◎ 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司 王 楠

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。半月之后，北京實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，北京住宅市場(chǎng)迎來(lái)了1998年住房制度改革后最嚴(yán)格的調(diào)控。截至今日，調(diào)控實(shí)施超過(guò)6個(gè)月，無(wú)論是住宅用地成交量、溢價(jià)率還是住宅成交套數(shù)、成交單價(jià)都有了不同程度的回落。從京城住宅成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，投機(jī)投資客群離場(chǎng)、改善客群受限觀望、首置客群回歸市場(chǎng)主流的趨勢(shì)日趨明顯。

在市場(chǎng)由狂熱轉(zhuǎn)向理性和冷清之時(shí)，我們?cè)俅伟涯抗鈴慕鸨梯x煌的豪宅中轉(zhuǎn)出，投向這部分需求迫切、支付能力薄弱、曾經(jīng)一度被擠出市場(chǎng)的首次置業(yè)群體，去關(guān)注他們居住需求的滿足情況，畢竟他們才是住宅市場(chǎng)最龐大和堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)走向的最重要因素，他們的名字叫做“剛需”。

“剛需”素描

盡管“剛需”一詞幾乎在所有涉及住宅的新聞、報(bào)告、文章中被無(wú)數(shù)次提及，但“剛需”是誰(shuí)？他們到底是怎樣的一個(gè)群體？有著怎么樣的生活？對(duì)自己的首套房子又給予了怎樣的期望？為了解答這些最基本的問(wèn)題，我們選取了2008～2010年三年間6個(gè)首次置業(yè)客群比例超過(guò)50%的項(xiàng)目，管中窺豹，以求為“剛需”群體做一個(gè)簡(jiǎn)單的素描。

表1 樣本項(xiàng)目

圖1 樣本項(xiàng)目中首次置業(yè)次數(shù)客群比例

圖2 樣本項(xiàng)目中客群的年齡結(jié)構(gòu)

圖3 樣本項(xiàng)目中客群的學(xué)歷結(jié)構(gòu)

圖4 樣本項(xiàng)目中客群關(guān)注居室結(jié)構(gòu)

表2 2008年-2010年北京首置項(xiàng)目總價(jià)變化

表3 2011年上半年北京首置項(xiàng)目總價(jià)變化

“剛需”的物理屬性

年齡

從圖2可以看出，樣本項(xiàng)目中，70%左右成交客群的年齡都在35歲以下。其中，比例最高的是25～30歲，占比20～40%，其次是30～35歲，占比15～30%。25歲以下所占比例大約在15～20%之間。由此可見(jiàn)當(dāng)前的“剛需”是群1977年～1987年出生的年輕人，他們是“泛80后”，是新中國(guó)成立后的第一代獨(dú)生子女。他們已經(jīng)步入適齡結(jié)婚潮與生育潮，逐步成為社會(huì)最重要的骨干力量。

學(xué)歷

從學(xué)歷上看，樣本項(xiàng)目中成交客群擁有本科及以上學(xué)歷的比例高達(dá)70～80%。其中本科比例最高，占比40～50%，其次為研究生，占比25～30%左右。由此可見(jiàn)，他們是知識(shí)青年，他們擁有較高教育素質(zhì)，剛剛開(kāi)始經(jīng)歷社會(huì)的歷練，獨(dú)自面對(duì)人生的挑戰(zhàn)。

居室及面積需求

兩居產(chǎn)品是樣本項(xiàng)目客戶所關(guān)注的絕對(duì)主力，超過(guò)50%的客戶的起步住宅選擇了兩居產(chǎn)品。選擇一居和三居的客戶比例均在15%左右，除了受到家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的影響外，經(jīng)濟(jì)承受能力也是這部分客群產(chǎn)品選擇的重要決定因素。

