顧書桂

(上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟研究所，上海 200020)

保障性住房融資問題仍在土地財政

顧書桂

(上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟研究所，上海 200020)

中國住房問題的產(chǎn)生源于土地財政，保障性住房融資的困難也在土地財政。放大泡沫是土地財政基礎(chǔ)上保障性住房融資的必然后果，因為它沒有解決中低收入消費者支付能力不足的問題，相反加重了中低收入消費者的財務(wù)負擔(dān)，使整個社會的次級貸款規(guī)模更大，風(fēng)險更高，原有的土地財政現(xiàn)象更為猖獗。中國徹底解決住房保障及其融資問題，依賴于土地財政向公共財政的轉(zhuǎn)換。

土地財政;住房融資;公共財政

2010年6月，國家發(fā)展和改革委員會辦公廳《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》(發(fā)改辦財金【2011】1388號)似乎有利于解決地方政府保障房建設(shè)的融資難問題［1］。事實上，與其說《通知》能緩解保障房建設(shè)的融資難，不如說《通知》與地方債［2］等其他措施一樣，不過是對土地財政的又一種妥協(xié)，當(dāng)然也能給中國住宅市場宏觀調(diào)控提供一點時間和空間，但并不能從根本上解決中國住宅市場供求基本失衡、價格泡沫嚴(yán)重的問題。

一、中國住房問題根子在土地財政

自從改革開放以來，中國城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐就明顯加快。1998年城鎮(zhèn)住房制度改革后，整個中國幾乎變成了一個建筑工地。據(jù)統(tǒng)計，1985年中國房屋建筑施工面積和竣工面積分別為35491.8萬平方米和17072.7萬平方米，2000年上升到160141.1萬平方米和80714.9萬平方米，2006年進一步上升到410154.4萬平方米和179673.0萬平方米［3］(P606)。如果從存量看，相關(guān)成績也是很了不起的。1990年末，中國城市實有房屋建筑面積和實有住宅建筑面積分別為39.8億平方米和20.0億平方米，2000年末上升到76.6億平方米和44.1億平方米，2006年末進一步上升到174.5億平方米和112.9億平方米［3］(P395)。即使從相對指標(biāo)看，中國城鎮(zhèn)居民的居住條件也是在不斷改善的。1978年，中國城市人均住宅建筑面積僅為6.7平方米，1990年上升為13.7平方米，2000年進一步上升為20.3平方米，2006年更達到27.1平方米［3］(P380)。面對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的如此驕人成績，如果中國住宅市場還存在問題，那就只能歸咎于住宅供給的結(jié)構(gòu)了。

理論上住宅的供給首先取決于地基的供給，其次才取決于住宅的需求。因為沒有地基，即使有需求，住宅也不可能被生產(chǎn)出來。在城市，地基有兩種，優(yōu)質(zhì)地基和普通地基。優(yōu)質(zhì)地基供給剛性，普通地基供給彈性。住宅地基的使用與農(nóng)業(yè)用地一樣，也是從優(yōu)到劣的過程。從住宅需求看，住宅需求首先是生存需求，其次才是發(fā)展和享受需求。生存需求是剛性的，發(fā)展和享受需求是彈性的，當(dāng)然享受需求彈性更大。因此，從社會穩(wěn)定考慮，生存需求必須得到滿足，不管消費者有沒有支付能力;從節(jié)約土地特別是平衡住宅供求考慮，發(fā)展和享受需求必須用經(jīng)濟手段限制，超額購買力的規(guī)模決定政府在住宅市場上收入再分配的規(guī)模。這樣結(jié)合城市住宅供求雙方面的特點，在市場經(jīng)濟條件下，住宅的生存需求只能面向成本最低的普通住宅，如果有些消費者連普通住宅的支付能力都不足，這部分消費者的支付缺口就只能由政府財政來彌補;住宅的發(fā)展和享受需求一般面向優(yōu)質(zhì)住宅，優(yōu)質(zhì)住宅的價格與生產(chǎn)成本無關(guān)，只與競購能力有關(guān)，優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性使得優(yōu)質(zhì)住宅市場像一個蓄水池，將住宅市場的超額購買力全部蓄積在內(nèi)。當(dāng)然上述情況只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實生活中幾乎不存在。這首先是因為普通住宅地基供給的彈性以非住宅用地可以自由轉(zhuǎn)換為住宅用地為前提，如果政府以節(jié)約土地特別是以節(jié)約耕地為借口，普通住宅的供給彈性就會喪失。其次是因為優(yōu)質(zhì)住宅的收入再分配功能以政府追求社會效益為前提，如果政府追求經(jīng)濟效益，優(yōu)質(zhì)住宅的收入再分配功能就會喪失。住宅市場有效運行的這兩個前提的喪失很可能就是中國住宅市場產(chǎn)生問題的最主要原因。

