摘要：近幾年我國商品房價(jià)格持續(xù)快速上漲，引起了各界人士的強(qiáng)烈關(guān)注?；仡櫫?010年以來房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及調(diào)控措施，分析了房地產(chǎn)“泡沫”問題，提出了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對(duì)策與建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 調(diào)控 對(duì)策
　　
　　衣、食、住、行中“住”的問題是當(dāng)前我國民眾最關(guān)心的大事之一，也是政府應(yīng)當(dāng)解決的重大民生問題。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期目的，何時(shí)實(shí)現(xiàn)“住有所居”，已經(jīng)成為街頭巷尾熱議的話題。
　　一、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必要性
　　近幾年商品房價(jià)格快速上漲，與城市居民收入的增長形成強(qiáng)烈反差，引起了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)泡沫、宏觀調(diào)控的強(qiáng)烈關(guān)注。
　?。ㄒ唬┪覈康禺a(chǎn)市場“泡沫”問題及其原因分析
　　2010年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等都有較大幅度增長。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%。施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；竣工面積7.60億平方米，增長4.5%。商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%。銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%。
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，社會(huì)總供求平衡是物價(jià)穩(wěn)定的基本條件。德國房價(jià)10年不漲，供求平衡是硬道理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)“泡沫”問題的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)失衡現(xiàn)象的具體表現(xiàn)。總結(jié)起來有以下幾方面的原因：
　　一是地價(jià)過快上漲。由于土地的稀缺性特征，地產(chǎn)價(jià)格在數(shù)量上隨時(shí)間遞增。土地價(jià)格的上漲推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。二是房地產(chǎn)市場的特殊性及其秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)市場具有供給彈性小、需求不確定（如“丈母娘需求”）等特點(diǎn)，供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)的上漲；同時(shí)，信息不對(duì)稱，導(dǎo)致投機(jī)炒作盛行，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。三是購房者的預(yù)期及非理性行為。消費(fèi)者對(duì)某種消費(fèi)品價(jià)格的預(yù)期在一定程度上影響自己的需求。“羊群效應(yīng)”是典型的非理性行為。當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們認(rèn)為價(jià)格還會(huì)持續(xù)上升，進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了“泡沫”的產(chǎn)生。四是房地產(chǎn)市場供給的結(jié)構(gòu)性矛盾。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房地理位置偏僻而且數(shù)量嚴(yán)重不足，供求矛盾非常突出；城市擴(kuò)張、舊城改造造成的大規(guī)模拆遷又加劇了這一供求矛盾，使低檔房價(jià)格急劇上升并產(chǎn)生了“泡沫”。五是銀行等金融機(jī)構(gòu)寬松的信貸政策。房地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚的資金，主要是由銀行信貸提供，銀行通常愿意發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開發(fā)，為房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生埋下了隱患。六是國家對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的鼓勵(lì)政策。自2008年9月起，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的影響，我國政府接連出臺(tái)降息、減稅、鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策，中斷了多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這種政策導(dǎo)向使房地產(chǎn)過度開發(fā)，價(jià)格不斷虛漲，空置率不斷上升，加速了“泡沫”的形成。
　?。ǘ┘訌?qiáng)我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必要性
　　綜上所述，影響房地產(chǎn)“泡沫”的因素很多，既有房地產(chǎn)本身的因素，也有消費(fèi)者的預(yù)期及非理性行為等因素的影響，還有政府方面的原因，這些因素共同作用會(huì)引發(fā)我國房地產(chǎn)局部性、地區(qū)性和結(jié)構(gòu)性“泡沫”問題的形成。房地產(chǎn)“泡沫”將給國民經(jīng)濟(jì)及居民生活帶來極大危害。因此，應(yīng)及時(shí)分析房地產(chǎn)“泡沫”的成因，通過多種途徑，及時(shí)采取多種措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防范和消除房地產(chǎn)“泡沫”。
　　二、當(dāng)前政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策措施
　　2010年，一系列調(diào)控并未明顯抑制房價(jià)上升的勢頭。進(jìn)入2011年后，國務(wù)院頒布“新國八條”，實(shí)施更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。一是進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二是加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。三是YzcdZuGOQtWT1piEU4PVVZaxOQb13t8HjLULf3//a5s=調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。四是強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。六是堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。七是合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。八是落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
　　三、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對(duì)策
　　要想使房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施取得預(yù)期的效果，首先要轉(zhuǎn)變觀念，消除房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，其次要采取相關(guān)的政策與措施。
　?。ㄒ唬┬枰吻宓膸讉€(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)
　　一是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控就是要降低房價(jià)。宏觀調(diào)控的真正目的在于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康、有序和協(xié)調(diào)發(fā)展，并不是單純降低房價(jià)，而是使其處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)或者是控制在與GDP和居民人均可支配收入增長速度相協(xié)調(diào)的上升幅度內(nèi)。二是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)就要買房?！白∮兴印笔俏覈嗣駧浊陙淼某绺呃硐?，“有”，可以是“擁有”，也可以是“占有”，即“為我所用”。很可能在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，一些低收入和無收入家庭只能依靠租房來解決居住問題。三是土地稀缺導(dǎo)致高房價(jià)。我國如果拿出1%的國土面積來建設(shè)城市，則至少可以解決14億人的居住問題。
　　（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的對(duì)策
　　一是轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。房地產(chǎn)調(diào)控的重心應(yīng)該是供給方調(diào)控，增加商品房土地供應(yīng)，提高中小戶型比例，加大廉租房興建力度。二是理順中央、地方的財(cái)政分配結(jié)構(gòu)。合理劃分中央、地方的財(cái)政收支，扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。三是進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。重點(diǎn)推出市場潛力較大的經(jīng)濟(jì)適用房和中檔住房，盤活房地產(chǎn)三級(jí)市場；加強(qiáng)交通、環(huán)境等方面的規(guī)劃，增加城市郊區(qū)投資，降低成本，降低房價(jià)。四是規(guī)范土地市場。規(guī)范國有土地使用權(quán)；公開土地儲(chǔ)備量、待拍賣的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息，防止信息不對(duì)稱為一些人圈地、炒地牟取暴利提供便利。五是完善房地產(chǎn)金融體制。銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)入手，為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展提供一個(gè)良好的外部環(huán)境。六是把解決中低收入階層的住房問題納入公共選擇程序。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的選址、興建規(guī)格及適用人群，應(yīng)通過聽證會(huì)等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數(shù)公眾能夠接受并感到滿意。
　　
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　　_402711891.htm
　　（張勤謀，1968年生，河南信陽人，山東建筑大學(xué)法政學(xué)院副教授。研究方向：管理學(xué)。耿秀芹，1971年生，河南信陽人，山東職業(yè)學(xué)院管理系講師。研究方向：工商管理。姜立強(qiáng)，1978年生，山東濰坊人，山東建筑大學(xué)法政學(xué)院講師、博士。研究方向：社會(huì)學(xué)）