一、構(gòu)建城市住房保障體系的重要意義
　　建設(shè)部政策研究中心2004年發(fā)布的《2020我們住什么樣的房子—中國全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》指出，到2020年我國城鎮(zhèn)人均居住面積目標(biāo)將為35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積將大于20平方米，而低收入群體的住房總體水平與小康水平卻存在不小差距。因此，建立和完善低收入群體住房保障制度，通過政府適當(dāng)干預(yù)來滿足市場解決不了的低收入階層的住房需要，全面提高低收人家庭生活質(zhì)量，是構(gòu)建和諧社會(huì)首善之區(qū)的戰(zhàn)略選擇。此外，逐步實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)層次化、住房消費(fèi)梯度化、消費(fèi)模式多樣化，有步驟地解決全省的住房問題。通過實(shí)行“分類供應(yīng)”，減輕對(duì)市場性住房需求的壓力，緩解市場性住房的供求矛盾，從而穩(wěn)定和平抑市場性住房的價(jià)格。
　　二、河南省城市住房保障體系存在的問題
　　（一）保障性住房與商品房建設(shè)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出
　　從2003年算起，河南全省為城市中低收入住房困難家庭提供了11.8萬套經(jīng)濟(jì)適用房。然而，根據(jù)河南省建設(shè)廳的資料，到2008年底已提交申請(qǐng)表，并經(jīng)過審批取得經(jīng)濟(jì)適用房購買資格排隊(duì)等候的約24萬戶。相對(duì)于商品房的建設(shè)總量和經(jīng)濟(jì)適用房的市場需求，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例偏低，經(jīng)濟(jì)適用房的供求矛盾極其突出。另一方面，住房建設(shè)中的結(jié)構(gòu)性矛盾還體現(xiàn)在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過高、面積過大，真正適合中低收入的中小戶型偏少。以鄭州市為例，2008年經(jīng)濟(jì)適用房單套成交建筑面積主力戶型集中在81—120平方米之間，占經(jīng)濟(jì)適用住房上報(bào)總套數(shù)的58.0%，住房單套戶型面積明顯偏大。
　　（二）經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)政策錯(cuò)位
　　一是限制購買條件過寬，導(dǎo)致了消費(fèi)過度和超前消費(fèi)。國家目前的政策是最低收入者租賃廉租房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購買商品房。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的界定是家庭年收入6萬元以下。根據(jù)調(diào)查，1998年以來，約有16%的經(jīng)濟(jì)適用住房賣給了中高收入者。與之相伴隨還出現(xiàn)了一人多房的現(xiàn)象，更是違背了這項(xiàng)政策的初衷。所以，按照現(xiàn)行的政策，已建和在建的經(jīng)濟(jì)適用房真正解決的并不是40%以下的較低收入家庭和低收入家庭。二是一些人曾經(jīng)享受了國家的優(yōu)惠政策，又購買了商品房，還可以將經(jīng)濟(jì)適用房出賣或出租進(jìn)行投資，從而加劇經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾和社會(huì)的不公平。
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　　首先是廉租住房制度覆蓋面低，與國家要求有較大差距。河南省廉租住房制度覆蓋面小，各地差異較大。其次是有效房源不足制約了廉租政策的實(shí)施。廉租戶申請(qǐng)租金補(bǔ)貼自行到市場租房，由于受到自身?xiàng)l件的限制，如孩子上學(xué)、生活習(xí)慣等原因，一般愿意就近租平房、簡易樓或獨(dú)居單元樓房，現(xiàn)有的房源無法達(dá)到他們的要求。第三是部分城市還沒有建立廉租住房保障對(duì)象檔案，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善。在執(zhí)行過程中還存在難以合理確定廉租主體對(duì)象的收入（水平）線。
　　三、構(gòu)建河南省城市住房三層次保障體系的對(duì)策
　　（一）建立健全廉租房制度
　　第一，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。城市要對(duì)低保家庭人均住房面積低于8平方米、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的家庭做到應(yīng)保盡保；2008年年底前，所有縣級(jí)以上城市對(duì)符合住房保障條件的低保家庭基本做到應(yīng)保盡保?！笆晃濉逼谀┤×庾》恐贫缺Ｕ戏秶沙鞘凶畹褪杖胱》坷щy家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2008年年底前，有條件的地方要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。
　　第二，明晰廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)。廉租住房保障對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)由政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房價(jià)格水平確定。在確定保障面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)著重參考以下幾個(gè)方面：一是購建房的保障標(biāo)準(zhǔn)。按照廉租住房為城鎮(zhèn)平均住房水平60%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，結(jié)合實(shí)際情況，制定本地的保障住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。一般城市確定為40—60平方米的基本保障標(biāo)準(zhǔn)。二是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由于各地保障能力、職工收入水平和市場房屋租賃價(jià)格水平差異較大，確定的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)相同。合理的標(biāo)準(zhǔn)尺度應(yīng)該是補(bǔ)貼的金額能租賃到基本滿足需要的住房。另外，由于市場租金水平是不斷變化的，各地應(yīng)根據(jù)保障能力的提高和市場租金水平的變化每年進(jìn)行一次核定，對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
