林承鐸 韓佳益

農(nóng)村私有房屋法律適用問題解析
——以登記與抵押問題為基點

林承鐸 韓佳益

當前,涉及農(nóng)村私有房屋的案件越來越多,但是針對農(nóng)村私有房屋法律適用方面還存在的一些問題,比如如何規(guī)范農(nóng)村私有房屋買賣行為以及農(nóng)村私有房屋能否設定抵押等,造成法院在審理這些案件時感到步履維艱。而這些在新農(nóng)村建設過程中常會遇到的現(xiàn)象又是法院在處理農(nóng)村私有房屋案件時必須要考慮的問題,因此如何順利解決這些案件,成為當代司法實踐面臨的一個挑戰(zhàn)。

農(nóng)村私有房屋;登記;抵押;司法實踐

有這樣一個真實的案例:被告劉某在原告吳某的介紹下于 1998年花 7萬元為其父母購買位于某村的房屋 7間用于居住,雙方簽訂買賣協(xié)議,但由于法律規(guī)定,農(nóng)村房屋無法辦理過戶手續(xù),因此雙方未辦理過戶手續(xù)。被告的父母使用該房屋 8年之后,房屋涉及拆遷,將獲得補償款 20余萬元。吳某得知后,利用非法手段得到購房協(xié)議,并與當初賣方共同篡改了協(xié)議,將買房人改為自己,后訴至法院要求被告及其父母騰退房屋。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況,原因就在于農(nóng)村房屋缺乏嚴格的登記制度。農(nóng)村私有房屋是在集體所有的土地上,經(jīng)過集體同意,自行建造的房屋,房屋的所有權屬于村民私有。可以說,對于該房屋,村民是應當享有完全物權的。但是,該房屋所依賴的土地的性質(zhì),又使得村民在行使物權時,受到很多的限制,造成了物權行使上的瑕疵?？梢哉f,這種物權屬于不完全形式上的物權。本文主要是想對涉及農(nóng)村私有房屋法律適用中出現(xiàn)的一些問題做出分析。

一、司法實踐面臨的挑戰(zhàn)之一:農(nóng)村私有房屋所有權轉(zhuǎn)讓缺乏登記制度

(一)農(nóng)村私有房屋不采用登記制度的原因

土地所有權性質(zhì),是造成農(nóng)村私有房屋無法采用登記制度的最主要原因。由于農(nóng)村私有房屋是以申請集體土地作為宅基地的基礎上建造的。集體土地所有權屬于集體所有,集體組織成員只無償擁有土地的使用權。而且,從我國農(nóng)村的發(fā)展狀況來看,在短期內(nèi),不會改變農(nóng)民無償使用集體宅基地的狀況[1]675。而目前,我國民法中對于房地產(chǎn)物權變動采取“地隨房走”或者“房隨地走”的原則,所以,如果農(nóng)村私有房屋的物權發(fā)生變動,那么與其相依存的集體土地使用權甚至所有權也可能隨之發(fā)生變動,這樣不利于保護集體土地所有權。而集體經(jīng)濟組織成員在建造私有房屋時所依賴的大多是縣級人民政府對于個人申請宅基地的批復,基本上沒有集體土地使用權證書,更極少情況下會存在房屋所有權證書,權利形式存在瑕疵。有的即使存在《集體土地建設用地使用證》,那也只登記了宅基地的使用面積,對于房屋這一不動產(chǎn),沒有記載,也就是說,如果《集體土地建設用地使用證》登記宅基地面積是 240 m2,那么在這個范圍內(nèi),使用權人蓋幾間房屋是沒有人會去過問的,沒有機關會去登記。因此,很難實現(xiàn)農(nóng)村私有房屋登記制度。這種現(xiàn)象帶來的弊病很多,舉一個最敏感的例子,農(nóng)村私有房屋沒有登記,無法確定在宅基地使用面積上房屋的數(shù)量,當涉及拆遷的時候,使用權人就會大興土木,加蓋房屋,目的就是等到拆遷的時候可以多得拆遷補償款,因為拆遷主要不是按宅基地面積進行補償,而是按照符合補償要求的房屋數(shù)量進行補償,這無論是給拆遷單位還是國家都造成巨大的經(jīng)濟損失。

