滕祥梅

摘 要：物權(quán)法中對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)內(nèi)容作了明確的規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中，只有依法過(guò)戶(hù)登記才能夠有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨希疚囊晕餀?quán)法為基礎(chǔ)，結(jié)合具體實(shí)例探討了房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中不過(guò)戶(hù)的法律后果，并針對(duì)性的提出了應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法；房屋買(mǎi)賣(mài)；過(guò)戶(hù)；法律后果；對(duì)策

0 前言

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)異常火熱，在眾多房產(chǎn)交易中，許多買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有按照規(guī)定及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，往往過(guò)于注重房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂和履行，忽略了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的重要性。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中只有進(jìn)行過(guò)戶(hù)才會(huì)發(fā)生法律效力，不過(guò)戶(hù)很容易引發(fā)一系列不良法律后果?；谝陨?，本文以物權(quán)法為基礎(chǔ)，分析了房屋買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶(hù)的法律后果及相關(guān)對(duì)策，旨在保證房屋買(mǎi)賣(mài)的安全性，促進(jìn)房產(chǎn)交易的健康發(fā)展。

1 基于物權(quán)法探討房屋買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶(hù)的法律后果

對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，如果房屋不過(guò)戶(hù)，則很可能導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)和法律后果的出現(xiàn)。物權(quán)法中明確規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，在產(chǎn)權(quán)設(shè)立、變更及轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中需要依法進(jìn)行登記才能發(fā)揮法律效力，如果沒(méi)有登記即房屋不過(guò)戶(hù)，則不發(fā)生法律效力。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如果買(mǎi)受人以合同規(guī)定為基礎(chǔ)住進(jìn)了購(gòu)買(mǎi)的房屋，但是沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理，則很可能引發(fā)嚴(yán)重的法律后果，具體來(lái)說(shuō)包含以下幾個(gè)方面：

1.1一房二賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，往往合同成立于簽訂與物權(quán)履行之間有著時(shí)間差，在此時(shí)間內(nèi)，如果沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶(hù)，很可能導(dǎo)致一房二賣(mài)的問(wèn)題出現(xiàn)，在債權(quán)意義上，買(mǎi)受人有著請(qǐng)求權(quán)，只能根據(jù)債務(wù)不履行規(guī)定請(qǐng)求賠償，而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，出賣(mài)人則可以將房屋售賣(mài)給第三人，這就很容易導(dǎo)致交易落空。如果出賣(mài)人難以?xún)斶€債務(wù)，由于沒(méi)有過(guò)戶(hù)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，買(mǎi)受人不能取得房屋的所有權(quán)，甚至沒(méi)有居住權(quán)，從而蒙受損失[1]。一房二賣(mài)這一風(fēng)險(xiǎn)往往與欺詐活動(dòng)掛鉤，下面來(lái)通過(guò)一個(gè)實(shí)例具體分析：

2000年，西安市張某與李某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，付了三萬(wàn)元首付，之后搬進(jìn)房屋并按期還房貸，但到2013年的時(shí)候，房貸即將還完，由于沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶(hù)，李某又將房屋賣(mài)給了王某，且辦理完成了過(guò)戶(hù)手續(xù)，而張某則白白為李某還了多年房貸，蒙受損失，這屬于典型的一房二賣(mài)情形，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房屋價(jià)格上漲迅速，在合同簽訂到過(guò)戶(hù)的時(shí)間內(nèi)，很可能導(dǎo)致房產(chǎn)增值，如果不及時(shí)過(guò)戶(hù)，很可能造成一房二賣(mài)而白白蒙受損失的法律后果。

1.2法院查封風(fēng)險(xiǎn)

在二手房交易過(guò)程中，一些房屋所有權(quán)人因急用錢(qián)或擔(dān)心債務(wù)糾紛導(dǎo)致法院查封往往急于售賣(mài)房屋，如果過(guò)戶(hù)不及時(shí)，則很容易導(dǎo)致買(mǎi)受人承擔(dān)法院查封風(fēng)險(xiǎn)。

2014年，長(zhǎng)春市的王某與李某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但并沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶(hù)，等到王某想要過(guò)戶(hù)的過(guò)程中卻因?yàn)槔钅车膫鶆?wù)問(wèn)題被法院告知不準(zhǔn)許過(guò)戶(hù)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋沒(méi)有過(guò)戶(hù)則買(mǎi)受人沒(méi)有房屋所有權(quán)，劉某因債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋遭到法院查封。雖然買(mǎi)受人可以解除合同，但會(huì)承擔(dān)資金損失風(fēng)險(xiǎn)。

