5月的一天，小區(qū)里彌漫著各家炒菜的香味的時候，小李仍然呆坐在電腦前，玩著無窮無盡的植物大戰(zhàn)僵尸。而旁邊的同事，也無聊地玩著手機游戲或是三三兩兩聚在一起。透過貼滿了各種房源價簽的玻璃櫥窗，外面的人們來來往往、匆匆而過，沒有一個人走進來。
　　
　　“沒人啊，這活兒是沒法干下去了！”而拿著被公司視若珍寶的聯(lián)系名單打了一上午電話的小王，也愁眉苦臉地跟筆者要了根煙抽，“一上午打了100多個電話，好多接通了就告訴你以后別打了。還有的比較客氣，也不賣也不租，要不就干脆報一個讓你想破腦袋也想不出來的高價。一個有效客戶都沒有！”他所指的“有效客戶”，正是有房源愿意出售或出租的業(yè)主。
　　小王和小李的這家中介公司，位于東四環(huán)旁一個入住率頗高的小區(qū)，公司主營的業(yè)務就是這個小區(qū)的房屋中介買賣租賃。這廂中介的生意每況日下，那廂租房大軍對房租瘋狂上躥的罵聲從未停止，成為不可調和的矛盾。出租房的罵價格低，錢越來越毛，一個月房租不夠一家老小吃喝拉撒的；租房的罵房租一天一個價，房東時不時就過來說漲錢了，不租就走，當著你的面一撥撥地帶人來看房；中介也罵業(yè)主沒素質，不就有個破房嘛，至于牛得跟什么似的。
　　房租為何一天一個價？中介在其中又扮演著怎樣的角色？幾方各執(zhí)一詞。筆者深入走訪了多家中介公司，得到了相關業(yè)內人士的指點，希望能以此文帶著您撥開迷霧，發(fā)現(xiàn)其中隱含的深層原因。
　　
　　諱莫如深的中介潛規(guī)則
　　如開篇所述，昔日繁榮的中介門可羅雀，100多個電話無功而返，為何還能堅持下去？筆者走訪了近10家業(yè)界較為知名的連鎖中介機構，業(yè)內人士一語道破天機，也給那些被假象蒙蔽了的人們一針清醒劑。看似無人的中介和每天數(shù)千個沒有效果的陌生電話拜訪，都為了一個更大的目標，那就是買賣房屋，從而收取更高的中介費用。
　　對于中介而言，第一手的儲備壟斷出租房源已經足夠其消化3個月甚至更長時間，沒有房源儲備光靠上門量和電話拜訪能維持生意的中介簡直是天方夜譚。一個眾所周知的事實是，中介公司提供出租房源信息并成功簽約的話，中介費最多是一個月房租，而提供買賣房源信息并最終成功簽約，中介費卻是3%?5%。五環(huán)內罕有單價3萬元/平方米的房子，賣一套房子，中介至少能賺5萬元。某業(yè)內人士也透露，少于5萬的中介費，在中介公司看來，不做也罷，只有一些小的中介公司才會接這樣的活兒。
　　而對于出租房源，中介公司依然有一套諱莫如深的潛規(guī)則操作手法。曾有一段時間，“房屋銀行”以其省事、方便、有保障、不吃差價、不收中介費等優(yōu)勢，迅速被眾多出租房子的業(yè)主所接受。即房主與中介公司簽訂委托租賃協(xié)議，約定每月的租金，中介公司在扣除一定的空置期后，每月按照約定時間，將房租存入業(yè)主指定賬戶。所謂的空置期，想必大家也已經很了解了，就是中介帶客戶看房和保潔的時間，這段時間看似不產生效益，中介公司不應當為這段時間承擔任何風險，對于業(yè)主來說也合情合理。然而，就在這“輕松無憂”的代管代租背后，卻隱藏著地產中介公司的諸多賺錢黑洞。
　　首先，中介公司會對房屋的裝修、電器、家具情況、地理位置等因素百般挑剔，力求打擊業(yè)主高價出租的心理預期。待業(yè)主被業(yè)務員把自家房子批得一無是處之后，便以一個外人看來極低的價格，稀里糊涂地簽了合同。而合同中明確約定了中介公司會有一段時間的空置期，空置期的長短也是因人而異。一位曾經跟中介公司簽過這類合同的王阿姨回憶：“當初他們給挑了一大堆毛病，什么馬桶不好啊，洗衣機是舊的啊，家具也都比較老……然后就傻呵呵地簽了合同?；丶抑?，我老伴一看才知道，有20個工作日的空置期，這不相當于一個月不給房租嗎？”事后雖然找到中介公司，經過交涉減少了5個工作日，但在王阿姨看來，還是被中介騙了。