筆者也不否認從某種意義上來說,采取登記制度也會使農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓增加難度,比如房屋的低價格與繁瑣的手續(xù)形成鮮明的對比,在一定程度上遏制了房屋買賣活動。但與之相比,建立在國有土地所有權基礎之上的城鎮(zhèn)房屋買賣,就要規(guī)范得多。

(二)缺乏登記制度對于農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓的影響

現(xiàn)代各國對于不動產(chǎn)物權的變動采取的登記主義,一種是以法國、日本、意大利、西班牙、比利時等國家為代表,不動產(chǎn)變動以登記為對抗要件,而非生效要件;另一種是以德國、瑞士、奧地利等國家為代表,不動產(chǎn)物權變動以登記為生效要件;第三種則是任意登記制度[2]50。由于我國土地所有權分國有與集體所有兩種,因此導致在國有土地上的房屋所有權與在集體土地上的房屋所有權存在一些差異。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記”,《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條第一款規(guī)定:“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,當事人應當自事實發(fā)生之日起 90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記”,這就意味著在國有土地上的房屋可以自由買賣,但必須經(jīng)過登記。登記雖然不是房屋買賣合同生效的要件,但卻是房屋所有權轉(zhuǎn)移的標志,經(jīng)過登記,同時產(chǎn)生對抗第三人的效力。但是,在我國農(nóng)村,至今也只有不規(guī)范的集體土地使用權登記制度,仍未建立集體土地上的房屋所有權登記制度,這是現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的一大欠缺。對于建立在集體土地所有權之上的農(nóng)村私有房屋,同樣沒有設立登記制度,可以說,我國農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓是目前國際上普遍采取不動產(chǎn)登記制度中的一個特例。這種特例所造成的影響主要有以下幾方面:

1.農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓缺乏登記制度,導致買方利益不易得到保護。

目前,我國還沒有法律規(guī)定農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過登記備案或者其他公示手段。由于農(nóng)村私有房屋的所有權轉(zhuǎn)移不需要經(jīng)過房屋管理部門登記備案,因此,房屋轉(zhuǎn)讓存在隨意性,即只要買賣雙方自愿協(xié)商一致,買方交付購房款,賣方交付房屋就形成了所有權的轉(zhuǎn)移,是否存在書面協(xié)議不是必備要件。這種方式雖然簡便,易于操作,但是所帶來的問題也非常多。不經(jīng)過登記的房屋,就意味著無法進行公示,這種情況下很不利于保護買方的利益,比如,買賣雙方已經(jīng)達成協(xié)議,但是賣方在買方交納房款之后甚至房屋已經(jīng)交付之后發(fā)現(xiàn)房屋即將拆遷,存在升值的可能,于是單方要求解除合同,或者出現(xiàn)一房二賣甚至三賣的情況。但是,由于沒有法律明確規(guī)定農(nóng)村私有房屋必須經(jīng)過登記備案才發(fā)生所有權轉(zhuǎn)讓的效力,于是,買方的利益很容易受到損害。而法院在處理此類案件時,有時明知賣方的企圖,又不得不在犧牲買方利益的前提下保護賣方的“利益”。

2.農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓缺乏登記制度,導致買賣合同雙方身份不確定。

任何買賣合同都有其本身固有的風險,農(nóng)村私有房屋的買賣同樣如此。農(nóng)村私有房屋應當屬于不動產(chǎn)范疇,不動產(chǎn)的買賣相比較動產(chǎn)來說應當更規(guī)范。但是目前農(nóng)村私有房屋所有權買賣行為非常不規(guī)范,容易讓買賣一方鉆空子。這就導致了開頭的那個案件的發(fā)生?？梢钥闯?由于農(nóng)村私有房屋買賣缺乏必要的管理或者強制性政策的約束,最明顯的就是農(nóng)村私有房屋無法進行所有權轉(zhuǎn)移的登記,于是導致權利人在行使權利上存在缺陷,也給一些非權利人妄圖利用法律上的漏洞謀取不正當?shù)睦嫣峁┝丝沙酥畽C。以開頭的案件為例,法院在處理時,就會遇到所謂的買房人與實際使用人不一致的情況,如何辨別真正的所有權人就成為困擾法院的一個難題。