節(jié)約土地特別節(jié)約耕地當(dāng)然沒有錯，但由此造成的普通住宅供給彈性喪失的負面效應(yīng)必須予以預(yù)防。換句話說，住宅市場化的規(guī)模和程度必須以住宅的生存需求得到滿足為前提，否則住宅市場化侵入剛性的住宅需求領(lǐng)域，只會導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。這意味著，優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性將由自然限制轉(zhuǎn)變?yōu)槿藶橄拗?。它要求政府科學(xué)測定社會的剛性居住需求以及這部分居民的支付缺口，將住宅供給的剩余部分市場化。這時住宅市場即使喪失了普通住宅的供給彈性，仍然是可以有效運行的。如果政府反其道而行之，一方面限制普通住宅的供給，另一方面放開住宅市場化的范圍，甚至市場化無邊界，帶來的結(jié)果必然是，不管是生存需求，還是發(fā)展和享受需求，一切遵循市場競購的原則，貨幣購買力較多的消費者占有較多的住宅，貨幣購買力較少的消費者不是被住宅剝奪得一無所有，就是根本競購不到住宅，整個住宅市場的供求出現(xiàn)嚴(yán)重的錯配。當(dāng)然這樣做的唯一好處就是，住宅的定價是以較高收入者的消費能力為參照的，住宅銷售收入實現(xiàn)了最大化。由于競購價格只與競購能力有關(guān)，與住宅的使用價值、與住宅的生產(chǎn)成本均無關(guān)，因此，出于投資目的的競購資本一樣會推高住宅的競購價格。只要政府成功培育起房價上漲的預(yù)期，以居住為基礎(chǔ)的住宅市場很容易演變?yōu)橐酝顿Y為基礎(chǔ)的住宅市場。住宅市場的投資氣氛越濃，住宅市場的競購價格離消費者的支付能力也就越遠，整個住宅市場的問題也就越大。數(shù)據(jù)分析，1997—2007年，中國普通住宅的價格上漲幅度遠遠高于優(yōu)質(zhì)住宅的價格上漲幅度［4］(P156)，這說明中國住宅價格的上漲主要源于城市土地絕對地租的上漲，而不是級差地租的上漲，這也就很容易解釋，政府的賣地沖動了。盡管高收入者支付能力更強，但因為他們的發(fā)展和享受需求彈性也大，土地財政針對高收入者有明顯的局限性，這是中國地方政府一定要將住宅市場化范圍擴充到幾乎全部普通住宅市場的最主要原因。

二、中國保障房融資問題根子仍在土地財政

伴隨著中國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會公眾收入水平的不斷提高，伴隨著中國貧富差距的不斷擴大，中國住宅市場的競購價格離一般社會公眾的支付能力也越來越遠，中國居無定所的人群規(guī)模越來越大，由此產(chǎn)生的社會不安定因素也越來越多，當(dāng)達到一定臨界點時，政府實施干預(yù)就是無可回避的選擇，這是2008年中國中央政府不得不破釜沉舟進行住宅市場宏觀調(diào)控的主要原因。

