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瘋狂的樓市伴隨著越來越收緊的調(diào)控政策使得2010年的房市充滿著“撲朔迷離”的“懸念”，住房問題既關(guān)系著國民經(jīng)濟的發(fā)展又牽動著民生，已經(jīng)成為中國最熱門的話題和最突出的社會問題。在即將進入國民經(jīng)濟發(fā)展的“十二五規(guī)劃”里，中國的住房將會是什么樣的發(fā)展態(tài)勢？這已成為當(dāng)前社會關(guān)注的一個焦點。研究“十二五”經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃核心，通過判斷住房發(fā)展在“十二五”的地位就能準(zhǔn)確把握住房發(fā)展的趨勢。

住房發(fā)展在“十二五”的地位

國民經(jīng)濟是一個綜合的大系統(tǒng)，地產(chǎn)業(yè)是其中的一個支點，地產(chǎn)業(yè)的運行發(fā)展脫離不了國民經(jīng)濟發(fā)展的大框架，判斷中國的住房發(fā)展趨勢要把開發(fā)的發(fā)展放在國民經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，隨國家整體經(jīng)濟體系的發(fā)展而發(fā)展，只有這樣才能找準(zhǔn)住房在國民經(jīng)濟所對應(yīng)的地位。

“十二五規(guī)劃”的要點之一是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，明確了“國民經(jīng)濟發(fā)展的重點是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整”，這屬國家經(jīng)濟運行重新布局式的大調(diào)整，以戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)替代傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、城市化改觀城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)動的互補優(yōu)勢、把基礎(chǔ)設(shè)施投資型的GDP逐步轉(zhuǎn)化為服務(wù)消費性的結(jié)構(gòu)，這一系列的調(diào)整都與我們的住房發(fā)展有緊密的關(guān)聯(lián)。地產(chǎn)業(yè)雖屬傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，與基礎(chǔ)建設(shè)也靠邊，但它在“十二五”所處的經(jīng)濟地位和社會地位決定了它仍有長足發(fā)展的需求空間，因此在“十二五”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中地產(chǎn)業(yè)仍將占有支柱產(chǎn)業(yè)的地位，中國的住房發(fā)展非但不會被壓縮，反而會因市場的巨大需求得到加快發(fā)展；其次，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟拉大城市框架、加速城市化的進程，不但把住房發(fā)展擺在首當(dāng)其沖的位置，還為住房市場提供了一個穩(wěn)定的增長需求量。我們說住房發(fā)展與“十二五規(guī)劃”的經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)容無論直接還是間接因素都和住房需求量的增長有著千絲萬縷的關(guān)系，這就決定了住房在“十二五”的不可替代的重要地位。

“十二五規(guī)劃”期望的目標(biāo)是努力減少貧富差距、走共同富裕的道路，提倡公共服務(wù)均等化的民生原則，以保障和改善民生作為加快經(jīng)濟發(fā)展方式的出發(fā)點和落腳點。中國的住房就是最大的民生之一，從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是住房的市場化，對于發(fā)展中的一大塊低收入群體，始終未能有效的解決住房問題，在計劃經(jīng)濟年代這一群體很難得到分房的保障，進入商品住房后更是受收入限制無力購買住房，而我國的住房總量已達小康，不解決這部分群體住房，將會讓社會差距更大，所以說，保障民生的住房在“十二五”的發(fā)展中有著舉足輕重的地位，須通過重點發(fā)展使之強化鞏固完善。

可以說，“十二五規(guī)劃”的經(jīng)濟發(fā)展通過保障住房給住房業(yè)一個肯定的地位，與保障房關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)業(yè)也將隨著社會巨大的需求量在經(jīng)濟上仍然占有不可替代的地位。

“十二五”住房發(fā)展的趨勢

“十二五”的規(guī)劃與住房直接關(guān)聯(lián)的是保障性住房，通過“十二五”運行把保障性住房納入政府行政范圍，并形成長效管理機制。這一政策將給住房產(chǎn)業(yè)帶來新結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對市場對產(chǎn)品都具有積極的作用，其深遠(yuǎn)意義已超出政策的初衷，將會給住房業(yè)保有不少于15年的快速發(fā)展期。