3.農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓缺乏登記制度,導致農(nóng)村私有房屋買賣合同易歸于無效。

司法界對于目前一些農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力問題進行了探討。①如北京市高級人民法院 2004年所發(fā)的《京高法 391號文件》,全稱為北京市高級人民法院關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知。一般認為發(fā)生農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛的原因主要是由于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅(qū)動而起訴,而這些涉訴房屋基本上已經(jīng)交付使用多年,但是沒有辦理房屋登記變更或者宅基地使用權變更登記手續(xù),并確定了最終意見是以認定此類合同無效為原則。

同時,在探討分析這類糾紛產(chǎn)生的原因時提出:“目前,農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記,故買賣雖完成,但買受人無法獲得所有權人的保護?！碑斎?筆者并非認為如果存在農(nóng)村私有房屋登記制度,買受人就一定會取得農(nóng)村私有房屋的所有權,因為根據(jù)國務院辦公廳 1999年頒布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定 :“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”,因此,即使存在農(nóng)村私有房屋登記制度,如果買受人是居民的話,合同也是無效的。筆者的意思是,如果存在農(nóng)村私有房屋所有權轉(zhuǎn)移登記制度的話,買賣雙方在進行登記的時候就會被告知合同違法,不允許登記,也就不會出現(xiàn)買受人交付房款并且實際使用房屋若干年之后被認定買賣無效。在認定買賣合同無效的情況下,買受人的損失很難計算,也無法彌補。也就是說,司法界在強調(diào)保護出賣人利益的同時就意味著要以犧牲買受人的利益為代價。反觀這類糾紛,多是因為出賣人見有利可圖,就起訴要求確認合同無效。買賣行為本來就是具有風險的,這樣一來,出賣人將本應由自己承擔的風險完全轉(zhuǎn)嫁給買受人,卻獨攬了全部利益,很明顯,這對于買受人來說是很不公平的。為了彌補這種缺憾,近兩年,法院在處理這種賣方反悔,要求確認房屋買賣合同無效的案件時,采取了一種很特別的方式,即在確認買賣合同無效的前提下,要求賣方給予買方一定的經(jīng)濟補償,以此彌補買方的損失并懲罰賣方的不誠信行為。這種方式所表現(xiàn)出來的是對買方的保護,更深層次上的意義則是對契約守約方和“誠實信用”原則的保護。

而且《土地管理法》規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”,“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！边@些也存在于“物權法草案”中,由于農(nóng)村私有房屋缺乏登記制度,使得農(nóng)村私有房屋買賣具有隨意性:只要買賣合同成立,賣方交付房屋,買方交付房款,交易即告完成。賣方并不考慮買方是否有資格購買農(nóng)村私有房屋,即買方是否是本村集體經(jīng)濟組織成員,或者是否已經(jīng)擁有宅基地甚至是否曾經(jīng)有出賣、出租房屋的行為。因此,缺乏登記制度,造成在對農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓管理方面留有很大漏洞,一是容易讓一些人規(guī)避法律,鉆制度的空子;二是容易因買賣行為根本違法而導致合同無效,造成買賣雙方損失及社會資源的浪費。

4.農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓缺乏登記制度,容易導致無權處分。

在法院的審判實踐中,曾經(jīng)出現(xiàn)這樣的案例:兒子已經(jīng)成家,但是仍與父親同住,宅基地使用權及房屋所有權是屬于父親的?？稍趦鹤悠鹪V與其妻子離婚時,夫妻雙方在法庭上都承認房屋是屬于兒子的,于是法院據(jù)此對房屋進行了分割。這是目前涉及農(nóng)村私有房屋處分的一個常見問題?？梢韵胂?造成法院生效文書的嚴肅性與實際權利人的權利被侵害之間產(chǎn)生如此嚴重矛盾的原因應當歸結于無權處分,這種無權處分的行為不能不說是與目前農(nóng)村私有房屋缺乏登記制度有著很密切關系的,而且更為嚴重的就是真正的權利被這樣侵害之后,救濟起來是相當困難的——房屋真正的所有人因為不是生效判決的當事人,無法提起再審要求法院撤銷原判決,也不能起訴要求無權處分人騰退房屋,因為法院生效判決已經(jīng)確定了房屋所有人。只有法院按照審判監(jiān)督程序決定再審,撤銷原判決或調(diào)解協(xié)議后,真正的房屋所有人才能再另行主張權利。