曾經(jīng)有一種觀點“以租代買”，即買不起可以先租，等有了足夠積蓄后再購買屬于自己的房子。稍有常識的人都知道，這種觀點很荒唐。原因很簡單，任何一件商品，使用時間越長，單位時間折舊越少，使用時間越短，單位折舊越多，住房也一樣。自有住宅的使用時間遠遠多于租賃住宅的使用時間，這意味著租賃住宅的攤銷成本實際上高于自有住宅的攤銷成本，因此“買不起更租不起”才是住宅市場合乎邏輯的推理。中國之所以有大批買不起住宅的人被迫長期租賃住宅滿足剛性居住需求，原因主要有下面兩點。一是租金不是住宅投資者的主要收益來源。住宅投資者的主要收益來源是房價上漲收益，租金與房價上漲收益相比根本不在同一個檔次上，這是許多投資性住宅閑置的主要原因，也是社會大量出現(xiàn)二房東、三房東的主要原因。相應(yīng)地，房租低于正常水平，足以讓一部分中低收入消費者租賃居住，也就見怪不怪了。一旦住宅價格上漲的勢頭消失，房租大幅度上漲就是可以預(yù)期的，“買不起更租不起”就會成為現(xiàn)實。二是消費者不得不飲鴆止渴。由于政府為保證住宅價格持續(xù)上漲而有意限制住宅供給總量，整個社會的住宅供求相對緊張，對許多消費者而言，住房問題不是現(xiàn)在能不能承受租金而是現(xiàn)在能不能住下來。于是這些消費者不得不將未來的消費挪用到現(xiàn)在，寅吃卯糧。就如楊白勞死了老婆，不得不向黃世仁借高利貸一樣，明知道日后會沒有活路，還是硬著頭皮借貸，因為給老婆買棺材是剛需，拖延不得。因此，住宅市場上存在大量的租賃居住者，絲毫也不意味著這些消費者有足夠的租賃能力。事實上，在商業(yè)租賃市場上滿足長期居住需求的消費者，他們租賃的時間越長，購買住宅的希望越渺茫。

但是“以租代買”在特定條件下是成立的，這就是政府租賃市場或公租房市場。政府租賃市場以消費者的支付能力為基礎(chǔ)，立足于彌補消費者的支付缺口。這里我們還無須討論政府租賃市場租金一旦偏離消費者的支付能力會出現(xiàn)什么后果，只涉及政府租賃住房的供給問題。政府租賃住房的供給一是存量，二是增量。有人認為，政府租賃可以充分利用社會房源，這又是一個荒唐的觀點。由于集聚效應(yīng)的擴展，與政府出讓時相比，社會房源的土地價格已經(jīng)上漲不少，利用社會房源發(fā)展公共租賃，等于讓政府高價回購當(dāng)初低價出讓的土地，其間的混亂邏輯不言自明。因此，政府發(fā)展公共租賃，只能來自于房源增量，即增加投資，興建新的住宅，滿足中低收入人群的剛性居住需求，除非住宅市場泡沫破滅，現(xiàn)有房源地價甚至大幅度低于政府出讓時的價格。

如果按照市場規(guī)則，政府興建保障房的投入無疑是巨大的。以上海為例，上海商品住宅價格平均為每平方米25000～30000元不等，我們不考慮國家不切實際的保障目標(biāo)，以上海10%的人口享受人均15平方米的保障居住面積，上海為此需要的投入是8625～10350億元人民幣 (2011年上海常住人口為2300萬人)，而2010年上海土地財政的直接收入才1500億元左右。兩者比較，也難怪地方政府大喊保障房建設(shè)存在不可克服的資金困難了?？陀^地說，保障房建設(shè)是會增加地方政府的財政負擔(dān)的，然而，這種財政負擔(dān)真的足以使地方政府將其上升為融資難題嗎?答案毫無疑問是否!根據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會提供的資料，上海商品房的建筑安裝成本大約是每平方米2500元，全國基本維持在2000～3000元，其余全部是土地成本即地價。這就是說，上海保障房建設(shè)的實際政府負擔(dān)只有市場負擔(dān)的10%不到，是862.5億元，而不是8625億元，更不是10350億元。如果考慮到每平方米2500元的建筑安裝成本，只有極少一部分上海人不能承受，政府的先期支出很容易在后期收回，上海市政府基本上不會有什么凈支出。如果再考慮到將保障房出售價格確定在每平方米2500元以上，上海市政府甚至可能有一筆不菲的盈余。所以，當(dāng)前地方政府保障房建設(shè)的所謂“融資難”，完全是一個偽命題。當(dāng)然上述數(shù)據(jù)不是絕對精確的，但用以批駁一些不正確的觀點，無論如何都足夠了。

這里唯一需要說明的問題是，土地是不是財富。威廉·配第早就說過，土地是財富之母，勞動是財富之父，土地本身并不是財富?，F(xiàn)實地看，土地價格在我國是被地方政府任意操縱的。即使在完全市場經(jīng)濟條件下土地有價格，考慮到住宅需求的剛性，政府也應(yīng)該對土地價格施以必要的管制。因此，拿土地是財富說事，為中國的高房價辯護，為地方政府的可能收入辯護，是完全站不住腳的。高喊保障房建設(shè)的融資難，實質(zhì)是想抱住土地財政不放。至于拆遷成本，因為建筑安裝成本也才每平方米2500元，所以這里就不加贅述了。