支付能力

通過(guò)表2可以看到，2008～2010年三年間，首次置業(yè)客群所需要承擔(dān)的總價(jià)、首付以及月供都已經(jīng)發(fā)生了較大改變。2008年，在城市邊緣區(qū)域（阿爾法社區(qū) 通州）擁有一套90平方米兩居總價(jià)在60萬(wàn)元左右，而在城市核心區(qū)（金地名京 四惠）則需要160萬(wàn)元左右，按照當(dāng)時(shí)首付比例20%的要求，分別要支付12萬(wàn)元以及32萬(wàn)元的首付。時(shí)隔三年，同樣擁有一套90平方米二居，所需要承擔(dān)的總價(jià)則在200萬(wàn)元左右，且首付比例也提至30%，也就是說(shuō)，至少需要準(zhǔn)備60萬(wàn)元的首付。

圖5 1978-2010年北京市常住人口及其增速

圖6 1978-2010年北京市戶籍人口及外來(lái)人口

圖7 2001-2009年北京市戶籍人口及外來(lái)人口增速

由此可見(jiàn)，由于單價(jià)快速上漲導(dǎo)致的購(gòu)房門(mén)檻的快速提升無(wú)疑成為了以青年大學(xué)畢業(yè)生為主的首次置業(yè)客群的沉重包袱。對(duì)于剛剛步出校門(mén)的他們來(lái)說(shuō)，薪酬的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，個(gè)人財(cái)富的積累速度趕不上購(gòu)房門(mén)檻提升速度。近三年，對(duì)“剛需”們來(lái)說(shuō)，購(gòu)房環(huán)境存在快速、持續(xù)惡化趨勢(shì)。

“剛需”根源

“剛需”之所以成為目前社會(huì)關(guān)注并熱議的話題，主要還是因?yàn)槠渚幼⌒枨蟮臒o(wú)法釋放和未能被滿足，那么，北京的“剛需”到底有多少？他們居住需求的滿足狀況到底怎么樣？要解釋這兩個(gè)疑問(wèn)，我們就要回歸到北京市人口發(fā)展與人口結(jié)構(gòu)變化這個(gè)最基礎(chǔ)的問(wèn)題上，剖析“剛需”根源。

北京常住人口發(fā)展?fàn)顩r

近三十年來(lái)，北京市常住人口的發(fā)展大體可以分為三個(gè)階段：

1978～1987年：自然增長(zhǎng)主導(dǎo)階段，常住人口年均增速2%左右

在此階段，全市常住人口從870萬(wàn)增長(zhǎng)至1028萬(wàn)，首次突破千萬(wàn)大關(guān)，平均每年新增17.3萬(wàn)人，平均增速2%。這一階段人口增長(zhǎng)的主要原因還是人口自然變動(dòng)的周期性增長(zhǎng)。即1950年代建國(guó)后首個(gè)生育高峰出生的人口開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，人口出生率提高導(dǎo)致人口自然增長(zhǎng)開(kāi)始周期性回升。

1988～2001年：混合增長(zhǎng)主導(dǎo)階段，常住人口年均增速2.3%左右

1988年以后，北京常住人口的增長(zhǎng)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)多因素混合增長(zhǎng)階段，自然增長(zhǎng)、戶口遷徙以及外來(lái)人口同時(shí)導(dǎo)致了北京常住人口的增加，人口總量從1047萬(wàn)增長(zhǎng)至1385萬(wàn)，年均增長(zhǎng)23.2萬(wàn)人，年均增速2.3%左右。

1988年北京首次實(shí)施了計(jì)劃生育目標(biāo)管理，第一次下達(dá)了人口數(shù)量指標(biāo)，由此，人口出生率開(kāi)始進(jìn)入明顯回落階段，由80年代初的20%左右迅速下降至15%左右，人口自然增長(zhǎng)率也隨之由1980年的9.27%下降到6%左右。戶籍人口的自然增加已經(jīng)不再是北京人口加速增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右颉Ｍ鈦?lái)人口對(duì)北京常住人口總量和規(guī)模的影響逐步顯現(xiàn)。90年代之后，學(xué)校擴(kuò)招、北京城市建設(shè)提速帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì)增加都帶來(lái)了眾多外來(lái)人口，北京的多元化和包容化發(fā)展達(dá)到一個(gè)頂峰。