1.3不過(guò)戶(hù)不能再次交易房屋

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，如果房屋沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則買(mǎi)受人無(wú)權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確下，買(mǎi)受人即使簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同也不能買(mǎi)賣(mài)、抵押房屋，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房產(chǎn)投資熱潮不減，而房屋沒(méi)有過(guò)戶(hù)的條件下，買(mǎi)受人不能繼續(xù)交易房屋[2]。

2003年，天津市田某與孫某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶(hù)，到2015年，田某買(mǎi)的房屋價(jià)格上漲數(shù)倍，急于用錢(qián)的田某想要交易房屋，但因沒(méi)有過(guò)戶(hù)，田某沒(méi)有對(duì)房屋的處分權(quán)，阻止了其繼續(xù)交易。

2 對(duì)策分析

物權(quán)法中規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)不過(guò)戶(hù)，則買(mǎi)受人不具有對(duì)房屋的處置權(quán)力，雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效，但可能會(huì)產(chǎn)生一系列不良法律后果，因此需要采取有效對(duì)策來(lái)盡可能的降低房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1積極完善房地產(chǎn)交易法律法規(guī)

我國(guó)房地產(chǎn)交易相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)起步較晚，還有許多不完善之處，而物權(quán)法方面也存在失位問(wèn)題，物權(quán)的取得、變更等缺乏理論依據(jù)，因此需要在立法方面予以完善，對(duì)房地產(chǎn)交易程序、合同生效條件以及合同履行等方面的責(zé)任作出明確規(guī)定，以此來(lái)保證房地產(chǎn)交易有法可依，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的健康發(fā)展，避免因產(chǎn)權(quán)不過(guò)戶(hù)產(chǎn)生不良法律后果。

2.2提升買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，大多數(shù)買(mǎi)方和賣(mài)方都能夠按照法律規(guī)定及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但仍有一些人存有僥幸心理，這與買(mǎi)賣(mài)雙方的法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱有著密不可分的關(guān)系，認(rèn)為簽訂合同之后就可以有效的保護(hù)自身利益[3]。針對(duì)這種情況，應(yīng)當(dāng)積極提升房屋交易雙方的法律意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)物權(quán)法相關(guān)內(nèi)容的宣傳，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度作用的宣傳，以此來(lái)提升房產(chǎn)交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力，促進(jìn)其在房產(chǎn)交易過(guò)程中積極的辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2.3完善產(chǎn)權(quán)登記制度

產(chǎn)權(quán)登記制度能夠公布房屋產(chǎn)權(quán)的設(shè)立和變更等情況，有效保證房屋交易的安全性，但當(dāng)前我國(guó)產(chǎn)權(quán)登記制度還存在著一定的局限性，例如法律法規(guī)缺失、對(duì)產(chǎn)權(quán)登記類(lèi)型、審查、相關(guān)部門(mén)責(zé)任等的規(guī)定還比較缺乏等，因此，有必要積極完善產(chǎn)權(quán)登記制度，促使房地產(chǎn)交易中房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的順利進(jìn)行。

具體來(lái)說(shuō)，首先，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一套完善的產(chǎn)權(quán)登記法律，對(duì)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)行為、登記范圍以及過(guò)戶(hù)程序等進(jìn)行明確的規(guī)定，保證產(chǎn)權(quán)登記制度的合理性、法制化和科學(xué)化[4]；第二，應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)登記流程進(jìn)行積極簡(jiǎn)化，減少產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)過(guò)戶(hù)一站化，同時(shí)應(yīng)當(dāng)降低產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用，建立合理的收費(fèi)制度，以此來(lái)提升房屋交易雙方房屋過(guò)戶(hù)的積極性，促進(jìn)房屋及時(shí)過(guò)戶(hù)，避免產(chǎn)生上述分析的不良法律后果。

3 結(jié)論

綜上所述，房屋買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶(hù)容易引發(fā)一房二賣(mài)、法院查封風(fēng)險(xiǎn)以及不能繼續(xù)交易等一系列的法律后果，應(yīng)當(dāng)積極完善立法、提升交易雙方風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、完善產(chǎn)權(quán)交易制度，以此來(lái)保證房屋買(mǎi)賣(mài)的安全性。

參考文獻(xiàn)：

[1]閆衛(wèi)衛(wèi).農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題研究[D].山東大學(xué)，2012.

[2]宗緒發(fā).買(mǎi)賣(mài)房屋不過(guò)戶(hù)的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策研究[J].遼寧稅務(wù)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào)，2005，06：45-46.

[3]唐雨虹.我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度研究[D].蘇州大學(xué)，2007.

[4]艾淵源.我國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題研究[D].中央民族大學(xué)，2010.