按照《繼承法》的規(guī)定,農(nóng)村私有房屋屬于可以繼承的財產(chǎn),但是房屋在繼承之后,由于缺乏登記制度,可能造成實際所有權人與宅基地使用權人的不一致,容易產(chǎn)生新的法律問題。比如,農(nóng)村私有房屋在發(fā)生繼承之后,可能形成共有狀態(tài)或者房屋被分割,而宅基地無法分割的情況,在這種情況下,依繼承而取得房屋所有權的部分共有人或者房屋被分割后擁有部分產(chǎn)權的所有權人作為賣方再處分房屋所有權時就可能出現(xiàn)無權處分的現(xiàn)象。

5.立法主旨與法律條文之間的矛盾。

之所以嚴格控制農(nóng)村私有房屋的所有權、使用權的流轉(zhuǎn),當初的立法主旨是為了保護集體土地所有權不被隨意侵害。于是《土地管理法》及實施條例、物權法草案、《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等法律法規(guī)都對農(nóng)村土地、房屋流轉(zhuǎn)做了明確的規(guī)定,這些規(guī)定都有一個共同點,就是不允許居民身份的人擁有農(nóng)村私有房屋的所有權。但是,在司法實踐中卻不可能避免居民身份的人合法擁有農(nóng)村私有房屋的所有權,原因在于,土地管理法不能禁止居民通過合法的繼承獲得農(nóng)村私有房屋所有權。而一旦擁有了合法的農(nóng)村私有房屋所有權,就等于合法擁有了集體土地使用權。這種結果與土地管理法、物權法草案的立法初衷相悖。

(三)農(nóng)村私有房屋買賣合同的性質(zhì)

買賣合同根據(jù)其性質(zhì)應當屬于典型的雙務有償諾成合同,買賣合同一經(jīng)雙方意思表示一致即告成立,不以標的物的實際交付為成立要件[3]554。對于房屋這種不動產(chǎn),我國現(xiàn)行法律 (《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等)對于城市房地產(chǎn)的買賣 (轉(zhuǎn)讓)明確規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應為要式合同。但是對于農(nóng)村私有房屋買賣合同的性質(zhì),我國目前尚沒有明確的法律規(guī)定,于是,我們是否可以認為農(nóng)村私有房屋買賣合同就同普通的買賣合同一樣屬于一種非要式的諾成性雙務合同呢?

若將農(nóng)村私有房屋買賣合同認定為非要式的諾成性雙務合同,那么是否存在書面協(xié)議就不是該合同成立的要件,但是對于不動產(chǎn)的買賣,不要求有書面協(xié)議顯然會產(chǎn)生許多不穩(wěn)定因素。再加上沒有登記制度,失去了監(jiān)督和管理機制,農(nóng)村私有房屋買賣就會存在隨意性與不規(guī)范性。

二、挑戰(zhàn)之二:農(nóng)村私有房屋無法設定抵押

對于農(nóng)村私有房屋是否能設定抵押權,有的學者認為,根據(jù)我國《擔保法》第三十七條第一款第二項之規(guī)定,禁止宅基地的土地使用權作為抵押物,但并沒有禁止農(nóng)村居民以其所有的房屋設抵押權,我國法律允許農(nóng)村居民出售其所有的房屋,宅基地的土地使用權隨房一起轉(zhuǎn)讓,且《擔保法》第三十四條第一款第一項規(guī)定了抵押人所有的房屋,并未排除農(nóng)村居民的房屋,因此說,農(nóng)村居民所有的房屋是可以設定抵押權的。[4]616

