湘潭大學 李巧榕

量“財”而“貸”

湘潭大學 李巧榕

有句成語叫“量體裁衣”，比喻按照實際情況辦事，量力而行。當前，房價節(jié)節(jié)攀升，達到家庭年收入的10倍甚至更高，這給很多年輕人尤其是進入職場不久準備購房但家底又薄的年輕人帶來了巨大的壓力，有些人不顧自身財力勉強購房，背負大量債務，成了不折不扣的“房奴”；有些人雖有薄財，但對銀行房貸政策不甚了解，在貸款時不能做到財產價值最大化。本文從評估個人財產狀況出發(fā)，結合銀行房貸政策，力求使個人有限的財產達到價值最大化。

一、量自有之“財”，做好財務計劃

對自有總資產、負債及凈資產等做出比較準確的統(tǒng)計，分析以下財務比率，確定已累計的財產金額；首付額度，日常保障金，自備款不足的大致數(shù)目，未來可承擔的貸款額度等。

（一）資產負債比率反映自身債務負擔狀況和還債能力 其一，總資產負債比率=總負債／總資產。這一比率的數(shù)值范圍為0~1，如果大于1，從理論上講，那就是一個破產者了。一般情況下應將其控制在0.5以下，以減少由于資產流動性不足而出現(xiàn)財務危機的可能。其二，凈資產比率，也稱凈資產償付比率，用來反映家庭自有資產對總資產的支撐程度。凈資產比率=凈資產／總資產。這一比率的數(shù)值范圍也是0~1，接近0，意味著目前的生活主要是靠借債來維持的，一旦收入下降或利率提高，很可能陷入財務窘境。接近1，則表明可以負債。一般情況下，該比率應高于0.5。

（二）收入負債比率反映本身的償債能力 收入負債比率=到期應償債本息／收入這一比率如果收入和預期債務支出都相對穩(wěn)定，可以年度為計算周期，不穩(wěn)定的，以月度為計算周期。習慣上認為，收入負債比值在0.4以下表明財務狀況正常，有學者認為，為保持財務的流動性，收入負債比值保持在0.36左右較為合適。

（三）支出保障比率，反映在發(fā)生意外情況時以個人現(xiàn)有資產變現(xiàn)來滿足支出需要的能力 其一，流動資產保障率=流動性資產／月固定支出。該比率反映資產在不發(fā)生價值損失的條件下迅速變現(xiàn)，以應付基本支出需要的能力。流動性資產包括現(xiàn)金、活期存款及可以及時變現(xiàn)的短期債券等。這一比率的經驗值為3，即流動性資產可以滿足3個月基本支出需要。其二，變現(xiàn)資產保障率=可變現(xiàn)資產／月固定支出。可變現(xiàn)資產包括流動性資產、基金、股票、定期存款等。當流動性資產不能滿足基本支出需求時，就要動用其他需要付出一定成本的可變現(xiàn)資產。這一比率的經驗值為6。其三，凈資產保障率=凈資產／月固定支出。凈資產是扣除負債后家庭自有資產，包括自用資產。當可變現(xiàn)資產仍不能滿足家庭發(fā)生變故后的基本支出需要，有可能需要變賣部分自用資產，所以，這一保障月數(shù)更長，經驗值為12。對年輕人來說，就不必要多購買非必需物件，因為變現(xiàn)肯定要付出變現(xiàn)費用，使有限的資產變得更少，達不到有效使用的目的。

以上數(shù)據，作為首付及貸款計劃的參考，對于年輕人來說，以上比值應該更大些，因為如果貸款買房，多數(shù)人首付還需要父母的資助，這可能掏空父母全部積蓄甚至負債，所以在考慮變現(xiàn)資產保障比率時，除需要考慮自身出現(xiàn)大量現(xiàn)金支出或短暫失業(yè)無收入的可能，還要計劃父母的保障支出。如果自身有余錢，但又不能付全款，有人可能會將余款存到銀行積累，以便日后一次性付款，但這里要考慮到貨幣的時間價值，即名義利率和實際利率。名義利率是用貨幣的利息所得與本金之比來表示的比率，即某一時刻金融市場上實際通行的利率。實際利率是扣除貨幣幣值變動影響后的利率，它才是存款收益的真實表現(xiàn)。實際利率=名義利率—通貨膨脹率〔全國居民消費價格總水平指數(shù)（CPI）通常是被用作衡量通貨膨脹率的核心指標〕。如2007年12月CPI指數(shù)同比上漲6.5%，這意味著如果人民幣存款利率不超過6.5%，那么銀行存款實際上是“負利率”，存在銀行的錢的實際價值會越來越低。所以，如果有一定資產積累，首付后家庭支出也有合理保障，可以貸款買房了，至少房子可以自己居住，少支出了租金成本，資產還可以保值或增值，一舉多得。