三、放大泡沫是土地財政基礎(chǔ)上保障房融資的必然后果

土地財政已經(jīng)在中國住宅市場制造了巨大的泡沫，中國住宅市場的價格已經(jīng)完全脫離了一般消費者的支付能力。同樣以上海為例，上海在崗職工平均工資每年63549元，如果按雙職工家庭、一家三口、人均居住面積25平方米計算，一套商品住宅大約187.5～225萬，相當(dāng)于該家庭15～18年的總收入。盡管西方國家公認的房價收入比標(biāo)準(zhǔn)是4～6年，考慮到收入越低，儲蓄傾向越小，中國的住宅市場泡沫遠比數(shù)據(jù)反映出來的嚴(yán)重得多。因此，在泡沫已經(jīng)很嚴(yán)重的中國住宅市場上，政府首要的目標(biāo)就是控制泡沫，并盡可能在沒有太多副作用的情況下消除泡沫，避免國民經(jīng)濟大起大落。然而以土地財政為前提，進行保障房建設(shè)的融資，不僅不能消除中國住宅市場上業(yè)已很嚴(yán)重的泡沫，相反還會繼續(xù)增大已有的中國住宅市場泡沫，使中國的住宅市場更容易發(fā)生危機。

首先，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資不能解決中低收入消費者支付能力不足的問題。中國住房問題的根子在土地財政，實質(zhì)是中低收入消費者根本不能承受壟斷高地價。保障房融資也許因為政府信用的因素，能夠獲得成本較低的資金，但與壟斷高地價相比，它對中低收入消費者財務(wù)負擔(dān)的減輕所能發(fā)揮的作用，幾乎不值一提。因此，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資并不可能改變高房價的現(xiàn)狀，中低收入消費者既然無力支付市場化的住宅價格，同樣也無力支付土地財政基礎(chǔ)上的住宅價格。

其次，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資會產(chǎn)生嚴(yán)重的次貸問題。保障房融資即使成功，它產(chǎn)生的保障性住房也必須發(fā)揮居住保障的功能。這意味著這些保障性住房只能面向中低收入消費者，只能面向無法通過市場獲得居住條件的剛性居住需求人群。這些消費者不管是購買還是租賃，是不可能按市場價支付的，換句話說，土地財政基礎(chǔ)上的租房協(xié)議或售房協(xié)議，是不可能得到這些消費者有始有終、不折不扣執(zhí)行的。土地財政的收益，不管是體現(xiàn)為政府對消費者直接擁有的債權(quán)，還是體現(xiàn)為以政府信用為擔(dān)保、商業(yè)銀行對消費者擁有的債權(quán)，最終都是不可能實現(xiàn)的。土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資，只會使中國的次貸規(guī)模從小變大，問題從輕微走向嚴(yán)重。

再次，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資可能加重消費者的財務(wù)負擔(dān)。房價分地價和建安成本兩個部分。建安成本是消費者實實在在的利益所得，其融資產(chǎn)生的財務(wù)成本應(yīng)該由消費者來承擔(dān)。地價被政府壟斷人為拔高，只有很小一部分 (非住宅用地收益的資本化)是應(yīng)該由消費者承擔(dān)的，絕大部分則成為政府的土地財政收入。土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資，意味著政府可能在開發(fā)初期，土地就已經(jīng)作為資本來運作，政府的土地出讓收益就已經(jīng)兌現(xiàn)，這會使得保障房融資的規(guī)模大大擴展，保障房融資的期限大大延長。加上政府干預(yù)本身帶來的低效率，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資，可能進一步加重消費者的財務(wù)負擔(dān)。

接著，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資會進一步放大土地財政的空間。對土地財政來說，最大的依靠是居住需求的剛性，最大的障礙則是剛性居住需求得不到滿足引起的社會反彈。土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資，盡管不能從根本上解決中低收入消費者的支付能力問題，不能一勞永逸地解決中低收入消費者的剛性居住需求問題，卻能解除他們的燃眉之急，有利于維持社會的暫時穩(wěn)定，但這反過來會進一步刺激地方政府的土地財政動機。因此，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資，往往意味著新一輪土地財政浪潮的興起，新一輪房價的高漲，最終將住宅市場的房價泡沫推向新的極端。

