■ 王 雙

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，國(guó)家政策不斷完善，行業(yè)準(zhǔn)入程度不斷提高，全行業(yè)利潤(rùn)水平逐漸向價(jià)值回歸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年35家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破百億，市場(chǎng)集中度明顯提高，房地產(chǎn)企業(yè)逐步呈現(xiàn)出規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)。而房地產(chǎn)企業(yè)所具有的資金需求量大、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢、受宏觀政策影響大等特點(diǎn)，決定其有著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，如何構(gòu)建科學(xué)的內(nèi)部考核機(jī)制、完善內(nèi)部考核的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展、保證企業(yè)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)而必須去思考和解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)狀

1.基本考核指標(biāo)

（1）凈利潤(rùn)指標(biāo)。利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)最終成果的集中體現(xiàn)。建立這一指標(biāo)，目的是考核評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的業(yè)績(jī)，這是企業(yè)業(yè)績(jī)考核評(píng)價(jià)的最主要方面。此項(xiàng)指標(biāo)受各種政策等其他人為因素影響較少，能夠比較客觀、綜合地反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，準(zhǔn)確體現(xiàn)投資者投入資本的獲利能力。

（2）凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率。該指標(biāo)目的是考核評(píng)價(jià)企業(yè)自有資本及其積累的獲利能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)最具綜合性與代表性的指標(biāo)。通過對(duì)該指標(biāo)的綜合對(duì)比分析，可以看出企業(yè)獲利能力在同行業(yè)中所處的地位以及與同類企業(yè)的差異水平。通常，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率越高，表明企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效果越好，對(duì)企業(yè)投資人、債權(quán)人的保證程度越高。

（3）資本保值增值率指標(biāo)。資本保值增值率是指企業(yè)本年末所有者權(quán)益扣除客觀增減因素后同年初所有者權(quán)益的比率。該指標(biāo)表示企業(yè)當(dāng)年資本在企業(yè)自身的努力下的實(shí)際增減變動(dòng)情況，是對(duì)企業(yè)綜合能力進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，特別是國(guó)有企業(yè)，擔(dān)負(fù)著對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的義務(wù)。通過對(duì)這一指標(biāo)的考核評(píng)價(jià)，可以看出企業(yè)的資本保全狀況如何，發(fā)展后勁是增強(qiáng)了還是減弱了,從而促使企業(yè)向資本運(yùn)營(yíng)發(fā)展，采取各種措施積累企業(yè)發(fā)展后勁。

（4）資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。資產(chǎn)負(fù)債率是公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。目的是對(duì)企業(yè)本身的償債能力進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，促使企業(yè)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，合理利用借入資金獲取利益，同時(shí)該指標(biāo)也是企業(yè)能否成為融資平臺(tái)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

（5）成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)。成本費(fèi)用利潤(rùn)率是企業(yè)一定期間的利潤(rùn)總額與成本、費(fèi)用總額的比率。該指標(biāo)表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤(rùn)，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)所帶來的經(jīng)營(yíng)成果。其目的是對(duì)企業(yè)所得與所費(fèi)的比率進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，這一指標(biāo)反映了企業(yè)的投入產(chǎn)出水平。一般來說，成本費(fèi)用水平越低，則企業(yè)贏利水平越高，反之成本費(fèi)用水平越高，企業(yè)贏利水平越低。通過對(duì)這一指標(biāo)的考核評(píng)價(jià)，可以促使企業(yè)用較少的耗費(fèi)獲取較多的利益，即通常所說的節(jié)支增收。

（6）存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)成本與平均存貨余額的比率。該指標(biāo)是對(duì)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度的衡量，是反映房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)、銷售平衡效率的一種尺度。存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，存貨及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

2.補(bǔ)充指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，除上述基本考核指標(biāo)外，還可以以如下財(cái)務(wù)指標(biāo)為補(bǔ)充參考，用以佐證考核評(píng)價(jià)結(jié)果的客觀性，主要包括：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率等。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)存在的問題

1.缺少反映行業(yè)特征的現(xiàn)金流量狀況的指標(biāo)

