□文/郭鴻飛李一凡

房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系思考

□文/郭鴻飛1李一凡2

房地產(chǎn)項目的質(zhì)量直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主的利益，也對社會和環(huán)境產(chǎn)生了一定影響。本文依據(jù)工程質(zhì)量管理的特點，對房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系進(jìn)行思考。

質(zhì)量管理；項目管理；房地產(chǎn)

隨著我國經(jīng)濟體制改革的發(fā)展，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項目建設(shè)正在如火如荼地進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)正向市場化、規(guī)范化、規(guī)?；较虬l(fā)展。房地產(chǎn)建設(shè)投資在整個國家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來越大。房地產(chǎn)建設(shè)項目的增加給整個建設(shè)市場帶來了勃勃生機。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品造價高、壽命期較長，產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益，也對社會和環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此如何加強房地產(chǎn)的質(zhì)量管理，提高產(chǎn)品質(zhì)量已成為全社會關(guān)注的焦點。但由于房地產(chǎn)項目建設(shè)中一些自身的特點，給質(zhì)量管理和控制帶來一些影響，有效做好針對性控制措施，才能更好地為發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

一、工程質(zhì)量管理

這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究——產(chǎn)品策劃——設(shè)計——實施——交付等五大階段。做好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題是在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應(yīng)該改變。作為建設(shè)方，工程項目質(zhì)量管理主抓后三個階段。

（一）設(shè)計階段的質(zhì)量管理。設(shè)計質(zhì)量包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電、通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能、節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計，要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價值和觀瞻價值。

（二）施工階段質(zhì)量管理。施工過程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點，包括輔助施工和直接施工兩個方面。輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)開發(fā)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，且必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前，進(jìn)行嚴(yán)格檢驗。直接施工的技術(shù)質(zhì)量管理是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：一要強化施工隊伍的質(zhì)量意識。通過思想教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都樹立起“百年大計、質(zhì)量第一”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。二要強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請進(jìn)來，送出去”的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場扎實地普及基本知識，強化技能提高。三要強化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。具體說來，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗，不合格的不準(zhǔn)使用；二是抽驗關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，做出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制；三是施工關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，做出返工處理；四是記錄關(guān)?，F(xiàn)場施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計要求，切實保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。施工完成后，要組織好竣工驗收，組織專家按照國家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》嚴(yán)格進(jìn)行驗收，對不合格的工程，決不交付使用。

（三）房屋交付后的質(zhì)量管理。房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有畫上句號，至少還有兩方面的管理工作要做：一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時進(jìn)行維修，使住戶滿意；二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。組織人員廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

二、構(gòu)建質(zhì)量管理體系

要想保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，途徑很多，但認(rèn)真貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)、推行質(zhì)量認(rèn)證，的確是一條必由之路。通過咨詢實踐，我們深感房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在ISO9000貫標(biāo)中特別應(yīng)緊緊抓住以下五個環(huán)節(jié)：

（一）在立項過程中，要服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門的意見，對標(biāo)書和合同要嚴(yán)格評審。

（二）認(rèn)真做好每一個項目的策劃工作。從市場調(diào)研、投資立項、征地、拆遷、委托設(shè)計、委托施工，直到竣工交付的整個過程都應(yīng)仔細(xì)認(rèn)真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結(jié)果，編制質(zhì)量計劃，用以指導(dǎo)項目開發(fā)建設(shè)的實施，確保項目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量指標(biāo)、建設(shè)周期和成本合理。

（三）嚴(yán)格按ISO9000對采購的要求和國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，做好規(guī)劃設(shè)計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委托規(guī)劃設(shè)計時，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，一般項目可采用議標(biāo)的方法，重大項目可采用招標(biāo)，甚或國際招標(biāo)。設(shè)計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計大師們高超的建筑藝術(shù)，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發(fā)企業(yè)不能只顧自身經(jīng)濟效益，不顧社會效益。

2、委托施工時，可采用工程招標(biāo)的方法。在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用通過ISO9000認(rèn)證的施工企業(yè)。

3、要對供貨企業(yè)進(jìn)行評價和選擇，以確保三大材、工程設(shè)備及其他物資的質(zhì)量。

（四）按ISO9001的要求，搞好施工過程的質(zhì)量控制，保證工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)后，不能放任不管，而要嚴(yán)格監(jiān)控。在做好施工前期準(zhǔn)備后，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底。不管施工企業(yè)是否通過質(zhì)量認(rèn)證，都應(yīng)該按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)來要求他們。