　　然而，像王阿姨這樣的業(yè)主已經算是比較幸運了。在采訪過程中，筆者遇到過比這更嚴重的問題。李先生一提到房屋中介，就滿臉的不屑。當初他把自己剛裝修好的房子租出去，為了能租個好價錢，特意買了一套名牌家具，簽合同的時候非常詳細地把家具的品牌、數(shù)量一一列入了合同附件，甚至還讓愛人逐個拍了照片。然而，一年后委托合同到期，中介公司通知李先生去收房時，他意外地發(fā)現(xiàn)自己家原來的名牌鐵床不見了，與之一起消失的，是已經欠費停機了的電話。原本的合同成了一紙空文，中介公司也承認床丟了，但跟自己沒有關系，客戶住得好好的，中介公司也不能每天都過來檢查。最后由消協(xié)出面，中介公司才極不情愿地賠了李先生800塊錢，連買床的零頭都不夠。李先生和愛人從此就斷了找中介租房的念頭，自己上網(wǎng)發(fā)帖，自己往外租。
　　中介公司租房的盈利手段有很多，第一步，面對全權委托代租代管的新房源，由兩個業(yè)務員上門，對房子和裝修品頭論足一番，打擊業(yè)主的心理預期。然后，中介以一個比業(yè)主心理價位低很多的價格簽訂合同。第二步，模糊空置期期限，口口聲聲跟你說是15?20天，簽了合同才知道是按工作日算的，一周5天工作日，20個工作日就是一個月。一般空置期是中介公司用來賺取差價的，相當于中介公司從業(yè)主那兒免費租了一個月房子，而一般情況下，最多一周就租出去了。這時，中介就有了最少半個月的租金收益。即使沒租出去，也可以充當中介員工的免費宿舍。第三步，當中介公司往外租房的時候，業(yè)務員的態(tài)度馬上轉了180度，從頭到尾夸一遍，讓租客覺得物有所值。租金則比當初跟業(yè)主簽訂合同的價格提高了至少20%。
　　
　　租房旺季到來，房租誰說了算
　　每年6月?9月，都是租房的旺季。大批大學生畢業(yè)留京，能夠找到包食宿解決進京戶口工作的人可以說鳳毛麟角。于是，群租房大行其道。雖然國家政策三令五申不準私搭亂改，對隔板房的查處力度空前嚴厲，但市場需求決定了這樣的一種畸形房屋在相當長一段時間內頗有市場。
　　在一次為老家親戚租房的經歷中，筆者真正見識了群租房的厲害。筆者所住的同一個小區(qū)里，105平方米的三居室被分隔成8間房，除了原有的北向次臥還原封未動之外，其余的空間全被隔上了薄薄的一層石膏板和劣質的房門。路過廚房時，筆者發(fā)現(xiàn)里面蹲著一個光著膀子的哥們兒在看電視，這才恍然大悟——廚房也住人了。中介侃侃而談：“這是咱小區(qū)最好的房子了，價格便宜，戶型也大。您要不趕緊下定，一會兒就沒了，這一下午光我自己就帶了不下10撥客戶了。這屋一共8戶，剩下那間次臥，獨立飄窗，13平方米，帶寫字臺、床、椅子。800塊錢一個月，房租一個月一交，中介費400?！薄澳沁@安全問題？”“這您放心，我們都詳細查過租房人的身份證，而且這兒都是剛畢業(yè)的年輕人。”出去后，親戚跟筆者說，一直都聽說北京房子貴，做夢也沒想到貴成這樣，連老家豬圈都不如的地方，也敢要800。受了打擊的她再也不提在北京打拼一番事業(yè)的事，當天晚上就坐硬座回家去了。