一、十二五將完善保障房的措施

從社會的角度看，住房問題上保民生的重要內(nèi)容就是解決低收入群體有房住，通過分出市場份額和政府的行政責(zé)任對市場低收入群體進行住房保障，這對地產(chǎn)市場是一個積極的分化，既是責(zé)任的分化又是市場內(nèi)容的分化，把社會保障性住房與改善性商品房面對的社會群體清楚地劃分開來，并對二者的責(zé)任明確了社會分工，它的意義非常之大，不只是一個簡單的分工，而是從根本上解決了地產(chǎn)市場一直被困擾的房價問題，把房地產(chǎn)真正放到了市場經(jīng)濟的發(fā)展軌道上。由政府主導(dǎo)的保障房，適時的解決住房在社會的差距問題，為社會的和諧發(fā)展起到保障作用；而開發(fā)商實行的商品房歸屬到純市場的范圍，不但能夠給市場帶來的多姿多彩的、新的生活方式的產(chǎn)品，進一步為市場帶來了恢復(fù)的生機！這種由住房市場理性的分工到影響改觀社會的住房理念再到恢復(fù)市場的自我調(diào)節(jié)能力，這就是一個良性的市場運作模式，十二五的積極努力將讓這個模式逐步得到市場的認(rèn)知和認(rèn)可，通過市場的磨合運行收水到渠成之功效，政府就不會再為房市而煩惱，民眾也不再為市場價格而抱怨，市場恢復(fù)的調(diào)節(jié)作用也免去了政府不得已的硬性干預(yù)和調(diào)控。

二、住房的發(fā)展趨勢將通過產(chǎn)品的市場份額和產(chǎn)品的精細(xì)化表現(xiàn)出來

1、從市場份額分配比例看住房的發(fā)展趨勢：“十二五”期間保障房的需求是呈上升趨勢，逐步形成新的市場份額并將從商品房開發(fā)總量上切去一塊大的蛋糕。

“十二五規(guī)劃”保民生的住房是毋庸置疑要重點保障的，經(jīng)適房、廉租房都將會通過行政的措施強力推行落實，因房價高買不起房的群體在社會所占的比例大部分都在此落實的行列，盡快地解決這一群體的住房問題能夠使得社會情緒得到釋放和改善，有利于促進社會和諧。延續(xù)2010年的保障房政策，在“十二五”期間不但要逐步擴大保障房在市場上的份額，還要逐步完善管理機構(gòu)和法規(guī)，包括分配制度的調(diào)整、界定，受惠范圍的社會比例確定，保障房產(chǎn)品配套及生活舒適度標(biāo)準(zhǔn)的制定，保障房價格體系方法的確定等等。這項制度的落實將解決社會符合條件的低收入群體對住房剛性需求量的90%，并達到整個住房開發(fā)總量的30%。

商品房開發(fā)比例下降，因市場覆蓋的對象增長實際商品房的總需求量并未明顯減少。商品房開發(fā)隨著產(chǎn)品的深化、細(xì)化，與保障房形成的產(chǎn)品品質(zhì)功能性的區(qū)分越來越明顯，商品房的發(fā)展將向著改善居住條件、追求更舒適、環(huán)保健康、休閑的生活方式的產(chǎn)品發(fā)展，越來越顯現(xiàn)高生活品質(zhì)的特性，將是社會成熟的群體需求的主要選擇。人民富裕了，經(jīng)濟收入高了，有條件享受更高生活品質(zhì)的居住條件和環(huán)境，這也是我們發(fā)展經(jīng)濟的主要目的。市場對商品房的產(chǎn)品要求會越來越高，不但要有良好的外部環(huán)境，還要有完善的配套設(shè)施，更重要的是要有人性化的物業(yè)服務(wù)管理。商品房市場受保障房份額的沖擊將會在比例上有所下降，但市場覆蓋的對象會隨著經(jīng)濟的發(fā)展不斷增加，因此不會對商品房市場產(chǎn)生過大的沖擊，再者，產(chǎn)品市場份額的再分配實質(zhì)上是對原有市場份額比例的細(xì)化，在總量上并沒有過大的變化，可以說，“十二五”將完成市場產(chǎn)品細(xì)化后的份額分配，產(chǎn)品受保障房和城市化的影響總量會有增長。