1、不能將主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質(zhì)量計劃，明確對施工過程控制的要求；

3、對關(guān)鍵過程、特殊過程必須編制作業(yè)指導(dǎo)書，嚴(yán)格按規(guī)程操作；

4、使用合格的施工設(shè)備和檢測器具，并保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴(yán)格控制，消除日后的事故隱患；

6、遵守法律、法規(guī)，不能給周邊環(huán)境造成污染，等等。

（五）按照ISO9001的要求，對建材質(zhì)量和工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制。

1、對于該委托監(jiān)理的工程，開發(fā)企業(yè)一定要對監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、評價選擇，再委托監(jiān)理；

2、在進(jìn)貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉(zhuǎn)序（來不及檢驗而進(jìn)行下道工序施工）或必須經(jīng)過嚴(yán)格審批；

4、對分項分部工程未取得合格的檢驗結(jié)果時，不得進(jìn)行最終檢驗（竣工驗收）。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執(zhí)行ISO14001（環(huán)境管理國際標(biāo)準(zhǔn)）和OHSAS18001（職業(yè)安全衛(wèi)生國際標(biāo)準(zhǔn)），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟性等五大性能；才能使城市的立體環(huán)境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現(xiàn)代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來效益。

三、質(zhì)量管理體系的特點

一開始就要確立高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，哪怕要用上50年的時間，也要創(chuàng)建一個能夠為客戶提供滿意住宅的體系和程序。

（一）它代表現(xiàn)代企業(yè)思考如何真正發(fā)揮質(zhì)量的作用和如何最優(yōu)地作出質(zhì)量決策的一種觀點。

（二）它是深入細(xì)致的質(zhì)量文件的基礎(chǔ)。

（三）質(zhì)量體系是使公司內(nèi)更為廣泛的質(zhì)量活動能夠得以切實管理的基礎(chǔ)。

（四）質(zhì)量體系是有計劃、有步驟地把整個公司主要質(zhì)量活動按重要性順序進(jìn)行改善的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點

綜上我們可以看出，房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理具有廣義性、連續(xù)性、時效性和相對性特點。

（一）廣義性：在質(zhì)量管理體系和標(biāo)準(zhǔn)所涉及的范疇內(nèi)，項目管理組織的相關(guān)方對組織的產(chǎn)品、過程和體系都可能提出要求，而產(chǎn)品、過程和體系又都必須具有固有特性。

（二）連續(xù)性：不同于制造企業(yè)的工序制造，材料供應(yīng)、質(zhì)量檢驗等質(zhì)量管理過程屬于一次性暫態(tài)過程，在房地產(chǎn)項目運作中，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品特性決定了房地產(chǎn)的質(zhì)量管理過程是長期和連續(xù)的。

（三）時效性：由于房地產(chǎn)項目組織工作的顧客和行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)等其他相關(guān)方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求及期望是不斷變化的，如原先被顧客認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會因為顧客滿意要求的提高而不再受到顧客的歡迎；而一段時間后原先的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系或者建筑材料換代也會導(dǎo)致質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的不斷強化和完善，房地產(chǎn)項目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)也就隨時間的變化而變化。因此，組織應(yīng)定期對質(zhì)量進(jìn)行評審，不斷地調(diào)整對質(zhì)量的要求，并相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系和過程的質(zhì)量，才能確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。

（四）相對性：房地產(chǎn)項目所面對的顧客和其他相關(guān)各方可能對同一產(chǎn)品的功能提出不同的需求，也可能對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同的需求。需求不同，質(zhì)量要求也就不同，只要滿足要求的產(chǎn)品才會被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)業(yè)來說，是重中之重。本文從工程質(zhì)量管理的特點出發(fā)，對工程質(zhì)量管理、構(gòu)建質(zhì)量管理體系進(jìn)行了探討和思考；最后根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點提出了房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點。但是，對于如何具體的從房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點出發(fā)進(jìn)行對策研究，還需要進(jìn)一步深入的探討。

（作者單位：1.北京交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院；2.河北政法職業(yè)學(xué)院）

[1]楊永華.房地產(chǎn)行業(yè)推行ISO9000和ISO14000標(biāo)準(zhǔn)實務(wù)[M].海天出版社，2003.

[2]吳岳.建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理綜合體系初探[J].長春工程學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2002.3.

[3]張平.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理探討[J].科技資訊，2007.27.

[4]M.A.Sale Hiyassat.Applying the ISO standards to a construction company.The international Journal of Project Management，2000.18.

F27

A