2002～2009年：外來(lái)人口主導(dǎo)階段，常住人口年均增速3%

2002年以后，北京常住人口再次進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)期，短短8年時(shí)間，人口總量就從1423萬(wàn)增長(zhǎng)至1755萬(wàn)，年均增長(zhǎng)41.5萬(wàn)人，年均增速超過(guò)3%。這一階段，北京常住人口的自然增長(zhǎng)得到有效控制，人口自然增長(zhǎng)率由1991年的2.21%降至2004年的0.7%，不再是影響北京市常住人口增加的主要因素。外來(lái)人口的大幅增加成為常住人口快速增長(zhǎng)的最重要因素。

進(jìn)入新千年之后，伴隨奧運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)的獲得，北京作為中國(guó)之都，迎來(lái)了前所未有的發(fā)展良機(jī)，北京在北方乃至全國(guó)的資源優(yōu)勢(shì)日益突出：政府公共資源更加豐富；經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)形式更加多樣化；國(guó)際交往更加活躍，文化多元化和包容性更強(qiáng)；智力資本更加密集，教育資源更加豐富。在個(gè)人利益和發(fā)展機(jī)會(huì)空間繁榮的強(qiáng)大激勵(lì)下，投資、產(chǎn)業(yè)和人口向北京的聚集進(jìn)一步加速。

結(jié)論一：2002年以后外來(lái)人口的快速增加導(dǎo)致了北京常住人口進(jìn)入急劇膨脹階段，人口與城市承載能力之間的平衡開(kāi)始傾斜。

常住人口發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的匹配性

2000年以后，與北京常住人口的快速增長(zhǎng)所不匹配的是北京商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)能力。2002年之后，北京商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積是逐年萎縮，2003～2005年新增期房面積還能保持在2000萬(wàn)平方米以上，2006～2008年就跌落到1000萬(wàn)平方米的水平，而2009年以后每年新增供應(yīng)更是不足1000萬(wàn)平米，8年來(lái)新房供應(yīng)能力縮減了一半以上。

與此同時(shí)，北京每年新增常住人口量則由2002年的38萬(wàn)人增加至2009年的60萬(wàn)人，按照當(dāng)前北京人均居住面積28.81平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，新增常住人口所需新增住宅面積也由620萬(wàn)平米增加至1728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了近三倍，這種供需的此消彼長(zhǎng)，直接導(dǎo)致2007年以后北京每年新增住宅供應(yīng)量都不能滿足新增人口的需求量，住宅供需關(guān)系不斷惡化。

結(jié)論二：2007年以后北京常住人口增長(zhǎng)與城市住宅供應(yīng)能力之間的關(guān)系開(kāi)始全面惡化，人口增速已遠(yuǎn)超住宅供應(yīng)增長(zhǎng)。

常住人口年齡結(jié)構(gòu)變化

在了解了近年來(lái)北京常住人口與住宅市場(chǎng)的整體發(fā)展?fàn)顩r后，我們將逐漸把重點(diǎn)聚集在本文關(guān)注的“剛需”群體上，由于其具有鮮明的年齡標(biāo)識(shí)，所以我們對(duì)北京常住人口的年齡結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了研究。

通過(guò)對(duì)近十年北京人口抽樣調(diào)查所顯示的常住人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的分析，可以發(fā)現(xiàn)近年來(lái)北京常住人口的年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)三大顯著變化：

5～19歲青少年人口比例逐年下滑

5～19歲青少年人口是2001～2009年十年間比例下降最為明顯的群體，尤其是15～19歲年齡段人口，十年間在全部人口中所占比例由10.2%減少至5.1%，減少了近一半。