2、從產(chǎn)品的分化看住房發(fā)展趨勢：保障房產(chǎn)品的發(fā)展趨勢向著集約化的資源利用、方便生活、結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施齊全方面發(fā)展。

政府關(guān)注的保障房是屬社會均等化的范疇，是專門對社會低收入群體的，它的發(fā)展趨勢將是政府的財政補貼下把利潤最小化，在滿足低收入群體的基本住房要求的同時，還要兼顧居住的合理舒適度，達到既能降低生活費用開支，又有便利生活的配套服務(wù)保障的住宅社區(qū)，“十二五”的保障性住房的設(shè)置會逐步優(yōu)先選擇城市有較好的配套服務(wù)半徑的區(qū)域，以健全生活需求的各種服務(wù)設(shè)施，并考慮到低收入群體社會經(jīng)濟水平，盡量做到減少不必要的生活開支的可能性為目的，合理設(shè)計交通出行、二次搬運、文藝活動、運動健身等一切生活的最低消費的可能，讓保障住房發(fā)揮出國家政策關(guān)注的綜合社會效應(yīng)。

商品房產(chǎn)品的發(fā)展趨勢向著更人性化生活理念的精品居住社區(qū)方面發(fā)展。生活水平的提高更注重物質(zhì)生活的追求，商品房屬于解決居住改善和享受的生活范疇，所以在今后的政策上將會放寬對商品房的一些不當(dāng)?shù)南拗?，以利商品住房的舒適精細(xì)化的發(fā)展。當(dāng)我們解決了基本的住房問題后我們的住房要求就由“住的開”進步為講究生活舒適的追求，進而由內(nèi)到外的對空間環(huán)境的追求，尤其是當(dāng)今工業(yè)化的生產(chǎn)造成的各種污染，讓人們更體會到綠色環(huán)保生態(tài)對居住生活的重要，從城市嘈雜的工作空間里回到自己的居住空間時，就應(yīng)有一個能夠充分放松的精神回歸感，這也是商品房不同于保障性住房的重要特點，體現(xiàn)在物質(zhì)層面上的舒適度和精神層面上的享受度。所以商品房社區(qū)無論是高密度還是低密度，都應(yīng)做到對外部空間環(huán)境的精心設(shè)計和處理，降低弱化外部環(huán)境有可能帶來的干擾，從感官上達到休閑放松的感受。對于高端樓盤更要注重：對高端生活方式的引導(dǎo)作用，把超前健康的生活理念揉入居住社區(qū)，使得生活在社區(qū)的人們有一個充滿陽光開朗向上的心情，與優(yōu)美的環(huán)境形成和諧共生；充分滿足人們對自然生態(tài)的追求，這里講的自然生態(tài)并非是純自然的，而是通過匠心獨具的巧妙設(shè)計人為的歸納營造出高層次的帶有自然風(fēng)貌特征的外部空間環(huán)境，以提高居住生活水平，并在可能的條件下盡量降低密度，適當(dāng)?shù)募哟蟓h(huán)境景觀的營造投入；人性化高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)將作為商品住房重要的組成部分。隨著生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為居住社區(qū)不可缺的組成部分，它對內(nèi)保障著居住生活服務(wù)的全面性、舒適性，對外銜接著與社會綜合配套的對接供應(yīng)，是維系居住社區(qū)安定和諧的紐帶，也是住房發(fā)展的重要環(huán)節(jié)和品牌。

中國的住房盡管已經(jīng)接近了量化式的小康水平，但是受城市化進程、大量改造翻新以及逐步增加的社會需求等諸方面因素疊加的影響，使得市場仍保持有巨大的需求空間，它迫使住房產(chǎn)業(yè)保持一個較高的增長速度，尤其“十二五”對民生保障的目標(biāo)，分化了住房產(chǎn)業(yè)的責(zé)任，并強化了發(fā)展的需要，不難看出，“十二五”對住房產(chǎn)業(yè)將是一個完善細(xì)化并長足發(fā)展的黃金時期。