　　第三，盡快建立廉租住房保障制度的退出機(jī)制。房地產(chǎn)管理和社會(huì)保障部門可聯(lián)合成立專門機(jī)構(gòu)，對(duì)申請(qǐng)保障型住房居民的收入做嚴(yán)格審核，不同的收入層次納入不同的保障供應(yīng)范圍，居民收入發(fā)生變化，保障措施也相應(yīng)發(fā)生變化。要嚴(yán)格審查廉租住房供應(yīng)對(duì)象，對(duì)合格的供應(yīng)對(duì)象發(fā)《準(zhǔn)租證》，符合條件的家庭可持證租用一套廉租住房。要完善租房人的收入跟蹤監(jiān)測制度，設(shè)定退出條件，完善公示制度，提高工作透明度，加大違法處罰力度，建立誠信體系。廉租住房房源應(yīng)該統(tǒng)一由政府收購，從而切斷與市場商品房交易活動(dòng)之間的聯(lián)系，形成廉租住房閉路循環(huán)模式。
　　（二）改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度
　　第一，合理配置保障性住房與商品房的結(jié)構(gòu)比例。要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段在商品房市場和經(jīng)濟(jì)適用房市場之間建立一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)和比例關(guān)系。通過對(duì)近幾年河南省居民家庭支付能力的測算，城市較合理的比例是：保障性住房占到全部住宅建設(shè)總量的60%左右，覆蓋中等收入以下（含中等收入、中低收入和低收入）家庭，而商品房總量占到40%左右，主要針對(duì)中高收入和高收入家庭。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，居民購買力的提高，保障類住房應(yīng)逐步降低。如果按照城市人均收入年增長在10%左右推算，到“十一五”末，有條件的地區(qū)應(yīng)將保障類住房的建設(shè)逐步降低到總量的40%，覆蓋低收入和中低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房的租、售市場比例逐步調(diào)整到40%比60%左右。
　　第二，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)由政府確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。低收入住房困難家庭要求購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，由該家庭提出申請(qǐng)，住房保障管理部門按規(guī)定程序進(jìn)行審查，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的，納入經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象范圍。享受過福利分房、集資建房或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購。
　　第三，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房戶型以小套型為主，建筑面積控制在60平方米左右。政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、住房狀況和家庭人口等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的套型面積和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理。
　　（三）將“兩限房”納入城市住房保障體系
　　“兩限房”是指限面積、限房價(jià)的住房，它可成為河南省城市住房保障體系的重要補(bǔ)充。“兩限房”主要解決城市“夾心層”群體的住房問題，即因收入水平高于經(jīng)濟(jì)適用房購買條件而無法申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房，但又買不起普通商品房的中等收入群體。具體而言，“兩限房”主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。由于“兩限房”的價(jià)格與同區(qū)位商品房相比較低，如果限價(jià)房的限購條件能夠?qū)捤捎诮?jīng)濟(jì)適用房的申購條件，并能與之良好協(xié)調(diào)，那么限價(jià)房的出現(xiàn)就能很好的解決“夾心二層”這些中等收入人群的住房問題。
　　與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房熱鬧的場面相比，河南省“兩限房”市場顯得備受冷落。早在2006年9月底，河南省鄭州市政府在公布鄭州市“十一五”規(guī)劃時(shí)，首次提出“限價(jià)房”的概念。規(guī)劃要求鄭州市“十一五”期間限價(jià)商品住房建設(shè)量為632萬平方米，占全市建設(shè)總量的17%。目前，鄭州市正在根據(jù)實(shí)際研究《鄭州市限價(jià)商品房管理辦法》，并考慮選取1—2個(gè)項(xiàng)目作為試點(diǎn)，推進(jìn)鄭州市限價(jià)商品房的建設(shè)。
　?。ㄋ模┩晟谱》勘Ｕ狭⒎?br/>　　住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策，需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規(guī)，《住宅法》也未出臺(tái)。因此，我國應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，為住房保障政策實(shí)施提供法律支持。建議優(yōu)先考慮出臺(tái)《住房保障條例》，從立法上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源、專門管理機(jī)構(gòu)的建立，以及對(duì)違法違規(guī)行為的懲處措施等，待時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟后再開展《住宅法》立法工作。從長期看，一部立法層面較高的《住宅法》出臺(tái)，不僅是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的要求。對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)的政策法規(guī)，如《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等，河南省除了要根據(jù)它們制訂符合河南省實(shí)際情況的政策和地方性法規(guī)外，還要拿出更為詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則或配套政策法規(guī)。
　　
　?。畹帽?，1976年生，河南商業(yè)高等?？茖W(xué)校講師。研究方向：房地產(chǎn)、物業(yè)管理）