但是筆者認為,上述觀點是僅從理論與法條的角度來分析的。我國《擔保法》第三十七條明確規(guī)定宅基地不得抵押。《憲法》在規(guī)定土地屬于國有和集體所有的情況下,其第十三條又規(guī)定:“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權?！憋@然,法律是承認建筑物所有權與土地所有權相分離的原則的。但是我國法律又規(guī)定房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押,所以在房地產(chǎn)方面,我國遵循的是“房地一體主義”。因此,我國法律雖然沒有明文規(guī)定排除農(nóng)村私有房屋可設定抵押,但是可以設想,如果村民以自家的私有房屋設定了抵押,申請銀行貸款或者其他借款,當主債務無法履行時,抵押物就面臨被拍賣或者變賣的可能,然而根據(jù)“法定基地使用權”原則,①因行使抵押而設立基地使用權,是指當土地所有人以其土地上的房屋單獨為抵押標的物時,在抵押權人行使抵押權而拍賣該房屋,此時,取得該房屋所有人同時就取得了基地使用權。這種不依土地所有人意志而設立的基地使用權,因為是根據(jù)法律規(guī)定而直接設立的,因此稱為“法定基地使用權”同注[1]676。以及房屋與宅基地不可分的現(xiàn)實,宅基地也面臨著被同時拍賣或者變賣的風險,這顯然是與我國《土地管理法》保護集體土地所有權的立法精神不相符的,而房屋脫離土地單獨被拍賣或者變賣來實現(xiàn)抵押權,這又與不動產(chǎn)的擔保原則有沖突,因此,筆者認為農(nóng)村私有房屋是不得設定抵押的。從理論上說,這是為了保護集體土地所有權不因為農(nóng)村私有房屋的抵押行為而被變相處分,造成集體土地的流失,因為畢竟宅基地是無償取得的。從實踐上看,若以農(nóng)村私有房屋設定抵押,產(chǎn)生的結果要么是抵押權很難得到實現(xiàn),要么就是集體土地所有權得不到保障。

可是在對待鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)方面,我國法律規(guī)定可以以企業(yè)的廠房等建筑物設定抵押,其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。同樣是集體土地,對待方式卻截然不同。如果說禁止農(nóng)村私有房屋設定抵押是為了防止集體土地的流失,那么允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)利用廠房設定抵押,從客觀上講,同樣存在集體土地所有權被侵犯的可能性,因為企業(yè)經(jīng)營的風險明顯會高于農(nóng)民借貸的風險,因此,以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房設定抵押與農(nóng)民以私有房屋設定抵押相比,最后被拍賣或變賣而導致集體土地流失的風險就會高很多。而且根據(jù)《擔保法》的原則,土地和地上物在實現(xiàn)抵押權時是不可分的,只是在拍賣或變賣后,可以就所得價款進行劃分。

三、嘗試明確涉及農(nóng)村私有房屋權利之法律規(guī)范,改變目前司法現(xiàn)狀:尋找對策

(一)根據(jù)我國對于不動產(chǎn)物權變動遵循的原則,確立農(nóng)村私有房屋所有權轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)

我國有關不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移的立法規(guī)定,采用意思主義與登記主義之結合 (債權形式主義),登記為不動產(chǎn)物權變動的生效要件,除此之外,既不承認有物權合意,也不承認物權變動的無因構成。[5]191在房屋買賣合同中,登記是物權變動的生效要件,并非是買賣合同的生效要件,非經(jīng)登記,不發(fā)生物權變動的效力,不得對抗第三人。

確定房屋所有權本是行政機關 (登記管理機關)的職責,但是由于農(nóng)村私有房屋缺乏登記制度,因此法院在處理民事糾紛時,有時會越權行使確權職責。看這樣一個案例:一起離婚案件的原告稱其曾購買本村其他村民房屋五間,但房款未全額付清,離婚時要求分割該房產(chǎn),且自己作為另外一起民事案件的賠償主體,因無力賠償,法院已將該房產(chǎn)查封,關于房屋所有權問題,原告主張同村村民都可以證明是其在婚姻存續(xù)期間購買的房屋。但是被告在答辯時卻主張由于沒有全額支付房屋價款,因此原賣方不認可房屋所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移,原被告雙方?jīng)]有房屋的所有權,反對分割房產(chǎn)。于是,調(diào)查房屋所有權問題又成為解決離婚案件的一個關鍵。造成雙方各執(zhí)一詞的原因就在于農(nóng)村私有房屋流轉(zhuǎn)缺乏登記制度,說賣了就賣了,說沒賣就沒賣,使得所有權變得不確定,增加法院審理案件的難度,也容易造成本不應由法院來確定的所有權問題被法院從側(cè)面加以確定,一方面法院工作量加大,另一方面也促成法院越權的嫌疑。

