黃貞/文

“由于本身就是零售商，我們比普通商業(yè)地產(chǎn)商更了解零售商的需求?！碧匾踪?gòu)地產(chǎn)集團(tuán)(Tesco China Property)首席執(zhí)行官霍蘭樂(lè)(REMCO WALLER)如是說(shuō)。

霍蘭樂(lè)是在特易購(gòu)地產(chǎn)與國(guó)美電器集團(tuán)在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議儀式上，發(fā)表上述言論的。根據(jù)協(xié)議，國(guó)美電器及其關(guān)聯(lián)品牌將全線進(jìn)駐特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)旗下“Lifespace樂(lè)都匯”購(gòu)物中心，對(duì)特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，國(guó)美的加盟無(wú)疑增加了樂(lè)都匯這一品牌的影響力，而對(duì)國(guó)美電器來(lái)說(shuō)，這將開(kāi)辟一條新的門(mén)店擴(kuò)張路線。

由于雙方均意識(shí)到此次合作的重大戰(zhàn)略意義，為此，特易購(gòu)(TESCO)全球首席執(zhí)行官菲利普·克拉克(Philip Clarke)以及中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官霍蘭樂(lè)、國(guó)美電器總裁王俊洲等重量級(jí)人物悉數(shù)到場(chǎng)。

霍蘭樂(lè)用“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”來(lái)形容雙方的合作。他表示：“選擇與國(guó)美合作，是基于雙方在經(jīng)營(yíng)理念、拓展戰(zhàn)略、品牌背景等方面相一致的前提下，將合作提高到戰(zhàn)略高度，希望通過(guò)雙方相互提供優(yōu)勢(shì)資源，以‘Lifespace樂(lè)都匯’為平臺(tái)，發(fā)揮戰(zhàn)略合力，實(shí)現(xiàn)‘Lifespace樂(lè)都匯一站式生活購(gòu)物中心’商業(yè)業(yè)態(tài)的快速擴(kuò)張?！?/p>

自2010年履任特易購(gòu)地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官一職以來(lái)，低調(diào)務(wù)實(shí)的霍蘭樂(lè)，在眾多媒體密集頻閃地鎂光燈下高調(diào)亮相的次數(shù)屈指可數(shù)。毫無(wú)疑問(wèn)，加碼商業(yè)地產(chǎn)，特易購(gòu)正祭出新一輪擴(kuò)張的殺手锏。

加碼商業(yè)地產(chǎn)

進(jìn)駐中國(guó)七年，特易購(gòu)集團(tuán)此前更多的是以零售商的身份被中國(guó)消費(fèi)者所了解。這家全球三大零售巨頭之一的企業(yè)，目前在華員工總數(shù)超過(guò)30000人，擁有95家“TESCO樂(lè)購(gòu)”大賣場(chǎng)、12家試驗(yàn)階段便捷店。

然而實(shí)際上，特易購(gòu)集團(tuán)如今在中國(guó)并不只有“TESCO樂(lè)購(gòu)”超市這一個(gè)品牌了。種種跡象表明，特易購(gòu)正在加碼中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將成為特易購(gòu)在中國(guó)市場(chǎng)的又一主業(yè)。

特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)(Tesco China Property)，主要負(fù)責(zé)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和運(yùn)營(yíng)，目前正著手幾十個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一體的“Lifespace樂(lè)都匯”大型綜合一站式購(gòu)物廣場(chǎng)綜合商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

“Lifespace樂(lè)都匯”購(gòu)物中心是特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)全力打造的購(gòu)物中心品牌，零售面積為4-6萬(wàn)平方米(相當(dāng)于大約250家店鋪)，可以滿足顧客80%以上的常規(guī)購(gòu)物需求。其中“TESCO樂(lè)購(gòu)”大賣場(chǎng)承擔(dān)購(gòu)物中心主力店的角色，TESCO的戰(zhàn)略合作伙伴，如國(guó)美、肯德基、必勝客、好利來(lái)、達(dá)芙妮、艾格、米奇、愛(ài)樂(lè)游園地、金逸院線品牌等相繼引進(jìn)，最終形成集合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的綜合購(gòu)物業(yè)態(tài)。