現(xiàn)金流量在很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。現(xiàn)金流就像企業(yè)的血液一樣支持著整個(gè)系統(tǒng)，也決定著企業(yè)的償債能力和贏利能力。利用權(quán)責(zé)發(fā)生制下的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)，不能全面反映真實(shí)多變的經(jīng)濟(jì)事實(shí)，不能客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力和收益的質(zhì)量，掩蓋了企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)的現(xiàn)金流量不足，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不暢，現(xiàn)金調(diào)配不靈，則意味著該企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)與利潤(rùn)相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上可能屬于不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的虛擬資產(chǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)的償債能力和贏利能力，增加壞賬風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)收益的質(zhì)量與數(shù)量相互脫鉤，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。

2.按規(guī)定方法計(jì)算的平均值代表性較差

計(jì)算平均值的目的是反映不同水平的代表性，而按規(guī)定方法計(jì)算的平均值代表性卻較差。根據(jù) 《國(guó)有資本金效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)解釋》，使用平均值作為分子或分母的多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括凈資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)成新率，其中平均值的計(jì)算方法為：平均值=（年初數(shù)+年末數(shù)）/2，此種方法只考慮了年初和年末的狀況，未考慮年度中間的資產(chǎn)狀況。事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，受季節(jié)性、會(huì)計(jì)政策與核算方法變更、宏觀經(jīng)濟(jì)政策與市場(chǎng)變化等因素影響較大，資產(chǎn)狀況在年初、年末和年度各月間都有差異，甚至差異很大，而且變化不均勻。

3.缺少企業(yè)短期償債能力指標(biāo)

目前，反映企業(yè)償債能力的常用指標(biāo)除資產(chǎn)負(fù)債率外，還有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等，這些指標(biāo)在一定程度上反映企業(yè)對(duì)各類債權(quán)人的償債能力，但并未反映企業(yè)的實(shí)際變現(xiàn)能力。在流動(dòng)資產(chǎn)中，包含大量的應(yīng)收賬款等債權(quán)資產(chǎn)以及變現(xiàn)能力較弱的存貨。如果這些資產(chǎn)的質(zhì)量不高，難以如期變現(xiàn)，勢(shì)必造成所有賬面流動(dòng)資產(chǎn)可以及時(shí)足額償付到期債務(wù)的假象。反之，如果企業(yè)在債務(wù)到期前有能力通過正當(dāng)途徑籌集到資金，則企業(yè)并不存在支付危機(jī)。

4.“三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率”不能全面評(píng)價(jià)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力

三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率=[（年末利潤(rùn)總額/三年前年末利潤(rùn)總額)1/3－1]×100%，它是依據(jù)企業(yè)本年年末利潤(rùn)總額與三年前年末利潤(rùn)總額計(jì)算的。從該項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算公式來看，其計(jì)算結(jié)果只與企業(yè)本年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額和三年前實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額有關(guān)，而中間兩年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)總額大小不會(huì)影響該指標(biāo)計(jì)算結(jié)果，從而不能客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展能力狀況。舉例說明：甲企業(yè)在2008年至2011年間各年度實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)分別為：4500萬元、5600萬元、5800萬元、6000萬元，即四年累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為2.19億元；乙企業(yè)在2008年至2011年間各年度實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)分別為：900萬元、－900萬元、－1200萬元、1200萬元，即四年累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額0萬元。從上例可以看出，甲企業(yè)利潤(rùn)逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，有較好的發(fā)展能力，而乙企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)不均衡，年度間經(jīng)營(yíng)狀況起伏較大，兩企業(yè)綜合發(fā)展能力狀況有著顯著的區(qū)別。依據(jù)指標(biāo)計(jì)算公式，甲乙兩企業(yè)的三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率均為9.9%，由此可見，三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率只適用于利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的企業(yè)，不適合利潤(rùn)水平起伏較大的企業(yè)。

對(duì)完善財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的建議

針對(duì)本文前面總結(jié)的目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上存在的一些共性問題，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)，考慮企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力、收益質(zhì)量和償債風(fēng)險(xiǎn)等方面因素，建議對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)作如下的補(bǔ)充：

1.結(jié)合收付實(shí)現(xiàn)制考慮現(xiàn)金流量分析

（1）銷售現(xiàn)金比率，即銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額之比，表示每1元錢的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入能形成多少實(shí)際收到的現(xiàn)金收益，它反映了企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的收現(xiàn)能力。一般來說，該指標(biāo)值越高，表明企業(yè)銷售款的回收速度越快，對(duì)應(yīng)收賬款的管理越好，壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)越小。

