銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款量的多少與房地產(chǎn)市場的起伏息息相關(guān)，這已成為不爭的事實。知曉究竟有多少錢進入了房地產(chǎn)業(yè)自然就變得很重要?？梢詮亩鄠€渠道提供的信息和數(shù)據(jù)資料中推算和把握銀行對房地產(chǎn)業(yè)的放貸量。目前主流官方渠道有四，其一即中國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站或年鑒，其二即國家信息中心主辦的“中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)”，其三是中國銀監(jiān)會網(wǎng)站，其四是中國人民銀行網(wǎng)站。但事實是，不同渠道的數(shù)據(jù)之間常常“打架”甚至是“嚴(yán)重沖突”，同一渠道也存在諸如“失真”、“失全”、“自相矛盾”等問題。所以，從這些渠道走一遭后往往會有一種霧里看花的“收獲”，需要進行綜合判斷。
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)資金中究竟有多少來自銀行貸款
　　房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中來自銀行貸款的數(shù)量是了解銀行房貸量的一個重要口徑。上述四個主流官方渠道中，中國國家統(tǒng)計局的“中國統(tǒng)計年鑒”和國家信息中心的“中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)”都采用此口徑。兩渠道均將房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分為四大項即“國內(nèi)貸款”、“利用外資”、“自籌資金”和“其他資金來源”。但“中國統(tǒng)計年鑒”進一步的細(xì)分不夠，特別是在“其他資金來源”中沒有細(xì)分出“個人按揭貸款”。由此依據(jù)中國統(tǒng)計年鑒給出的數(shù)據(jù)，我們無法獲得房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中銀行貸款的完整數(shù)據(jù)。另一方面，中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)雖然從“其他資金來源”中細(xì)分出了“個人按揭貸款”，而且不僅有年度數(shù)據(jù)而且有月度數(shù)據(jù)，但信息披露的期間較短，國內(nèi)貸款最早的數(shù)據(jù)是2004年，個人按揭貸款的最早數(shù)據(jù)則是2006年，但中國統(tǒng)計年鑒可以給出1998年甚至更早的房貸數(shù)據(jù)。由此而言，如果要查年度數(shù)據(jù)，宜依據(jù)中國統(tǒng)計年鑒；如果要查月度數(shù)據(jù)，則宜借助中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)；如果要求數(shù)據(jù)完整，但期間不需要太長，那么就非中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)莫屬了。
　　依據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的銀行貸款數(shù)據(jù)，我們得到2006年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中銀行貸款的月度占比如圖1，年度數(shù)據(jù)如表1。從這兩個圖表中看出，自2006年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中銀行貸款月度占比均保持在25%以上的水平，年度占比高于26%，且高于30%的年份居多。
　　那么，這個結(jié)果是否反映了銀行房貸的真實情況呢？不少權(quán)威性調(diào)查和研究認(rèn)為，這個結(jié)果只反映了通過直接渠道進入房地產(chǎn)業(yè)的情況（即所謂直接房貸），沒有反映通過間接渠道進入房地產(chǎn)業(yè)的狀況（即所謂間接房貸）。如2006年網(wǎng)上廣為流傳的中國銀監(jiān)會統(tǒng)計部的一個報告——“中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告”，就認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中除了通過開發(fā)貸款和按揭貸款渠道直接進入房地產(chǎn)業(yè)外，自籌資金、其他資金來源中還有相當(dāng)一部分間接來自銀行貸款，如自籌資金中來自銀行貸款資金在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占比在8%以上（銀監(jiān)會統(tǒng)計部:中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告）。