1988年北京實(shí)施計(jì)劃生育目標(biāo)管理，首次開(kāi)始執(zhí)行計(jì)劃生育目標(biāo)管理責(zé)任制，要求各單位簽訂計(jì)劃生育目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，協(xié)議書(shū)、合同書(shū)到基層到個(gè)人，并開(kāi)展計(jì)劃生育目標(biāo)管理達(dá)標(biāo)驗(yàn)收工作，將計(jì)劃生育與單位評(píng)優(yōu)、領(lǐng)導(dǎo)業(yè)績(jī)、個(gè)人崗位緊密掛鉤，這一政策的實(shí)施快速讓北京的人口出生率由1987年的17.3%迅速滑落至1989年的12.8%，并在1990年繼續(xù)下跌至個(gè)位數(shù)，直至90年代末，全市人口出生率降至歷史最低水平，維持在6%左右。1988～2006年，近20年人口的低出生率發(fā)展，也最終造就了現(xiàn)階段5～19歲青少年人群比例的持續(xù)減少。

25～29歲年齡段人群比例逐年增加，成為人口構(gòu)成中比例最重的年齡段

2001～2009年，25～29歲年齡段的人口比例從8.4%提高到11.6%，增加了3個(gè)多百分點(diǎn)，并在2007年后取代20～24歲年齡段成為常住人口中比例最高的年齡組。究其原因，主要有內(nèi)外兩大因素：

從內(nèi)因來(lái)看，70年代末80年代初，北京自身仍處于一個(gè)高出生率的增長(zhǎng)階段，尤其是50年代嬰兒潮的人群基本都在此階段到達(dá)適齡生育年紀(jì)，這也就導(dǎo)致1980～1985年產(chǎn)生了一個(gè)集中嬰兒誕生潮，那個(gè)時(shí)期誕生的孩子目前正處于25～29歲年齡段。

圖8 2001-2010年北京期房供應(yīng)面積與新增常住人口住宅需求面積

圖9 2001-2009年北京剛需人口基數(shù)及增速

外部因素來(lái)看，2000年后外來(lái)人口的大量增加是此年齡段人口比例快速增長(zhǎng)的最大推動(dòng)力。2010年進(jìn)行的第六次人口普查顯示，北京目前外來(lái)人口年齡集中于20～39歲，這部分人口占外來(lái)人口的62.8%，其中25～29歲組占19.1%，2010年常住外來(lái)人口的年齡中位數(shù)僅有29.6歲。大量年輕外來(lái)人口的進(jìn)入，不僅為北京的城市建設(shè)和發(fā)展提供了源源不斷的新鮮勞動(dòng)力，更直接改變了北京常住人口的年齡結(jié)構(gòu)，有效緩解了大都市的人口老齡化趨勢(shì)，成為北京保持青春活力的重要支撐力。

“準(zhǔn)老人”和“高齡老人”比例增加顯著

新中國(guó)成立后第一代嬰兒潮出生的人群目前都已進(jìn)入50～59歲的“準(zhǔn)老人”階段，使得這一年齡層的人口比例從2001年的9.4%上漲至2009年的13.4%，未來(lái)十年北京所面臨的人口老齡化壓力將會(huì)明顯加重。與此同時(shí)，在65歲以上老人的年齡分布中，75～84年齡段的“高齡老人”比例也從2011年2.3%，提升至3.6%，高齡老人的撫養(yǎng)和醫(yī)療壓力也會(huì)持續(xù)加重。

盡管從此次北京人口普查的結(jié)果來(lái)看，北京人口老齡化進(jìn)程已經(jīng)得益于大量年輕外來(lái)人口的涌入而減緩，但是我們也可以看到，目前常住戶籍人口的年齡中位數(shù)已經(jīng)達(dá)到41.5歲，而即將步入“耳順”之年的新中國(guó)第一代“嬰兒潮”人群無(wú)疑將會(huì)加速這一進(jìn)程，如果未來(lái)北京外來(lái)人口數(shù)量被嚴(yán)格控制，那么首都人口老齡化的問(wèn)題將會(huì)以超乎我們預(yù)料的速度和程度暴露出來(lái)。

結(jié)論三：大量外來(lái)年輕人口的涌入，使25～29歲年齡段成為北京現(xiàn)階段人口構(gòu)成中比例最重的年齡段，緩解了北京人口老齡化進(jìn)程，增加了住房需求

