詹海斌,占輝斌，吳 群

（1.襄樊學院 管理學院，湖北 襄樊 441053；2.黃山學院 經(jīng)濟管理學院,安徽 黃山 245041;3.南京農(nóng)業(yè)大學 公共管理學院，南京 210095）

0 引言

當前我國在研究城市地價相關(guān)問題時通常將區(qū)域內(nèi)各個城市視為互相獨立的空間單元[1]，但隨著我國區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展，區(qū)域內(nèi)相互鄰接的各城市之間地價水平的關(guān)聯(lián)性也越來越強[2]。國內(nèi)學者在城市地價方面研究成果豐碩，如在城市地價指數(shù)編制和城市土地市場方面已有較深入的研究[3，4]，但當前國內(nèi)對于省域經(jīng)濟圈內(nèi)相互鄰接的各城市之間城市地價水平空間布局上的差異研究還較少，而通過區(qū)域城市之間地價水平空間差異研究有助于通過土地價格機制優(yōu)化配置整個區(qū)域土地資源，并且對促進區(qū)域內(nèi)各城市之間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展也具有重要指導(dǎo)意義。

江蘇省是我國較早開展城市基準地價工作的省份之一，根據(jù)江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測成果顯示,從2000年以來隨著江蘇省區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展,區(qū)域內(nèi)城市地價水平有了大幅的提高。本研究借助GIS技術(shù)對江蘇省各省轄市城市地價水平從不同土地用途以及按市區(qū)、市域范圍進行了多方位的空間自相關(guān)分析，研究各城市間地價水平在空間上的相關(guān)性，期待為政府部門通過地價杠桿參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控提供有益的決策依據(jù)。

1 基本概念

1.1 空間自相關(guān)

空間自相關(guān)是研究空間某一位置相互鄰接的地理現(xiàn)象或觀測屬性之間的空間相關(guān)性，主要是通過相應(yīng)的空間自相關(guān)指數(shù)來表示[2]。

1.2 地價內(nèi)涵

本研究中城市地價內(nèi)涵是按照城市基準地價內(nèi)涵來確定的，江蘇省13個省轄市的不同用途的城市地價水平來源于相應(yīng)年份的江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測成果。

2 測算模型選擇

目前進行空間自相關(guān)分析常用的空間自相關(guān)指數(shù)有Moran's I、Geary Ratio C、Local General G-Statistics[5-7]。本文研究的是江蘇省城市地價水平的全局空間自相關(guān)分析,因此采用常用的全局Moran's I空間自相關(guān)模型進行全局空間自相關(guān)分析,計算公式如下[8，9]：

式中,xi,xj分別表示第i,第j個城市的地價水平,為城市平均地價水平,n為城市總數(shù),wij為研究區(qū)域范圍內(nèi)空間單元i、j的空間連接矩陣，不同的研究目的選擇相應(yīng)的空間連接矩陣的構(gòu)造方法。由于本文所研究的江蘇省城市地價水平空間自相關(guān)分析的空間目標單元為面狀目標,同時考慮到城市地價水平的空間自相關(guān)分析的可行性,因此引入Dacey提出的面狀目標單元之間潛在影響的空間權(quán)重矩陣wij。

其中，dij是二進制連接矩陣元素；ai是單元i的面積與整個區(qū)域所有單元總面積的比例；?ij為相鄰的空間單元i被空間單元j共享的邊界長度占單元i總邊界長度的比例[10,11]。

Moran's I指數(shù)的取值范圍在-1～1之間，正值表示空間區(qū)位相鄰的城市地價水平比較接近；而負值表示相鄰城市間的地價水平差異較大；Moran's I指數(shù)為零值表示空間事物的該屬性空間隨機分布[12,13]。