　　親戚走了，筆者卻天天上下班都能看見帶我們看房的小中介，小伙子挺熱情，沒事就打個招呼，慢慢就熟了。有一天，我問他，是房東把房子裝修成這樣的嗎？他很詭異地笑了，當初有好多人買房就為純投資用，交了房也不裝修，直接就把鑰匙給我們了，怎么租他們不管，每月給他們房租就行。我們替他裝修，而隔板房是最省事的，也不需要多好的原始裝修，甚至越毛坯越好。裝好隔斷和門，配上鎖，安上馬桶和水龍頭，再從客戶那兒拉點不要的、能周轉的家具，就能住人了。當然分著租的價格比我們租來的價格要高得多，要不我們賺什么??！
　　房租漲價除了房東預期提高之外，中介在其間也起著極其重要的作用，或許沒有中介在中間插這么一杠子，房租也就沒有這么瘋狂了。一個好地段，中介從業(yè)主手里租過來的價格就已經很高，鄰居得知后自然會跟風追漲，你租給中介都這個錢，我直接找租戶，不得比你多200元一個月？多個中介公司表示，對于一些地段好、配套全的房子，即使裝修一般，也會出現(xiàn)這種情況——上午舊房客剛搬家，下午新房客就搬了過來。一位中介經紀人表示，甚至有一次，兩家搬家公司同時開動，一個往上搬，一個往下搬，我們還得核對別把業(yè)主的東西搬走，那叫一個亂。
　　穩(wěn)定房租，癥結在哪里？
　　與一手房的房價飛漲讓開發(fā)商飽受非議一樣，二手房的房租瘋漲讓眾多出租房屋的業(yè)主也被冠以“黑心”的罵名。鄰居小陳無奈地說，他家的房子本來租得不高，但比起始終在累加的房貸利息和越來越毛的錢來說，不可能追得上。也不可能總是漲價，你漲，別人不漲，等于把客戶往外推。而整個社區(qū)、區(qū)域租房市場的價格一起上浮，那就不是某個個體所能決定的。這個時候，中介公司扮演著重要角色。
　　一手房尚未理順，二手房交易和租賃又存在諸多不合理現(xiàn)象，房價的高低起伏與房租的上漲與否，是備受關注的民生大事，也與蕓蕓眾生的生活質量息息相關。政府這次應聲而出，體現(xiàn)了危機公關處理能力的不斷加強和提高。上至中央，下至地方，紛紛第一時間表明了堅定的態(tài)度。
　　繼溫家寶總理在今年政府工作報告中提出“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場”后，住建部房地產市場監(jiān)管司司長沈建忠又公開表態(tài)說，房租調控也是房價調控一部分。北京市委領導于2011年3月7日表示，北京要形成以出租房為主的供應體系，出租房比例要占到60%。在出租房租金的管理方面，政府要有法規(guī)和管理政策，出租房的租金政府應該進行宏觀調控。4月，主管部門提出，抑制房租過快上漲的主要手段是快速建設公租房，讓公租房對周邊商品房租金起到拉低作用；同時應制定政策，加強對中介的監(jiān)管，支持和動員房地產中介提高組織化程度，讓中介參與到平抑房租價格的過程中。
　　飽受詬病的新房市場調控的效果尚有待持續(xù)關注，而房租區(qū)域指導價的制定，對房租的穩(wěn)定能有多大的效果，也需要社會各界的廣泛支持。畢竟，政府部門的調控仍是從穩(wěn)定大局出發(fā)的，必須要均衡業(yè)主、中介和租房者三方的綜合權益。而對地產中介在整個調控中的功能和定位，卻顯得十分合理，也能夠看出政府接受了相關專業(yè)人士的意見。只有從源頭上控制了在房租市場上占絕對領導地位的中介，完善其組織化程度，使其成為平抑房價的主要力量，這是毋庸置疑的正確之路。
　　政府部門越來越關注民生，且應急反應速度有了極大的提升。盡管效果還不得而知，但無疑已經走出了正確的第一步。下一步，就是看中介公司能否承擔起這樣一份重任，還市場一個理性的房租，讓眾多買不起房子的人，能租得起房子。
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