據(jù)此,在規(guī)范農(nóng)村私有房屋所有權轉(zhuǎn)讓這一法律關系上,應當設立登記制度。登記制度雖然是行政行為介入民事行為的一種形式,但是就目前中國國情與世界各國普遍作法而言,登記制度更有利于不動產(chǎn)管理,也有利于保護交易雙方以及第三人的利益,避免當事人利用法律的缺陷謀取不正當利益。雖然登記制度可能造成交易程序的復雜、交易成本的提高、交易時間的增加,但是其所帶來的積極作用較之相比,還是主要的。從法院的司法實踐來看,農(nóng)村私有房屋一旦登記,對于法院確權、分割、析產(chǎn)等都有積極的意義。

(二)保護買賣雙方及第三人利益,維護當事人意思自治及合同的法律效力,應當考慮確立農(nóng)村私有房屋所有權轉(zhuǎn)讓登記制度

在分析了目前由于沒有建立農(nóng)村私有房屋所有權轉(zhuǎn)讓登記制度的情況下所帶來的種種法律和社會問題,筆者認為,買賣合同屬于雙方意思自治的表現(xiàn),即使出于保護集體土地所有權的目的,也并不與確立農(nóng)村私有房屋所有權登記制度沖突,登記制度具有很強的公示力,與之相伴的產(chǎn)權證是權利義務的載體,能夠使買方和第三人相信所有權人有充分處分自己財產(chǎn)的權利,從而縮短締約過程,降低締約成本,還能有效防止無權處分人擅自處分他人財產(chǎn)。

同時,只要買賣雙方的合同不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,都應當認定為有效,法律應當給予當事人充分的締約自由以及合同穩(wěn)定性、約束力的保護。不動產(chǎn)物權變動的登記制度就是在維護當事人意思自治和締約自由的前提下,給予合同合法性、穩(wěn)定性的確認和保護。

(三)以禁止農(nóng)村私有房屋出售給居民或者居民申請宅基地建造私有房屋為由限制農(nóng)村私有房屋自由流轉(zhuǎn),不利于農(nóng)民對個人財產(chǎn)行使處分權

土地性質(zhì)分為國有和集體所有,對于集體土地,雖然所有權是屬于集體的,但是并非國家就不參與管理,完全由集體處分。土地性質(zhì)的不同,不應當成為阻礙農(nóng)村私有房屋所有權自由變動的因素,買賣雙方身份的不同,也不會造成土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變,購買房屋的所有權,并非連同土地所有權一并購買。我國并沒有法律禁止農(nóng)民購買商品房,說明在農(nóng)民購買商品房后,并不會發(fā)生土地性質(zhì)由國有轉(zhuǎn)變?yōu)榧w的情況,那么認為居民購買集體土地上的農(nóng)民住宅會產(chǎn)生非法轉(zhuǎn)讓土地的后果,筆者認為似乎沒有這種可能性,同樣,購買農(nóng)村私有房屋的是居民,就認為是炒賣土地,似乎也沒有什么依據(jù),而且這種想法稍顯過激。因此,維護集體土地所有權并非一定要以犧牲農(nóng)村私有房屋所有權自由變動為代價。