首置剛需人群居住需求與供應(yīng)的匹配性

通過(guò)調(diào)研可以看到，北京起步住宅置業(yè)人群的年齡基本都集中于25～35歲之一區(qū)間，而這一年齡段也基本上是北京人口結(jié)構(gòu)中比重最重的年齡層。作為基數(shù)龐大、需求迫切、而支付能力又最有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體，青年客群的首次置業(yè)行業(yè)也成為目前社會(huì)關(guān)注度最高也是最亟待解決的問(wèn)題。那么近年來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上首置剛需客群的居住需求與市場(chǎng)供應(yīng)間的關(guān)系又是怎樣呢？

按照人口年齡比例抽樣調(diào)查的結(jié)果，我們粗略估算了一下2001～2009年北京25～35歲人口的總數(shù)，這部分人群也就構(gòu)成了首置置業(yè)人群的主要基礎(chǔ)。如圖所示，近十年來(lái)，剛需人口基數(shù)由245增至351萬(wàn)，平均每年增加10多萬(wàn)人。

相較于首次置業(yè)客群基數(shù)的快速膨脹，北京住宅市場(chǎng)上適合首置人群的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)則明顯滯后。2006年以前，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)一直都是大面積產(chǎn)品的天下，直到2006年6月1日，國(guó)家強(qiáng)行要求新審批和開(kāi)工建設(shè)的商品住房建設(shè)，90平方米以下面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上，北京中小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)才得以提升，即使如此，90平方米以下產(chǎn)品的年均供應(yīng)量也基本維持在3.6萬(wàn)套左右，在全部商品住宅供應(yīng)中的比例也僅有30～40%左右。3.6萬(wàn)套/年的新增供應(yīng)，無(wú)論是面對(duì)300～400萬(wàn)人的適齡剛需人口基數(shù)，還是面對(duì)20～30萬(wàn)人的每年新增適齡首置剛需人口，都無(wú)疑是杯水車(chē)薪的。

圖10 2006-2010年北京商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)

“剛需”持續(xù)

不考慮新增外來(lái)人口，僅按照現(xiàn)有常住人口總量和年齡結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行推算2015年北京將迎來(lái)25～35歲青年人口數(shù)量的首個(gè)拐點(diǎn)

如果不考慮新增外來(lái)人口對(duì)于25～35歲人口數(shù)量的影響，我們可以根據(jù)現(xiàn)有的北京常住人口數(shù)量和年齡結(jié)構(gòu)比例對(duì)未來(lái)此年齡段人口數(shù)量進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單推算。如圖11所示，2015年北京將迎來(lái)首次青年人口數(shù)量的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，25～35歲人口總量將在2015年后減少近100萬(wàn)。2015年，正好是1990～1995年出生人群處于25～29歲年齡段，而這一時(shí)期出生的孩子正好是受計(jì)劃生育目標(biāo)管理政策影響的第一批人，他們出生時(shí)，北京常住人口出生率由15%以上回落至7%左右。

2015～2020年，25～35歲人口總量將維持在250萬(wàn)左右水平，于2021年再次明顯下挫100萬(wàn)人，跌落至150～170萬(wàn)人的水平。與上次回落主要受到25～29歲人口數(shù)量明顯減少影響不同，本次回落則是25～29歲以及30～35歲兩年齡層人口同時(shí)劇減，北京也將在此時(shí)正式迎來(lái)青年勞動(dòng)力短缺和不足的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

考慮外來(lái)人口的影響，會(huì)適當(dāng)推后這一進(jìn)程，但外來(lái)人口增量自身也即將面臨極限，且外來(lái)人口中有效住房需求人群數(shù)量將率先回落。