2010年初，特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)在中國(guó)首個(gè)購(gòu)地自建的“Lifespace樂(lè)都匯”購(gòu)物中心在青島開(kāi)業(yè)，特易購(gòu)為這個(gè)項(xiàng)目投資約10億元。短短一年多的時(shí)間里，特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的“Lifespace樂(lè)都匯”便已經(jīng)在青島、秦皇島、撫順、鞍山和福州陸續(xù)開(kāi)業(yè)，此外，還有兩家即將開(kāi)業(yè)，分別位于營(yíng)口和廈門(mén)。同時(shí)，還有幾十個(gè)“Lifespace樂(lè)都匯”項(xiàng)目在籌建中。

雖然不便透露更進(jìn)一步的建店數(shù)量，但霍蘭樂(lè)坦言：“特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)是一個(gè)成立不久的公司，但是我們的增長(zhǎng)很快，另外在籌備開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目也在不斷增多，相信不久的將來(lái)，會(huì)有更多的‘Lifespace樂(lè)都匯’購(gòu)物中心呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。”

此外，記者還從霍蘭樂(lè)口中獲悉其一個(gè)“好消息”：“我們?cè)诒本┮呀?jīng)選址找到一塊適合做樂(lè)都匯購(gòu)物中心的地塊?！被籼m樂(lè)表示，在北京這樣的城市，可能找到合適的地點(diǎn)花的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)一些。具體的開(kāi)業(yè)時(shí)間目前尚“不方便透露”，“需要在政府規(guī)劃等方面進(jìn)一步確定之后才能夠公開(kāi)”。

“就我本人而言，肯定希望速度能夠加快。”霍蘭樂(lè)笑稱，在特易購(gòu)工作已經(jīng)超過(guò)十年的他發(fā)現(xiàn)，“特易購(gòu)從來(lái)沒(méi)有對(duì)速度滿意的時(shí)候，總是希望更快?！彪S后他補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)：“但是有一個(gè)前提，質(zhì)量必須保證。這對(duì)于零售業(yè)，以及我們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目尤其重要。”

全球模式落地中國(guó)

2004年，特易購(gòu)正式進(jìn)入中國(guó)，業(yè)務(wù)主要覆蓋華北、華東及華南三大區(qū)域。

“特易購(gòu)認(rèn)為想要在中國(guó)有更長(zhǎng)足的發(fā)展，必須注重投資，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)設(shè)更多的賣場(chǎng)，以及注重我們的盈利?！?霍蘭樂(lè)在采訪中對(duì)記者說(shuō)。

自2004年進(jìn)入中國(guó)以后，特易購(gòu)起初一直是采取租賃場(chǎng)地的方式進(jìn)行超市賣場(chǎng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)?！爱?dāng)時(shí)這種租賃的方式對(duì)于TESCO而言也是比較特殊的。因?yàn)樘匾踪?gòu)在世界其他的地方經(jīng)營(yíng)，包括英國(guó)在內(nèi)，都是希望擁有大部分的物業(yè)?！被籼m樂(lè)告訴記者，“因?yàn)檫@樣第一比較好控制，另一方面從長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)的增值也會(huì)為集團(tuán)帶來(lái)利潤(rùn)?！?/p>

據(jù)悉，在大本營(yíng)英國(guó)，特易購(gòu)的業(yè)務(wù)主要包括三方面：零售門(mén)店運(yùn)營(yíng)、商業(yè)房地產(chǎn)以及銀行業(yè)務(wù)。特易購(gòu)甚至還涉足財(cái)經(jīng)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)及電信業(yè)務(wù)等。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其提供了穩(wěn)固的資金來(lái)源。