我國《土地管理法》也并沒有明確禁止居民購買農(nóng)村私有房屋,而且,從現(xiàn)實中看,居民購買農(nóng)村私有房屋多半是用于居住(以購買農(nóng)村私有房屋為名實際進行房地產(chǎn)開發(fā)的除外,而且居民以個人身份無法在購得農(nóng)村私有房屋之后進行房地產(chǎn)開發(fā)),即使日后房屋由于涉及拆遷而導致增值,也不是居民或者農(nóng)民在發(fā)生買賣行為時所能預料到的,合同的雙方應當對預期的利益和風險有充分的估計。筆者認為,如果法院認定當初買賣雙方的合同無效而判令返還,那么無疑是對當事人意思自治的干涉,保護了賣方的利益卻損害了買方的利益。從另外一個角度來講,由于買賣合同的風險劃分遵循的是交付主義,那么如果在農(nóng)民交付了房屋之后,房屋發(fā)生毀損或者價值降低,風險本應由買方承擔,但是買方能否以合同無效要求賣方返還價款呢?所以說,禁止居民購買農(nóng)村私有房屋并不利于農(nóng)民自主行使財產(chǎn)處分權。

(四)建立農(nóng)村私有房屋有條件抵押制度

由于農(nóng)村私有房屋以宅基地使用權為基礎,“宅基地使用權,即公民享有的在國有或集體所有的土地上使用宅基地建造房屋的權利,與土地使用權也是有區(qū)別的,因為宅基地的使用權人不能將土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓或投資入股,也不能從事各種經(jīng)營活動。同時取得宅基地使用權的審批手續(xù)也不同于土地使用權。”[6]8土地的所有制性質(zhì)雖然可以不同,但在其上建造建筑物或者其他附著物時,僅就此產(chǎn)生的物權關系而言,則沒有什么不同。[1]648所以說,城鎮(zhèn)房屋與農(nóng)村私有房屋就物權關系而言,沒什么不同。那么,所有權人在行使物權上,也應當具有一致性。城鎮(zhèn)房屋可以自由設定抵押,農(nóng)村私有房屋雖然沒有明確禁止可以設定抵押,可由于宅基地不能抵押,因此,行使農(nóng)村私有房屋的抵押權上,就存在瑕疵。但是,對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)來講,權利就是完全的。

因此,既然能允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)利用廠房設定抵押 (設定抵押時要連同土地一起進行抵押),不因為企業(yè)行為可能導致集體土地所有權被侵害,那就可以嘗試在一定程度上也明確放開對農(nóng)村私有房屋抵押權設定的限制。因為根據(jù)目前農(nóng)村的實際狀況,許多農(nóng)民家中最值錢的可能就是私有房屋,如果可以利用該房屋設定抵押來達到貸款或者融資的目的,客觀上有利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

筆者認為,買賣農(nóng)村私有房屋不會因為買方的身份輕易引發(fā)土地所有權性質(zhì)的轉(zhuǎn)變,那么,如果房屋設定抵押,最終因為要實現(xiàn)抵押權而對房屋進行拍賣或變賣,即使買方是居民或者非本集體經(jīng)濟組織成員,只要法律明確規(guī)定房屋購買人必須要是自然人身份以及不得擅自改變宅基地用途,也就不會輕易發(fā)生土地所有權性質(zhì)的變化。

現(xiàn)階段,法院在遇到涉及農(nóng)村房屋的案件時,經(jīng)常會因為所有權問題影響整個案件的審理,當事人都主張自己對房屋擁有所有權,但是又都沒有房屋所有權證這種明確、有力的證據(jù),因此就要尋找許多旁證,比如證人證言,而每多一個間接證據(jù),法院的審判難度就會加大一些,難度越大,審理效率就越低。目前法院解決涉及農(nóng)村私有房屋買賣的案件所采取的方式大多是以實際履行為準;解決涉及抵押的案件時,大多認為無效。可以說,法院處理這類案件時處境很尷尬。

四、充分肯定農(nóng)民行使私有房屋處分權的意義

無論是確立農(nóng)村私有房屋所有權轉(zhuǎn)移登記制度還是明確農(nóng)村私有房屋抵押制度,都是充分肯定農(nóng)民行使私有房屋處分權的表現(xiàn)形式?？傮w來說,目前農(nóng)民的生活水平還并不高,能自主處分的不動產(chǎn)很有限,房屋關系到其生存的權益,作用并不亞于賴以生存的土地。因此,只有充分肯定農(nóng)民對自己財產(chǎn)的處分權,才能更好地維護農(nóng)民的合法權益。但是權利與義務是對等的,在農(nóng)民行使處分權時,就應當意識到自己行為可能帶來的后果:《土地管理法》明確規(guī)定農(nóng)村在出賣、出租房屋后,再申請宅基地的,不予批準。

