自2010年下半年，我國(guó)旅游業(yè)驟然掀起了以“國(guó)際旅游度假區(qū)”為主的旅游地產(chǎn)新潮，地產(chǎn)業(yè)央企、國(guó)企、民企、外企等激情涌入旅游業(yè)，巨量的國(guó)家資金、銀行資金、民間資金，乃至境外的熱錢，都集中投入旅游地產(chǎn)，推波助瀾。
　　2011年，逾千項(xiàng)大型旅游綜合項(xiàng)目簽約，投資總額超萬億元，僅廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)，其中大旅游項(xiàng)目就計(jì)劃投資910億?！笆濉钡闹袊?guó)旅游業(yè)，或已醞釀前所未有的產(chǎn)業(yè)泡沫。
　　這一輪旅游地產(chǎn)熱的最新特征有四：1、旅游地產(chǎn)逐漸成為部分省市“十二五”事實(shí)上的戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)；2、從京滬等一線城市，轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)二三線城市，乃至縣域經(jīng)濟(jì)體；3、從大都市核心商圈、周邊游憩帶、衛(wèi)星城開發(fā)，轉(zhuǎn)為與旅游景區(qū)的深度融合；4、涉及區(qū)域開發(fā)的根本利益。除了傳統(tǒng)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式，開發(fā)商反客為主，統(tǒng)一打包景區(qū)，如萬科投資60億元打造南充4A級(jí)“西山風(fēng)景區(qū)”。
　　地產(chǎn)大鱷饕餮旅游盛宴，通常使出五大花招。
　　第一步，呂布戲貂蟬。比如中信地產(chǎn)和九江市合作的廬山西海國(guó)際度假區(qū)，項(xiàng)目投資120億元，而九江2009年財(cái)政總收入僅86.19億元。地方政府只有貂蟬一般的山水美景，開發(fā)商以大臨小，堪比呂布，掌握主動(dòng)權(quán)?！皯颉弊衷谟?，開發(fā)商利用投資聯(lián)盟、私募基金等方式，可以有效分散風(fēng)險(xiǎn)。由于旅游企業(yè)證券化程度較低，其交易往來可以不必完全公開。地縣級(jí)旅游統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)不完善，其投資收益統(tǒng)計(jì)主觀“自由度”較大，因此，開發(fā)商具備了較大的操作空間。
　　第二步，隔岸觀火。地產(chǎn)商選擇的合作景區(qū)常是經(jīng)營(yíng)層次比較低，企業(yè)治理水平比較差，卻具有優(yōu)越的旅游資源和區(qū)域品牌。對(duì)開發(fā)商而言，旅游地產(chǎn)有兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是其所熟悉的地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，另一個(gè)是其不太熟悉的旅游市場(chǎng)細(xì)分，開發(fā)商往往是站在地產(chǎn)之岸，觀旅游之火，從而為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)埋下較大的隱患。
　　第三步，上屋抽梯。地方政府期待旅游地產(chǎn)大項(xiàng)目，可以拉動(dòng)基建和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。開發(fā)商投其所好，熱炒促進(jìn)就業(yè)、增加政府收入、加速城鎮(zhèn)化等概念，吸引地方政府合作，然后暗中“抽梯”，利用大項(xiàng)目將其捆綁套牢。
　　第四步，關(guān)門捉賊。通過旅游地產(chǎn)路徑，開發(fā)商可通過一二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)直接獲取相對(duì)的廉價(jià)土地，囤積到最優(yōu)質(zhì)和最稀缺的林地、農(nóng)地、旅游用地，以及豐厚的自然資源。
　　第五步，空城計(jì)。最后，開發(fā)商會(huì)突出強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建成后須有3～5年?duì)I銷推廣的“窗口期”，在此期間，便玩起了旅游資產(chǎn)閑置的“空城計(jì)”。因此，地方政府到最后常常是周郎妙計(jì)安天下，賠了旅游，又折城市化。
　　此次旅游地產(chǎn)熱的動(dòng)因，當(dāng)為2010年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的疏導(dǎo)新思路影響所致。商品住宅被過度凸顯的投資屬性，被轉(zhuǎn)嫁到以投資為首要目的的商業(yè)地產(chǎn)上，加之坊間爆炒房地產(chǎn)業(yè)將失去支柱產(chǎn)業(yè)定位，于是，以“國(guó)際旅游度假區(qū)”為主的新一輪地產(chǎn)熱一發(fā)不可收拾。
　　其實(shí)，中國(guó)旅游業(yè)早已飽受地產(chǎn)虛火煎熬，以桂