在華購(gòu)地自建購(gòu)物中心，對(duì)于TESCO全球模式在中國(guó)的落地?zé)o疑是一個(gè)利好。

霍蘭樂(lè)回憶說(shuō)：“從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里租賃場(chǎng)地，我們漸漸地發(fā)現(xiàn)有一個(gè)問(wèn)題凸顯出來(lái)：租賃物業(yè)的質(zhì)量沒(méi)有保證，例如項(xiàng)目布局、超市的位置、導(dǎo)示是否清晰，包括停車場(chǎng)是否配套等等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商都更加注重短期的利潤(rùn)，所以我們覺(jué)得這方面還是有一定的欠缺。”

特易購(gòu)最終決定在中國(guó)進(jìn)行地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，啟動(dòng)其引以為傲的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“開(kāi)發(fā)我們的購(gòu)物中心，一方面可以為T(mén)ESCO大賣場(chǎng)提供很好的場(chǎng)地，另一方面也是看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，中國(guó)物業(yè)的增值，特別是長(zhǎng)期來(lái)看擁有一個(gè)非常好的前景。”霍蘭樂(lè)說(shuō)。“所以當(dāng)2007年特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)成立，其任務(wù)就是在中國(guó)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心。”

當(dāng)被問(wèn)到“Lifespace樂(lè)都匯”的選址標(biāo)準(zhǔn)，霍蘭樂(lè)告訴記者：“我們戰(zhàn)略省份是東部沿海省份，一二線城市，以及發(fā)展速度比較快的三線城市，都有可能建‘Lifespace樂(lè)都匯’購(gòu)物中心?！?/p>

據(jù)悉，特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)有超過(guò)25人的專事市場(chǎng)調(diào)查的團(tuán)隊(duì)，在做店址的調(diào)研，對(duì)于中國(guó)各個(gè)城市、不同地段的商圈氛圍和人口數(shù)量進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，尤其會(huì)對(duì)已確定的戰(zhàn)略省份進(jìn)行比較細(xì)致的調(diào)研，并最終將信息匯總上報(bào)。

“零售+地產(chǎn)”擴(kuò)張路線

當(dāng)被問(wèn)及對(duì)于未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃，霍蘭樂(lè)表示“有信心”，他說(shuō)：“在過(guò)去幾年中，我們學(xué)到了一些經(jīng)驗(yàn)，包括租賃場(chǎng)地、經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)等等。這些經(jīng)驗(yàn)都會(huì)應(yīng)用到我們?nèi)蘸蟮墓ぷ髦腥ァＲ虼宋磥?lái)會(huì)加快開(kāi)設(shè)‘Lifespace樂(lè)都匯’購(gòu)物中心的進(jìn)度?！?/p>

“零售+地產(chǎn)”——兩條腿走路的特易購(gòu)集團(tuán)在中國(guó)勾勒出的擴(kuò)張路線顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。

作為由零售商為零售商打造的零售項(xiàng)目，“Lifespace樂(lè)都匯”購(gòu)物中心戰(zhàn)略性地選擇主要的增長(zhǎng)型城市，位于繁華主干道上最顯著和最醒目的位置。

對(duì)于Lifespace樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，特易購(gòu)從中扮演的角色不再是單純依靠銷售商品賺錢(qián)的零售商，儼然成為涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、招商、物業(yè)管理的地產(chǎn)商。

據(jù)知情人士透露，在拿地環(huán)節(jié)上，特易購(gòu)采取了直接參與土地招拍掛、與開(kāi)發(fā)商合作拿地開(kāi)發(fā)、房企代建完成之后回購(gòu)等多種方式。

中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的一份“2010中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)”調(diào)查顯示，2010年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨的最大困難是經(jīng)營(yíng)成本的提高，包括租金成本和人工成本。其中，連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%。根據(jù)連鎖百?gòu)?qiáng)的調(diào)查，租金上漲的原因有兩點(diǎn)：一是連鎖企業(yè)之間對(duì)優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)資源的競(jìng)爭(zhēng)，二是近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飆升。

租金成本高居不下，行業(yè)利潤(rùn)日漸微薄，選址擴(kuò)展困難重重。如此背景下，零售商想要保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，采用“零售+地產(chǎn)”兩條腿走路的方式，顯然更勝單一的經(jīng)營(yíng)零售業(yè)務(wù)一籌。