之前的分析我們也已經(jīng)提到，2000年以來(lái)北京常住人口的加速增長(zhǎng)主要是由于外來(lái)人口加速涌入而導(dǎo)致的，而在外來(lái)人口中，25～35歲的年輕人群又占據(jù)了絕對(duì)的主力，因此北京常住人口中25～35歲年齡段人口的增長(zhǎng)很大一部分要受到外來(lái)人口的影響，這部分人群也是北京剛需的最重要基石。那么未來(lái)北京外來(lái)人口又將發(fā)生怎樣的變化呢？首先我們要先來(lái)了解一下在京外來(lái)人口的一些特征。

圖11 剛需人口基數(shù)預(yù)測(cè)

首先，從來(lái)京動(dòng)機(jī)上來(lái)看，工作機(jī)會(huì)是最重要因素，占到全部外來(lái)人口比重的74%。北京作為世界級(jí)大都市所能夠提供的工作與商務(wù)機(jī)遇無(wú)疑是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的。但從外來(lái)人口從事的主要行業(yè)來(lái)看，餐飲、建筑、批發(fā)零售、制造業(yè)以及居民服務(wù)業(yè)是最集中的五個(gè)行業(yè)，由此也可以看出，多數(shù)外來(lái)務(wù)工者在北京還是從事著相對(duì)簡(jiǎn)單的以出賣(mài)體力為主的服務(wù)業(yè)。在過(guò)去的20年中，這些外來(lái)人口的進(jìn)入對(duì)于加快北京城市建設(shè)和城市化進(jìn)程都發(fā)揮了不可磨滅的作用。然而，近年來(lái)，隨著北京自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，低端產(chǎn)業(yè)退出等舉措的實(shí)施，這部分低端外來(lái)工作人口已面臨進(jìn)京門(mén)檻上升，甚至是被“清理”出京的威脅。2011年1月北京市工商行政管理工作會(huì)議就出臺(tái)了“以業(yè)控人”的“加減法”規(guī)劃。會(huì)上北京市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確表示，屏蔽不符合首都功能定位的行業(yè)形態(tài)；小百貨等17類(lèi)業(yè)態(tài)將提升審批準(zhǔn)入門(mén)檻，約涉及30戶商業(yè)主體、100萬(wàn)流動(dòng)人口。

其次，從在京停留時(shí)間上來(lái)看，37%外來(lái)人口在京停留時(shí)間超過(guò)4年，他們基本已經(jīng)習(xí)慣和適應(yīng)北京的生活節(jié)奏，生活上趨于穩(wěn)定，也擁有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和支付能力，物質(zhì)上和心理上都會(huì)開(kāi)始產(chǎn)生在京置業(yè)安家的準(zhǔn)備。剩下7成左右的外來(lái)人口，相對(duì)流動(dòng)性較強(qiáng)。

最后，從外來(lái)人口的受教育程度來(lái)看，超過(guò)8成外來(lái)人口教育程度相對(duì)較低，這也就解釋了為什么多數(shù)外來(lái)人口還是在京從事簡(jiǎn)單體力勞動(dòng)。對(duì)于這部分外來(lái)人口來(lái)說(shuō)，收入普遍較低，在京立足基礎(chǔ)比較薄弱，相對(duì)流動(dòng)性更強(qiáng)，基本無(wú)力承擔(dān)在京購(gòu)置商品住房，他們的居住需求也只能通過(guò)租賃以及保障性住房來(lái)解決，基本不構(gòu)成商品房市場(chǎng)上的有效需求。那么剩下的10～15%左右的，擁有大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷的外來(lái)人口基本就成為剛需的重要基石。未來(lái)，在京就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量的變化將是影響商品房首置產(chǎn)品供需關(guān)系的重要因素。

通過(guò)研究，可以看到，未來(lái)5年內(nèi)，北京剛需群體“一房難求”的局面仍將難以改變，2015年以后，伴隨著90后人群成為“剛需”主體，由于人群基數(shù)下降，首次置業(yè)的矛盾有望開(kāi)始緩解。2020年，北京將會(huì)面臨人口結(jié)構(gòu)的重要拐點(diǎn)，青年人群比例明顯縮減，老齡化問(wèn)題突出，等到那個(gè)時(shí)候，或許“剛需”將從此塵封。