開封市土地整理儲備中心 韓 燕

商品住宅空置問題研究

開封市土地整理儲備中心 韓 燕

由于近年來住宅開發(fā)投資的規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)行為存在盲目性，全國商品住宅空置面積不斷攀升。正確認(rèn)識和有效解決商品住宅空置已成為一項十分緊迫的工作。

一、商品住宅空置的相關(guān)概念

建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售狀態(tài)時稱為空置。關(guān)于商品住宅空置面積的界定，國家統(tǒng)計局的《房地產(chǎn)統(tǒng)計報表制度》中規(guī)定：已竣工的商品住宅建筑面積中尚未銷售、出租的部分。包括以前年度竣工未出售或出租的面積和本年度竣工未出售或出租的住宅面積。 這一定義確定以后，商品住宅空置面積指標(biāo)的統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計范圍也隨之確定。 可見，我國計算空置，僅從商品住宅增量角度來考慮，而未考慮存量中的空置，其假設(shè)前提是存量房屋均在使用中。

二、對空置的理解

一定量空置面積的存在是房地產(chǎn)市場供需平衡的主要表現(xiàn)，也是市場條件下房地產(chǎn)資源利益最大化的必然結(jié)果。無論從宏觀還是微觀的角度對住宅市場進(jìn)行分析，住宅市場上空置房的存在是有其客觀必然性的。

1. 空置起到調(diào)節(jié)市場供求的作用。從供給的角度看，若空置率過高，會給賣方帶來租金損失風(fēng)險，迫使其降低房價或調(diào)低租金以刺激需求、減少空置；若空置率過低，賣方預(yù)期較高收益，造成房價和租金居高不下將抑制需求。從需求者的角度看，保持一定水平的空置率，不但使買方選擇余地加大，而且尋租費(fèi)用降低，使需求增大；若空置率過低，買方不但選擇余地小，而且尋租費(fèi)用加大將使需求萎縮。對于使用者(買方或承租方)而言，高空置率意味著有更多的選擇機(jī)會，提高了其找到滿意房的可能性。

2.空置是賣方實現(xiàn)利益最大化的保證。賣方保持一定的空置房屋待租、待售，是期望預(yù)期收益高于即時出租或出售的當(dāng)期收益，以達(dá)到利益最大化的目的。雖然空置會帶來當(dāng)期收益的損失，并加大空置成本，但賣方獲得較高租金或售價的機(jī)會也增大，如房屋當(dāng)期全部出租或出售，賣方就失去獲得最大利益的機(jī)會。

3.房屋空置提供了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的物質(zhì)基礎(chǔ)。一是保障基礎(chǔ)。市場上存在一部分余房，置業(yè)者就不會因某種類型房屋投資的壓縮而無房可買；開發(fā)商可以把自己的空置房放緩出售來維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣，房地產(chǎn)社會再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都不會中斷，照常運(yùn)行。二是杠桿基礎(chǔ)。從力學(xué)角度講，商品住宅的空置量達(dá)到一定界限后，財務(wù)費(fèi)用(利息)和需求方會迫使開發(fā)商壓縮甚至取消該類開發(fā)項目的再開發(fā)，好比“杠桿”一樣。三是反應(yīng)基礎(chǔ)。如果房屋市場上供不應(yīng)求，緊缺到要托人找關(guān)系才能買到房子，那么真正意義上的物業(yè)需求主體和供給主體都不會形成。隨著商品住宅空置量的逐漸增加，給供給方所帶來的壓力越來越大，房地產(chǎn)業(yè)中的市場機(jī)制發(fā)揮的作用也越來越大。

三、住宅大量空置對我國經(jīng)濟(jì)的影響

1. 與居民迫切的住宅需要形成明顯矛盾。國外許多發(fā)達(dá)國家在住房方面由于量的需求已基本得到滿足，住宅建筑業(yè)以舊住宅維護(hù)和現(xiàn)代化改造為重點，而我國城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)與國外相比，總體水平還比較低。全國城鎮(zhèn)每年有數(shù)百萬對新婚夫婦需要住房。一邊是面積居高不下的空置商品住宅，一邊是城鎮(zhèn)居民較低的人均居住面積，這是我國人民物質(zhì)文化生活水平較低的表現(xiàn)。

2. 大量資源不能有效利用。我國現(xiàn)在仍然處于社會主義初級階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在許多方面與發(fā)達(dá)國家之間有較大的差距，制約我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要因素之一是資金短缺，這也是我國改革開放以來大量引進(jìn)外資的根本原因。我國居高不下的空置商品住宅中積壓了大量的社會資源，形成了較高的機(jī)會成本。而且，由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)投資，投資不易變現(xiàn)，一旦形成積壓，則會使大量的社會資源得不到最有效的配置，與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成矛盾。因此商品住宅空置率較高、空置量過大的狀況發(fā)展下去，將可能導(dǎo)致部分企業(yè)破產(chǎn)。

3. 引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蕭條，對整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成不良影響。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，以年均超過15%的發(fā)展速度增長，即將成為經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。據(jù)有關(guān)部門測算：住房建設(shè)對國民生產(chǎn)總年值的影響約為10%，即住房建設(shè)增長10%，就能帶動國民生產(chǎn)總值增長1%；每投入100元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求，每銷售100元的住房，可帶動130~150元的其他商品需求?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。因此，商品住宅空置率較高，大量商品住宅空置，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且也會引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蕭條，對整個國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行也必將造成不良影響。

四、我國商品住宅空置的原因分析

1. 缺乏科學(xué)的投資策劃、投資運(yùn)作理論。

2. 商品住宅投資結(jié)構(gòu)不盡如人意。

3. 營銷策劃不力。

4. 商品住宅價格居高不下。

5. 其他原因：缺乏一個完善的住房金融服務(wù)體系，信息的完備度差、流通性弱，住房二級市場發(fā)展緩慢。

1992年、1993年由于經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)模沒有得到合理控制，暴露了很多中國房地產(chǎn)市場建設(shè)過程中的問題，如土地失控、開發(fā)公司過濫、項目過多、結(jié)構(gòu)失調(diào)、銀行介入過深等。這段時間的房地產(chǎn)業(yè)并不是有組織、有步驟地進(jìn)行的。由于缺少按照市場經(jīng)濟(jì)（或者市場）的運(yùn)行機(jī)制為房地產(chǎn)市場的發(fā)展制定構(gòu)架性的政策來規(guī)范和引導(dǎo)其健康發(fā)展，致使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極其失衡。

目前我國市場上可供出租的房屋并不充足，如果促進(jìn)空置商品住宅進(jìn)入租賃市場，將大大增加出租房的供應(yīng)量。商品住宅的租金價格將會大幅下調(diào)，租金的普遍下降，導(dǎo)致對出租房的需求大大增加，反過來將促進(jìn)空置房得到更好地消化，同時對降低房價也起到積極作用。

五、結(jié)論

在商品住宅空置量不斷增長的情況下，政府、開發(fā)商等多方應(yīng)共同采取措施，預(yù)防和消化空置商品住宅。這既有利于緩解市場供給不足、滿足市場多樣化需求、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、盤活沉淀資源，又有利于開發(fā)商資金快速回籠、緩解資金壓力，更有利于社會和諧穩(wěn)定。但商品住宅空置問題的解決，是一項系統(tǒng)工程，需要政府相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各市場主體以及購房者的共同參與。