購(gòu)地自建商業(yè)地產(chǎn)不僅可以為綜超零售業(yè)務(wù)的發(fā)展提供便利的物業(yè)條件，降低內(nèi)部運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)，也可以享受中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)升值得到的財(cái)務(wù)回報(bào)。

2004年，通過(guò)與鼎新集團(tuán)合資的形式，特易購(gòu)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。對(duì)于中國(guó)的零售市場(chǎng)而言，2004年是一個(gè)轉(zhuǎn)折年，已經(jīng)在中國(guó)扎根的零售巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福盼來(lái)了中國(guó)政府對(duì)零售業(yè)的開(kāi)放，因而大肆跑馬圈地。此時(shí)，同為全球零售三甲巨頭的特易購(gòu)作為后來(lái)者，以并購(gòu)的進(jìn)入，同樣被看作是迅速搶占市場(chǎng)的一條捷徑。

三年后，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，特易購(gòu)于2006年底取得企業(yè)主導(dǎo)權(quán)，正式以特易購(gòu)名義運(yùn)營(yíng)。彼時(shí)，外資零售業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)正迎來(lái)“黃金十年”，當(dāng)業(yè)內(nèi)對(duì)于特易購(gòu)全面收購(gòu)之后的擴(kuò)展步伐拭目以待之時(shí)，特易購(gòu)的表現(xiàn)似乎更為“穩(wěn)扎穩(wěn)打”。與大多數(shù)更為強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金為王”、“速度為王”的零售企業(yè)不同，特易購(gòu)始終沒(méi)有放棄對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視。而購(gòu)地自建，由于占用資金數(shù)額大、周期長(zhǎng)，零售商們往往傾向于選擇租賃的模式，開(kāi)始更多的門(mén)店以便規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而更快地獲利。

在商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)開(kāi)發(fā)上，特易購(gòu)是國(guó)際零售商中首個(gè)吃螃蟹的。成立于2007年的特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)，其主要任務(wù)就是在中國(guó)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心。

又一個(gè)三年之后，在一系列樓市的調(diào)控嚴(yán)打、新政下的各大知名房企紛紛把眼光投向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)一片春意盎然之時(shí)，當(dāng)面對(duì)租金成本壓力高企，零售商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)之際，一早就加碼商業(yè)地產(chǎn)、全面負(fù)責(zé)購(gòu)物廣場(chǎng)的購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和運(yùn)營(yíng)的特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)，無(wú)疑占盡先機(jī)，無(wú)論從時(shí)間上還是經(jīng)驗(yàn)上，都具有更大的自主權(quán)。

“在中國(guó)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，需要一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的周期。從我們獲取買下這塊地，到所有的證照辦理齊全，以及建設(shè)施工、招商的時(shí)間，雖然有比較復(fù)雜的流程，但值得欣慰的是，第一家‘Lifespace樂(lè)都匯’在2010年年初的時(shí)候終于開(kāi)業(yè)了。在過(guò)去的幾年中，我們學(xué)到了一些經(jīng)驗(yàn)，我們有信心將這些經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到日后的工作中去，因此，我們有信心未來(lái)會(huì)加快開(kāi)設(shè)‘Lifespace樂(lè)都匯’購(gòu)物中心的速度?！?/p>

注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

在全球，一半以上的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是零售企業(yè)。但在中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展十年來(lái)，真正的主力都是房地產(chǎn)商。

“對(duì)我們而言，要做就要做最好的。”霍蘭樂(lè)坦言，“為了支持中國(guó)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)作為設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)的獨(dú)立公司，這是為了確?！甃ifespace樂(lè)都匯’購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)模、地點(diǎn)和設(shè)計(jì)，能夠同時(shí)滿足現(xiàn)代中國(guó)消費(fèi)者和零售商的需求。通過(guò)建立我們自己的購(gòu)物廣場(chǎng)，我們也能夠提供世界級(jí)設(shè)施(例如大型室內(nèi)停車場(chǎng))，從而在未來(lái)規(guī)劃方面具有更大的自主權(quán)。”