依據(jù)該報告的判斷得出的結(jié)果在55%以上。另有一些研究結(jié)果是，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中的70%來自銀行貸款，“其他資金來源”項下的“定金和預(yù)收款”中也有30%的購房預(yù)付資金來自銀行貸款（源自張中華等主編《房地產(chǎn)與資本市場》，中國金融出版社，2009年5月版）。如此看來，實際流入房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款遠不止中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)。張中華等2009年主編并出版過一本書——《房地產(chǎn)與資本市場》，書中提出了一個頗有價值的計算公式，即：
　　房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的房貸占比=國內(nèi)貸款+50%×銷售額
　　從其計算得出的結(jié)果看，該公式中的銷售額應(yīng)指商品房銷售額。筆者曾在倪鵬飛主編的《中國住房發(fā)展報告（2010～2011）》中將其公式中的銷售額以住宅銷售額計，計算2007年3月至2010年8月間房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的銀行房貸及其數(shù)據(jù)，并將此房貸稱為調(diào)整貸款，得出的占比結(jié)果在40%～60%之間，也大多大大高出于前述依據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)計算出的統(tǒng)計貸款占比數(shù)據(jù)。近日，又進一步計算2010年9月至2011年8月間的數(shù)據(jù)并發(fā)現(xiàn)，調(diào)整貸款占比雖持續(xù)下降，但仍然高于圖1對應(yīng)的統(tǒng)計貸款占比（見表2）。
　　綜合考慮各方面的觀點，筆者認(rèn)為，如果考慮通過簡介渠道進入房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款的情況，房地產(chǎn)企業(yè)中銀行貸款的真實比重肯定高于上述統(tǒng)計貸款占比，高出的程度可能因擁有的信息多少和估算方法的不同而呈現(xiàn)一定差異，大致在10%左右。
　　
　　銀行各項貸款中究竟有多少是房地產(chǎn)貸款
　　搞清楚這個問題，需要先獲得銀行各項貸款以及其中投向房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)信息。對銀行各項貸款數(shù)據(jù)，《中國統(tǒng)計年鑒》、中國銀監(jiān)會年報以及中國人民銀行網(wǎng)站都有披露。其中，中國統(tǒng)計年鑒借用的是中國人民銀行披露的數(shù)據(jù)。但中國銀監(jiān)會和中國人民銀行披露的數(shù)據(jù)有一定差距，表3表明，兩者的差在最高年份超過3萬億元，但差比穩(wěn)定在6個百分點左右。中國最權(quán)威的銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)和政策調(diào)控機構(gòu)之間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)在打架，其中究竟哪家披露的更為真實，也是一個大問題。記得，2009年中國銀行金融機構(gòu)人民幣貸款瘋狂猛增的那一年，各界使用口徑最多的是，該年人民幣貸款投放新增超過了10萬億元，從這一點看，大家好像更認(rèn)可中國銀監(jiān)會的數(shù)字。
　　遺憾的是中國銀監(jiān)會不披露各項貸款的月度數(shù)據(jù)，本期報告在考察分析月度問題時，從公開渠道只能獲得中國人民銀行的數(shù)據(jù)。至于其是否跟中國銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)之間也存在打架問題，就不得而知了。
　　關(guān)于銀行房貸，無論是中國人民銀行公開披露的統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫還是中國銀監(jiān)會年報，均沒有披露房地產(chǎn)貸款（一般又可細(xì)分為開發(fā)貸款和個人按揭貸款）規(guī)模一項數(shù)據(jù)。表4是兩機構(gòu)對各項貸款的細(xì)分項目。由此，除了中國人民銀行在2009年以前的各項貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)中有建筑業(yè)貸款細(xì)分項目以外，均見不到房貸的影子，但顯然，建筑業(yè)貸款指的不是房地產(chǎn)貸款?；诖耍y行中究竟有多少資金放給了房地產(chǎn)業(yè)，從目前中國人民銀行和中國銀監(jiān)會公開披露的數(shù)據(jù)中很難找到答案?？上驳氖?，從2011年始，中國銀監(jiān)會開始在其網(wǎng)站披露中國銀行業(yè)運營報告，其中可找到一些零星與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的數(shù)據(jù)信息。從2010年第一季度始，中國人民銀行開始披露其銀行季度貸款投放報告，從中也可找到有關(guān)房地產(chǎn)貸款投放的零星季度數(shù)據(jù)。