3 估計與檢驗

Moran's I指數(shù)通過樣本數(shù)據(jù)測算出來的，在Moran's I≠-1/(n-1)時，Moran's I與-1/(n-1)之間的差異分為以下兩種：一種是顯著不同；另一種是Moran's I與-1/(n-1)之間的差異與抽樣的隨機性有關(guān)，兩者之間并不存在顯著的不同。所以，基于Moran's I的分析需要在一定概率下進行空間自相關(guān)的顯著性檢驗，以保證推斷結(jié)論的正確性。通常對Moran's I的顯著性檢驗采用雙側(cè)z檢驗，求取公式為：

式中，I為由Moran's I指數(shù)；E(I)為Moran's I指數(shù)的期望值，其值為-1/(n-1)(n為樣本容量)；Var(I)為Moran's I指數(shù)的方差，其計算方法和正態(tài)抽樣假設(shè)和隨機抽樣假設(shè)[14，15]有關(guān)。

4 數(shù)據(jù)來源與測算結(jié)果分析

本文分析所需的江蘇省省轄市城市地價水平的資料主要來自2006、2007、2009年度《江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》，全局空間自相關(guān)分析所需的江蘇省13個省轄市位置和行政邊界數(shù)據(jù)根據(jù)國家基礎(chǔ)地理信息中心1:400萬數(shù)據(jù)庫提供的資料，并根據(jù)空間權(quán)重矩陣構(gòu)建的需要進行整飾。以江蘇省各省轄市的城市地價水平為變量，通過ArcView GIS、GeoDA軟件進行空間分析，同時構(gòu)造面狀目標的空間權(quán)重矩陣，并且在設(shè)定顯著性水平a=0.05，對江蘇省各省轄市2006、2007、2009年不同用途城市地價水平的全局Moran's I進行了測算。

江蘇省省轄市不同用途城市地價水平的Moran's I估計和檢驗結(jié)果見表1、表2和表3。

表1 2006年城市地價水平的Moran's I及Z值

表2 2007年城市地價水平的Moran's I及Z值

表3 2009年城市地價水平的Moran's I及Z值

(1)從以上空間自相關(guān)分析結(jié)果的Moran's I值來看，2006年、2007年、2009年江蘇省13個省轄市不同用途的城市地價水平都存在正的空間自相關(guān),表明各省轄市間城市地價水平在空間上具有聚集特征，如圖1所示，即城市地價水平高的城市是經(jīng)濟水平發(fā)達、城市規(guī)模大的南京、蘇州、無錫和常州；地價水平較高的城市是揚州、鎮(zhèn)江和南通；地價水平中等的城市是泰州、鹽城、淮安、徐州和連云港；而地價水平最低的城市是宿遷。

(2)從空間自相關(guān)分析結(jié)果的ZR(I)值來看，最小值為1.125,最大值達到1.975,表明在設(shè)定顯著性水平a=0.05條件下，江蘇省城市地價水平已趨向于顯著的空間自相關(guān)性。

(3)從市域地價水平與市區(qū)地價水平的空間自相關(guān)Moran's I值來看，2006年、2007年、2009年13個省轄市不同用途的市域地價水平的Moran's I均小于市區(qū)地價水平的Moran's I。但從市域地價水平與市區(qū)地價水平的空間自相關(guān)ZR(I)值來看，除2009年工業(yè)用途的地價水平空間自相關(guān)ZR(I)值市域大于市區(qū)之外，總體上江蘇省13個省轄市市區(qū)地價水平的空間自相關(guān)ZR(I)值比市域地價水平的空間自相關(guān)ZR(I)值大，所以整體上表明13個省轄市市區(qū)地價水平的空間自相關(guān)性比市域地價水平的空間自相關(guān)性顯著。