二、量銀行之“財”，了解銀行的貸款政策，籌劃低息足額貸款

（一）公積金貸款 住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利，均可按公積金貸款的相關規(guī)定，申請公積金貸款。公積金貸款作為國家政策性貸款，貸款利率低，利息支出少，很優(yōu)惠。而且隨著房貸利率的調整，住房公積金與商業(yè)貸款的利差進一步拉大。缺點就是貸款對象比較狹窄，審核較嚴格，貸款額度有限制，還要支付一定的評估費用。

（二）商業(yè)性個人住房貸款 是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。商業(yè)貸款的貸款對象比公積金寬泛：只要達到各銀行的貸款要求，則任何人都可以申請，一般沒有額度限制，但是商業(yè)貸款利率較高。目前，商業(yè)貸款的基準利率五年期以上為5.94%，以最優(yōu)惠的7折算為4.158%，比公積金3.87%高出0.288個百分點，何況現(xiàn)在銀行新政策一般是八五折優(yōu)惠，最多八折優(yōu)惠，相比較而言，公積金貸款還是更劃算。但對于沒有繳存住房公積金的人來說，選擇最優(yōu)惠折扣期貸款也是不錯的。

這里值得提出的是“固定利率”房貸，它是銀行為購房人提供的在一定期間內貸款利率保持固定不變的人民幣貸款業(yè)務，在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率，無論貸款期內市場利率怎樣變動，借款人都按照固定的利率支付利息（目前各銀行的貸款業(yè)務多為浮動利率）。以一個30萬元20年期的貸款者為例，如果利率依照每年兩次、每次0.27個百分點的速度上調，那么兩年后就會達到7.92%，其每月的貸款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就選擇固定利率房貸，那么一年就要少支出2366.76元。然而，房貸的周期一般比較長，多達一二十年，雖然央行最近加息了一次，但在今后10年連續(xù)加息的可能性不大。假如今后又碰上減息周期，采用固定利率房貸反而會有風險，除非借款人打算在5年內還清貸款，且預期利率會上調。這里較好的方法是采用固定、浮動利率貸款組合以規(guī)避風險。

（三）個人住房組合貸款 指符合個人住房按揭貸款條件的借款人同時繳存了住房公積金，用住房公積金與銀行信貸資金向借款人共同發(fā)放的貸款，兩種貸款貸期一致，分別按各自利率計息。這種方式集中了商業(yè)貸款和公積金貸款兩者的優(yōu)勢——利率較低，沒有最高額度的限制。如果借款人因申請住房公積金貸款不能滿足其購房所需資金時，可選擇住房組合貸款，并直接向貸款銀行提出組合貸款申請，這樣既達到了貸款額度的目標，又充分節(jié)約了貸款利息。但同樣借款人也要符合兩者的貸款條件，這也是一大限制。

量“財”后，覺得有申請貸款的可能性和必要性，而且確定了貸款額度和貸款方式，那么就可以去銀行或住房公積金中心申請貸款。此時，對于還款方式和貸款期限就要仔細斟酌了——既要付出最少利息，又可以承受還貸壓力。

目前，銀行還貸方式主要是兩種，其他多為其變體。

其一，等額本息還貸法，這是目前大部分銀行推薦的一種還貸方式，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。每月還款額相等，在貸款初期每月的還款中，利息較多，所還本金較少；而在貸款后期因本金不斷減少，利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款總期數(shù)]÷[（1+月利率）^還款總期數(shù)-1]^表示乘方。

