(jì)劃。而根據(jù)《條例》第11條和第54條的規(guī)定，專項(xiàng)維修基金屬于業(yè)主共有，只有全體業(yè)主才能共同決定其籌集和使用。顯然，物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主授權(quán)擅自決定專項(xiàng)維修基金的使用任意擴(kuò)大了自身的權(quán)利，是不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的行為。

3、免除物業(yè)公司的義務(wù)和責(zé)任

按照法律和合同規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，否則就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往只在合同中規(guī)定業(yè)主的違約責(zé)任，而對己方的違約責(zé)任只字未提。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中規(guī)定業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，必須將水、電、熱、氣等代收費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)一并交齊，否則將不向業(yè)主交付鑰匙，不得入住裝修。這種規(guī)定明顯不合理，水、電、熱、氣等費(fèi)用的繳納是業(yè)主與相關(guān)公用事業(yè)單位之間的合同規(guī)定的事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)合同并沒有太大的關(guān)系，業(yè)主買了房子，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)履行《商品房買賣合同》按期交付房子鑰匙，而不能以不相干的其它合同未履行作為理由排除自身的法定義務(wù)。

二、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款侵權(quán)之原因分析

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容特別繁雜，格式條款的引入固然給合同雙方帶來了方便，但同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用格式條款侵害業(yè)主合法權(quán)益帶來了方便。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)。

1、物業(yè)服務(wù)合同主體的特殊性

前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽訂的，但其主要關(guān)涉的卻是第三方業(yè)主的利益。在簽訂合同的過程中，作為合同相對方的開發(fā)商對格式條款很難盡到完全的注意義務(wù)。更何況，現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就與開發(fā)商有著某種關(guān)聯(lián)關(guān)系，二者本身就是利益共同體，在這種情況下，業(yè)主的權(quán)益就更容易受到格式條款的侵害了。而普通物業(yè)服務(wù)合同雖然是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，但是業(yè)主仍然不是合同的直接簽訂者。這一方面容易造成業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合謀損害業(yè)主利益現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面，由于每個(gè)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求不同，其正當(dāng)服務(wù)訴求很難在物業(yè)服務(wù)合同中真正反映出來。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自身定位錯(cuò)誤

物業(yè)服務(wù)合同從本質(zhì)上講是服務(wù)性合同，而物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容是提供服務(wù)。很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有認(rèn)清自己與業(yè)主之間的這種關(guān)系，而是想當(dāng)然地認(rèn)為自己是小區(qū)的主人或統(tǒng)治者，凌駕于業(yè)主之上。在這種思想的影響下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想當(dāng)然地認(rèn)為業(yè)主的權(quán)利是物業(yè)給予的，物業(yè)可以選擇給多或者是給少。如此一來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不可能將自身與業(yè)主置于平等的地位，也就無法合理公平地在物業(yè)服務(wù)合同中分配彼此的權(quán)利與義務(wù)。正是這種認(rèn)識上的錯(cuò)誤，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)唯其自身利益是圖，無視甚至主動(dòng)侵害業(yè)主的利益。

3、業(yè)主維權(quán)意識比較淡薄

相對于物業(yè)企業(yè)而言，業(yè)主往往是弱勢的一方，對小區(qū)的具體信息并不是十分了解。這種信息的不對稱，使業(yè)主很難意識到不公平的合同條款正在侵犯自己的權(quán)益。部分業(yè)主甚至沒有意識到自己是小區(qū)的主人，反而認(rèn)為自己是“被管理者”。在這種心理的影響下，簽訂物業(yè)服務(wù)合同就只是在走過場，很多業(yè)主都不會(huì)仔細(xì)留意合同內(nèi)容，就算發(fā)現(xiàn)有不公平的條款也不會(huì)主動(dòng)表達(dá)出來。如此一來，自身權(quán)益遭受侵犯也就在所難免了。

4、合同示范文本存在缺陷

我國建設(shè)部提供了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《物業(yè)管理委托合同》的示范文本，這兩個(gè)示范文本包含的內(nèi)容比較全面，具有一定的普適性。但是合同示范文本自身存在的一些缺陷往往也使其在保護(hù)業(yè)主權(quán)利方面顯得力不從心。一方面，我國的示范文本中完全是任意條款，并沒有強(qiáng)制條款，無法有力保護(hù)處于弱勢的業(yè)主，未能很好地體現(xiàn)公平、平等的法律精神。也就是說，示范文本的條款雖然完備，但是物業(yè)仍然可以通過排除其中不利于己的款項(xiàng)而侵犯業(yè)主的權(quán)利。另一方面，我國的示范文本雖然內(nèi)容比較完備，但是合同條款規(guī)定的太過粗淺，缺乏對具體內(nèi)容的詳細(xì)規(guī)定。一個(gè)不夠詳盡的合同必然會(huì)成為物業(yè)逃避其法定義務(wù)和責(zé)任的絕佳借口。

三、對物業(yè)服務(wù)合同中格式條款的規(guī)制

從合同法角度看，格式條款是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，它滿足了現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活高效率、低成本的要求，但也非常容易演變?yōu)椴还?、不公平的條款，侵害弱勢一方的權(quán)益。特別是在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，這種情況尤為突出。有基于此，對物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款加以規(guī)制就非常有必要了。

