文/張瑞冰

保障房建設(shè)任重而道遠(yuǎn)

文/張瑞冰

“耕者有其田，居者有其屋”，是千百年來(lái)的社會(huì)理想。建設(shè)保障性住房是黨中央、國(guó)務(wù)院為了加快解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全民“住有所居”目標(biāo)做出的重大決策。自治區(qū)黨委、政府高度重視實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，投入1000多億資金，先后實(shí)施了廉租住房建設(shè)、中央下放煤礦棚戶(hù)區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶(hù)區(qū)和危房改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造、國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造、城市棚戶(hù)區(qū)改造等6項(xiàng)工程。自治區(qū)還出臺(tái)了一系列土地優(yōu)惠政策，確保各類(lèi)保障性安居工程建設(shè)的用地需求。2011年，全區(qū)計(jì)劃建設(shè)各類(lèi)保障性住房44.64萬(wàn)套。

盡管保障性安居工程建設(shè)力度不斷加大，但是供需矛盾仍然不小。自1998年我國(guó)實(shí)行住房體制改革以來(lái)，建立和完善“以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主導(dǎo)的住房供應(yīng)體系”被確立為改革的目標(biāo)。今年，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中對(duì)保障房建設(shè)的大段闡述，引發(fā)“兩會(huì)”代表的高度關(guān)注。隨著樓市調(diào)控的深入，保障房被提升到前所未有的高度。從中央到地方，層層簽署“軍令狀”，讓人們看到了政府對(duì)保障房建設(shè)的決心。但是，保障房建設(shè)要從宏偉“藍(lán)圖”化為現(xiàn)實(shí)中的一排排民居，依然任重而道遠(yuǎn)。

保障房建設(shè)面臨的四個(gè)問(wèn)題

商品房結(jié)構(gòu)與保障性住房結(jié)構(gòu)不合理。一方面，商品房的超前發(fā)展大大超過(guò)購(gòu)房者的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。由于商品房大戶(hù)型多，單價(jià)高，使得好多購(gòu)房者只能望洋興嘆。另一方面，保障性住房占住房總量的比例太小，而且保障性住房的構(gòu)成結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房大大高于廉租房的比例，經(jīng)濟(jì)適用房的面積也偏大，低收入家庭難以購(gòu)買(mǎi)。

保障覆蓋面不大，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)單一。目前，保障性住房主要以城市低收入家庭為主，沒(méi)有覆蓋到大量中等偏下“夾心層”居民以及外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)職工。由于保障性住房供應(yīng)對(duì)象的寬泛及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)難以控制，某些商品房為了規(guī)避土地出讓金而違規(guī)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房。有的開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房高價(jià)出售，牟取暴利，最終造成經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”；在個(gè)人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)騙購(gòu)、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使保障性住房制度的公平性受到質(zhì)疑。

保障性住房建設(shè)用地和公共財(cái)政的支持不足。部分旗縣市保障性住房建設(shè)資金和土地落實(shí)不完全到位，一些大城市中心區(qū)土地比較緊張，征地拆遷周期長(zhǎng)；我國(guó)公共財(cái)政支出中，只有廉租房明確以公共財(cái)政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財(cái)政預(yù)算中，因此，覆蓋面窄、濟(jì)貧力度不夠，加上監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致的資金挪用現(xiàn)象也是住房保障的硬傷。

住房保障法律法規(guī)和相關(guān)制度不夠完善。近年來(lái)，我國(guó)逐步建立健全了廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度，但總體上制度創(chuàng)新的力度不大，公共租賃住房制度未全面建立。目前，國(guó)家還尚未制定出臺(tái)《住房保障法》。