例：王先生貸款買了一套房子，共貸25萬元，15年，享受八五折貸款優(yōu)惠，那么王先生每月還款額為

[25×0.42075%×（1+0.42075%）^180]÷[（1+0.42075%）^180-1]=0.198370（萬元）=1983.70（元）

共負擔利息=本金×利率×期限=25×5.049%×15=18.93（萬元）

這種還款方式實際占用銀行貸款的數(shù)量多、占用的時間長，利息隨年限的增加而增加，月供隨貸款期限增加而減少，如果收入不多或不穩(wěn)定，可以選擇較長期限；但如果預期收入保持穩(wěn)定或增加，那么可以縮短貸款年限至10年，共負擔利息12.62萬元，每月還款為2657.63元，雖然前期還款負擔較重，但可以少付利息6萬多。但如果在短期內負擔不起高額月供，且沒有其他低息借貸途徑，那就只能多付利息，少承擔還貸壓力。

其二，等額本金還款法即借款人每月按相等的金額（貸款金額/貸款月數(shù)）償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清，兩者合計即為每月的還款額。

計算公式：每月應還本金=a/n每月應還利息=月還款本金=an×i/30×dn

注：a：貸款本金，i：貸款月利率，n：貸款月數(shù)，an第n個月貸款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2×a/n...以次類推，dn第n個月的實際天數(shù)，如平年2月為28，3月為31，以此類推。

由于每月所還本金固定，而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減，因此，等額本金還款法在貸款初期月還款額大，此后逐月遞減（月遞減額＝月還本金×月利率）。例如同樣是借10萬元、15年期的公積金貸款，等額本息還款法的月還款額為760.40元，而等額本金還款法的首月還款額為923.06元（以后每月遞減2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前歸還了部分貸款本金，較前者實際上是減少占用和縮短占用了銀行的錢，當然貸款利息總的計算下來就少一些（10年下來共計為3613.55元），而并不是借款人得到了額外實惠。此種還款方式，適合生活負擔會越來越重（養(yǎng)老、孩子讀書等）或預計收入會逐步減少的人使用。如果貸款人打算提前還貸，也可以選擇這種還貸方式。但真正要節(jié)省利息，還應理智消費，根據自己的經濟實力，量體裁衣，盡量少貸款、貸短款。

三、總結

（一）一個總原則：月供要與收支節(jié)余保障等相適應 總體來說，選擇房貸期限要根據借款者的經濟收入和生活開支情況確定，每月的還款金額要與可支配收入相適應。例如，某人月收入7000元，月生活開支2000元，每月最多節(jié)余5000元，按揭貸款30萬元買房，若選擇5年期的貸款，每月還款額為5700元，還要留出風險保障金，這樣的貸款期限是不相宜的，因此，至少應選擇6年期以上的貸款。

（二）一個出發(fā)點：節(jié)約利息支出 節(jié)約利息支出，選擇貸款期限應在對未來合理預見的基礎上“就短不就長”，提前還貸不如制定一個合理的貸款計劃，但“就短”要注意不要設定在自身支付極限情況下的最短期限。

（三）一種準備：積極獲取房貸優(yōu)惠 銀行的優(yōu)惠貸款利率是有條件限制的，想要獲取優(yōu)惠利率的購房者，在購房前期籌劃時，應該積極收集各銀行的貸款政策資料，并對比自身情況，提前做好準備，使自己成為優(yōu)質客戶，享受最優(yōu)惠政策。

（四）一種逆向思維：變相獲得低息資金 如果借款者善于投資且投資收益比銀行同期貸款利率更高，那么，在選擇貸款期限上就可適當偏長些。這樣做的目的，就是變相獲得低息利率。如某人貸款30萬元，不選擇5年期貸款，選擇15年期，雖然多付了15萬元利息，但是將余下的錢去投資，且獲得了比貸款利率更高的收益，一樣劃算。

高房價導致貸款購房已是一種必然趨勢，對貸款的有效籌劃能使自身有限的資產達到價值最大化，所以在貸款時應從容計劃，合理貸款，謹慎購房。

［1］王光、韓婧：《讓銀行幫你理財——個人金融投資全攻略》，人民郵電出版社。

（編輯 李寒珺）