（2）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)衾?，即?jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)之比，表示每1元錢的凈利潤(rùn)中含有的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入，它反映了企業(yè)凈利潤(rùn)的收現(xiàn)水平。一般來說，該指標(biāo)值越高，表明企業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)程度越高，可供企業(yè)自有支配的貨幣資金量越大，有助于企業(yè)提高償債能力和付現(xiàn)能力。

（3）現(xiàn)金債務(wù)總額比，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量與負(fù)債總額之比，表明企業(yè)每1元的負(fù)債有多少經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入作為保障，它反映了企業(yè)的償債能力。一般來說，該指標(biāo)值越高，表明企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。

（4）全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量與全部資產(chǎn)之比，表明企業(yè)每1元的資產(chǎn)通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所能形成的現(xiàn)金凈流量，該指標(biāo)旨在考評(píng)企業(yè)全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。一般來說，該指標(biāo)值越高說明資產(chǎn)利用效果越好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入越多，整個(gè)企業(yè)獲取現(xiàn)金能力越強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)管理水平越高。反之，則經(jīng)營(yíng)管理水平越低，經(jīng)營(yíng)者有待提高管理水平，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.修正平均值的計(jì)算方法，將過程評(píng)價(jià)與結(jié)果評(píng)價(jià)相結(jié)合

考慮到現(xiàn)行的平均值的計(jì)算方法代表性不強(qiáng)，不能客觀準(zhǔn)確地反映企業(yè)的實(shí)際情況，用此種方法計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)很難收到客觀、公正的評(píng)價(jià)效果，本文認(rèn)為改進(jìn)平均值的計(jì)算方法，把年度中間的情況都考慮進(jìn)去，采用12個(gè)月的平均數(shù)，計(jì)算公示改成：平均值=（1/2年初數(shù)+1月末數(shù)+2月末數(shù)+……+11月末數(shù)+1/2年末數(shù)）/12，這樣計(jì)算的平均值代表性較強(qiáng)，從而企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系會(huì)更客觀、合理。

3.補(bǔ)充超速動(dòng)比率指標(biāo)

現(xiàn)行企業(yè)考核評(píng)價(jià)體系中沒有量化地反映企業(yè)潛在的變現(xiàn)能力和短期債務(wù)，也沒有量化地反映出增加企業(yè)變現(xiàn)能力和短期債務(wù)負(fù)擔(dān)的因素，從而不能真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至?xí)斐慑e(cuò)誤的判斷評(píng)價(jià)。為了彌補(bǔ)償債能力指標(biāo)中的不足，較為客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的短期償債能力，建議增加超速動(dòng)比率，計(jì)算公式為：超速動(dòng)比率=(貨幣資金+短期證券+應(yīng)收票據(jù)+信譽(yù)度高的應(yīng)收款凈額)/流動(dòng)負(fù)債×100%，分子中除扣除存貨外，還扣除了可能影響速動(dòng)比率可信性的重要因素項(xiàng)目，如信譽(yù)度不高的應(yīng)收款凈額，因此能夠更好地評(píng)價(jià)企業(yè)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱和償債能力的大小。

4.替換三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)是以房產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并具備入住條件為標(biāo)準(zhǔn)的，并產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲(chǔ)備、在施項(xiàng)目和在售項(xiàng)目上，尚未形成完整的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)鏈條，導(dǎo)致確認(rèn)的收入隨項(xiàng)目的進(jìn)度情況出現(xiàn)較大的起伏波動(dòng)，因此三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)是有缺陷的。建議將三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率替換為三年資本平均增長(zhǎng)率。

三年資本平均增長(zhǎng)率=[（年末所有者權(quán)益/三年前年末所有者權(quán)益)1/3－1]×100%，由于年末所有者權(quán)益是一項(xiàng)存量數(shù)據(jù)，涵蓋了中間年度的經(jīng)營(yíng)收益變化，用于反映企業(yè)資本保值增值的歷史發(fā)展?fàn)顩r，以及企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，較三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率更為科學(xué)合理。

總結(jié)

本文針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核財(cái)務(wù)指標(biāo)存在的一些問題，從具體工作實(shí)際得到的啟發(fā)角度出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)該以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以資本為紐帶，以現(xiàn)代企業(yè)制度為保證，綜合評(píng)價(jià)子公司的變現(xiàn)能力、贏利收益能力、償債能力、資本營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，結(jié)合投資回報(bào)評(píng)價(jià)，設(shè)計(jì)更為體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而更加有效地提升內(nèi)部考核的科學(xué)性，構(gòu)建更為科學(xué)的內(nèi)部考核機(jī)制。