1、合同締結(jié)階段的控制

在合同的締約階段，合同自由原則體現(xiàn)為訂立合同的自由，選擇相對人的自由以及決定合同內(nèi)容的自由。而在我國物業(yè)服務(wù)合同領(lǐng)域，往往并不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接提供格式條款，而是直接采用建設(shè)部的示范文本，或者其他第三方提供的示范文本。我們知道，建設(shè)部或者其他第三方提供的示范文本雖然內(nèi)容比較完整，條款也相對公平合理，但是示范文本自身的缺陷令其對業(yè)主權(quán)益的保護(hù)作用大打折扣。首先，示范文本中的條款缺乏強(qiáng)制性，這為物業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益打開了方便之門；其次，示范文本雖然具有很強(qiáng)的普適性，但現(xiàn)實(shí)中每個(gè)業(yè)主的具體情況并不完全一樣，在個(gè)別情況下，示范文本對于業(yè)主來說并不一定是公平的。為防止物業(yè)隨意侵犯業(yè)主權(quán)益，有必要建立或者完善相關(guān)的法律法規(guī)，通過立法的形式使業(yè)主權(quán)利在合同中得以明確。與此同時(shí)，相關(guān)行政主管部門也要加強(qiáng)對簽訂物業(yè)服務(wù)合同的指導(dǎo)和監(jiān)督，對已經(jīng)簽訂的不公平的物業(yè)服務(wù)合同要督促物業(yè)及時(shí)予以糾正。

2、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款的提示、解釋

我國《合同法》第39條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式合同的一方應(yīng)當(dāng)遵守公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”合同法作出這一規(guī)定主要是考慮到格式條款是由一方未與對方商量而預(yù)先擬定的，如果不規(guī)定提示義務(wù)的話，相對方很可能因?yàn)槭韬龆荒馨l(fā)現(xiàn)對其不公平的條款。具體到物業(yè)服務(wù)合同，很多業(yè)主維權(quán)意識淡薄，而物業(yè)服務(wù)合同一般內(nèi)容繁多，條款冗長，很多業(yè)主通常并不會(huì)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，再加上物業(yè)的利己意圖，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合理、適當(dāng)?shù)姆绞教嵴垬I(yè)主注意全部格式條款的內(nèi)容就顯得非常必要。另外，由于現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)是非常專業(yè)和精細(xì)的行業(yè)，涉及到很多關(guān)于專業(yè)化的管理以及服務(wù)采用的標(biāo)準(zhǔn)和等級，而業(yè)主對物業(yè)的了解都是非?；\統(tǒng)的，對其中的專業(yè)知識更是知之甚少。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不對格式條款的內(nèi)容進(jìn)行合理、詳盡的解釋，使業(yè)主能夠準(zhǔn)確了解合同的內(nèi)容，業(yè)主的權(quán)利就很難保證不受侵害。

3、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款的事后控制

對物業(yè)服務(wù)合同除了進(jìn)行事前控制，還要進(jìn)行事后控制，即在雙方因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的格式條款產(chǎn)生糾紛而進(jìn)入司法階段時(shí)，要準(zhǔn)備好有效的應(yīng)對之策。首先，《合同法》規(guī)定了無效格式條款：如果格式條款造成合同法第52條、第53條的嚴(yán)重后果或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的，則該格式條款不發(fā)生法律效力。這一規(guī)定可以起到約束企業(yè)行為的作用，也能夠成為業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的最重要的法律依據(jù)。其次，《合同法》第41條規(guī)定了合同格式條款解釋的原則：對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。具體到物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)企業(yè)是格式條款的提供者，它處于相對強(qiáng)勢的地位，對格式條款作出不利于物業(yè)的解釋可以平衡雙方地位，也能夠避免物業(yè)利用格式條款的模糊性侵害業(yè)主權(quán)益。最后，公序良俗和誠信原則可以發(fā)揮最終的補(bǔ)救作用。這要是因?yàn)榉梢灿凶陨淼木窒扌?，很難涵蓋所有利用格式條款侵權(quán)的行為，為了避免法律出現(xiàn)真空地帶，使所有受到格式條款侵權(quán)的業(yè)主都得到應(yīng)有的法律救濟(jì)，尋求法律原則的幫助就非常必要，者主要體現(xiàn)為民法上的公序良俗原則和誠信原則。

四、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)合同是建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系的最重要的法律文件，其中業(yè)主作為小區(qū)的主人所能享有的權(quán)利又是最為核心的內(nèi)容，格式條款作為物業(yè)服務(wù)合同中非常敏感的部分，最容易被物業(yè)企業(yè)不當(dāng)利用，成為損害業(yè)主權(quán)益的工具。這固然有物業(yè)企業(yè)自身的原因，作為處于相對強(qiáng)勢地位的一方，它往往扮演物業(yè)服務(wù)合同制定者的角色，那么它自然就不愿也無意在格式條款中真正貫徹公平公正的法律理念，而業(yè)主自身法律維權(quán)意識的淡薄也為物業(yè)企業(yè)通過格式條款侵害其利益提供了便利。當(dāng)然，我國合同示范文本存在一定的缺陷也是重要原因之一。這些無不警醒著我們必須對物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款加以規(guī)制。規(guī)制的大體思路可以沿著合同締結(jié)時(shí)、合同中格式條款的提示解釋、合同中格式條款的事后控制三個(gè)方面進(jìn)行規(guī)定和說明，確保物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款在發(fā)揮應(yīng)有的方便高效的作用時(shí)，不侵害到業(yè)主的合法權(quán)益。這是匡正物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間地位的重要途徑，亦是喚醒我國物業(yè)業(yè)主積極維護(hù)自身合法權(quán)益的重要契機(jī)。

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