保障房建設(shè)的對(duì)策

住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的民生問(wèn)題。從我國(guó)實(shí)行住房體制改革以來(lái)，商品房建設(shè)如火如荼，勁頭十足，而保障房建設(shè)卻步履蹣跚，艱難乏力，由此造成的矛盾和差距愈加明顯，甚至影響到社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展。因此，首先要發(fā)揮政府的雙重地位，明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場(chǎng)”，遵循“保障+市場(chǎng)”的發(fā)展住房模式。保障性住房由政府提供和管理，商品房由市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行資源配置，政府通過(guò)制定政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控。政府除了對(duì)廉租房及住房補(bǔ)貼投入外，其他涉及住房保障的支出應(yīng)當(dāng)納入財(cái)政預(yù)算安排。另外，政府應(yīng)切實(shí)加大保障性住房建設(shè)用地的供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策的調(diào)節(jié)作用，加大住房供需調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。從全區(qū)各地今年保障房建設(shè)的進(jìn)展情況看，政府的決心更加堅(jiān)定，措施更加有力，行動(dòng)更加積極，落實(shí)也更加迅速。呼和浩特市今年的保障房建設(shè)就實(shí)現(xiàn)了全面提速，各類(lèi)保障性住房建設(shè)目標(biāo)為4萬(wàn)套，近270萬(wàn)平方米，總投資約70億元，保障房建設(shè)規(guī)模占到全市房地產(chǎn)當(dāng)年新開(kāi)工規(guī)模的50%以上。

其次要完善中低收入標(biāo)準(zhǔn)體系，控制保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)。完善中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)量，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)。統(tǒng)計(jì)部門(mén)在統(tǒng)計(jì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計(jì)劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對(duì)象的數(shù)量。保障性住房居住面積應(yīng)以“滿(mǎn)足基本住房需求”為原則，嚴(yán)格控制居住面積。保障性住房，既要建好更要分好。目前在保障性住房管理中還存在缺乏完備的后續(xù)動(dòng)態(tài)管理政策法規(guī)、繼承政策有待完善、家庭信息采集難以管理到位等諸多問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，建議出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，解決保障性住房后續(xù)管理問(wèn)題；在現(xiàn)有管理基礎(chǔ)上建立規(guī)范化組織，加大監(jiān)管力度；明確政府職能，建立針對(duì)保障性住房的物業(yè)管理制度；建立經(jīng)濟(jì)適用房的政府回購(gòu)機(jī)制，切斷經(jīng)濟(jì)適用房向商品房轉(zhuǎn)移的通道，優(yōu)化保障性住房資源配置；建立動(dòng)態(tài)管理指標(biāo)體系，嚴(yán)格規(guī)范年檢與退出的程序；推動(dòng)部門(mén)信息共享，建立全面真實(shí)的信息系統(tǒng)。

第三要保證保障房資金來(lái)源,完善保障房機(jī)制。對(duì)保障性住房的資金來(lái)源實(shí)行“雙保證”機(jī)制,即保證每年住房保障資金不低于既定標(biāo)準(zhǔn),保證每年財(cái)政補(bǔ)助不低于既定百分比。中央加大對(duì)財(cái)政困難地區(qū)的補(bǔ)助力度；省級(jí)人民政府要加大對(duì)本地區(qū)財(cái)政困難的盟市建設(shè)廉租住房和發(fā)放租賃補(bǔ)貼的資金投入；盟市、旗縣人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定多渠道籌集保障性住房資金；對(duì)符合貸款條件的保障性住房建設(shè)，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。五大國(guó)有銀行今年1月12日集體承諾，2011年將優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款；國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行也表示，2011年將加大對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度，安排保障房貸款新增規(guī)模1000億元。為了切實(shí)加強(qiáng)資金保障，自治區(qū)政府要求，一是自治區(qū)本級(jí)增加對(duì)廉租住房建設(shè)的投入，按照中央與自治區(qū)2.5:1安排補(bǔ)助，自治區(qū)按每平方米200元補(bǔ)助；對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造，按平均每戶(hù)1500元補(bǔ)助；對(duì)國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造，按平均每戶(hù)6000元補(bǔ)助。二是盟市、旗縣增加投入。各級(jí)土地出讓凈收益用于保障性安居工程的比例不低于20%。三是協(xié)調(diào)爭(zhēng)取對(duì)各級(jí)政府配發(fā)資金的信貸支持。協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)對(duì)配套資金不足部分提供貸款；協(xié)調(diào)爭(zhēng)取對(duì)參與保障性安居工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸支持。