最后，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資可能加劇住宅市場的供求失衡。經(jīng)過十年的住宅產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，中國住宅市場的供給總量相對充裕，問題在于供給結(jié)構(gòu)。中國住宅市場的供給基本上是面向投資的，很少面向消費。然而在成熟的市場經(jīng)濟條件下，投資導(dǎo)向的住宅供給比例畢竟有限，消費導(dǎo)向的住宅始終是市場供給的主流。這意味著，中國住宅市場宏觀調(diào)控見效的過程，也是投資型住宅向消費型住宅轉(zhuǎn)變的過程。一旦投資型住宅大批轉(zhuǎn)化為消費型住宅，中國住宅市場很可能出現(xiàn)供給明顯大于需求的局面。因此，土地財政基礎(chǔ)上的保障房融資，有必要考慮住宅市場的供給總量。

當(dāng)然，在維護土地財政既得利益的前提下進行保障房的融資，也許中央政府有迫不得已的苦衷。2003年中央政府開始住宅市場宏觀調(diào)控至今，土地財政越演越烈，住宅價格越調(diào)越高，這一方面說明了土地財政的吸引力，另一方面也說明了既得利益集團勢力的日益強大。然而世上沒有免費的午餐，時至今日，既得利益集團的勢力再大，也到了該收手的時候了。否則中國的住宅市場崩潰，沒有一方是贏家。所以中央政府一定要有決心，將這輪住宅市場宏觀調(diào)控進行到底，避免以往的虎頭蛇尾，無疾而終。當(dāng)前的限購僅限于住宅市場的增量，還沒有對存量采取任何措施，卻已經(jīng)遭到以地方政府為首的既得利益集團的強烈抵抗。中央政府必須認清形勢，抓住中國住房問題的主要矛盾和主要方面，對癥下藥，才能有把握打贏住宅市場宏觀調(diào)控的這一仗。

四、回歸公共財政屬性是保障房融資的制度保證

中國住房問題的根源在于土地財政。土地財政問題不解決，住房保障就是鏡中月、水中花。還是以上海為例。上海與北京、廣州一起并列中國住房保障最缺乏城市，它們的住房保障任務(wù)應(yīng)該是最重的，保障住房建設(shè)規(guī)模應(yīng)該是最大的。然而，上海的保障房建設(shè)令人堪憂?！笆濉逼陂g，上海的保障性住房規(guī)劃僅僅100萬套，其中有保障色彩的經(jīng)適房40萬套，公租房20萬套，廉租房10萬套，幾乎沒有保障色彩的動遷安置房則占剩下的30萬套。相對于2300萬的總?cè)丝?，這一保障房規(guī)模顯得有點滑稽。從年度計劃看，上海2011年保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的任務(wù)是26.6萬套;從結(jié)構(gòu)看，新建經(jīng)濟適用住房500萬平方米8萬套，動遷安置房800萬平方米10萬套，建設(shè)籌措公租房200萬平方米4萬套，新增廉租住房0.5萬套，新增發(fā)放廉租租賃住房補貼0.9萬戶，棚戶區(qū)改造3.2萬戶;從進程看，2011年上半年，經(jīng)適房僅僅開工28%，動遷安置房開工74%，公租房建設(shè)籌措僅11%。［5］由此可見，得到優(yōu)先執(zhí)行的是土地財政色彩明顯的動遷安置房，真正具有保障色彩的、盡管比例很低的無論是經(jīng)適房還是公租房，在執(zhí)行過程中依然被打了很大的折扣。因此，在不根治土地財政的前提下試圖解決中國的住房問題，即使有效果，也只能是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”。這種治療方式也許能夠暫時止住中國住宅市場的痛，卻有可能在中國住宅市場醞釀更大的危機。因此，回歸公共財政的基本屬性，健全保障房融資的制度基礎(chǔ)，才是中國解決住房問題的根本之道。

首先，滿足中低收入消費者的剛性居住需求是公共財政的基本職能。公共財政的核心內(nèi)容是維持市場順利運行所需的外部條件，彌補市場缺陷，發(fā)揮市場所不能發(fā)揮的功能。中低收入消費者的存在既是市場機制發(fā)揮作用的結(jié)果，也是市場機制充滿活力的基本保證和源泉。但中低收入消費者的持續(xù)存在不能依賴市場機制，只能依賴公共財政。從這種意義上說，在市場經(jīng)濟條件下，中低收入消費者的存在，中低收入消費者的剛性居住需求，本身是無可厚非的，它要求公共財政的出現(xiàn)，從歷史上看也確實催生了公共財政的出現(xiàn)。