　　看來，查詢有關(guān)房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)，特別是有關(guān)房地產(chǎn)貸款月度數(shù)據(jù)，在前述的四個官方網(wǎng)站中，只有寄希望于國家信息中心的中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)了。而計算銀行各項貸款中房地產(chǎn)貸款的占比，就需要同時結(jié)合中國銀監(jiān)會、中國人民銀行和中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)三個渠道相關(guān)數(shù)據(jù)進行整理測算，其一是通過中國人民銀行網(wǎng)站得到的各項貸款月度累計新增數(shù)據(jù)，其二是通過中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)分別得到統(tǒng)計貸款月度累計數(shù)據(jù)和調(diào)整貸款月度累計數(shù)據(jù)。將后者除以前者即得銀行各項貸款中投向房地產(chǎn)業(yè)的比例，結(jié)果見圖2和圖3。其中圖2沒有考慮銀行通過間接渠道進入房地產(chǎn)業(yè)貸款的結(jié)果，該結(jié)果均值是20.76%，即統(tǒng)計區(qū)間內(nèi)每月的銀行各項貸款新增額中有20.76%進入房地產(chǎn)業(yè)。圖3是考慮了通過間接渠道進入房地產(chǎn)業(yè)貸款的結(jié)果，該結(jié)果均值是26.59%。即統(tǒng)計區(qū)間內(nèi)每月的銀行各項貸款新增額中有26.59%進入房地產(chǎn)業(yè)。后者比前者高近6個百分點。由前述，由于26.59%包含了通過間接渠道進入房地產(chǎn)業(yè)的貸款的信息，因而在一定程度上更接近實際情況。
　　銀行各項貸款投放到房地產(chǎn)業(yè)的情況還可以從上市銀行公開披露的數(shù)據(jù)進行整理和推算。表5是依據(jù)部分上市銀行各項貸款和房地產(chǎn)貸款披露數(shù)據(jù)計算的房貸占比，其中從2007年以后這些銀行均同時披露了開發(fā)貸款和個人按揭貸款的數(shù)據(jù)，因而可以觀察到更完整的情況。在這四年中，除了華夏銀行以外，其他七家銀行的房貸占比均超過20%，興業(yè)銀行的占比最高，四年中占比均超過30%。從各年均值看，這八家銀行各年平均房貸比在25%左右。有意思的是這一結(jié)果與上述調(diào)整貸款占比非常接近。當(dāng)然，這25%的占比還不包括間接進入房地產(chǎn)業(yè)的貸款，如果考慮間接進入房地產(chǎn)業(yè)的貸款的情況，比例肯定高于調(diào)整貸款占比。
　　
　　綜上，我們可以認(rèn)為，每年的銀行各項貸款中有大約26%的貸款投向了房地產(chǎn)業(yè)。由此可分別按照中國銀監(jiān)會和中國人民銀行各項貸款口徑推算出各年房貸規(guī)模（見表6）。表中還同時列舉出了2006年至2010年間另外兩個口徑下的房貸規(guī)模數(shù)據(jù)，其中統(tǒng)計貸款是直接對中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款和個人按揭貸款加總得出，亦即直接房貸。調(diào)整貸款是依據(jù)前述的一個固定公式，將間接進入的房貸考慮在內(nèi)后的估算值。這樣，我們得到四個口徑下的銀行房貸規(guī)模值，其中有三個是估算值，一個是加總計算值。顯然，由于估算的路徑不同，得到的結(jié)果會有一定差異，而且這些結(jié)果均不是銀行機構(gòu)實際投放到房地產(chǎn)業(yè)的貸款額。但如果將四個口徑下的值加總并簡單平均，得到的均值結(jié)果將更加接近實際值，可以稱之為均值房貸。由此我們還可以進一步推算，均值房貸與統(tǒng)計貸款（計算值）之間的差。用這個差除以銀行各項貸款新增額即得間接進入房地產(chǎn)業(yè)的房貸占比。其中，通過間接渠道進入房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款比例最高的年份是2009年，高達近5500億元。我們知道，也正是在這一年，中國房地產(chǎn)市場歇斯底里地狂奔了一回。
　　綜上，綜合考慮直接和間接進入房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款情況，本文估算的結(jié)果是，每年的各項貸款中進入房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)量平均占比近30%，占比最高的年份接近50%，也就是說，近一半的銀行貸款流向了房地產(chǎn)業(yè)。
