童亦弟

“我是最喜歡‘熊的一個人，‘熊來了，我就擁抱這個‘熊”。香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗的這一段“表白”，似乎得到了市場的回應(yīng)。

“熊”真的來了。但并不是所有開發(fā)商都如陳啟宗一樣做足了準備。

對大多數(shù)開發(fā)商來說，是該做出選擇的時候了。不過，是加速出倉，還是挺過寒冬?是堅守住宅，還是進軍商業(yè)?是發(fā)展旅游地產(chǎn)，還是研究養(yǎng)老地產(chǎn)?是借力民間資本，還是寄望信貸的放松?

一時間，太多的選擇擺在面前，有點為難。

疑點：調(diào)控帶來了什么?

調(diào)控“無絕期”，市場狀況真的很糟糕么?不過，有爭議的是政策，沒爭議的是轉(zhuǎn)型。

不斷升級的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策讓房企間逐漸達成了一個共識，即房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)進入短期行政干預(yù)與中長期經(jīng)濟政策儲備調(diào)控的階段。輿論普遍認為，面對銷售與資金的雙重壓力，市場和企業(yè)正醞釀著新的變數(shù)。

但也許是因為船大不怕浪高，一些大型房企似乎并不支持這樣的觀點。

“很多人認為這是有史以來最嚴厲的限購措施，但為什么投資規(guī)模和銷售業(yè)績還是增長?都說日子已經(jīng)非常難過了，但是為什么所有已經(jīng)發(fā)布半年報的上市公司實現(xiàn)了平均30％增長?整體而言，中國房地產(chǎn)市場并沒有因為嚴格的限購措施而大幅度下滑，更沒有出現(xiàn)類似于2008年和2009年年初那樣惡劣的情況。”——華遠地產(chǎn)董事長任志強說。

“雖然當前土地政策、房產(chǎn)政策不斷變，行業(yè)不斷面臨壓力，但是整體經(jīng)商環(huán)境還是非常好”——富力地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行董事呂勁表示。

“新的政策里有很多注入‘限購、‘限價的行政手段，但都是短期行為。相反，保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅等一些長期調(diào)控手段才是影響下一個十年的政策因素，我們往往忽視了這種長期因素。”——陽光100集團董事長易小迪認為。

“隨著市場將逐步回歸理性，房企必將經(jīng)歷從增長型到價值型、復(fù)合型的重大轉(zhuǎn)變。房價繼續(xù)瘋漲的態(tài)勢即將作古，粗放式的經(jīng)營將不再適用?！薄鸬丶瘓F總裁黃俊燦呼應(yīng)。

宏觀調(diào)控歷來是短期的反周期政策，這似乎已經(jīng)成為眾開發(fā)商之間的一種共識。當調(diào)控成為一種習慣，找到了調(diào)控的節(jié)奏，品牌房企考慮得更遠。

焦點：發(fā)展模式轉(zhuǎn)型問道

從一擁而上到行業(yè)細分、產(chǎn)品細化，企業(yè)間的差別和特色將更為明顯——這將是未來十年的發(fā)展趨勢。

“市場的波動是很自然的一個現(xiàn)象，我們沒有辦法去預(yù)計，也沒有辦法去駕馭市場的轉(zhuǎn)變。從企業(yè)來講，惟一能做的就是實現(xiàn)多元化，成熟的開發(fā)商一定有多塊業(yè)務(wù)支持他的營運?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)行政總裁張國正如是說。

不幸的是，前一個十年雖然是中國房地產(chǎn)迅速成長的十年，但在這個十年間，很多房地產(chǎn)企業(yè)只做了一件事，就是住宅開發(fā)。

幸運的是，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為部分房企轉(zhuǎn)型的第一個突破口。這一點從土地市場上可以略見端倪，今年上半年，15個重點城市的商業(yè)用地成交面積1139公頃，與去年同期相比增加14％，而同期住宅用地成交面積同比下降29％。

陳啟宗認為，“隨著大多數(shù)企業(yè)紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然造成大規(guī)模的競爭，也將引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)國時代的到來。”

目前房企選擇商業(yè)地產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)版塊的主要原因，首先是由于城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的消費需求大量增加；其次是可以優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)。而旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也面臨很大的市場空間。

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型已呈多元化趨勢，如以綠城為代表的企業(yè)已成功拓展代建業(yè)務(wù)；以金地為代表的企業(yè)選擇了資產(chǎn)管理方向；以中信地產(chǎn)和中坤地產(chǎn)為代表的企業(yè)重點轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)；而原金地集團高級副總裁新創(chuàng)的“星光耀”系列產(chǎn)品，則是個性化定制的民營企業(yè)總部基地。因為商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的主要運作模式，會對金融產(chǎn)生一定的需求，所以，有些房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注點已由商業(yè)轉(zhuǎn)向金融，通過股權(quán)型基金和債權(quán)型基金等金融方式進行資本運作。

有專家斷言，下一個十年將會是復(fù)合型地產(chǎn)時代。易城中國總裁祝諄若認為，房地產(chǎn)企業(yè)未來的四個趨勢，即：產(chǎn)品細化，現(xiàn)金流收益，房地產(chǎn)金融高速發(fā)展，商業(yè)顧問服務(wù)更加全程化、專業(yè)化。