其次，利用優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性進行收入再分配是公共財政的重要內(nèi)容。在市場經(jīng)濟條件下，公共財政利用市場機制的高效率，進行一定程度、一定規(guī)模的收入再分配，既能無損于市場機制的高效率，又能將市場機制的消極效應(yīng)如貧富分化等降至最低，從而為市場機制的順利運作提供持續(xù)的外部條件。我們雖然不能武斷地認為，以優(yōu)質(zhì)住宅為手段進行的收入再分配將足以解決中低收入者的剛性居住需求問題，但是能肯定地說，以優(yōu)質(zhì)住宅為手段的收入再分配將在解決中低收入消費者剛性居住需求的問題上發(fā)揮重要作用。因此，不管是出于什么原因，還是為了達到什么目的，優(yōu)質(zhì)住宅的收入再分配功能，我們都不能無視和回避，更不能廢棄。

再次，遏制土地財政是重建中國住宅市場秩序的關(guān)鍵。發(fā)揮優(yōu)質(zhì)住宅的收入再分配功能，在一定程度上協(xié)助公共財政解決中低收入消費者的剛性居住需求問題，當(dāng)然與中國當(dāng)下的土地財政是格格不入的。土地財政需要中高收入者的住宅投機，需要利用中低收入消費者的居住需求剛性將中低收入消費者徹底壓榨干凈，它不會考慮日后的住宅價格泡沫破滅，不會考慮中低收入消費者剛性居住需求得不到滿足引發(fā)的社會不安。中國的政權(quán)性質(zhì)決定了土地財政不可能存在，即使存在也不可能長久。因此，中央政府應(yīng)該痛下決心，痛定思痛，割除土地財政這個毒瘤，為中國住宅市場秩序的重建提供最堅實的基礎(chǔ)。

最后，經(jīng)濟杠桿是解決中國住房問題的主要手段。政府壟斷民生，不是利用民生商品需求的剛性更方便徹底榨取中低收入者，而是遏制市場機制的負效應(yīng)，因此中國土地財政亟須向公共財政轉(zhuǎn)型。問題是中國土地財政歷經(jīng)十年發(fā)展，似有尾大不掉之勢。然而，現(xiàn)實地看，并不盡然。遏制土地財政的關(guān)鍵在于政府的責(zé)權(quán)利平衡。當(dāng)政府的住房保障職能得到不折不扣履行時，由于經(jīng)濟利益刺激的減少，土地財政的沖動又有多少呢?!當(dāng)然，如果中央政府和地方政府通過土地財政將經(jīng)濟利益捆綁在一起，那又另當(dāng)別論了。

［1］張雅楠.發(fā)改委支持地方融資平臺和參建企業(yè)發(fā)債建保障房［EB/OL］.經(jīng)濟觀察網(wǎng)，http://www.eeo.com.cn/2011/0621/204348.shtml.

［2］包興安.財政部首發(fā)504億元地方債為保障房籌資［EB/OL］.中國經(jīng)濟網(wǎng)——證券日報，http://finance.ce.cn/rolling/201106/18/t20110618 － 16592494.shtml.

［3］國家統(tǒng)計局.中國統(tǒng)計年鑒2007［Z］.北京:中國統(tǒng)計出版社，2007.

［4］顧書桂.住宅市場與政府管制［M］.北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社，2010.

Finance Problem of Affordable Housing Results from Land Fiscal

GU Shu－gui
(Shanghai Academy of Social Science，National Economy School，Shanghai 200020，China)

In China，both the problem of housing and finance difficulty on affordable housing results from land fiscal.Based on land fiscal，affordable housing finance absolutely leads to larger foam since it could not answer the question that those middle－low－income consumers are unaffordable，further increase their finance burden，make Subprime loans in the society larger in size and higher in risk and original phenomenon on land fiscal wilder in degree.In China utterly resolving the problems of housing affordable and finance depends on the change from land fiscal to public fiscal.

land fiscal;housing finance;public fiscal

F293

A

2095－0292(2011)04－0044－05

2011－06－29

顧書桂，上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟研究所副研究員，經(jīng)濟學(xué)博士，研究方向:金融學(xué)與政治經(jīng)濟學(xué)。

［責(zé)任編輯 張 峰］