楊曉明

摘 要 現(xiàn)在社會中，二手房的交易量不斷增加，相關(guān)的房屋買賣糾紛層出不窮，下面以一個(gè)學(xué)區(qū)房的買賣合同為例，對二手房交易中可能出現(xiàn)的法律問題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞 房屋買賣 法律糾紛 合同效力

中圖分類號：D922.385 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1基本案情

王某欲出賣自家的學(xué)區(qū)房，但其房屋現(xiàn)已出租給張某，租賃期還剩余1年。王某將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價(jià)自己無力購買。

王某的同事馬某聽說后，提出購買。王某表示愿意但需再考慮細(xì)節(jié)。馬某擔(dān)心王某將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證王某將房屋賣與自己，王某同意。王某、馬某一起到房屋登記機(jī)關(guān)驗(yàn)證房屋確實(shí)登記在王某的名下，且所有權(quán)人一欄中只有王某的名字，雙方草簽了房屋預(yù)購合同。

后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：馬某在合同簽訂后的5日內(nèi)將購房款的三分之二通過銀行轉(zhuǎn)賬給王某，但王某須提供保證人和他人房屋作為擔(dān)保；雙方還應(yīng)就房屋買賣合同到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。

王某找到錢某作為保證人，并用孫某的房屋抵押。孫某與馬某簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔(dān)保范圍。王某馬某雙方辦理了房屋買賣合同預(yù)告登記，但王某忘記告訴馬某房屋出租情況。

此外，王某的房屋實(shí)際上為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王某自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但王某還是瞞著李某與馬某辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

2年后，王某與李某離婚，李某認(rèn)為當(dāng)年王某擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。王某抗辯說，賠償請求權(quán)已過訴訟時(shí)效。

2法律探討

2.1如果王某不履行房屋預(yù)購合同（即草簽的書面合同），馬某能否請求法院強(qiáng)制其履行？為什么？

2.1.1解讀

這里涉及到預(yù)約合同的效力問題。違反預(yù)約，將啟動對方解除權(quán)及違約責(zé)任訴求，但不可強(qiáng)制執(zhí)行預(yù)約。

2.1.2法律依據(jù)

A、預(yù)約的違約責(zé)任：《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?/p>

B、違約賠償：《合同法》第113條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>

2.1.3結(jié)合本案得出結(jié)論

預(yù)約合同違約責(zé)任形式不包括強(qiáng)制繼續(xù)履行，即法院不能強(qiáng)制王某簽訂正式合同，馬某可按《合同法》第113條請求賠償。

2.2如王某不履行對馬某的合同，預(yù)告登記將對馬某產(chǎn)生何種保護(hù)效果？如王某在預(yù)告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效？

2.2.1解讀

這里涉及到房屋買賣預(yù)告登記的效力問題。預(yù)告登記主要是為了預(yù)防一屋多賣的情況，即房屋或其他不動產(chǎn)的買賣過程中，一經(jīng)預(yù)告登記，則未經(jīng)權(quán)利人同意，處分不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力，但與第三人的買賣合同效力不因此受到影響。

2.2.2法律依據(jù)

A、預(yù)告登記：

a、《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

b、《物權(quán)法解釋（一）》第4條：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”

B、無所有權(quán)或處分權(quán)的出賣人訂立的買賣合同的效力：《買賣合同解釋》第3條第2款：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?/p>

2.2.3結(jié)合本案得出結(jié)論

王某賣房并預(yù)告登記給馬某后，馬某對房屋的交付請求權(quán)具有物權(quán)優(yōu)先權(quán)，王某再處分房屋給第三人的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。但王某與第三人的買賣合同仍然有效。

2.3王某擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其妻李某能否主張買賣合同無效？是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記？為什么？

2.3.1解讀

這里涉及到夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的處分、無權(quán)處分和善意取得的問題。無權(quán)處分不影響買賣合同的效力，只要符合法定的條件，買受人可善意取得。

2.3.2法律依據(jù)

A、《物權(quán)法》第106條：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；

（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?/p>

B、《婚姻法解釋（三）》第106條第1款：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！?/p>

2.3.3結(jié)合本案得出結(jié)論

王某瞞著李某與馬某辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，李某沒有舉證價(jià)款是否合理，所以不得主張買賣合同無效。王某即使沒有處分權(quán)，也不影響合同效力，李某不可以主張房屋登記過戶為無效。