買賣是一種合同行為,在沒有損害國家、集體利益的時候,應當被認定為有效。合同同時又是一種民事法律行為,國家也應當充分尊重合同雙方的意思表示,因此,設立農(nóng)村私有房屋登記制度能充分保護買賣雙方的合法權益,肯定農(nóng)民行使不動產(chǎn)處分權的效力,在一定程度上還能有效防止非所有權人利用篡改買賣協(xié)議達到侵占他人財產(chǎn)的結果的發(fā)生;明確農(nóng)村私有房屋抵押制度,客觀上能夠促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展,使不動產(chǎn)能最大限度發(fā)揮其本身固有的價值。

五、結論:理想中的對策

明確了權利,才能正確行使權利,才能在權利被侵害時要求保護和救濟。因此明確涉及農(nóng)村私有房屋各項權利,及時改變農(nóng)村私有房屋權利不完善性,不僅符合當前不斷發(fā)展的社會現(xiàn)狀,符合新農(nóng)村建設的需要,而且對于法院在司法實踐中正確處理相關案件具有積極意義,使法院不再因為對房屋權利的疑問影響到最后判決的公正性。

最后,筆者認為,目前我國出現(xiàn)了立法熱潮,各種法律不斷產(chǎn)生?？煞呻m然頒布了,但其實踐性究竟在哪兒,法院在司法實踐中究竟如何適用,適用這些法律在解決實際案件時,能否體現(xiàn)立法精神,這些也應成為立法者在立法的時候考慮的一個問題,而且彌補以前法律中存在漏洞以及與現(xiàn)實不和諧的規(guī)定才是今后立法的一個重點。避免出現(xiàn)立法是立法,很少考慮司法實踐中究竟能不能行得通;司法是司法,不推敲立法者的立法目的這種立法與司法實踐相脫節(jié)的局面。再打個比方說,生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品要看是什么樣的機器,產(chǎn)品好不好,一方面取決于機器本身,機器不好,無法生產(chǎn)出令人滿意的產(chǎn)品;另一方面,機器雖然很好,但操作者素質(zhì)不高,不懂得如何駕馭,也無法生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,而機器的好壞,取決于機器的制造者?？梢赃@樣認為,法律就好比一臺機器,立法就是制造機器,司法就是操作機器,司法為民就是產(chǎn)品。于是,法律、立法和司法三者相互影響、相互制約,只有三者共同努力,協(xié)調(diào)發(fā)展,才能“生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品”。這也是解決當代司法面臨的挑戰(zhàn)的解決之道。

[1] 梁慧星.中國物權法研究 (下).北京:法律出版社,1998

[2] 林嘉.外國民商法.北京:中國人民大學出版社,2000

[3] 劉景一著.合同法新論.北京:人民法院出版社,1999

[4] 宋海萍,何志,畢獻星.合同法總則判解研究與適用.北京:人民法院出版社,2001

[5] 梁慧星主編.中國物權法研究 (上).北京:法律出版社,1998

[6] 王利明.關于我國物權法制訂中的若干疑難問題的探討 (下).政法論壇,1995

A Study on the Application of Law for Private Houses in Rural Areas——Based on Registration andMortgage issues

Lin Chengduo Han Jiayi

Recently,more and more cases involving private houses in rural areas appeared and have caused many heated debates.However,problems like how to regulate the trading behavior existed in many sections in the application of law for private houses in rural areas and confused stakeholders.This entire phenomenon is frequently faced during the new countryside construction process and needed considered by court.Hence,how to successfully resolve these cases became a challenge to the contemporary judicial practice.

Rural private houses;Registration;Mortgage;Judicial practice

2011-03-28

林承鐸,中國人民大學國際學院博士后,講師,北京大學法學院民商法學博士,郵編:100872;韓佳益,北京市君致律師事務所律師,郵編:100027。

(責任編輯:常 英)