　　
　　銀行放給房地產(chǎn)業(yè)的錢是多了還是少了
　　那么，上述推算的結(jié)果意味著什么呢？
　　房市效應(yīng)
　　依據(jù)表6中的均值房貸，我們還可以將其與房地產(chǎn)企業(yè)資金來源進行比較，從而得到更接近實際房地產(chǎn)企業(yè)中的銀行貸款占比，可稱之為均值房貸占比。再綜合考慮前面得到的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的統(tǒng)計貸款占比和調(diào)整貸款占比，便得到表7所列的三個口徑下房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的房貸占比。該表表明，均值房貸與實際情況更為接近，如在2009年，均值房貸占比高出2008年近13個百分點，是三口徑下差幅之最。這與該年銀行歇斯底里的房市是相吻合的。
　　顯然，這么多錢放到房地產(chǎn)商手里，對年輕的中國房地產(chǎn)市場顯然不是一件好事情。近10年來，特別是2003年以來，用銀行的錢堆起來的中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展震撼國人心靈的不是其造了多少億套房子，貢獻了多少GDP，而是一個個全球房地產(chǎn)史上最扣人心弦的暴富與貪腐神話、全球房地產(chǎn)史上最雄起高揚的房價以及漸行漸遠的住房夢。
　　2011年5月份發(fā)布的《高博2011胡潤上海財富白皮書》顯示，上海一共有13.2萬千萬富豪，其中20%是通過炒房致富。炒房致富的千萬富豪人數(shù)達到26400人。該白皮書還顯示，上海炒房的千萬富翁比炒股的千萬富翁多出5%的比例，即上海有26400個炒房客成為了千萬富翁，但只有19800個職業(yè)股民跨入千萬富翁行列。在上海超級造富榜上，房地產(chǎn)行業(yè)同樣高居第一，而金融與投資行業(yè)只占第三。中國房地產(chǎn)市場的神奇由此可見一斑。表8是筆者從網(wǎng)上查詢并整理的部分貪腐官員的住房擁有量信息。在中國的房地產(chǎn)市場上，暴富與貪腐同行。
　　表9則告訴我們，2003年以后，中國住房價格在絕大多數(shù)年份如脫韁野馬、高歌猛進，7個年份中，有4個年份的價格漲幅超過14%，2009年漲幅甚至高達23.18%。
　　從房價絕對值上看，房價的驚人高度與國人的可支付能力的差距也是越來越大，筆者在由王松奇主編，山東人民出版社2011年9月出版的《經(jīng)濟熱點觀察》中曾依據(jù)中國統(tǒng)計年鑒給出的收入數(shù)據(jù)測算，2009年買一套符合人均居住面積的住房，困難戶需要約32年的收入，最低收入戶約26年，低收入戶需要16年，中等偏下收入需要12年，中等收入戶需要9年，而這部分家庭的占比高達60%（見表10）。高房價令多數(shù)國人望房興嘆。
　　圖4則展示了2006年至2010年間中國過山車般的房價變幻圖景。2007年與2008年間的房價波動幅度近20%，而2008年與2009年間的房價波幅則高達近30%。由于房價是在高位上波動，如此大的波動并沒有在房價的下降區(qū)間給國人帶來喘息的機會，反而令某貪婪而又自負(fù)的紅頂房地產(chǎn)商疾呼：房價降不得，降不得！在王松奇主編《經(jīng)濟熱點觀察》中寫道，過山車般的房價變幻圖景離國人是如此得近，但離“居者有其屋”的夢想離得又是那么的遠！
　　對銀行自身的效應(yīng)
　　對慷慨放貸的銀行而言，如此多的錢放到房地產(chǎn)商手里又意味著什么呢？
　　首先，如此多的錢意味著，在行業(yè)貸款投放安排中，相關(guān)銀行將房地產(chǎn)行業(yè)的貸款置于其舉足輕重的地位。表11表明，絕大多數(shù)銀行在絕大多數(shù)年份都將房地產(chǎn)貸款投放放在了各行業(yè)首位。
　　其次，起碼到目前為止，各放貸銀行都在享受房貸帶來的穩(wěn)定而又不菲的回報?？梢砸云骄⑹找媛蕿闇?zhǔn)測算房地產(chǎn)貸款對放貸銀行的收益貢獻度，具體可用房地產(chǎn)貸款利息收入在放貸銀行各項貸款利息收入中的占比來衡量，由貸款規(guī)模乘平均利息收益率即得。由于平均利息收益率對各類貸款而言都是一樣的，所以各類貸款在各項貸款中的占比實際上就是房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)對住房金融機構(gòu)的收益貢獻度。由此，就銀行業(yè)總體而言，前述均值貸款占比實際上就是房地產(chǎn)貸款對銀行業(yè)整體收益的貢獻度。就表11所列上市銀行而言，上述房地產(chǎn)貸款在行業(yè)貸款投放中的占比即為房地產(chǎn)貸款對相應(yīng)銀行行業(yè)貸款收益貢獻度，由此，房地產(chǎn)貸款的貢獻度也是很高的，其中表中所列的絕大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款的平均利息收益率貢獻度在絕大多數(shù)年份都位列第一。