第四要制定《住房保障法》,完善相關(guān)法律法規(guī)。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。目前，應(yīng)優(yōu)先考慮出臺(tái)《住房保障條例》,對(duì)保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、水平、資金來(lái)源、管理機(jī)構(gòu)以及違法懲處等予以規(guī)范,初步實(shí)現(xiàn)住房保障有法可依，進(jìn)而開(kāi)展《住房保障法》的立法工作,從住房保障理念、主體責(zé)任等方面進(jìn)行明確規(guī)定。

第五要加強(qiáng)保障性住房的監(jiān)督管理，統(tǒng)籌保障性住房房源。一是進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制。近幾年，中央調(diào)控政策比較到位，但在地方政府執(zhí)行過(guò)程中往往“摻水”，加強(qiáng)問(wèn)責(zé)意在維護(hù)中央政策的權(quán)威性。保障性住房監(jiān)控制度應(yīng)包括內(nèi)部和外部?jī)煞矫姹O(jiān)控。內(nèi)部監(jiān)控制度可以由政府保障性住房管理部門(mén)內(nèi)部監(jiān)督制度、審計(jì)制度和黨組織的紀(jì)檢制度等組成；外部監(jiān)控制度包括人民代表大會(huì)、檢察院、群眾團(tuán)體、社會(huì)輿論等各方面的監(jiān)督。二是建立退出機(jī)制。享受保障房的中低收入家庭脫貧后，應(yīng)及時(shí)退出，讓保障性住房不斷“回流”到政府手中，用于統(tǒng)籌保障性住房房源與保障政策的正常運(yùn)行，建立正常、合理的住房流動(dòng)機(jī)制，保證將保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。三是建立相關(guān)的懲罰機(jī)制。發(fā)生申請(qǐng)信息不真實(shí)，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、空置等行為時(shí)，應(yīng)給予相關(guān)人員一定的懲處措施。四是加強(qiáng)監(jiān)督檢查，實(shí)施全方位監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決實(shí)施保障性工程過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，堅(jiān)決制止保障性安居工程建設(shè)中損害群眾合法權(quán)益的行為。

第六要落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)積極因素參與保障房建設(shè)。一是認(rèn)真落實(shí)稅費(fèi)減免政策。各級(jí)政府應(yīng)按照有關(guān)通知精神，減免征收部分稅收和各種管理費(fèi)、配套費(fèi)、附加費(fèi)及專(zhuān)項(xiàng)基金等。電力、通訊、有線(xiàn)電視、市政公用事業(yè)等單位要對(duì)各類(lèi)改造項(xiàng)目給予支持，新建安置小區(qū)有線(xiàn)電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，由各相關(guān)單位出資配套建設(shè)，減半收取入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。二是認(rèn)真落實(shí)土地使用優(yōu)惠政策。根據(jù)各項(xiàng)安居工程規(guī)劃和年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先安排建設(shè)用地，簡(jiǎn)化供地審批手續(xù)。三是落實(shí)和完善對(duì)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的扶持措施。對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)并在參與保障性安居工程建設(shè)中表現(xiàn)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在資質(zhì)升級(jí)、信譽(yù)評(píng)定和誠(chéng)信企業(yè)評(píng)選中予以?xún)?yōu)先考慮。參與城市棚戶(hù)區(qū)改造的開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)用地時(shí)，政府應(yīng)實(shí)行土地等級(jí)搭配供應(yīng)措施，以開(kāi)發(fā)價(jià)值大、回報(bào)率高的土地開(kāi)發(fā)收益適當(dāng)彌補(bǔ)棚戶(hù)區(qū)改造資金不足。四是落實(shí)和完善租售并舉辦法。積極穩(wěn)妥地推進(jìn)租售并舉，宜租則租、宜售則售，探索廉租房產(chǎn)權(quán)多樣化，增加困難群眾的財(cái)產(chǎn)收入。

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏?！睆墓胖两瘢傩帐欠瘛熬诱哂衅湮荨币恢笔呛饬繄?zhí)政者執(zhí)政能力的重要指標(biāo)。保障房建設(shè)能否順利實(shí)施，前行之路，任重道遠(yuǎn)。

（作者單位：財(cái)會(huì)信報(bào)社）

（編輯/麥力斯）