當(dāng)被問(wèn)及，當(dāng)前掀起的這股商業(yè)地產(chǎn)熱潮是否會(huì)給特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)的拿地、經(jīng)營(yíng)及招商帶來(lái)相應(yīng)的壓力時(shí)，霍蘭樂(lè)認(rèn)為：“盡管現(xiàn)在市場(chǎng)中有更多的競(jìng)爭(zhēng)者開(kāi)始更為注重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，甚至很多開(kāi)發(fā)商高喊口號(hào)要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，但如果其背景主要是以開(kāi)發(fā)住宅為主的話，這里面還是會(huì)有一些區(qū)別?！?/p>

相對(duì)而言，住宅開(kāi)發(fā)的資金回籠會(huì)比較快，短期收益較高。但是作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，零售部分的項(xiàng)目，一般需要自己持有而不能急于回收資金。因?yàn)橥ǔｉ_(kāi)發(fā)住宅，自有資金出資額是很少的，但是商業(yè)地產(chǎn)就不一樣?！疤貏e是在中國(guó)目前銀行貸款處于緊縮的狀態(tài)，在銀行融資方面，背景不夠雄厚的公司也會(huì)有一定的困難?！被籼m樂(lè)分析說(shuō)，“從這一角度而言，可能很多開(kāi)發(fā)商本身有非常良好的愿望，試圖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。但是從資金、融資而言，大規(guī)模地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也并非易事?！?/p>

言外之意則是，得益于跨國(guó)集團(tuán)的雄厚資金實(shí)力，“Lifespace樂(lè)都匯”有實(shí)力在中國(guó)的擴(kuò)展方式全部采用購(gòu)地自建。

據(jù)悉，“Lifespace樂(lè)都匯”的資金來(lái)源中，特易購(gòu)集團(tuán)自有資金是比較重要的一部分，根據(jù)特易購(gòu)集團(tuán)2010-2011年度全球財(cái)報(bào)顯示，集團(tuán)銷售總額突破676億英鎊。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，大概有30%左右來(lái)自投資集團(tuán)。剩下一部分來(lái)自合作企業(yè)的伙伴以及銀行貸款?！被籼m樂(lè)表示，從長(zhǎng)期來(lái)看“Lifespace樂(lè)都匯”并不需要全部由特易購(gòu)集團(tuán)投入現(xiàn)金。不過(guò)，擁有特易購(gòu)集團(tuán)母公司的雄厚資金支持,假如一個(gè)項(xiàng)目在早期階段需要特易購(gòu)集團(tuán)百分之百地投入，則“可以靈活地選擇這種方式?！?/p>

“特易購(gòu)進(jìn)入中國(guó)要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)期限要運(yùn)營(yíng)30-40年時(shí)間。為此，我們勢(shì)必要考慮物業(yè)設(shè)計(jì)、質(zhì)量是否適合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?！被籼m樂(lè)如是說(shuō)。

霍蘭樂(lè)(REMCO WALLER)

現(xiàn)任特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官，特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)是特易購(gòu)集團(tuán)擁有的全資子公司。

霍蘭樂(lè)已在特易購(gòu)工作10年，此前曾服務(wù)于聯(lián)合利華。

霍蘭樂(lè)在特易購(gòu)的職業(yè)生涯中曾先后在不同的國(guó)家擔(dān)任一系列重要職務(wù)，其中包括特易購(gòu)英國(guó)總部 (2001-2002), 韓國(guó)三星TESCO (2002-2006) 和美國(guó)Fresh & Easy (2006-2010)。

霍蘭樂(lè)是美國(guó)Fresh & Easy創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的一份子，在其任職財(cái)務(wù)長(zhǎng)期間第一家Fresh & Easy成功地在2007年11月開(kāi)業(yè)，在其后的兩年半的時(shí)間里有超過(guò)150家Fresh & Easy開(kāi)業(yè)。

霍蘭樂(lè)于2010年開(kāi)始擔(dān)任特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官一職。