　　其三，就目前公開披露的數(shù)據(jù)信息而言，銀行房貸的質(zhì)量依然姣好，但實情堪憂。表12表明，2010年底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率在各行業(yè)中排11位，個人按揭貸款的不良率更低排，第19位。由此，單從數(shù)據(jù)上看，2010年底，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量依然較高，對住房金融機構(gòu)的風(fēng)險影響很小。
　　中國銀監(jiān)會關(guān)于2011年上半年中國銀行業(yè)運營情況分析報告披露，2011年6月份，個人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量進一步提升了0.5個百分點。但未量化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的質(zhì)量，并且報告將房地產(chǎn)風(fēng)險作為中國銀行業(yè)重點關(guān)注的兩類風(fēng)險（另一類是政府融資平臺貸款風(fēng)險）之一。報告如此處理房貸風(fēng)險問題，耐人尋味。
　　但另外一些信息對房貸風(fēng)險的判斷趨于明朗。2011年7月中旬，中國銀監(jiān)會下發(fā)《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法（征求意見稿）》，調(diào)高了銀行間資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、融資平臺貸款等業(yè)務(wù)風(fēng)險權(quán)重，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸權(quán)重上調(diào)到150%。7月20日，銀監(jiān)會主席劉明康在2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會議上提出，嚴(yán)控融資平臺貸款和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。
　　事實上，自2009年底國家實施房地產(chǎn)緊縮政策以來，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險就備受監(jiān)管層關(guān)注，要求各類住房金融機構(gòu)進行壓力測試。2010年4～5月份各銀行的壓力測試結(jié)果雖頗為樂觀。但2010年10月中旬，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告2010》顯示，有75%的銀行家均認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的走勢面臨較強的不確定性，令其在經(jīng)營中感受到壓力。另有88%的銀行家認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險鏈條斷裂，對上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款都會產(chǎn)生影響。2010年11月初，銀監(jiān)會完成對60家大型房企集團調(diào)研則有更驚人的發(fā)現(xiàn)，如所屬的847家貸款企業(yè)中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個；不少集團公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營普遍存在. 從貸款期限結(jié)構(gòu)看，在2011年底前到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。
　　2011年7月份以來，監(jiān)管機構(gòu)前述的關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險問題的新判斷和新動作則表明，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險已經(jīng)到了各銀行機構(gòu)的門口。但是有意思的是，2011年7月底中國銀監(jiān)會的一位高官在接受采訪中匪夷所思地公開表示，根據(jù)最新壓力測試結(jié)果，即使房價下跌50%，銀行業(yè)也能夠承受。顯然，這樣的表態(tài)更像是一種政治姿態(tài)。
　　不管怎樣，中國銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)慷慨放貸的不良后果正在顯現(xiàn)，銀行界的高官們和高管們已經(jīng)到了認(rèn)真對待房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的時候了。
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