□謝愛(ài)國(guó)

“一房二賣(mài)”應(yīng)如何處理

□謝愛(ài)國(guó)

案 例

張某系豫北某市人，1996年取得了一宗宅基地的國(guó)有土地使用權(quán)并辦理了《國(guó)有土地使用證》，1997年蓋了兩層樓并辦理了《房屋所有權(quán)證書(shū)》。2003年張某急需資金，與李某（在南方打工）簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，以15萬(wàn)元的價(jià)格將其房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓給李某，李某也全額支付了費(fèi)用。就在李某準(zhǔn)備去辦理變更登記時(shí)，因單位有事，李某暫時(shí)沒(méi)有辦理變更登記，也沒(méi)有與張某約定何時(shí)辦理變更登記。

2004年該市地價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲，張某將賣(mài)給李某的房產(chǎn)以22萬(wàn)元的價(jià)格又轉(zhuǎn)讓給了王某（王某并不知道此房已經(jīng)賣(mài)給了李某，李某也不知張某“一房二賣(mài)”）。王某同年辦理了房產(chǎn)變更手續(xù)和土地變更登記手續(xù)。2006年李某從南方回來(lái)，發(fā)現(xiàn)王某已經(jīng)入住并辦理了相關(guān)手續(xù)。李某找張某理論，要求歸還自己的房產(chǎn)。張某表示愿意退還給李某15萬(wàn)元及相關(guān)利息。李某不同意，于是到該市國(guó)土部門(mén)提出申請(qǐng)，要求注銷(xiāo)王某的《國(guó)有土地使用證》，維護(hù)自己的權(quán)利。

國(guó)土部門(mén)接到李某申請(qǐng)后，對(duì)李某表示同情，但對(duì)其申請(qǐng)注銷(xiāo)王某的《國(guó)有土地使用證》卻有兩種不同的意見(jiàn)。一種意見(jiàn)：張某與李某簽訂協(xié)議在先，與王某簽訂協(xié)議在后，“一房二賣(mài)”說(shuō)明張某為人不實(shí)在，不應(yīng)支持，應(yīng)注銷(xiāo)王某的《國(guó)有土地使用證》。第二種意見(jiàn)：我國(guó)實(shí)行的是土地登記制度，土地只有經(jīng)過(guò)登記才受法律保護(hù)，李某未辦理變更登記，不受法律保護(hù)；而王某辦理了土地變更登記，取得了土地權(quán)利證書(shū)，應(yīng)予保護(hù)不應(yīng)注銷(xiāo)。

評(píng) 析

一物數(shù)賣(mài)，自古有之，在物價(jià)波動(dòng)之際，最為常見(jiàn)，此舉多于出賣(mài)人罔顧信用，圖謀私利。近年來(lái)，我國(guó)各地的房?jī)r(jià)大都上漲很快，一些利欲熏心的賣(mài)房人就有了“一房二賣(mài)”的行為。

在處理這類(lèi)問(wèn)題時(shí)，以前有很多人存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：一是，兩次買(mǎi)賣(mài)中，已登記的賣(mài)房行為有效，未登記的賣(mài)房行為無(wú)效。二是，兩次買(mǎi)賣(mài)中，簽訂在先的賣(mài)房合同有效，簽訂在后的賣(mài)房合同無(wú)效。通過(guò)近幾年法律界的探討，普遍認(rèn)為這兩種認(rèn)識(shí)是不正確的。

首先，未登記的房屋買(mǎi)賣(mài)，并不影響合同的效力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同不屬必須經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，備案才有效的合同，房產(chǎn)登記只是對(duì)房屋確權(quán)的程序，只是合同履行中的一個(gè)階段。沒(méi)辦理房產(chǎn)登記不影響合同的效力。其次，未登記的房屋買(mǎi)賣(mài)，前后兩個(gè)合同都是有效的?！耙环慷u(mài)”案件中的第一個(gè)買(mǎi)方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，僅享有債權(quán)，債權(quán)不能對(duì)抗第三人，不能主張第二個(gè)買(mǎi)房人侵犯了他的所有權(quán)。所有權(quán)仍屬出賣(mài)人，他仍有權(quán)第二次出賣(mài)。因此，“一房二賣(mài)”的兩份合同均為有效。除非第二個(gè)購(gòu)買(mǎi)人屬惡意第三人，明知此房已出賣(mài)，他的行為就損害了第一個(gè)買(mǎi)房人的利益。這種情況后合同應(yīng)無(wú)效。

發(fā)生了“一房二賣(mài)”，應(yīng)如何處理？

筆者認(rèn)為：兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶登記，另一份未作過(guò)戶登記，(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過(guò)戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世原理、物權(quán)公示原理和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，只能確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記合同的效力。

李某的利益應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)？

筆者認(rèn)為：由于張某是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一般人，因自己生活需要或者經(jīng)營(yíng)所需，將自己生活居住使用或者經(jīng)營(yíng)所有的房屋賣(mài)出變現(xiàn)的個(gè)人或者企業(yè)。這類(lèi)賣(mài)房者若違約，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶?zhuān)指經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭(zhēng)執(zhí)，而這類(lèi)賣(mài)房者是不能算為經(jīng)營(yíng)者的。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以《合同法》作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息，并賠償損失。

（作者單位：武陟縣國(guó)土資源局）