(4)從不同用途空間自相關(guān)分析結(jié)果來看，工業(yè)用途地價水平的空間自相關(guān)性最顯著，其次是商業(yè)用途的地價水平，空間自相關(guān)性最不顯著的是住宅用途的地價水平。究其原因，主要是因為各城市工業(yè)用地的地價水平相對商業(yè)用途和住宅用途的地價水平來說普遍相對較低，并且由于我們國家從2007年1月1日起執(zhí)行新的工業(yè)用地最低價標準，各省轄市政府部門為了招商引資需要通常以本地區(qū)工業(yè)用地最低價標準小幅度上調(diào)的辦法出讓工業(yè)用地，從而人為地導(dǎo)致工業(yè)用地的地價水平的空間自相關(guān)性最顯著，而商業(yè)和住宅的地價水平在江蘇省13個省轄市之間差距比較顯著，兩者的地價水平不如工業(yè)用地地價水平受政府部門的干預(yù)程度大。如蘇南一些城市的商業(yè)、住宅用途的地價水平和蘇北一些城市的商業(yè)、住宅用途的地價水平差距就非常大，因此商業(yè)、住宅用途的地價水平的空間自相關(guān)性沒有工業(yè)用途地價水平空間自相關(guān)性顯著。

(5)從不同年份的空間自相關(guān)分析來看，2006年商業(yè)、住宅用途的市域和市區(qū)地價水平的Moran's I、ZR(I)值均大于2007年相應(yīng)地價水平的Moran's I、ZR(I)值，而工業(yè)用途的市域和市區(qū)地價水平的Moran's I、ZR(I)值均小于2007年工業(yè)用途地價水平的Moran's I、ZR(I)值。這表明2006年江蘇省13個省轄市商業(yè)、住宅用途的空間自相關(guān)性比2007年顯著，而工業(yè)用途的空間自相關(guān)性2007年比2006年顯著。這主要是由于2007年各省轄市商業(yè)、住宅用途城市地價水平的普遍大幅上漲，導(dǎo)致相鄰13個省轄市之間商業(yè)、住宅用途地價水平的差距2007年比2006年拉大，特別是蘇南地區(qū)城市的商業(yè)、住宅用途的地價水平與蘇北地區(qū)城市之間商業(yè)、住宅用途的地價水平的差距更加明顯。但由于2006～2007年工業(yè)用途的地價水平變化如前所述，相鄰各省轄市的工業(yè)用地的地價水平的差距進一步縮小，導(dǎo)致工業(yè)用地的地價水平的空間自相關(guān)性2007年比2006年顯著。2009年商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的市域和市區(qū)地價水平的 Moran's I、ZR(I)值均大于2007年相應(yīng)地價水平的Moran's I、ZR(I)值。

圖1 江蘇省城市地價水平的空間分布圖

5 結(jié)論與討論

本研究在利用江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測成果的基礎(chǔ)上,使用ArcView GIS軟件和GeoDA空間統(tǒng)計分析軟件,采用全局空間自相關(guān)Moran's I測算模型,對江蘇省省轄市不同用途的城市地價水平進行了全局空間自相關(guān)分析,從模型測算結(jié)果分析來看,江蘇省不同用途各城市商業(yè)和住宅用途的地價水平差異顯著,特別是蘇北與蘇南各城市之間的住宅與商業(yè)用途的地價水平差異非常明顯，并且這種地價水平差距還有進一步擴大的趨勢，同時江蘇省各城市工業(yè)用途的地價水平差異相對不明顯?；谝陨系貎r水平空間自相關(guān)分析，江蘇省應(yīng)從整個區(qū)域各城市協(xié)調(diào)發(fā)展的角度出發(fā)，加快蘇北地區(qū)城市經(jīng)濟和城市規(guī)模的發(fā)展，大力促進蘇北地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決目前蘇南地區(qū)城市規(guī)模過度擴張以及蘇北地區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展相對落后的局面，使江蘇省各城市之間商業(yè)、住宅用途地價水平保持合理的差異程度，防止商業(yè)、住宅用途地價水平差異的進一步擴大，這將不利于江蘇省整個區(qū)域城市經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時加大規(guī)范各城市政府的行政職能，避免江蘇省各城市政府招商引資的惡性競爭，積極引入市場機制來合理確定工業(yè)用途的地價水平，體現(xiàn)江蘇省各省轄市工業(yè)用途地價水平的地理區(qū)位優(yōu)勢，通過地價機制提高各城市工業(yè)用地的利用效率。

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